quando falamos de fundos imobiliários o setor Logístico é um dos mais buscados pelos investidores e Justamente por isso nesse vídeo vamos fazer uma comparação entre os principais fiis logísticos que a gente tem hoje na nossa bolsa para que no final do vídeo a gente faça um ranking de quais seriam de fato os melhores Lembrando que esse ranking vai ser feito utilizando alguns pontos que eu Bruna consideram importante Mas dependendo dos fatores que você considera importante esse ranking pode ser diferente e quais pontos iremos analisar bom existem alguns que são bem convencionais que a maioria dos investidores batem logo o olho na hora de se escolher um Fi mas não são os únicos indicadores que temos que olhar os indicadores que a maioria dos investidores olham é o p sobre VP que mostra se o fundo está sendo relativamente negociado mais caro do que ele vale ou mais barato se esse valor for maior do que um é porque ele tá mais caro se for menor do que um é porque ele está sendo negoci ado com um desconto muitos investidores também olha o dividend yield que é o quanto esse fundo imobiliário distribuiu de dividendo nos últimos 12 meses em relação ao que ele está valendo hoje no mercado então basicamente a maioria só Olha esses dois pontos para entender se o fundo é bom ou não só que antes da gente olhar isso tudo temos outros pontos também que temos que levar em consideração principalmente falando de um fundo imobiliário Logístico que investe em móveis físicos temos que olhar a localização desses Imóveis se esses Imóveis estão localizados em diversas regiões do nosso país se grande parte dos imóveis estão gerando renda ou não para esse fundo imobiliário e a gente consegue olhar isso através da vacância Então tudo isso eu vou resumir na nossa planilha que você já está vendo aí na tela o primeiro ponto que vamos olhar é o patrimônio líquido ou seja a gente vai pegar todos os ativos desse fundo imobiliário Ou seja todos os seus Imóveis e bens e diminuir dos seus passivos que são as suas obrigações e dívidas com esse resultado chegaremos no patrimônio líquido normalmente os Fundos mais consolidados da nossa bolsa são os que possuem o maior patrimônio líquido se dermos uma olhadinha no patrimônio dos principais FS de tijolo logísticos que são brca1 btlg hglg o famoso gari 11 lvbi xplg vlg e GG rc11 o que tem maior patrimônio líquido é o hglg em segundo lugar temos o btlg depois o xplg indo pro segundo tópico Na verdade eu já vou colocar aqui esses dois juntos que são as taxas muitas pessoas ignoram as taxas num fundo imobiliário mas assim como qualquer Fundo de Investimento Você precisa olhar as taxas Porque isso pode ter um impacto significativo na sua rentabilidade olhando as taxas de administração a maioria aqui conseguimos perceber que fica na faixa de 1% esses aqui que colocam a variação que pode ir de 0,94 até 1% eles colocam ali algumas ressalvas alguns requisitos pra taxa de administração chegar por exemplo a 1% a maioria aqui fica Beirando a taxa de administração máxima então gar 11 Beira a 1% ao ano xplg Beira a 0,95 Então nesse ponto como que a gente vai fazer essa classificação menor do que zer 99% ao ano de taxa de administração eu vou colocar aqui o selo verde e o único que oferece isso hoje é o hglg a gente tem um XP LG que ele pode sim chegar a oferecer menos do que 0. 9% mas depende de algumas condições os Fi que ficam entre 09 e 1% de taxa de administração eu vou colocar médio que é uma taxa completamente aceitável tá e a maioria dos fis como a gente consegue ver trabalha nessa faixa de taxa de administração e acima de 1% eu vou colocar que é uma taxa um pouco pior por isso que eu vou classificar aqui como ruim porque como a gente consegue ver a maioria dos pares por exemplo do GG rc11 trabalham numa taxa de administração máxima de 1% então ele poderia ter uma taxa um pouquinho menor a taxa de performance ela não é obrigatória como Conseguimos ver existem Fundos que não cobram já a taxa de Administração é necessário você precisa pagar um salário ao administrador ele que cuida ali das contas deixa tudoo em dia num fundo imobiliário então a taxa de administração sempre será cobrada ao ano já a taxa de performance isso vai variar de cada fundo por quê a taxa de performance ela é uma remuneração ao gestor caso ele faça um bom trabalho então o fundo ele estabelece uma referência que eles chamam de benchmark na maioria dos casos é IPCA mais 6% então toda vez que o fundo ele tiver uma rentabilidade entregar um resultado maior do que IPCA + 6% tudo o que exceder IPCA + 6% esses 20% do que ECD serão de taxa de performance que vai para o gestor nesse ponto os que não possuem taxa de performance eu vou colocar como um ponto bem positivo e os que possuem a gente pode colocar ou como um ponto negativo ruim ou como um ponto ali que fica no meio-termo não necessariamente um fundo que tem taxa de performance ele vai entregar um resultado ruim tá muito pelo contrário ele pode mesmo tendo taxa de performance ainda assim entregar uma boa rentabilidade mas como a gente quer investir num fundo com menos taxas possíveis eu vou colocar aqui como um ponto negativo mas você pode considerar também como um ponto mediano como eu falei cada investidor vai ter os seus parâmetros um outro ponto importante é a alavancagem o que que acontece imagina que um fundo imobiliário ele quer adquirir um novo imóvel então ele pega o fluxo de recebíveis o fluxo de aluguéis que ele tem a receber empacota e passa para uma securitizadora o fundo ele vai receber esses aluguéis adiantados E aí sim ele vai conseguir adquirir um novo imóvel só que agora ele tem uma dívida a securitizadora vai empacotar esse fluxo de aluguéis e vai transformar num título conhecido como cri certificado de recebível imobiliário e daí investidores eles podem colocar o seu dinheiro e investir nesses Cris em troca eles terão uma rentabilidade só que quando o fundo imobiliário ele fez esse processo ele pegou esse fluxo de aluguéis que ele tem para receber deu para uma securitizadora para ele receber esse fluxo de forma adiantada para ele conseguir fazer a compra de um imóvel ele agora tem uma dívida e quando o fundo ele começa a ter muitas dívidas ele começa a ficar muito alavancado isso pode ser um ponto bem negativo paraa sua saúde financeira olhando na nossa planilha os fundos imobiliários que possuem maior alavancagem é o gar 11 que possui 23% de alavancagem temos o VG 11 que está na casa de 15,30 e os que possuem menor alavancagem btlg com 2,90 brco com 1,30 temos também o lvbi com 6,60 E qual seria aqui um parâmetro para alavancagem bom Eu particularmente não gosto muito quando alavancagem começa a passar de 20% tá até 20% eu considero aceitável só que é ideal que a gente Abra o relatório e busque entender como está sendo feita essa alavancagem se é uma alavancagem sustentável ou não para o fundo normalmente nos próprios relatórios já é disponibilizado a alavancagem alavancagem está em x por. caso não seja disponibilizado é só você olhar dentro do relatório o saldo devedor o que que esse fundo imobiliário tem de dívidas e dividir pelo patrimônio líquido que também é informado no relatório gerencial o resultado do que esse fundo tem de saldo devedor de dívidas com o seu patrimônio líquido vai dar a porcentagem da sua alavancagem nesse caso eu vou considerar uma boa alavancagem aquelas que sejam menor do que 10% Então temos aqui brco btlg também temos o lvbi e o GG rc11 com o selo verde entre 10 e 20% eu vou colocar aqui um indicador médio de alavancagem e acima de 20% eu já vou colocar um ponto ruim mas como eu falei é muito importante lermos o relatório para saber a forma como foi feita essa alavancagem vamos agora para a quantidade de imóveis até porque queremos investir em Fundos diversificados não queremos aqueles Fundos que tem pouquíssimos Imóveis aqui eu considero verde para todos por quê eles possuem um bom portfólio a partir de 10 Imóveis já tem uma boa diversificação é lógico quanto mais Imóveis esse fundo tiver mais diversificado ele é é mas nesse ponto aqui eu vejo um ponto positivo para todos esses fundos agora temos também a quantidade de locatários porque se nós temos muito pouco locatário significa que a gente pode ter uma concentração de receita uma dependência e agora vamos olhar juntamente com a quantidade de locatários a concentração de receita a maior concentração de receita do brc1 vem da Natura 23% da receita mensal desse fundo vem apenas da Natura 10% da receita do btlg vem apenas do Açaí Esse é o locatário com maior participação na receita do fundo tá todos esses aqui o fundo que tem maior participação na receita do hglg11 é o Mercado Livre com 14% da Receita como o Gary 11 é um fundo que possui poucos locatários automaticamente você vai ter uma concentração de receita maior Então você tem um inquilino com 27 da receita outro com 27 e outro com 24 então três locatários já representam basicamente 70% da receita do fundo mas isso vem de uma baixa quantidade de locatários o lvbi possui Scania com maior participação com 15% da receita xplg Leroi Merlin com 11% vilg toque stock com 15% e o GG rc11 possui uma dependência da Americanas de 21% da sua receita fazendo então a avaliação da concentração de receita entre 10 a 15% Selo Verde maior do que 15 e menor do que 20 selo amarelo e maior do que 20 selo vermelho é um ponto que eu Bruna já considero um ponto de atenção então os que levariam Celo vermelho brco11 ggrc e gar 11 Vou colocar aqui o selo vermelho todos os outros levariam o Selo Verde porque ficam entre 10 a 15% no caso aqui do lvbi se aumentar de 15% já seria o selo amarelo e o vilg 11 a mesma coisa Mas eles ainda se enquadram no Selo Verde normalmente fundos de renda Urbana eles possuem uma certa concentração isso é um pouco mais característico do setor mas não estamos vendo renda Urbana Estamos vendo o setor Logístico já a vacância física ou seja qual o espaço ali do fundo que não está gerando renda que está vazio todos eles eu vou colocar Verde também possuem uma taxa de vacância menor do que 10% então não vejo problema algum com nenhum desses Fundos inclusive o GG rc11 e o Gari 11 possuem uma vacância zerada Vamos agora para localidade em quantos estados esses fundos imobiliários possuem Imóveis o brc1 possui imóveis em sete estados diferentes btlg em C hglg em 5 gari em 10 lvbi em 4 XP LG em 5 vlg em 7 e GG rc11 em 10 em alguns aqui eu tenho algumas considerações Na verdade apenas um comentário apesar do BTL G possuir imóveis em cinco estados diferentes 85% da área bruta locável está apenas em São Paulo o hglg 68 em São Paulo xplg 40% em São Paulo São Fundos também bem diversificados em relação às suas localidades é óbvio alguns possuem uma concentração maior em São Paulo mas é uma área muito boa de São Paulo Então eu não considero isso um ponto negativo Vou colocar aqui também verdinho para todos esses Fundos temos também outros pontos que são contrato quais são os tipos de contrato que cada um desses Fundos possuem o famoso indicador P sobre ivp o dividend yield e o histórico Ou seja é um fundo que tem um bom histórico já tem anos sendo negociado na nossa bolsa a gente tem um bom histórico de gestão ou são Fundos mais novos que nós não temos um bom histórico ainda a título de curiosidade vamos olhar os contratos de cada um desses Fundos aqui a gente tem t e a T significa que é um contrato típico a significa que é um contrato atípico normalmente contratos típicos eles possuem uma duração menor e cláusulas de recisão mais brandas já os contratos atípicos eles possuem uma duração maior normalmente 15 20 anos e eles possuem cláusulas de rescisão bem mais pesadas ou seja se o locatário quiser reinc indir o contrato ele vai ter que arcar com todos os aluguéis remanescentes até o vencimento então de Cont contatos atípicos costumam trazer uma segurança um pouco maior aos cotistas bom até porque se esse locatário reind de um contrato ele não vai ali sair de m abanando ele vai ter que pagar todos os aluguéis até o vencimento Isso é uma garantia traz 100% de certeza não de qualquer forma o inquilino locatário ele pode ficar inadimplente mas traz uma camada Extra de segurança voltando então pra nossa planilha conseguimos perceber que o brco possuem 68 dos seus contratos do tipo típico 32% atípico a mesma coisa para btlg e hglg11 o Gar 11 e o GG rc11 são os únicos Fundos que possuem 100% dos seus contratos atípicos isso também é um ponto bem interessante normalmente contratos atípicos eles são para imóveis que são feitos sobre medida para aquele locatário não necessariamente porque é um contrato típico que é um contrato ruim tá Às vezes você pode ter até mais facilidade dependendo do imóvel para encontrar outro locatário Justamente por isso que olhar apenas a porcentagem da tipologia do contrato não vai trazer pra gente uma resposta absoluta precisamos abrir o relatório olhar a localização do imóvel ver se é um bom imóvel ou não se foi feito sobre medida pro locatário ou não tudo isso entra ali na hora de analisar o fundo mas a título de curiosidade os únicos Fundos que possuem contratos atípicos 100% é o Gar 11 e o ggrc11 vendo agora para esse indicador que muitas pessoas gostam de olhar que é o p sobre ivp o fundo que possui maior P sobre ivp Ou seja que em tese estaria mais barato é o vilg 11 com P sobre VP de 0,73% depois nós temos o lvb 11 com 0,85 xplg 11 com 089 Depois temos brco com 092 btlg com 0,95 e hglg e gari 11 sendo os que possuem o maior p VP com 0.
99 fazendo a classificação eu não gosto de p sobre VP muito abaixo do que 08 tá normalmente nem sempre um p sobre VP muito baixo significa que o fundo está muito barato até porque se a gente também olhar juntamente com dividend yield vamos perceber que o fundo que mais paga hoje é o Gary 11 Depois temos o GG rc11 com 10,55 no último ano não significa que no próximo ano será Exatamente esse valor temos lvbi com 10,21 brco com 9,79 btlg com 910 o menor aí que a gente tem dos pares é o hglg com 8. 30 e vilg com 8.
