Aprenda a trabalhar com imóveis comerciais e corporativos - Guilherme Ribeiro

[Música] gente bem vindos vocês que estão aqui pessoalmente quem está assistindo pela tevê cresce a a gente está falando de imóveis comerciais antes de eu começar a crescer quem trabalha com o imóvel comercial levanta a mão agora quem só trabalha com o comercial para cima tá ok perfeito é e já foi feita uma apresentação eu trabalhei trabalha há 27 anos no mercado Imobiliário e já fez um pouco de tudo e de dois anos para cá é eu trabalhei por anos só com imóveis comerciais é bastante tempo e eu adoro isso acho uma coisa muito legal

é o mercado que traz uma remuneração muito boa são negócios mais objetivos mais técnicos e talvez mais profissionais do que o mercado residencial é óbvio residencial também é legal é a maioria do mercado mas eu gosto do comercial Porque a gente está lidando com empresas com pessoas que estão mais decididas estão buscando algo concreto e deixa meio de lado aquela impulsividade do mercado residencial não gostei da cor da parede não quer esse imóvel para a gente é muito difícil ver isso no mercado comercial é mais técnico o mesmo de dois anos pra cá eu montei

a smart síndico kelma está tap fez hoje o mais utilizado aplicativo de administração de condomínios a gente começou com domínio De baixa renda que hoje atende uma série de condomínios é inclusive usou a inteligência artificial é a gente ver que em todos os nichos do mercado imobiliário a tecnologia também está entrando a gente está falando uma hora e pouco para ter uma idéia não dá pra falar tudo sobre o mercado de imóveis comerciais é uma disciplina de três ou quatro aulas longas inteiras dos cursos de mba e mesmo assim é corrido então coloquei um Monte

de slide mas eu vou ter que passar rápido aqui pra gente poder vez primeiro porque alguém o teu cliente precisa de um imóvel comercial a gente tem dois tipos de clientes a gente tem o cliente que é usar o bom ele quer levar o seu negócio pra lá o seu negócio seu depósito seu showroom a sua loja o seu escritório tem vários tipos de negócio ok e a gente tem outro cliente que é bem diferente do primeiro que o cliente Investidor ele está investindo em imóveis e muitos investidores principalmente os investidores grandes institucionais eles gostam

e muitos deles só investe em imóvel comercial porque o pedal é mais seguro e dá mais retorno se a gente pegar os indicadores de investimento de rentabilidade o imóvel comercial historicamente neste ano passado a dez anos atrás sempre ele deu um retorno maior na média do que Imóveis residenciais é óbvio que existem imóveis residenciais que estão valores altos mas se misturar tudo o imóvel comercial dá um retorno melhor então os grandes investidores gostam de investir em imóveis comerciais eu sei que a gente passou por o está passando ainda por uma época difícil propus marcado por

um imóvel comercial a gente viveu muitos anos de crise no brasil é óbvio que esse mercado foi afetado as Empresas diminuíram fecharam escritórios então a gente teve uma cancha grande ea gente está vivendo isso ainda e ainda vai levar alguns anos o que é uma ótima oportunidade para quem quer entrar nesse mercado porque quando o mercado estava superaquecido ea gente via vacances aqui no comercial a cidade de são paulo atingiu 2% de vacância as regiões melhores ela era de meio por cento você não conseguia captar imóvel chegava num Prédio qualquer tem algum escritório waa aguaí

a pessoa que atendia o segurança o zelador gerente o poder hoje é o contrário hoje para quem quiser entrar nesse mercado consegue pelo menos captar muitos imóveis e acho que é um bom aprendizado um bom início pra isso separar que tal utilizando-o para uso quais os tipos de usos são diversos que nem falei mas porque eu preciso saber disso eu preciso saber disso pra poder entender a necessidade daquela empresa e Oferecer o imóvel que seja alinhado com ela eu não consigo empurrar o imóvel que não sirva para aquela empresa eu tenho que realmente compreender necessidade

de cada uma e elas são diferentes mesmo no próprio setor no próprio nicho para oferecer um imóvel algumas vezes a empresa quer colocar os seus executivos e funcionários que a une o time o que foi muito comum nos anos atrás é como faltavam imóveis comerciais às vezes a mesma empresa estava Espalhado em três quatro cinco escritórios diferentes podia ser o mesmo prédio podia se até em prédios diferentes ea gente viu nesses últimos quatro cinco anos uma consolidação deles juninho o time para aumentar a produtividade lojas vão querer um espaço para vender tem gente que quer

status eu quero estar no melhor endereço da melhor rua no melhor prédio para dar a impressão que o meu negócio que a minha empresa muito Sólida é muito grande e se concorda que o status é muito diferente do espaço então eu não posso apresentar pra quem quer status eu não posso em apresentar o imóvel mediano ele quer o melhor imóvel daquela região daquela cidade e as necessidades são bastante divergentes eu já atendi o varejo loja de roupa de sapato empresa de games de publicidade escritório de advocacia banco de investimento companhia aérea cada cliente tem um

nicho diferente esse Objetivo diferente e às vezes é muito difícil a compreender ou achar o imóvel que se encaixa naquilo lá ok é quem já está olhando investimento está querendo outra coisa ele quer uma rentabilidade que é um fluxo de caixa mensal ele que a valorização daquele património alguns estão olhando aí principalmente condição famílias e pessoas físicas sucessão herança então eu quero deixar algo para os meus filhos eu quero transferir isso através de modas olhando A segurança vai ser minha aposentadoria isso então são motivos diferentes para investir em imóvel e dependerá se o cara tá

olhando aqui na sucessão ao solitário na valorização são imóveis diferentes está olhando os cenários horizonte de tempo diferente que ele vai ser dono daquele imóvel se móvel vai ser grande ou se vai ser pequeno se você um ou você vários imóveis o padrão do imóvel um grande fundo um grupo de investidores Maiores eles vão buscar imóveis conhecidos imóveis bem localizados porque isso faz toda a diferença o pequeno investidor pode comprar conjuntos ou lojas separadas e mais pulverizados gente como corretor que está atendendo esse pessoal eu tenho que entender essas a dor essa necessidade de cada

uma dessas pessoas e também para complicar um pouquinho mais existem vários tipos de imóveis comerciais ok para finalidades Diferentes eu tenho casa a gente vai entrar em detalhes de cada um quase cada um deles tem casas lojas e escritórios eu vou falar mais de escritórios onde porque a gente está aqui na cidade de são paulo e onde mais tem escritório no brasil inteiro é já uma cidade verticalizada cidade que mais tem prédios e e tem mais prédios de todos os padrões no país então as empresas migraram para os prédios isso acontece também com outras Cidades

sempre que uma cidade média uma outra capital surgem edifícios de escritórios a gente vê uma tendência natural de imigração daquela empresa que estava numa casa na rua migrar para o edifício porque o edifício tem mais segurança tem estacionamento rotativo funciona um horário mais estendido se não se preocupar com a manutenção do telhado e uma série de outras coisas ontem então há uma negação ea gente não vai Falar de industrial que também gostaria uma duas três aulas só para dar uma introdução do que industrial que é um mercado muito interessante superespecializado que a locação de de

galpões e centros de logística de distribuição quais é eu diria que é o próximo passo para quem quiser e tem muito o corretor especialista nisso bem no grupo de casas a gente vê casas de todos os tipos e tamanhos a às vezes até originalmente ela foi construída como Uma residência e aqui onde a gente está um lugar muito específico início à história que a pamplona no jardim ses deram uma volta a pé aqui nas quadras em voltas vocês vão ver vários dos imóveis que foram construídos há 50 anos atrás como residências onde várias famílias moraram

e nessas últimas décadas a gente viu esses imóveis assumirem uma função comercial viraram escritórios virar lojas viraram cafés restaurantes bufês Infantis e toda sorte todo tipo de imóvel comercial e alguns outros imóveis ele já foram construídos na forma de uma casa mais com a finalidade de ser comercial isso é outra coisa que a gente tem que observar porque às vezes aquela casa é o único imóvel que existe no bairro mas ela pode ter alguma dificuldade se eu estou adaptando uma residência para um uso comercial talvez eu não tenha uma otimização de Espaço e com certeza

não terei uma otimização do espaço tão boa quanto eu pegar uma laje um andar comercial no prédio a casa vai ter escadas os banheiros não só no formato adequado as paredes são largas o pé direito é mais baixo então ela tem uma certa dificuldade de outro lado ela dá autonomia para o comerciante ela às vezes tem um jardim tem um estacionamento que ela não possa pagar o estacionamento A área verde recuo estilo da casa é a fachada às vezes é um lugar mais tranquilo vou dar exemplos que gostam de casos por exemplo essas já liguei

para essas redes de clínicas de shiatsu de massagem ou de estética eles adoram então é um lugar mais tranqüilo que tem tudo a ver com o negócio a alguns escritórios de advocacia adoram está em casa então são algumas empresas que gostam e até Preferem estar em casa é o que a gente vê hoje em dia é que quando esse imóvel é pequeno a gente tem uma demanda muito grande então se você está falando de pequenas casas ou pequenas lojas de ruas 70 100 150 metros quadrados você consegue alugar muito fácil tem muita pequena franquia muito

empreendedor que está buscando um imóvel bem localizado e pequeno para montar o seu negócio agora quando a gente está olhando aquele imóvel de mil metros Quadrados ou o dae pra cima que foi no passado uma concessionária de veículos ou que foi uma agência bancária grande a gente vê que se hoje em dia esses imóveis não tem uma demanda muito grande a gente vê incontáveis deles fechados pelo brasil todo porque porque esses negócios diminuíram de tamanho e também se digitalizaram ea gente vê especificamente aqui em são paulo o imóvel intermediário de rua ele de 300 400

até 500 metros quadrados que voltou a ter uma demanda procurada por dois tipos de clientes principalmente supermercado de bairro e vocês vêem todas as redes montando dezenas de lojas em todos os lugares e farmácias então olhem esses clientes porque eles estão demandando e alugando um monte desses imóveis é um cliente muito específico porque ele monta do lado na frente do concorrente dele alguns clientes não gostam está perto do Concorrente algum tipo de negócio e se adora então vocês podem oferecer sem medo em casa a gente tem um monte de peculiaridades a a casa tem uma

área do terreno diferente da área construída alguns negócios gostam de terreno jardim área verde para relaxar pra fazer algum negócio ali outros acham que aquela área não serve pra nada e é inútil então de novo caso você entender o que o cliente precisa não se ele valorizou não e não Apresentar o imóvel inadequado para ele a casa pode ter um problema de regularização principalmente esses imóveis muito antigos ele construiu um anexo 1 alguma coisa a mais e aquilo não foi regularizado então na hora de alguém tirar o auto de funcionamento do imóvel vai chegar na

prefeitura falar essa área irregular e aí você pode ter um problema então óbvio se consegue entrar no site da Prefeitura e tirar uma certidão e vê não é 100% de garantia mas é um processo a ser feito é gratuito e é pra fazer casa pode ter um problema de barulho depende do bairro da vizinha s da atividade que você está colocando colocando um bufê que faz festa será que lhe cabe dentro daquele bairro da crise em andamento ou será que vai ter problemas com os vizinhos então são peculiaridades que a gente tem que entender de

cada um desses negócios Tem a primeira dica entendam o que o seu cliente quer e precisa quando vocês estão atendendo a que o empreendedor de primeira viagem às vezes não sabe o que ele quer o que ele precisa agora quando está trabalhando com uma grande empresa nacional ou multinacional com uma rede de franquia eles têm tudo escrito tudo detalhado qual o zoneamento que ele precisa qual tipo de móvel com o tipo de fachada e Todas as informações e isso é muito mais fácil a gente entender quem já tem experiência com esse tipo de imóvel a

gente também tem as lojas a loja pode ser isolada na rua a loja pode estar em uma galeria a loja pode estar num shopping center que é um outro nicho dê mercado super diferente super específico é e ela pode estar em prédios o que a gente tem que se preocupar quando a gente está atendendo loja de novo está alinhado com o que o cliente precisa Mais coisas que contam ponto acesso para a rua é muito mais fácil alugar uma loja ou pegar duas lojas estão no prédio uma que eu tô na fachada tem do acesso

para a rua ou seja o pedestre passa e entra na loja e eu tenho outra loja que eu tenho que entrar no prédio para entrar naquela loja quais vocês acham que é mais fácil jogar de rua o ok então faz toda a diferença e às vezes o proprietário fica irritado mas a vizinha eu tive caso do mesmo pra loja vizinha Logo super rápida ea minha lugar mas a vizinha tinha uma fachada enorme que expõe os produtos e que dava para a rua ea sua você tem que entrar no hall do prédio para entrar numa portinha

pequenininha dentro da sua loja então isso faz muita diferença se você está alugando para a área de alimentação por exemplo eles vão te pedida potência elétrica instalada e se tem sistema de exaustão pra você filtrar o que estão cozinhando lá dentro E às vezes se não tiver eles vão descata aquele imóvel se a uma loja de rua uma casa comercial é fácil instalar é fácil corrigir mas se isso está dentro de um condomínio pode ser complicado fazer essa infraestrutura então também depende do cliente está atendendo ele vai ter essa necessidade ou não é como o

uso comercial ele sempre volta à pergunta de ar condicionado que faz toda diferença tem não tem q tipo está instalado eu posso instalar como que funciona isso Você está vendo que é algo muito técnico a decisão é técnica e isso é bom pra gente porque se a gente aprender essas características técnicas a gente consegue dar um tiro certeiro a gente consegue fechar uma locação uma venda muito mais rápido do que não em algo que é subjetiva gostei não gostei achei foi a rua barulhenta etc no comercial isso faz diferença outro ponto interessante é o lado

que eu estou profundo de trânsito de pedestres Então se eu tenho um imóvel comercial onde eu tenho uma parede que eu consigo colocar a minha marca o meu logotipo mil cartazes e os carros que passam enxergam é mais fácil alugar do que aquele que está na parede escondida onde os carros não vão enxergar o que está passando então para alguns tipos de negócio isso conta porque ele está alugando um imóvel de rua pra ganhar esse marketing dele quanto é que custa anunciar a gente que trabalha com o venda sabe que é caro se Eu tiver

uma uma faixa uma placa de 24 horas por dia é linda maravilhosa aqui em são paulo a gente ainda tem a lei da cidade limpa e vocês reparam demorou para começar a ser utilizado mas agora muita gente buscando imóveis principalmente de dois andares e que consiga colocar um vidro de ponta a ponta no andar de cima porque se eu colocar dentro da fachada com algumas regras eu consigo colocar uma uma televisão o anúncio iluminado ea outro Marketing a que é feito e algumas marcas adoram isso daí não repara uma dica é importante estar atendendo a

alguma marca que vocês já viram que exista entre na internet visita uma loja um ponto deles para tentar entender o que eles fazem como que a loja como que a decoração qual vai ser o produto final que eles querem entregar para os clientes deles há zoneamento e aí algo pra complicar quando a gente trabalhando com moda de rua principalmente as lojas E as casas o zoneamento conta de novo é uma rede grande que está atendendo eles vão falar ó eu encaixo o negócio orçamento total ele já sabe só que a primeira vez ele não sabe

a gente hoje até tem um zoneamento que a gente entra no site e ver um mapa sabe qual o zoneamento e sáb às informações mas saber se aquele tipo de negócio cabe ali ainda não é algo tão simples Você só vai saber com certeza fazer uma consulta a prefeitura então e é um risco eu como corretor não gosto de arriscar por mais que eu e até atendidos incontáveis negócio sempre aconselho que o dono do negócio busque alguém especialista em uma consultoria para ver em qual o zoneamento ele se encaixa ou não e aí eu vou

buscar em cima do zoneamento e se eu sei o zoneamento comercial que atende ele é não vou perder tempo indo na Quadra do lado a primeira coisa que eu faço é olhar no mapa e ver aonde tem imóvel que serve para aquele meu cliente clientes que são serviços leves e showrooms é muito fácil porque ele se encaixa em praticamente todos os andamentos comercial mas se você tá entender a atender uma pequena indústria o cara importa uma máquina e monta uma fábrica complexa mas tem um monte de gente que importa algum produto e só está fazendo

a montagem e Manutenção assistência ou em uma drogaria de manipulação tá mexendo com algum produto químico ele já vão ter restrições do zoneamento aliás farmácia é um tipo de negócio mais complicado de atender porque existe uma série de regulamentação para que quando está atendendo à área de saúde então eu sempre peço para eles qual o zoneamento que vocês se encaixa e sempre que o cadastro e móvel já coloca lá no sistema o zoneamento tal que já consigo fazer Uma busca muito simples e muito rápido para quem cá achei um pouco tempo fazendo isso depois e

vamos entrar no que a gente vai falar mais hoje escritórios porque que só fala muito de escritórios porque é um negócio mais padronizado é o negócio mais fácil é mais fácil a gente faz esse negócio e é mais fácil ganhar dinheiro um discrimino quem trabalha com a gente só trabalha com loja em shopping só trabalha com a rua tal comercial e superespecializado Entende tudo e ganhou dinheiro com aquilo parabéns isso vai lá arregaçar a manga seja especialista nisso eu gosto de trabalhar com escritório porque eu vivo numa cidade onde tem muito escritório escritório tem uma

grande vantagem a partir do momento que você entra você visita capta e faz negócio com um imóvel naquele prédio você conhece o prédio então outros Andares outros conjuntos disponíveis no prédio vão ser muito parecido com aquele primeiro a eu não conseguir fazer não entrou no negócio porque o de uma diferença de x mil reais aqui ou porque tal complicação gente vai pra outro andar e não volta à estaca zero buscando outro imóvel e simplesmente passa a negociar com outro proprietário dentro daquele prédio até para cadastrar no sistema é mais fácil até para tirar fotografia mais

fácil porque já tem as Fotos de fachadas de áreas comuns de sala de reunião de 'hold' etc eu já sei se o prédio tem ou não gerador estacionamento e quanto custa e por aí vai então o negócio se torna mais repetitivo e se economiza meu tempo como corretor economizando o meu tempo eu consigo atender mais clientes e fazer mais negócios têm mas é cada um escolhe o que quer fazer existem dois tipos de escritórios Eu tenho de um lado os escritórios corporativos os grandes prédios no nordeste é normal a gente ouve que eles chamam de

empresariais até a gente tem uma estrutura as regionais do mercado imobiliário e eu tenho os pequenos escritórios que também tem várias nomenclaturas aqui eu odeio sãos as linhas a gente tem mania de falar um conjuntinho uma salinha é depreciativo nome como que eu vou vender o valor a Uma salinha então corretores percam essa mania de usar termos negativos e diminutivos no mercado imobiliário é a melhor sala uma sala excelente é não quer vender uma salinha o ok o vendedor essa linha vai ser sempre o vendedor dessa linha não vai ser aquele bem sucedido vamos ver

as diferenças desses imóveis e como ele se comporta a gente tem dois tipos de prédio às vezes olhando por fora eles parecem muito parecidos mas eles não são a Existe algum lugar onde tenha uma tabelinha uma colinha do que é um corporativo ou do que é um prédio de pequenas salas não porque eles não existe uma regra nem aqui no brasil nem fora algumas imobiliárias as grandes imobiliárias que trabalham com escritórios elas acabam tendo a sua nomenclatura que varia de uma pra outra e já teve várias tentativas de padronizar mas a primeira coisa que não

dá para padronizar que o critério que Usa em são paulo é diferente do que hoje em belo horizonte que é diferente do que o uso em curitiba então existe o regionalismo baseado no tipo de edifícios que têm disponíveis naquela cidade então essa regra varia mas eu vou dar uma diretriz geral quando a gente está trabalhando nos edifícios comerciais em primeiro lugar o endereço não é tão importante a gente vai voltar nisso daqui a pouco ok é eu não preciso estar naquela avenida Naquela rua prime conhecida mais valiosa da minha cidade e postar uma rua secundária

uma duas quadras dali eu consigo ter um valor menor do que isso que cabe no bolso daquele ocupante que vai usar aquele imóvel e com isso surgem comerciais de bairro que que é isso eu tenho um bairro com uma característica uma tendência de ser residencial onde tem prédios e casas residenciais e de repente surge um dois prédios comerciais dentro daquele bairro Esse é um tremendo do negócio seja para o ocupante seja por um investidor porque você tem uma população às vezes muito grande residindo ali e você tem um único prédio comercial onde vários dos profissionais

o psicólogo dentista o advogado arquiteto que trabalham ali vão montar o seu escritório todo mundo vai querer aquele prédio para aquele melhor prédio porque porque a população ali quem a pé o que é rapidinho pra aquele prédio então isso Vale muito é lógico que em um dado momento quando tem vários prédios e saturação de mercado e principalmente às vezes eu vejo isso em em algumas cidades do interior 7 tinha um prédio comercial de 20 anos de 30 anos que todo mundo estava lá e surgiu um prédio novinho mais moderno no mesmo bairro o que acontece

aquele prédio antigo vai desvalorizar porque há os melhores negócios vão migrar para o prédio novo então a gente Também tem esse processo eo que a gente vê hoje muita que andar na rua que vários desses prédios antigos sendo reformados e modernizados para manter o valor e para manter eles cheios de de empresas lá dentro a gente vê as salas tipicamente pequenas 20 30 40 60 metros quadrados é normal poder juntar duas três quatro salas então o negócio é um pouquinho maior e você junta o que não é uma coisa muito boa o cara junto andar

inteiro juntei 20 Salas e fiz um andar corporativo ele nunca vai ser corporativa ele nunca vai ter o valor do prédio corporativo porque ele tem p perdas de otimização com paredes com colunas com corredores com um monte de banheiro e é diferente de um prédio corporativo com uma única exceção se ele foi o único prédio bom que tem naquela cidade seria melhor para a cidade ok as empresas grandes poderão ir para lá então é isso a gente vê o modelo que tem No brasil inteiro é errado bastante o brasil a gente vê esses prédios em

todas as cidades mas as grandes empresas não gostam desses prédios a grande empresa que tem andares ou o prédio inteiro só dela e ela não quer ter uma quantidade muito grande de pequenos negócios vizinhos da obra um combinado com aquele tipo de negócio com aquele tipo de empresa então vamos lá o endereço não é tão importante mas endereço não é Localização sempre a localização para o mercado imobiliário faz a diferença então estar em tal bairro conta e conta muito mas eu só não preciso estar naquele melhor lugar da melhor golo da melhor avenida aqui que

é o ponto interessante eu posso estar na quadra de trás mas o bairro conta o valor varia bastante de um bairro para outro de um lado para o outro do rio etc esse diferente quando a gente está olhando no corporativo Cheguei já nos corporativos foi porque a gente fala bastante e corporativo eu vejo muito receio do corretor entrar e trabalhar nesse mercado corporativo gente não tem que ter é difícil a primeira a segunda vez mas depois que pegou o jeito é um mercado muito rentável pra gente uma locação de uma laje parte da comissão da

venda de um apartamento que é mais fácil alugar um andar comer sal ou vender o apartamento às vezes é um lugar o andar Comercial do negócio mais rápido então eu gosto disso tem gente que não gosta e acha que vale a pena a gente olhar esses grandes edifícios edifícios corporativas e hoje é uma cidade grande com a gente ou no rio brasília alguma várias cidades do brasil a gente tem vários desses edifícios a quantidade é muito grande é e tem muita gente se especializando nesses edifícios não vale a pena aquilo eu vejo muito nos edifícios

comerciais às vezes o corretor colocar a cadeirinha É a âncora e falar sou corretor deste prédio e fica lá fazendo locação e venda de uma outra linha só num prédio aqui a gente tem que abrir a cabeça abriu o leque atender vários prédios é eu sempre evito e tomou o cuidado de não querer abraçar o mundo também mesmo dentro do universo de imóveis comerciais tentem escolher uma especialização no produto e no bairro então se eu estou atendendo a bm vai atender bem e não vou atender pinheiros Não gastar tempo de deslocamento custo de transportes vão

estar atuando no bairro vocês não conhecem tanto então escolheu um bairro uma região e do mini aquela região conheçam absolutamente todos os prédios eu tenho cadastrado e visitado e fotografado milhares de prédios ok então mas eu gosto mesmo assim é sedutor apareceu para de novo e mandaram todo livro folheto me convidaram para o coquetel eu fui pra lá é lindo Só que no bairro que eu não conheço não sei quanto ao metro quadrado não sei que o tipo de empresa que está lá e de repente vou ter esse prédio é maravilhoso e levei meu cliente

a não gostei é cara não cabe no meu gosto em outro não é só tenho esse acabei de perder o negócio então tenham uma quantidade de negócios grande e próximos para você poder ter esse leque de opções para o seu cliente quando a gente está olhando corporativo A gente está falando em conjuntos comerciais maiores estamos falando com os 400 de 500 mil metros quadrados lages as lojas são os andares lages grandes ocupadas por uma ou por duas empresas que em alguns casos a gente vê em outras cidades ocupadas até por quatro empresas são prédios feito

para negócios corporativos então eles têm de segurança e controle de acesso 24 horas por dia gente isso faz uma tremenda diferença às Vezes parece óbvio pra gente que a gente está aqui e vai quase todo o prédio comercial corporativa 24 horas mas eu vejo prédio em prédio aqui no itaim bairro do metro quadrado mais caro de todos que não funciona 24 horas e o que não abre aos domingos o que fecha sábado ao meio dia daí tem andar que está vago há 457 anos e ninguém entende porque mesmo valor estando lá no chão hoje a

imaginem vocês com chapeuzinho de Investidores querendo ganhar dinheiro nesse país onde é difícil às vezes ganhar dinheiro vocês vão querer um imóvel que pode atender o cliente até oito nove dez horas da noite trabalharam domingão vocês vão ter de segunda a sexta feira até às seis da tarde eu quero ter a flexibilidade entender a hora tinha que levar a noite trabalhando eu vou lavar a noite trabalhando ali é muito comum é eu e de noite trabalhar ea Gente está fazendo esse 24 horas por dia então é uma peça chave desse atendimento eu já tive em

outras cidades grandes do brasil inclusive capitais importantes e se olha o melhor prédio da cidade ele não funciona 24 horas por dia porque foi feito por empreendedor local que não tinha essa visão então eu já deixei de fazer negócio e já fiz negócio onde teve uma discussão muito grande para mudar as regras de funcionamento do prédio porque senão a empresa não ia lá A empresa tem escritórios em outras cidades outros países como ela vai trabalhar só em horário comercial então é aquela perguntinha que toda vez fora do imóvel comercial horário de funcionamento só que vocês

têm que saber isso daí ele tem que ter também ar condicionado central a gente tem muitos prédios mais ou menos metade dos prédios que têm em são paulo No rio não tem sistema de ar condicionado central quando você compara um prédio desses antigos sem ar condicionado central com o prédio com a diferença de preço é brutal o tipo do inquilino é completamente diferente então eu não gosto de trabalhar com esses prédios mais antigos porque vai ter mais dificuldade de levar clientes mas de repente se eu conheci um monte de empresas deste perfil ela poderia Trabalhar

lá ok vou pegar os prédios do centro e vou levar um monte de empresa para trabalhar lá aí depende do seu networking do tipo de empresa onde você transita mas entenda como cada um deles funcionam ea recepção do prédio também conta e aí a diferença chega num prédio antigo no centro das cidades e tem aquela portinha no meio de duas lojas senta num corredor estreito e tem um balcão lá com o zelador ou o vigia do prédio em seguida dois Elevadores você vai para um prédio aquino está aí na vila olímpia na paulista você entra

tem aquela recepção maravilhosa pé direito duplo triplo meia dúzia de elevadores oito elevadores faz diferença muita membro que eu quero status é para conforto hoje uma das dificuldades das empresas e até a contratação de funcionários e colaboradores até isso conta ponto então eu quero impressionar o meu cliente o meu Funcionário o meu parceiro quando ele foi no meu prédio para uma recepção maravilhosa e para alguns negócios e isso é importantíssimo por exemplo empresas de curso de treinamento eles recebem grandes quantidades de alunos num espaço muito pequenininho se não tiver um prédio com uma boa recepção

com vários computadores atendimento várias catracas e vários elevadores esse tipo de empresa não funciona então eu tenho que olhar isso Que ganha pontos também cada vez a gente vê recepções mais nobres mais sofisticadas alguns tipos de negócio olham até se tem área de espera na recepção você tem um lounge tem sofá empresas de rádio am ter que fazer recrutamento e seleção porque eles recebem o candidato e às vezes eles deixam a pessoa esperando lá na recepção agora pode subir e sair o outro estava sendo entrevistado consultórios fazer a mesma coisa Às vezes até um profissional

da área de saúde ele pra ele é muito melhor ele tem uma recepção lá embaixo para outros negócios conta a infraestrutura de que se tem no prédio sala de reunião se eu tenho sala de reunião no prédio se concordam que a empresa vai poder jogar um conjunto menor porque ele não vai ter até aquele espaço se não usa 24 horas por dia todos os dias da minha posse se uma vez por mês eu tenho no prédio e hologramas que Torna menor a economizar dinheiro porque eu sei que tem lá disponível quando eu precisar são detalhes

que a gente vai aprendendo vai perguntar e usa com uma argumentação la na negociação lá na frente então acesso 24 horas eu falei cada vez a gente vê empresas mais globais é só lembrar que das 500 maiores empresas do mundo 400 e muitas estão aqui a gente vive efetivamente no mundo globalizado com fusos horários diferentes e as Pessoas cada vez trabalham até mais tarde é fácil constatar as sai de noite olhando os prédios eles estão acesos e tem gente trabalhando em todos eles então eu preciso ter o acesso 24 horas não quer dizer que o

acesso é pra todo mundo visitante às vezes não pode entrar 24 horas mas o funcionário pode entrar 24 horas aprendam esses detalhes conheçam pergunta é tipicamente proprietário do Prédio não sabe isso então essas informações que vão aprontar com a segurança um gerente predial na recepção então isso é uma dificuldade do mercado comercial quando se precisa de muita informação quem vai perguntar para várias pessoas porque às vezes a pessoa não sabe às vezes da informação conflitante então eu gosto de juntar exemplo estacionamento estacionamento até dois anos atrás era crítico era uma se não tivesse número de

Vagas suficiente a empresa não alugava aquele imóvel hoje isso mudou muito porque a gente tem patinete bicicleta uber 99 setra então antes em alguns prédios tinham lista fila de espera para conseguir uma vaga e seis meses de 10 meses pagava-se 450 reais por uma locação mensal de vaga e hoje cv locações de vagas de estacionamento no seu 180 reais e andares fechados em alguns subsolo desses prédios Olha como foi radical a mudança porque surgiram startup de mobilidade ok mesmo assim é normal que o dono da empresa por diretor pelo gerente ou para clientes eles precisam

de estacionamento ea pergunta que eles vão fazer de cara quantas vagas têm e se eu precisar de vaga extra quanto que custo mensal gente não dá pra respondem não sei eu vou consultar se está toda hora lá pergunta desse um subsolo vaga no estacionamento a nota quanto em curso naquela Mensalidade para gastar um minuto fazendo isso um minuto de tempo para seis meses atualizar a informação porque não muda muito então vão colecionando informações vão colecionando dados porque isso faz toda a diferença na hora de a gente fazer um negócio ar condicionado eu disse que é

importantíssimo que a gente está falando de sistemas existem vários tipos diferentes de ar condicionado central então as empresas não querem ter aquele Ar de janela ok os conjuntos pequenos comerciais pode até ter split x mais os prédios mais corporativos têm sistemas as centrais mais silenciosos mais eficientes que você controla em zonas alguns dos prédios isso já está embutido no valor do condomínio outros isso cada andar tem o seu equipamento e e paga sua conta de ar condicionado mas o ponto é precisa ter ar condicionado Em alguns lugares do brasil é completamente inviável trabalhar sem ar

condicionado porque é quentíssimo alguns casos eu já vejo gente pedir não só a frio ar quente é raro mas a gente está passando de 3 graus amanhã e a gente às vezes vem alguém pedir uma solução dessa mas isso é muito raro algo importante e que muita empresa pede s tem um sistema de ar condicionado separada para a infraestrutura de ti e muitas empresas é normal criar uma sala Onde eles colocam os servidores roteadores bridges e todo o equipamento de telecomunicação e de ter da empresa exceto equipamentos muito caros e que não podem aquecer então

eles no sistema de ar condicionado específico para aquelas a linha e um ar condicionado que vai funcionar 24 horas por dia 365 dias por ano então isso é outra coisa quando eu visito os prédios eu olho as salas eu vejo como isso funciona Citem-se não tem ou se tem mais ou menos gambiarra porque também existe porque eu sei que é uma pergunta talvez até a primeira pessoa que se eleve para visitar o imóvel não pergunte isso mas o cara de t o técnico dele principalmente com a multinacional ele vai te perguntar ok então eu quero

entender como funciona outro dado tecla gente é a lista é grande né elton ainda simplificando aqui banheiros a gente tem muita gente trabalhando o Que a gente viu é que a gente voltar pra quem trabalha comercial algumas décadas ano passado a gente tinha cada executivo cada pessoa tinha sala tinha aquela mesa de madeira enorme linda com cadeira de espaldar alto com as vezes com custo de couro a cadeira de maneira maravilhosa né se usava 15 20 e 25 metros quadrados para um funcionário e hoje que a gente tem mesmo uma do lado da outra bahia

não tem nem a divisão da bahia e você abençoou o escritório eu vejo densidade De 7 metros quadrados de 5 já 24 metros quadrados por colaborador cada vez citada em sandro mais vitória colocando mais e mais gente é preciso mais banheiro eu dobrei tripliquei quadruplicar o número de pessoas trabalhando naquele mesmo andaram aquele imóvel eu vou precisar de mais banheiros estão quantos banheiros e tem qual o tamanho eo que a gente vê cada vez mais no ano comercial cv a sala tem o seu um ou dois Banheiros mas quando você tá olhando um conjunto corporativo

ele vai ter um banheiro corporativo que muitas vezes está dentro do conjunto mas muitas vezes ele está no hall junto dos elevadores e banheiros grandes banheiras já acessíveis para pessoas têm deficiência banheiros que às vezes tem uma possibilidade de ser usados como vestiário para quem vai fazer academia vai pedalando por escritório alguns até chuveiro claro mas Alguns têm porque às vezes tem lá no subsolo estes banheiros são muito bons e é uma área que já está no condomínio não é uma área privativa do conjunto que está perdendo com um banheiro então isso dá uma otimização

muito grande as empresas grandes adoram isso até porque muitas vezes a limpeza ea manutenção dos banheiros também está embutida no condomínio e é uma dor de cabeça - que eu tenho um banheiro super bonito Sofisticado legal e que estará disponível mas quando isso voltou existe isso sete foram os prédios lado centro 50 anos atrás era assim não deixou de existir porque ficou chique eu sou dona do meu banheiro e agora de 10 15 anos pra cá a gente voltou é isso daí pé direito é uma outra coisa que faz a diferença pé direito ea altura

o pé direito livre é altura do meu piso acabado até o forro acabado em princípio quanto maior ele For mais nobre o imóvel mais valorizado é aquele imóvel os prédios de 15 anos pra cá possuem bons pés direitos os prédios antigos aqui no centro de são paulo 7 no centro do rio pior ainda eles possuem não só para direitos baixos e cheios de coluna mas muitas vezes ele não tem nenhum piso elevado nenhum forro rebaixado e pra eu fazer essa instalação a gente vai lá pra frente eles ainda vão subir o piso ou Rebaixar o

fogo diminuindo a gente não sou alto mas eu já fui em vários prédios que eu bato a mão eu já fui prédio levando o cliente alto alto com 1 metro e 80 metro e 90 a pessoa tem que abaixar se acha que o cara desse vai alongar não não é um fator de decisão quanto mais sofisticada é a marca da empresa que está levando uma loja de luxo por exemplo está não é só para escritórios e vale por uma loja eu tô Levando uma marca sofisticada de carros legais ou de roupas ou de bolsa sofisticada

para que o pé direito duplo altíssimo maravilhoso uma agência de publicidade seu status isso faz uma tremenda diferença então é uma informação que a gente tem que saber só que muitas vezes vão trabalhar num escritório um prédio e se estão entrando lá ele está sem fogo e ele está sem piso está vendo de uma laje até outra lage apesar desse espaço é maior a sensação Para quem não está acostumado é menor então é outra informação que vocês vão perguntar além disso não estou hoje mas eu eu andava com a trena e levava a lição de

casa o corretor tem que ter treina e vou mais longe corretor tem que comprar uma trena a laser de uma sala a sala da cidade com uma trena convencional vou gastar um tempão daqui até o final se eu tiver com a trena a laser é um Segundo turno pior ou melhor um segundo aqui um segundo ali na sala da área não está barato isso lá atrás era a cara mas tem que ter a sua eo que isso impressiona porque no imóvel comercial muitas vezes vai fazer a visita com o arquiteto do teu cliente é supercomum

quarteto com o engenheiro e quantas vezes eu cheguei o arquiteto engenheiro não tinha treino tinha uma trena dos antigonas e eu pegava a laser m dia se olha o teu cliente olhava porque tanto a Você não tem então faz toda a diferença é você entender e você perguntar a gente vê é raro isso mas pra ter essa foto aqui era um prédio novo ea própria construtora colocava a marca de onde é ficar o forro da onde fica o piso e quanto que tinha livre quanto que tinha de laje a informação legal algumas consultoras o que

fazem também eles em parte de um andar do prédio eles montam forro e piso e até mobiliário para dar uma noção do Que é aquele andar acabado ele faz toda a diferença na acústica no na estética em uma série de coisas então isso ajuda bastante a gente fazer negócio então eu sempre peço muitas vezes a pessoa quer trabalhar com dona de um prédio inteiro a colaboração vamos arrumar um andar vamos manter iluminado aliás um grande erro de vários proprietários é sair o inquilino antigo ele liga na concessionária de energia Elétrica e manda cortar a luz

você vai levar seu novo cliente está escuro andar op a merreca que ele está economizando e vai ser muito mais difícil fazer umas semanas ou meses a mais para jogar simplesmente pelo fato de que está escuro e outros ainda sai o antigo ocupante e fica parede quebrada forro quebrado não sei o que é lixo em tule saco de lixo móvel velho caixa de papelão e eles não tiram esperando o próximo O próximo vai entrar porque ele vai entrar apesar de novo não é uma uma compra ou a locação de impulso mas causa uma impressão centrar

no andar largada e abandonado então eu sempre orienta o proprietário mantém alunos mantenham andar limpa a cada 15 dias manda alguém lá em pauta eu andar abrir a janela da descarga abrirá a as torneiras todas aliás outra dica para o corretor e vale por residencial também o corretor tem que chegar no Imóvel antes do cliente tem que subir no andar tem que abrir as janelas têm que abrir as torneiras tem que dar descarga tem que ver se não tem algo muito bagunçado e muitas vezes tem que pegar um negócio em sakai sumir ok mas quantas

vezes até com colegas ou até como cliente já fui o corretor e entrou na área com a primeira vez que pisou naquele prédio qual a chance de fazer o negócio não dá então eu tenho que meter se pá eu tenho Que antes porém às vezes mas acabei de capital para demandou imóvel por agora e agora por e mail corre lá vai antes ele não almoça ok vai entender o que está oferecendo portanto cliente pequenos detalhes fazem muita diferença flexibilidade da outra diferença da empresa antígona que ia para um prédio e comprava o imóvel ficava lá

30 anos instalada é que ela ficava 30 anos funcionando mesmo jeito As empresas deste século elas são dinâmicas então elas contratam ela demite elas que não há produtos e departamentos novos e somem com outros departamentos mudam de layout não tem mesa fixa algumas não tem nem mais cargo olha o mundo diferente e precisa de flexibilidade para isso é um cara que é um andar que seja toda aberta e que ele tenha paredes de drywall e a grande vantagem da parede do é que o fecho de Uma parede eu abro uma parede numa noite sem interferir

com o funcionamento da minha empresa lembraque o prédio comercial a obra só pode ser feita de noite ao contrário do prédio residencial ok então isso me dá flexibilidade assim como os fogos modulares que a gente tem aqui o piso elevado eu quero passar um cabo instalar uma câmera uma rede de computador nova levando placas neste passo cabo fechei e faço isso em minutos sem sujeira sem dor de cabeça que está Escura vou mudar uma mesa de lá pra cá simplesmente levantar uma placa muh da luminária de lugar então as empresas querem essa flexibilidade elas vão

preferir prédios que tenham isso do que prédios que não tenham essa flexibilidade principal enquanto estão lidando com empresas médias ou grandes o que tem uma área de 1.000 state de facilite uma área alguém o executivo gerente que cuida disso ele falou não quero ter dor de cabeça pra Mim então eu só vou lugar só vou mudar para um prédio que tem a facilidade de fazer essas obras não quero ter dor de cabeça a gente viu também nessa última década uma proliferação de sacadas é porque por causa da legislação que não computava aquela área então muitos

dos empreendedores fizeram imóveis sacadas é para aumentar a área só que o que acontece é diferente no meu apartamento é legal ter uma sacada Gourmet com churrasqueira que eu plantei errar que eu recebo amigos alguém trabalha aqui na sacada não então a grande maioria das empresas não percebe valor na sacada e algumas empresas acham que o negativo é um risco funcionário pode cair de lá posso derrubar alguma coisa possa ser processado se pode refletir na na na imagem da minha empresa então quando a gente olha os prédios aqui que fizeram essa sacadas O que a

gente repara se ele for um conjunto de comercial menor ela vira uma sacada técnica onde está a máquina do ar condicionado split dele agora é um prédio corporativos e tem sacadas de 40 e 50 e 100 metros quadrados daí pra cima às vezes aquela sacada fechada lacrada e trancada é uma dor de cabeça mais é algo que está tirando a minha visão algo que vou ter que limpar e não podem ter problema na negociação já que tem tanto imóvel vago Seu inquilino um lugar o imóvel que tenham uma sacada desse tamanho não quero pagar o

problema não quero pagar o mesmo valor do metro quadrado na descida à ii a mas eu já vi aquela que tem um jardim lindo e maravilhoso e que tem a rede ea área de descompressão tem mas é exceção à melhoria da cet mas com maravilhosas e deliciosas adoraria trabalhar numa assim mas o que a gente vê que na maioria dos casos as empresas não gostam disso então os Proprietários investir e comprar acreditando que eu ganhar dinheiro assim o que a gente viu foi o contrário eles ganharam perderam dinheiro com isso daí porque as empresas não

estão buscando isso alguns nichos de empresa tipo empresas químicas empresas biológicas empresas de marketing publicidade adoram sacadas as mais conservadoras não então né não não deveria ser usada como fumódromo você não pode fumar dentro dos edifícios aqui pela legislação e isso dá Muita dor se muita multa em condomínio porque o cara fuma e joga o cigarro que vai cair no andar de baixo além de tudo causando risco de incêndio naquele edifício então não pode mas eu já vi principalmente em pequenos escritórios que é o dono do escritório está fumando e acha que quem é dona

do prédio e está abusando a layout interno em princípio um escritório sonho do executivo é Alugar um andar vazio uma loja inteira em chama de 'open space' o plano e fazer uma chamada bela do arquiteto e fazer uma reforma maravilhosa nos últimos anos no bolso ficou meio curto e apertado então era o padrão todo imóvel até quando saiu o antigo ocupante derrubar as paredes pintadas de branco deixa aberto próximo hoje eu vejo que é incrivelmente mais fácil jogar e se tiver uma alguma divisão alguma sala de reunião uma Recepção já pronta porque economiza na obra

tão pequeno ocupante promédio ocupante ter já alguma lei ao time interno enquanto a gente tiver um momento financeiro mais difícil está contando pontos e uma coisa que é muito legal é o conjunto recém formado e mobiliado e a gente vê vários investidores comprando lages e são paulo que às vezes destruídas às vezes até em prédio velho seja ele comprou o imóvel barato ele reforma para um projeto lindo E maravilhoso mobília com até vasos de planta e aluga mobiliado por várias vezes o que alongaria aquilo aberto então eu vejo várias pessoas fazendo isso e eu já

joguei móveis desde há 15 dias em cinco dias e uma semana é uma delícia cria é hoje não tô trabalhando com isso eu falei mas eu queria só ter imóveis assim porque se aluga bem e é uma comissão maior está alugando um valor do metro quadrado muito maior é óbvio que não dá para abusar tem Proprietário que distingue o valor em cima mas a gente tem esses dois cenários aqui o que não gosta quando andar está abandonado e acessibilidade então há hoje a acessibilidade é obrigatório olha eu tenho que ter acesso universal para todo mundo

é difícil isso vai da rampa de entrada do estacionamento da catraca do elevador do banheiro então é bastante amplo isso e os edifícios novos já vêm preparados novos de 10 15 anos Pra cá e os antigos estão se adaptando em algumas cidades como rio de janeiro são paulo tem selo de acessibilidade então alguns prédios vem lá no térreo e tem até um selo que a prefeitura emite 19 esse prédio está em conformidade isso é outra coisa que eu gosto de anotar porque eu estou economizando obra para o meu inquilino pessoa que está entrando naquele prédio

é é super importante e se cada vez vai ser mais importante a gente vê uma e acessibilidade às vezes a gente Pensa muito no deficiente físico essa possibilidade inclui a grávida a criança e um idoso e um obeso então é um leque muito amplo e a gente tem uma população cada vez mais envelhecido no brasil a gente tem que ter essa consciência a gente tem está indo atrás e as empresas cada vez mais buscando isso existe até pra continuar atendendo grandes empresas existe até a legislação com cota mínima de pessoas portadoras de deficiência que Precisam

ser a trabalhar naquela empresa e se ela não tem um escritório adaptado não tem como fazer isso aí é outra coisa precisa prestar atenção ea gente chega na localização localização no mercado imobiliário a gente sempre disse que o que mais valoriza o imóvel localização localização localização são os três principais itens logicamente isso não é diferente no mercado de imóveis comerciais a localização é o mais importante ela Faz toda a diferença ela tem um impacto drástico no preço quando se está trabalhando por imóveis de padrão mais alto estar de um lado de outro lado da rua

da avenida numa quadra outra cara pode ter um impacto gigantesco em alguns lugares faz uma tremenda diferença a loja está aqui do lado da avenida paulista avenida paulista atravessa consolação ok ela tem uma do quadro e meio no qual depois alguém que está do Outro lado é outro preço está do lado jardins e do lado centro tem diferença de preço está no meio da paulista é diferente de estar na consolação no paraíso isso vale para qualquer outro bairro e principalmente preciso bairros comerciais a gente tem um outro aspecto que as cidades são divididas em distritos

ou zonas de imóveis comerciais aqui em são paulo por exemplo a gente Tem o centro a gente tem paulista a gente tem a gente tem berlim a gente tem pinheiros a gente tem um eixo da marginal indo até a chácara santo antônio também na região sul e esses são os onde está a grande maioria dos imóveis onde as pessoas estão buscando existem outros bairros existe a gente tem uma 11 zona completamente nova será construído na zona leste com vários prédios comerciais e vão surgir outros e quando está Olhando lojas abrissem região de santa ifigênia é

o centro tem várias regiões gabriel monteiro da silva então você tem algumas ruas e avenidas específicas e isso vale para outras cidades geralmente quando você tem essa densidade essa grande quantidade de imóveis comerciais o preço sobe e tem mais busca nessas regiões e isso vale para o mundo inteiro isso vale aqui para são paulo vale para o rio isso vale para nova york e isso vale pra Londres isso vale para tóquio para qualquer lugar então tem um impacto muito alto onde mais vale o imóvel em são paulo avenida faria lima principalmente daquele trechinho do itaim

ok então os melhores prédios estão as melhores empresas os bancos de investimento foram para lá as empresas de tecnologia foram para lá e isso puxa o preço pra cima do metro quadrado naquela região uma região ela pode Passar por ciclos a gente vê a própria avenida paulista ela passou por um grande período de desvalorização ela foi melhorar mais cara de são paulo depois ela foi caindo e passou a profissionalização e nos últimos anos a gente viu ela voltar com novos prédios com reformas para pela facilidade de transporte que ela tem o que impacta isso a

infraestrutura urbana eu tenho bancos farmácias academias hotéis Transporte de ônibus de metrô a uma boa instalação elétrica isso faz o bairro valorizar aquela região valorizar é todo um lugar mais distante isso tem um impacto negativo há alguns exemplos tv alphaville em são paulo que ontem prédios maravilhosos mas por ser distante o transporte complicado a vacância é muito alta barra da tijuca no rio de janeiro então a gente tem regiões os primários São melhores praias do rio olha mas é distante do aeroporto até a barra por demorar uma hora e meia no começo do dia no

final do dia então isso acaba atrapalhando a gente fazer negócio nessas regiões então cada uma delas acaba tendo sua peculiaridade para outras empresas ótima não tem um não tem que deslocar mora ali do lado os funcionários estão aqui vou pagar o aluguel mais baixo num prédio melhor sempre têm oportunidades em todos Os lugares que a gente vê na cidade de são paulo o centro de são paulo ainda é muito ocupado por governo ou empresas satélites do governo que prestam serviços para o governo como um todo porque ela tem toda hora ir ter reunião no governo

mais fácil pegar o elevador descendo duas três quadras resolve o problema e é um metro quadrado muito barato então essas empresas buscam o centro a polícia a gente vê uma diversidade muito Grande ela ainda tem governo mas ela tem muito educacional muita faculdade universidade ainda tem call center e o call center deverá estar super longe mas é um dos problemas é é transporte não adianta fazer a gente fez call center por exemplo em área industrial legal desde que eu tenha transporte como funcionário trabalha lá ok a gente vê muito coworking houve um boom gigantesca de

longe o lugar que mais tem cor que no brasil é avenida Paulista e em outras coisas para ele matá la com os bancos de investimento em empresas de tecnologia as empresas químicas e farmacêuticas da berrini na zona sul então cada uma vai para um lugar você tem a rua das motos dos carros dos móveis e por aí vai então também entenda a vocação de cada um desses locais é algo que conta cada vez mais é o transporte a gente não tem nenhuma palavra no brasil O os estrangeiros a comil team que é os vários tipos

de transporte que uso ao longo do dia é preciso ter poder trabalhar de forma diferente eu fui de carro o escritório e vem de bicicleta até aqui eu posso voltar de metrô eu uso eu sou multimodal e cada vez mais a gente vê a população usar sistemas de transporte diferente alguns bairros oferecem mais facilidade alguns - ao mesmo tempo que o Italianinho falei que é o bairro mais valorizado conversar em são paulo ele está distante do metrô isso é um gargalo que tem muita empresa que exige estar próximo 15 metros um quilômetro de uma estação

de metrô porque os seus funcionários vão de metrô em bairros a gente está aqui do lado que tem uma ciclovia protegida e decente em bairros que não consigo acessar de bicicleta em bairros que eu tenho várias linhas de ônibus tem outro que não tenho Tem prédios que eu tenho muitas vagas para estacionar tem outros que não têm nem no prédio e nem entorno quanto mais opções e eu tiver melhor a gente vê muitos dos prédios hoje corporativos têm até na frente do prédio estacionamento de bicicletas de patinete compartilhado ter investir áreas decentes dos seus subsolos

para que os funcionários possam tomar banho um lugar para guardar suas roupas capacetes etra vagas de moto então a gente vê que é Isso mudou radicalmente nesses últimos anos e isso impacta muito no transporte se você tiver atendendo uma empresa de jovens se você não oferecer isso você não vai fazer negócio empresa de games bids é isso você perder o negócio então todas as empresas jovens modernas todas startup estão buscando essa variedade de tipos de transportes que tem isso faz muita diferença gente serviços eu também quero serviço já que o transporte é um problema e

gasta se em média duas horas De deslocamento todo dia numa cidade grande eu quero poder ter lojas shoppings alimentação academia universidade perto do meu escritório estarei no meu prédio mas se não tiver uma duas três quadras dali então tem esses serviços no prédio no bairro lavagem do veículo oficina de manutenção café restaurante isso me ajuda demais e às vezes está atendendo e hoje muitas vezes eu fiz negócio em prédios que o Prédio era bom mas ele estava isolado ele estava no bairro onde não tinha de almoçar sabe o que acontece às vezes a empresa que

vai pra lá vai ter que construir um restaurante um dos seus andares para atender seus funcionários porque não têm ou nenhuma duas opções no bairro e essas opções não só de quadros para todo mundo não tem diversidade de comida não tem diversidade de preço da alimentação então isso é outra coisa que eu tento Compreender que está no entorno que eu tenho de serviço porque vão te perguntar e com certeza vão te perguntar se numa das visitas foi alguém de rh o rh tá muito preocupado com isso empresas grandes e podem atender vários vários executivos e

funcionários para fazer tudo isso ou quem se entenderam tudo técnico do imóvel pronto pode pra casa né é a partir de negociação é o mercado mais formal enquanto no mercado Residencial sei que tenta criar uma empatia o relacionamento com o cliente com a família aqui também é válido ok mas lá esse é o principal aqui essa negociação é mais profissional é mais técnica e até o jeito da gente se investir é mais formal eu usei terno e gravata por 20 e 50 junto a uma estátua foi de terno e gravata vão empreender achar que a

sua segurança e não sei nunca não combinam entrou no prédio lá é mais um mercado Corporativo é um mercado que eu tinha que usar isso hoje existe uma certa flexibilidade a mais até por problemas de segurança e eu parei de usar terno quando o meu segundo o cliente fala porque você trabalha interno o que é é uma agência de publicidade o primeiro foi alguém da área de tecnologia então que eu aprendi ele é mais formal em princípio estou mais formal às vezes estou muito formal se está Atendendo um escritório de advocacia se está tendo um

banco eu tenho que ser muito formal a gente você tenderá a atender a empresa de patinete eu tenho que superinformal e isso é complicado porque às vezes não conhecem seu primeiro contato com aquela pessoa então eu comecei a prestar muita atenção e fazer cada vez uma investigação maior de quem é o meu cliente não só o que eu falei de entrar na internet e ver a Empresa mas eu vou falar com o joão com a ana paula eu entrar no linkedin e ver o perfil de quem eu vou encontrar a onde ela trabalhou há quanto

tempo ela tá lá onde ela estudou e por aí vai o vestido de forma adequada e vou falar da forma adequada então ele é o mercado é que exige um grau de formalidade muito maior é preciso de quanto está atendendo estrangeiro é o negócio é é que você une empresas empresa nosso bicho bebidas Para brisa de pessoa jurídica para pessoa jurídica no residencial está vendendo de uma pessoa física para pessoa física que eu estou fazendo um negócio onde o dono do imóvel é uma pessoa jurídica na maioria dos casos e ocupantes daquele mora também será

uma pessoa jurídica isso traz uma certa de novo formalidade profissionalismo e alguns procedimentos acabam mudando por causa disso na hora que for analisar documentação por Exemplo é diferente quem assina quais documentos eu levanto então isso vai impactar eu gosto empresas tomam decisões profissionais decisões profissionais fazem negócios melhores é um negócio global a gente tem empresas do mundo inteiro vindo para o brasil deve ter um novo ciclo disso a gente já teve outros anteriores ah eu chegava atender um texto dos meus clientes eram estrangeiros teve a fase muito grande estados unidos Depois a gente teve uma

fase américa latina mexicanos chilenos argentinos uruguaios e de montevideo pra cá tivemos uma fase asiática que ainda é muito forte é china japão coreia várias empresas vêm pra cá em uma fase europeia muitos portugueses e italianos espanhóis e alguns ingleses também do brasil falar outra língua a unb está enferrujado vamos estudar espanhol e dem muitas vezes atende gente que não falava Uma palavra de português e às vezes até arranhavam inglês uma forma muito difícil é já tem gente com intérprete que não falava inglês nem espanhol nem português nada eu além da barreira linguística a barreira

cultural principalmente com alguns povos o latino é muito parecido com a gente o europeu ele é mais formal principalmente um alemão extremamente objetivo costeira gostei não gostei não gostei eu adoro melhor do que ficar latindo Enrola a gente roda a eu achei legal se eu falar que não gostou de tal coisa o europeu é mais objetivo e o asiático o asiático tem toda sua peculiaridade toda sua formalidade eles vão vir de terno eles vão vir em grupo ele tem uma hierarquia rígida da empresa eles são machistas é eu já tive reunião que eu sentei e

eu não podia me dirigir o presidente da empresa eu tinha que falar com o diretor o Diretor fala a repetir o que eu falei para o presidente da empresa e da cultura deles até o jeito de entregar o cartão de visitas é diferente então o jeito que vai escrever seu e mail você vai passar informação muda então a gente tem que aprender isso e dar uma pesquisada sobre aquela cultura aquele povo que a gente está atendendo porque esse processo pode ocorrer de uma forma diferente Eu já atendi inglês muito metido e se achava superior agente

os brasileiros é meu cliente tenha engolir sapo vou ter que me adaptava até que entender que ele é assim mesmo e vou fazer negócio com ele então a gente tem que ter a entender um pouco sintonizar com cada um desses povos faz parte do negócio isso é um tremendo diferencial que na hora que ele se encontrava alguém que falava uma outra Língua que fazia tudo direitinho dá uma diferença a esse cara já mora no brasil onde está vindo de fora é o cara que decide tac o time em outro país é o primeiro negócio deles

no brasil hoje já tenha que ser invejosa e já estão funcionando são várias coisas importantes para a gente saber porque isso acaba impactando na velocidade desse negócio é uma empresa que o cara gostei assina hoje tem que mandar propor disse prometendo a Diretoria reunião que vai se reunir daqui a 60 dias lá fora o que acontece é que quanto maior a empresa é que está atendendo ela tem mais etapas às vezes se liga a um assistente ou estagiário fazendo o que ele chama de screamin é a primeira pesquisa cara tá bom tá na tabela de

excel perdido não entende nada de mercado imobiliário mas ele vai fazer aquilo vai passar por gerente dele adoro pegar assim porque se Percebe de cara que ele está fazendo isso as elites banda planilha de todos os prédios que ele levantou de todos os imóveis e de tv que o qual a pessoa está perdida a aas o estrangeiro tem uma outra coisa interessante ele não conhece a cidade uma chance uma cidade como são paulo exibindo uma cidade muito pequenininha lá fora ele quer virar a cara no dia 1 novembro está precisando agora terminou novembro no dia

18 eu estarei em são paulo para Visitar os imóveis eu quero visitar na berrini e santo amaro na paulista em pinheiros o décimo e não têm noção do tamanho da cidade de qom vários bairros então muitas vezes nesses processos iniciais eu explico que que a cidade o que são os bairros com a peculiaridade quem vai trabalhar pessoal da vida o brasil não tinha um mapa das escolas internacionais e são paulo por nacionalidade língua onde estão os Consulados embaixadas e por aí vai porque eu preciso preciso estar muito entender e facilitar a vida desse estreado o

que está vindo pra cá onde estão os hotéis a distância do aeroporto é essa difícil para entender que em 20 pontos da cidade para que são paulo tem pouco mas tem 2 a e vai passando e cada um deles tem uma coisa diferente o cara do departamento comercial está próximo do cliente dele o rh tá olhando o transporte conforto de Seus funcionários o cara do financeiro a querendo se espremer no preço e consegui carência longa e por aí vai cada um tem um objetivo diferente e às vezes é complicado atender todos eles o mais difícil

rh mais difícil pior de todas quando rh já aconteceu comigo e no dia que eu vi eu falei perdi um negócio estava fechado o presidente da empresa chamado de mão nacional o cara levou funcionário para visitar Uma comissão de funcionários para visitar o irmão gente é impossível agradar a todo povo mas eu moro na zona leste e um na zona norte modo a que elas não vão buscar um próximo de roubar aquele imóvel adequado para a empresa mas houve uma contaminação do processo então a gente tem que evitar eu sabia que isso acontece quando o

cara vou levar falando é banal que vai estragar o negócio então a gente tem tempo ajudar a tomar a decisão Há a negociação por mais que ela seja profissional se a empresa for muito grande tivesse as várias etapas ela pode ser demorada então eu sempre tento entender qual é o horizonte de tempo que eles querem fechar um negócio aí eu tô desesperado e precisa agora porque briguei com o proprietário do meu imóvel e tem que sair até o final de outubro ou a eu estou pensando em montar um negócio no brasil no janeiro do ano

que vem há tempos Diferentes esforços diferentes já tive caso que eu me recusei a atender o cliente tinha gente eu quero estudar a possibilidade de trazer uma franquia sobre a gente sempre o boom dos sorvetes e paletas e toda semana entrava um cara querendo fazer isso daí e tinha gente que estava estudando se a montar um negócio para trazer a empresa da europa que fazia isso e queria identificar as dez lojas para que no ano que vem A pessoa adquire um laudo de cada uma você acha que eu ia perder o meu tempo fazendo e

se olha custa tanto para fazer isso você quer a não sei se eu vou montar um negócio eu não eu sou corretor não sabia turístico ok então deixar bem claro isso daí então você tem que entender esse processo como funciona em cada uma das empresas a gente tem óbvio sempre quem quer comprar um imóvel quem quer alugar no Residencial a gente vê que a grande maioria dos imóveis são próprios no brasil as pessoas gostam de comprar a gente é latino descendente de português espanhol na maioria dos casos que tem um bem de raiz e que

é ser dono do imóvel e da solidez empresa quer que o negócio vá pra frente não quer mobilizar não quer deixar a acredito parado então nas empresas quase a totalidade dos casos elas alugam os imóveis o que pra gente é ótimo que As condições são boas o negócio é mais rápido quando a gente vai tirar uma proposta é uma proposta de locação eu tenho que olhar várias coisas mas quatro são obrigatórias em primeiro lugar tem que olhar o valor e quando a gente está falando um valor de um imóvel comercial não interessa quantos reais que

custa entre essa quantos reais por metro quadrado é mais importante do que os reais do total porque porque a empresa Ou já fez várias locações uma rede de lojas ou que tem escritório em vários lugares um banco etc ou porque está comprando vários deles e um vai ter 320 metros quadrados e tem 408 tem 295 e certa como vai comparar um com o outro réu por metro quadrado então é outra coisa que a gente possa acompanhar tem isso na nossa cabeça eu tenho no sistema eu consigo buscar por reais por metro quadrado porque isso me

facilita economiza um Tempo gigantesco para fazer esse negócio e ainda são dois reais por metro quadrado diferente eu tenho da locação e tem um valor total onde eu vou colocar condomínio seguro iptu os outros custos porque às vezes o condomínio mata o negócio são prédios pequeno os prédios mal administrados e tem muito o condomínio acaba sendo caríssimo exeni é de mais de 100% de variação de um condomínio de um pro outro e o iptu Também pode variar bastante e você não consegue negociar com domínio e você não consegue negociar iptu essa negociação para reduzir o

custo total a cair em cima da locação o que vai ser um trabalho gigantesco para o corretor e que vai expressar o proprietário vai ser uma negociação mais complexa então eu preciso entender isso e eu vou tirar essa proposta é a hora pago até tanto que chegou a isso quero tal condição comercial preço segundo Lugar tenho garantia eu vou fazer uma locação eu preciso de uma garantia enquanto que no mercado residencial a gente usa ainda muito fiador ou o título de capitalização outra modalidade que estão acostumados no mercado corporativo isso varia muito e eu posso

usá fiador mas é raro uma pessoa física não vai garantir uma locação de que nem vai querer a gente é diretor da empresa vai você pessoa física se responsabilizar pela empresa representa errados e perde O emprego e ainda tem que pagar aluguel para eu não faria isso então o executivo não gosta de fazer isso daí então as grandes empresas multinacionais elas têm uma carta de fiança bancária ou seguro fiança e às vezes ela já tem uma apólice que vale para o país inteiro para o mundo inteiro e ela faz a colocação ela só faz só

inclui aquele imóvel e isso site simples fácil um burocrático as empresas médias e pequenas elas não Gostam muito disso porque ela vai pagar de ponto 8 1.3 aluguel a mais por ano para o banco ou por seguradora depende do histórico financeiro dela isso acaba encarecendo imagina uma locação de 100 mil reais eu vou todo ano das 120 mil reais a mais só para isso 18 anos foi um milhão de reais para o banco não quero gastar esse dinheiro mas o proprietário que é uma segurança e também tem o caso de uma mega corporação se instalando

por um banco o banco a Falar o papa são banco só empresa tal é só a indústria mobility fica tal brincando de carro eu não preciso da garantia isso acontece ea gente faz muito negócio sem garantia nenhuma lembrar a gente que isso é permitido por lei não é só permitido mas na última mudança da lei do inquilinato você consegue um despejo muito rápido e célere se não tiver garantia nenhuma então isso é muito utilizado no mercado comercial Sim mas combine antes entendo que o proprietário quer fundos negociados em bolsa empresas negociadas em bolsas não aceitam

sem garantia muito muito muito difícil de outro lado grandes corporações também não dão garantia então eu sempre quero entender o que o proprietário por padrão pede até onde ele vai na garantia e que o inquilino quer que eu vou tentar tirar a proposta une em caixa os dois não o preço a ser aceito aceito mas chegou na Garantia eu vou abrir um negócio na garantia perdi meu tempo a carência é normal da carência para ter um padrão de lado os três meses mas é a gente viu que nesses momentos onde tem muito imóvel que nunca

foi ocupado o prédio ficou pronto em 30 anos nunca foi ocupado o imóvel que sair ficou muito detonado cv carências de oito de 12 de 18 meses a 24 meses eu tive casos em que a gente entregou imóvel dois anos sem pagar aluguel para Que reformasse mora e proprietário era um bom negócio isso não é o que acontece em outros países também que problemas reformar o imóvel dele tirar o iptu e condomínio colo ele deixava de perder dinheiro esse prazo gigantesco estádio diminuindo a gente começa a voltar a ter carências cada vez menores e normais

de poucos meses isso depende muito do status da conservação daquele imóvel e da Concorrência que tem com outros imóveis no entorno de novo com brilhantes ea carência é tipicamente no aluguel ela nunca vai ser no condomínio no iptu até pode ser mas normal a prazo de locação tipicamente a gente faz contratos de cinco anos porque dá direito do inquilino renovar esse contrato mas mesmo assim momentos de crise o próprio lino começou a querer locações de três De dois ou até de um ano porque não sabe como vai estar o negócio dele lá na frente então

a gente viu esses prazos serem diminuídos e serem mais flexíveis e combine isso porque às vezes o proprietário não vai aceitar também então esse é outra coisa que eu gosto de analisar antes há algo importante saber que muitas vezes é refletida no contrato de locação autorização de funcionamento o prédio Está regularizado ele tem a receber ele tem auto de vistoria da do contru na secretaria o zoneamento permitirá que ele seja instalado a eu vou conseguir licença de funcionamento não já tive casos que a gente faz o contrato flash o contrato mas tem uma cláusula que

se em tanto tempo não conseguir licença de funcionamento o contrato foi rescindido eu vou tentar manter na condição vou colocar aqui independentemente de ele sair a comissão já que ser paga sem Problema então é uma dica pra vocês que garantam a sua condição mas isso pode existir tem gente que já perdeu um negócio por causa disso em alguns casos a gente faz uma carta de confidencialidade alguém está negociando mas eu não quero isso vale para proprietários e vale por inquilino mas se assina um documento que você não pode deixar que ninguém saiba a respeito disso

porque ninguém sabe se o 11 é bom que o concorrente saber se a Empresa está crescendo está colhendo está mudando de lugar é uma decisão estratégica vale no negócio dela então eu já tive várias e várias vezes que assinar uma carta de confidencialidade e muitas vezes não têm o poder de mudar o tauá é o padrão usam da empresa assina a maioria dos casos não têm uma punição mais do gancho que você fizer algo errado ele pode ir à justiça contra você então respeitem o sigilo e respeitem a privacidade dessas empresas que isso é Importante

que vocês fecharam negócio e vão fazer uma vistoria de locação tem no começo e no final da locação igual no residencial qualquer diferença aqui é mais técnico então na locação está fazendo uma visão mais residencial mais superficial aqui me interessa quanto os alto-falantes ontem na sala a câmera o tipo de carpete o tipo de luminária o tipo de ar condicionado à capacidade elétrica instalada no quadro então aí é Tudo aquilo que ele falou de parte técnica é importante vocês conhecerem documentário e algumas dessas vistorias são bastante extensas e embasadas com fotografia e descrição de cada

um dos equipamentos porque na devolução do imóvel eu vou querer apenas equipamento ou podar margem de negociação e vou colocar isso no contrato mas a vistoria acaba sendo uma vistoria mais técnica alguns grandes proprietários é muito normal no mercado corporativo que o Proprietário tenha uma empresa de administração dos seus imóveis alguns grandes proprietários fazem essa vistoria e entregam já o laudo por você no momento de receber você como corretor vai junto com o cliente e vai acompanhar a fazer essa vistoria mas em muitos casos eu tenho que fazer essa vistoria então até isso é outra

coisa pra vocês prestar atenção e perguntará proprietário quem vai fazer essa vistoria Vocês vão gastar algumas horas fazendo isso vai ter que lavar ter que fazer o levantamento volta lá o computador preenche prime e depois vai lá receber então eu prefiro que se alguém fizer algumas horas que eu deixei de trabalhar com a criança trabalhando com outra coisa mas eu também gosto de fazer porque eu aprendo bastante com isso numa locação comercial tem direito a regional tanto o proprietário quanto o inquilino Podem pedir a cada 3 múltiplos de três anos para renegociar o valor daquela

locação porque está muito caro está muito baixo e isso a gente também coloca no contrato de locação e é uma ótima oportunidade para todos porque muitas dessas regionais se contrata um perito avaliador alguém se os dois não entrarem e se pode ser super detalhista ou na regra mas os dois não entrar em acordo em comum acordo isso vai para a justiça e cada um vai Contratar o seu avaliador ea justiça também vai contratar para chegar num denominador comum entre eles isso é uma prática muito legal no mercado imobiliário brasileiro é uma regra bem brasileira isso

daqui porque sempre está deixando justo o valor da locação e não é um valor tabelado e valor de mercado mesmo então ele sobe e desce o que a gente vai ver daqui pra frente vai subir a gente viu em alguns anos atrás valores Ser baixados agora os valores estão muito baixos o mercado vai voltar a crescer não sei qual velocidade mas a gente vai ver nos nas regionais subir o valor de locação e eu já falei a gente tem a cada cinco anos a gente pode renovar existe todo um procedimento especial para isso mas dá

o direito do inquilino continuar no imóvel o inquilino tem que tomar muito cuidado e cabe ao corretor alerta a isso que se inclina fizer um contrato de quatro anos O proprietário pode falar não quero mais você aqui tchau vai embora ou rescindisse o contrato vamos fazer um novo a 100 por cento de aumento olha aqui dor de cabeça então é muito importante que o inquilino saiba que ele só vai ter o direito a renovar o seu contrato se ele estivesse cinco anos contínuos naquele imóvel há ali eu já falei talvez ele não queira porque não

sabe como vai estar o seu Negócio lá na frente e quem são os proprietários têm dois tipos de proprietários em grandes grupos nesses imóveis os imóveis comerciais a lojinha o conjunto comercial esses menores eu tenho pessoas físicas que investiram compraram o filho pra ele pra aposentadoria por qualquer motivo eles foram no lançamento imobiliário comprar um imóvel usado e para investir em mim alguns têm dezenas de imóveis varia mas são móveis pulverizados e nos conjuntos Comerciais a gente vê nos prédios comerciais pois muitas vezes são vendidos na forma de condomínio então você tem a 10 conjuntos

por andar você vai ter dez proprietários devem agendar alguns compram até o andar inteiro vários conjuntos mais tipicamente têm muitos dezenas ou centenas de proprietários dentro de um prédio esse é um grande problema para quem administra aquele prédio depois que são pessoas que não são profissionais dessa Área a de outro lado os corporativos os grandes edifícios dos grandes complexos eles têm um ou poucos donos às vezes é um grande fundo imobiliário um grande fundo de investimento a empresa proprietária de imóveis muito grande você tem um mix fundos de previdência de outros investidores sendo donos de

andares onde partes desses prédios são empresas muito mais profissionais com decisões muito mais certezas que vive entende de mercado Imobiliário mas é mais difícil de chegar à primeira vez para negociar com eles vou chegar no fundo de previdência aonde quem é o responsável pela área qual é o contato então às vezes abrir essa porta e entrar nessa grande corporação nesse grande proprietário é complexo era quase impossível em 2010 trabalhavam com 34 corretores e olhe lá e não queria ouvir o resto hoje como tenha se muito imóvel vazio muitas delas criaram áreas de parceria Área de

lidar com imobiliárias e corretores e tal está muito mais fácil mas é um cliente diferente é importante só saber eu gosto de trabalhar com os grandes proprietários estão mais organizados eles sabem o preço eles são muito mais sinceros na negociação eles entendem que o mercado está difícil eo japonês imóvel consigo chegar até tanques foi o andar tal então às vezes antes de tirar a proposta eu já sentei com o proprietário e houve até onde o Cara vai ver quando eu tirar a proposta do meu inquilino ela vai estar super alinhada e esse proprietário vai ter

uma decisão mais assertiva vai ter um processo formal que tem um comitê que analisa de 60 é mais fácil fechar esse negócio ele está mais flexível para mim uma carência grande é ele não tem problema de pagar a comissão no começo a gente da comissão premiada talent ganhar mais dinheiro e às vezes um pequeno Proprietário é mais complicado eu já peguei para receber comissão de pequenos proprietários algumas foram difíceis mas têm os dois pra gente atender e os ocupantes quem está lá dentro ocupante já falei pode estar o querer o espaço dele pode tá querendo

status está buscando às vezes é uma característica especial uma vitrine grande uma área verde uma rua tranquila uma rua com um fluxo muito grande de pessoas e isso a gente tem que entender O terceiro mas todos eles em comum querem custo baixo tom o inquilino que é pagar pouco pelo imóvel isso às vezes é complicado porque às vezes a proposta vem muito indecente ele se acha que há um mercado está ruim vou aceitar qualquer coisa e chutam valores indecentes que às vezes eu tenho até vergonha de apresentar então eu tenho obrigação de apresentar mas que

vai ter aquele telefone a mãe só a proposta vem indecente mas eu tenho que apresentar Eu já tive casos no plural que foi tão indecente a proposta que o proprietário falou nem se ele chegar no preço pedido eu feche esse negócio se ofende ok acho válido eu tento controlar mas eu entendo porque às vezes é absurdo mesmo que sair então cabe a nós corretores evitar discutir argumentar com a gente você pode dar uma proposta entrar numa negociação pedir um desconto mas tem parâmetros não dá pra ser tão tão tão longe do valor de mercado Ok

então a gente tenta contornar mas infelizmente a gente não ganha todas prédios têm classificação isso vale para os escritórios num vale para as lojas é uma coisa que eu falei que não tem nada formal não tem um guia zinho que quer um outro empresas diferentes nomenclaturas diferentes também já teve várias tentativas de padronizar mas se tem os difícil mais tops que são já a azul a mais depende da miniatura só as grandes lajes dos melhores de Endereço com edifícios automatizados 24 horas estacionamento rotativo ar condicionado central etc e depois o padrão vai diminuindo eo preço

também vai diminuindo e a gente tem mais um complicómetro metro quadrado em metro quadrado deveria ser um por um metro quadrado mas não é sempre assim então a gente tem diferenças existem várias metodologias de se medir os metros quadrados proprietários Diferentes e inquilinos diferentes vão usar metodologias diferentes não cabe aqui o 12 minutos que entrar em detalhes o que cada uma o grande padrão no brasil é a área privativa então a área que eu sempre vou perguntar vou usar como parâmetro é privativa existem outras formas e o mais difícil gente é que não tem uma

regrinha um privativo vale tanto de boma o tanto de ms o tanto de área útil Isso varia de móvel para móvel a às vezes a diferença é gigantesca 30 40 por cento ou mais olha que absurdo é que é vai dar 2 3 metros quadrados diferença é gritante em prédio por exemplo tem um prédio juscelino que o dia entre a primeira vez eu falei opaca adeus metros quadrados que tinha deveria ter aqui que é era visual o negócio era tão discrepante uma obra tão tão distante daquela área é mas ele Usa uma metodologia diferente é

permitido esse se as duas partes entraram em acordo para o país até o negócio só que isso também varia com o momento econômico tipo de empresa com o padrão do imóvel então às vezes é muito difícil pra gente comparar um imóvel com o outro conseguiu essa informação em alguns casos a já tive várias vezes que contratar que testes para medir em pagar pode ser medido em loco pode ser com a planta para calcular realmente Quantos metros quadrados que tem em tal formato outro formato isso é chato e trabalhoso mas se pode fazer parceria com o

arquiteto que vai ter interesse depois que apresente para fazer a obra ou o próprio inquilino o próprio proprietário podem levantar isso daí os grandes proprietários hoje eles já têm a medida do imóvel dele já falou que quer em tal tal critério o cara já te entrega então facilitou muito eles se tornaram muito mais flexíveis mas a Gente vê uma tendência a médio longo prazo pra ir pra boma o que é bom para o proprietário é ruim para o inquilino ok e para terminar hoje chegando lá para dar certo tempo tendências a gente vê uma grande

mudança na forma de se fazer negócio de se trabalhar a tecnologia chegou a gente tem celular tablet e notebook a gente tá cada vez mais móvel e viaja o brasil inteiro estão fazendo trabalhando em outra Cidade ou estado outro país ok isso obviamente afetou os escritórios afetou a quantidade de metros quadrados e um layout que as empresas vão eu vou ocupar ea gente tem que estar preparado pra isso o que a gente viu nessa década e vai acontecer nos próximos anos é que as empresas cada vez terão menos metros quadrados de escritórios a então não

vou mais entrar nesse mercado escritório não falta muito escritório brasil tem pouco escritório se a gente comparar a Quantidade de metros quadrados vitória com o pib ou com a população aqui do brasil com outros países a gente tem muito menos metros quadrados principalmente de bons imóveis do que a gente precisaria então ainda tem um espaço gigantesco pela frente só que a gente vê uma tendência cada vez maior de coworking espaços compartilhados está chegando no residencial também vocês vão ver agora nos próximos dois três anos isso começar A chegar mais pesado no residencial já tem quase

30 empresas trabalhando com isso não é no residencial no brasil então a gente vai ver então a gente vê espaços onde várias empresas estão trabalhando no mesmo ambiente seria uma parede sentado no mesmo espaço eu estou a crescer do lado de cá a empresa está aqui o inovador ao centro de inovação do bradesco gente um banco país um prédio pra outras empresas trabalharem dentro dele colocações Mensais com toda a flexibilidade a eu quero contratar mais quatro pessoas pego meu aplicativo no celular quero mais quatro pessoas por um próton aquela encolher com essa facilidade sem burocracia

sem garantias sem contratos de locação grandes sem me preocupar com a reforma com a manutenção com café com a água com tudo putin então eu corretor não vou ganhar mais dinheiro com isso tá enganado mas surgem duas grandes Oportunidades com isso o primeiro lugar as empresas médias e grandes dessa área vão pagar a comissão a comissão boa pra vocês que levarem clientes procure elas algumas têm até aplicativos site para vocês fazerem isso e de repente esse é um tremendo do negócio está procurando seu cliente está sendo imóvel mobiliado e não queria uma coisa na cabeça

mas num longo do processo tiver não vou ter tempo pra fazer reforma leva o cara com o work Esse diálogo com o que tem pra eles em ter um telefonema uma indicação do aplicativo e surge uma outra oportunidade que a que eu já fiz vários negócios atua é o cara que quer investir montar um work ele trata de um prédio ou de uma casa mas é um prédio baixinho às vezes enfim a a tipologia varia bastante e se aluga se imóvel para esse cara aliás o grande bom hoje no brasil nos últimos seis meses são

hobbies de inovação Toda grande corporação e de certa investir em campo da inovação que nem se do bradesco e sugerir nossos só tem um monte de prédio que está aí pronto fechado e poderia virar um coworking isso não vale só para o coworking de tempos em tempos a gente vai ter adaptação de vários dos mercados com empresas ou setores econômicos crescendo e encolhendo e é muito importante para a gente que trabalha com o mercado comercial entender isso os melhores Negócios que eu fiz corporativos sabe como foram feitos no jornal notícias todo de ouvir a rádio

de manhã pegava o jornal pegava exame e eu lia todas as empresas que estavam crescendo encolhendo falindo comprando mudando a cada decisão estratégica dessas corporações eles vão precisar entregar consumir devolver em imóveis ou mudar de endereço pegava lá pegava o linkedin quem é o diretor responsável pela área para cavar Uma reunião eu esperava ele me ligar e me achar o faz sentido gente você tá entra de graça disponível para todo mundo então é muito importante você estar entender o que está acontecendo servir uma marca nova que começou a vender alguma coisa tem uma duas lojas

na rua será que esse cara não vai mandar mais 30 será que não vale a pena bater na porta após a procurar a loja assim ah eu posso achar pra você Então a gente tem que antecipar e na frente entender o que está dando certo que o que está dando errado em cada um dos mercados surgem coisas nova surgiu recentemente a onda dos escape games aqui no brasil dezenas de imóveis para alugar a empresa fazer jogo o que eu falei agora do dos supermercados de bairro então vamos atrás tem que entender o que tipo de

imóvel esses caras estão buscando e vocês vão conseguir fazer um Monte de negócio que às vezes é um telefonema às vezes é difícil você tem uma burocracia às vezes bate uma apresentação mas vai atrás a surgir uma franquia nova de bolo caráter de lojinha de 70 metros quadrados fala com ele levanta as lojas oferece então eu gosto de atrás e pesquisar ativamente isso porque daí surge excelentes oportunidades de negócios e negócios recorrentes você vai atender o mesmo cliente várias vezes rede por Exemplo de lavanderia eu fiz vários negócios e se aprendeu primeira difícil primeiro passo

de uma loja sim uma roupa tal característica contar o público que esteja tal disse já a lavanderia gosta de está longe do concorrente foi afastar gostar na frente ela poderia estar longe do concorrente você tem que entender as peculiaridades daquele negócio e nem se atendeu foi o primeiro negócio quando ele precisava de uma loja no bairro a ligar pra você e Você vai atender então é ele tem alguns truques alguns segredos presos viram não é nada complicado é ter um pouco de conhecimento técnico é entender os números do mercado é conhecer aquele bairro que você

está atuando e vai conseguir ter sucesso em tudo isso gente e muito obrigado a bíblia perguntas [Aplausos] [Música]