Como investir em leilão de imóveis do zero com Priscila Perini | Mi Casa 174

Se ninguém arremata, a dívida continua existindo. Então não existe um leilão bom se ele só passa no ponto jurídico e não gera o lucro que você quer. É com base nessa conta completa que a gente estipula qual é o máximo de lance que a gente pode pagar no leilão. Você só não pode dar lance e depois querer desistir. Então não venda um imóvel ocupado. Eu preciso desocupar antes. [Música] Começando mais um podcast em casa. Eu sou o Cásio Rossini e mais uma vez estamos aqui, né, Rodrigão para falar de um assunto que todo mundo ama

e que mais bomba nesse programa, né? Esse é o assunto que o brasileiro gosta, falar de desconto, comprar imóvel barato, né, cara? É, ainda mais numa taxa de juros que tá agora, comprar pela metade do preço, acho que tá mais interessante ainda, né? E com a convidada que mais bombou no Micas até hoje, inclusive, né? Até hoje, há mais de dois anos que ela veio, o episódio dela, eu acho que é o mais assistido todos os meses, inclusive. É, é o que a gente mais ganha dinheiro de adicência, graças a Deus. Por isso que ela

tem que voltar todo ano, né? Não tem que ajudar. Já tá aqui a terceira vez já, né? Tem que pagar boleto, será? Na terceira vez ou vai pedir música? Vai pedir música. Vai pedir música. A gente pede a música no Final. E aí, Mati, como que você tá? Mateus apareceu aqui finalmente. Eu apareço de vez em quando. Meu filho nasceu, então tava com algumas outras prioridades, né? Agora ele já tá mais, tá quase andando. Tá andando já. Três meses já tá andando. Caramba, daqui a pouco tá arrematando já o imóvel pouco táando. Mas você sabe

que eu andei com quase oito para meses, né? Meu pai fala porque não tinha espaço na casa para cair. Mas é isso, estamos aí de volta. Bom, bom estar nessa mesa conversando com vocês como sempre. Ele só quis vir porque é o episódio mais assistido, né? Ele é malandro, né? Gosto de aparecer, né? Vou falar interesseiro. Interesseiro. É isso aí. Vamos agradecer nossos patrocinadores. Bora então. Ó, primeiramente, Alfa Leilões, faça, por favor, as honras. Olha, se você quer comprar o seu imóvel de leilão com uma empresa de confiança ali com leiloeiro, Que tá sempre presente,

que te ajuda, e os caras têm umas avaliações de mercado assim muito diferentes assim, que eu sinceramente já vi, porque normalmente você entra no site dos leloeiros, lá aquela bagunça, não tem muita informação, você não tem os editais bem feitos, mas nafadelões eles tem um time lá para te ajudar, para te auxiliar, chama o pessoal lá, fala com o Davi, o Davi ele entra pessoalmente ali para ajudar nas assessorias. Tem imóvel com 5% de entrada, cara? Tem. Ah, não, não tem porque ela é caixa, né? A alfa leilões, elas são bem focadas nos leilões judiciais,

o que é melhor ainda. Sabe por quê? Você parcela em 30 meses sem juros. Ah, sem juros é bom, hein? Eles são bem focados nos nos leilões judiciais. Então, se você quer ver um pouco mais, ver alguns imóveis, chama o pessoal que dá fal leio o QR code aqui e fala lá com o pessoal do Davi lá que vocês vão curtir. Leilão só de móvel que Eles tm lá ou é não tem leilão de imóvel, de carro, de tudo que você possa imaginar. Legal. Então aprende aqui hoje já com a Pri e põe em prática.

Hoje você vai você vai entrar aqui e aprender o passo a passo com a Priscila Peri, né, que a gente nem tinha falado que era, mas o pessoal viu na imagem e depois você vai lá na Felões fazer as buscas, né? Exatamente. Queremos agradecer também a Morada AI. Isso. Você aí que é incorporador, tá assistindo um episódio De Leão, mas é incorporador, a Morada tem uma solução de inteligência artificial pro seu time de vendas. Como é que funciona, Rodrigo? Explica um pouquinho melhor. Você que é do marketing aí? Sabe aquele time de SDRs que você

tem? Já viu aquele anúncio? Essa sala estava cheia de SDRs e agora não tem mais nenhum. Demiti todos os meus SDRs. E isso é real. Assim, a morada ela te ajuda a colocar inteligência em todo o seu processo Comercial, desde a parte da qualificação de leads, né? Claro que assim, a gente sempre vai precisar de pessoas, mas é muito bom quando tem uma inteligência ali que responde seus leads 24 horas por dia, 7 dias por semana, né? E você também consegue dar um suporte pra equipe comercial para buscar informações ali sobre os empreendimentos que você

tá vendendo de forma rápida, buscando no CRM. Tem muita automação, né? Isso são ele resolve três problemas, né? Que é a Chegada da pré-venda dele, qualificação. Ele é trabalha como um suporte ao vendedor, trazendo informações sobre os produtos dos prédios ali, o que que tem de localização na região, que é importante nos bairros para auxiliar o seu time de vendas. como pós-venda, a segunda via de boleto, o cara pede aquelas assistências pós-vendo. Então eles têm três soluções de ar que resolvem a vida das incorporadoras e eles estão com mais de 1 milhão de Atendimentos testados,

né? Só esse ano. Então tem muito aprendizado nes aí, né? Exato. Daqui a pouco vai ter uma EAI aqui gravando casa, a gente vai ficar em casa sem fazer nada. Amém. Na verdade não sou eu que tô aqui hoje. É uma IA. É bem provável. Você já viu aqueles vídeos, ó? Você tá vendo esse vídeo? Não sou eu. É uma Iá. É muito bom. Boa. Bora começar então. Seja muito bem-vinda a casa, Priscila Perini mais uma vez. Obrigada gente um prazer participar aqui Pela terceira vez, né? Fico feliz saber que o podcast que eu gravei

aí foram os mais assistidos de vocês e espero que esse aqui também seja. Com certeza será. Os dois que ela gravou ainda estão no top dois. impressionante, né? A gente tem que fazer esse vídeo e ficar no top um, né? Mas no mínimo top três, mas no top um tem que ser. Então, ó, você que tá escutando aí em casa, compartilha com seus amigos, porque nesse episódio a Gente vai fazer o passo a passo completo de leilão. Vai ser tipo a masterclass da perini aqui para você que não sabe nada, já entender tudo que você

tem que fazer ali, desde encontrar imóvel, qual tipo de leilão que você vai fazer, o que que você vai ter que avaliar ali no meio do caminho até você obter seu lucro ali, né, que é o que importa no final do dia, né? Quanto vai sobrar de dinheiro? Exatamente. Priscila, pra gente começar ali, explica pra galera por que o leilão Existe, né? Para que? O que que é essa ferramenta leilão? Acho que para começar do início mesmo, né? O que que fundamenta o leilão de móveis? Leilão de móvel nada mais é do que uma forma

de cobrança de uma dívida, né? Então, alguém tá devendo um valor, o leilão vem lá para solucionar essa dívida. E aí dentro disso, a gente tem duas modalidades de leilão. A gente tem o leilão judicial e o leilão ex-prejudicial. O leilão ex-prejudicial As pessoas chamam popularmente de leilão de banco, né? Porque geralmente é um banco organizando esse leilão, ele tá muito atrelada a cobrança de uma dívida de financiamento. Então a pessoa não tinha todo o dinheiro para comprar um imóvel ou até tinha, mas não queria de capitalizar, recorre lá a um financiamento e esse financiamento

ele tem uma garantia que é a chamada alienação fiduciária, que é o próprio imóvel ficando ali como garantia, né? Então, quando alguém compra um imóvel com o financiamento e essa garantia da alienação fiduciária, essa pessoa não é tecnicamente a proprietária do imóvel. o proprietário do imóvel passa a ser o banco. E aí na inadimplência na dívida, quando o devedor ele deixa de pagar lá as parcelas daquele financiamento corretamente, o banco faz o procedimento e leva esse imóvel ao leilão para que essa dívida ali eh seja cobrada e o banco consiga receber aquele valor. Do Outro

lado, a gente tem o leilão judicial, que acontece dentro de um processo judicial por uma ordem de um juiz, por uma dívida que tá sendo cobrada dentro de um processo judicial. exemplo clássico de dívida que a gente tem cobrada dentro de um processo judicial, por exemplo, condomínio e PTU do próprio imóvel, mas também qualquer outra dívida, né? Então, uma dívida trabalhista, penso alimentícia, indenizações aí diversas podem ser Cobradas cobradas dentro de um processo e esse processo ele vai ter a condenação. A pessoa não paga lá no prazo que ela tinha para pagar, entra na fase

de pesquisas de bens dessa pessoa e dentro dessa fase de pesquisas de bens, cobrindo um imóvel, esse imóvel ele é levado a leilão judicial, ele vira dinheiro e essa dívida é equitada. Bom, então para você entender aí, basicamente todo leilão ele é uma dívida que é paga através do seu imóvel. E o banco, é uma Dúvida que a galera fica muitas vezes, né? Por que que o banco não fica com imóvel? Não vale a pena alugar e ficar recebendo, né? Mas é que o banco tem uma obrigação, né? Para que seja um procedimento ali e

de fato seguro e fiel, né? O banco ele precisa seguir a lei. Essa lei é a lei 9514 de 1997. Então, a partir do momento que o devedor ele deixa ali de pagar a dívida, tem todo um procedimento ali formal para que essa dívida seja quitada. Esse Procedimento ele tá previsto na lei, inclusive não só para um banco, né? A gente fala muito de banco, porque de fato esse leilão tá muito vinculado a um financiamento imobiliário e geralmente são os bancos que realizam isso. Mas uma pessoa física, por exemplo, ela pode emprestar dinheiro para uma

outra pessoa e colocar uma alienação fiduciária ali como garantia. E seria um procedimento de leilão extrajudicial. Da mesma forma se essa pessoa que recebeu esse dinheiro Não pagar ali corretamente essa dívida. Porque o que dita esse leilão extrajudicial é a lei, né? 9514 1997 e a lei é para cobrança de uma alienação fiduciária. Então qualquer pessoa física ou jurídica pode emprestar dinheiro e colocando uma alienação fiduciária ali como garantia. Só que usualmente no mercado quem faz isso é o banco para um financiamento imobiliário. Também tem o a lei da de basileia que rege os bancos

que ele não pode ficar com com o imóvel, Ele tem que vender dentro de um prazo, né? Por isso que às vezes aparecem descontos maiores no leilão, né? Exato. E tem até as oportunidades pós leilões obrigatórios, né? Que que é isso? A lei lá que fala dos leilões extrajudiciais manda que o banco realize os leilões obrigatórios. Então ele vai lá a primeira praça pelo valor de avaliação, a média de mercado e depois na segunda praça pelo valor total da dívida. Só que muitas vezes ninguém arremata esses Imóveis nos leilões obrigatórios, seja porque o desconto ali

não tava tão interessante ou porque ninguém enxergou aquela oportunidade, né? E aí o imóvel ele fica definitivamente no patrimônio do banco. Só que o banco ele não pode ficar com esse patrimônio imobilizado, né? Então ele precisa vender ele de uma forma rápida e aí surgem as oportunidades pós leilões obrigatórios, como é o caso da venda direta da Caixa, a licitação aberta da Caixa e dos outros Bancos, geralmente os terceiros leilões, né, que eles já vendem ali para não ficar com esse patrimônio mobilizado e cumprir a função eh fim do banco, né, que é emprestar dinheiro

ali cobrando juros. E assim existem essas oportunidades pós leilões obrigatórios que podem ter um baita desconto, porque o banco para que ele tire aquele imóvel do seu patrimônio, ele vai estimular oferecendo um desconto ali, né? Então são oportunidades muito boas também que Existem no mercado imobiliário. Sim. E quando, por exemplo, vai, eu tenho um imóvel ali que eu tô com financiamento e beleza, parei de pagar o financiamento lá lá pro terceiro, quarto mês, eles vão já dar entrada nesse processo. E se ao mesmo tempo eu também tô com com deixei de pagar o IPTU, condomínio,

tô com processo trabalhista. É possível ter um leilão judicial e extrajudicial rolando ao mesmo tempo no mesmo imóvel? É possível. Comum não é, mas é possível, Né? Porque não existe ali limite de quantas pessoas uma única pessoa pode dever, né? Então ela pode dever o condomínio, PTU, dívidas trabalhistas e também o financiamento dela. Geralmente quando a pessoa ela entra ali numa dificuldade financeira, ela tende a deixar de pagar outras coisas e tenta honrar o financiamento. Porque o leilão extrajudicial, o leilão do banco, ele acontece de uma forma muito mais rápida do que um leilão judicial,

né? Então a Pessoa deixa de pagar lá três, quatro parcelas, primeiro o banco vai encher o saco dessa pessoa, vai ligar 300 vezes para ela para saber se ela vai pagar, se ela quer renegociar, alguma coisa assim. quando percebe que não, ele vai seguir esse procedimento da lei, né, para realizar o leilão extrajudicial, enquanto um processo de cobrança dentro de um processo judicial, uma dívida lá cobrada dentro de um processo judicial, se o processo incrementar de uma forma Rápida para que esse leilão aconteça, a gente coloca aí um ano, 1 ano e meio, mas geralmente

demora até mais o procedimento de um processo judicial. Então a pessoa geralmente que ela tem um financiamento, ela sabe, se ela deixar de pagar aquela dívida, o imóvel vai a leilão pelo banco. E ela sabe também que esse procedimento é mais rápido do que um leilão judicial, né? Então o que que pode acontecer? Até tem um processo lá pendente de condomínio e PTU que ela Tava lá devendo, só que ela deixa de pagar o financiamento. Esse leilão extra prej extrajudicial ele tende a acontecer de uma forma muito mais rápida. E aí o que que a

pessoa que vai comprar esse imóvel no leilão do banco precisa observar? Qual é a responsabilidade pelas dívidas do imóvel? né? Porque todo leilão vai ter lá o edital, que é a regra do leilão, trazendo essa responsabilidade pelas dívidas. Então o leilão de banco, ele pode falar no Edital que vai ser a responsabilidade do armatante pagar condomínio IPTU atrasado. Ou pode falar que não, que o valor da arrematação vai quitar essa dívida e o arrematante não vai ter que pagar nada daquela dívida em aberto. Então essa observação é sempre importante, sempre faz parte da análise prévia

aí para entrar no leilão. Então esse esse leilão extrajudicial acontece antes. Essa esse leilão ele quita o outro problema também de alguma forma. Um resolve o outro ou não, de uma forma ou de outra, porque se o leilão extrajudicial ele passar a responsabilidade pro arrematante de pagar condomínio e IPTU, o arrematante vai pagar a dívida, o processo judicial, ela de cobrança morre. Se o leilão ex-prejudicial informar que o rematante não vai pagar nada disso, que o credor vai pagar essas dívidas, o credor vai pagar a dívida de condomínio IPTU, o processo morre. Quem chegar primeiro

Sempre tem que deixar transparente ali as obrigações que estão envolvidas no edital. É importante você entender se tem outros processos rolando naquele móvel, né? quando você vai, principalmente extrajudicial, né? Porque existe uma uma regra também de prioridade de pagamento de dívida, né? Por isso que eu fiz essa pergunta, era para vir com essa próxima, né? Porque lá processo trabalhista, você vai o o banco, ele acaba ficando para baixo ali Nessa prioridade, né? Isso quando é levado a leilão judicial imóvel, né? dentro de um leilão judicial, o valor da arrematação de um leilão judicial, ela não

paga somente aquele credor do processo. Então, vamos supor que o processo foi levado a leilão, o imóvel foi levado a leilão, perdão, dentro de um processo de condomínio. Não necessariamente o condomínio vai receber em primeiro lugar, porque se esse mesmo devedor ele tem lá processos Trabalhistas pendentes em fase de cobrança, esses criadores trabalhistas eles têm preferência. Isso é o que a gente chama dentro do processo judicial de concurso de credores, que é a ordem com que os credores do devedor vão receber com o valor da arrematação. Então, se existem criadores trabalhistas, eles recebem em primeiro

lugar. A dívida de PTU, ela vem em segundo lugar. A dívida de condomínio num processo de leilão por condomínio Entra em terceiro lugar. Depois entraria lá a alienação fiduciária, que é dívida de financiamento. Então isso para os leilões judiciais, né? nos leilões extras prejudiciais, o valor da arrematação vai pro banco, que levou aquele imóvel a leilão. E aí eventual diferença entre a arrematação e o valor da dívida, porque como é que funciona o leilão escrejudicial? A gente tem a primeira praça, que é pelo valor de avaliação do imóvel, seja do contrato Que o banco fez

avaliação ou o valor que a prefeitura avalia aquele imóvel. O que for maior entre as duas é o lance mínimo da primeira praça. Geralmente ninguém arremata nessa primeira praça porque é média de mercado e quem arremata em leilão que é desconto. E aí ele passa paraa segunda praça desse leilão do banco. O valor mínimo vai ser o total da dívida, né? Então começa lá pelo valor da dívida. Só que o leilão ele pode ter competição, né? pessoas oferecendo lance Ali, lance após lance, que vai subir no valor final da arrematação. Aí a gente tem o

valor final da arrematação, se ela for superior a esse lance mínimo do segundo leilão, o valor mínimo do segundo leilão fica pro banco, que era o valor da dívida. E essa diferença entre a arrematação e o lance mínimo do segundo leilão vai ser entregue ao devedor. E aí no leilão extra prejudicial a nossa preocupação é olhar no edital a responsabilidade pelo Condomínio e IPTU. Se o banco falou que vai quitar, o arrematante não precisa ter nada em relação a isso. Se o edital passou essa responsabilidade pro arrematante, o arrematante levanta quanto é dívida de condomínio,

levanta quanto é dívida de PTU e coloca na conta, porque não automaticamente esse leilão vai ser ruim. Às vezes o desconto tá tão bom que mesmo você assumindo uma dívida de condomínio, mesmo você assumindo uma dívida de PTU, vale a pena Você participar daquele leilão. Mas quem vai te falar isso é a conta prévia, né? A viabilidade financeira que você faz ali antes do leilão. Então não existe surpresa em relação a isso, né? Tá ali no edital. Você lê o edital com atenção, verifica essa responsabilidade pelas dívidas e se a responsabilidade for sua, aí você

levanta e coloca na sua calculadora lá do leilão. Mas tá tudo realmente no edital ou tem algumas coisas que a gente tem que se atentar? Tem que ligar pro condomínio para perguntar se tem dívida, confirmar? Muitas vezes assim, até com a LGPD, eu já tentei ligar em algumas administradoras, elas não quiseram passar dívida. Isso é um pouco complicado. Você tem que tentar de umas outras maneiras, né? E tá tudo realmente no edital ou tem que tomar um pouco de cuidado também com o edital? Tem três documentos que a gente sempre precisa analisar para entrar em

todo e qualquer Leilão de imóvel. O edital, que é o documento que traz as regras ali daquele leilão específico. A matrícula do imóvel, que é o documento do imóvel, né? Muita gente confunde escritura com matrícula, mas o documento do imóvel é a matrícula, né? O que que é escritura? Só um pequeno parêntese aqui. A escritura nada mais é do que um contrato de compra e venda que a lei obriga que seja feita para imóveis acima de 30 salários mínimos. Então, se a transação é acima De 30 salários mínimos, obrigatoriamente tem que ter a escritura numa

transação à vista, né? E o objetivo da escritura é ser apresentada lá pro cartório de imóveis para que essa transação entre na matrícula e definitivamente essa pessoa passe aos olhos da lei a ser considerada proprietária, porque a nossa lei diz que só é proprietário que tem o registro de seu nome. Só que a escritura nem sempre existe, porque existem documentos que substituem a escritura. Então, numa Compra financiada, a lei diz que o contrato de financiamento pode substituir a escritura. Num leilão judicial, a lei diz que a carta de arrematação, que é o documento que o

juiz emite pósleilão, substitui a escritura e não tem nenhum prejuízo em relação a isso. São documentos similares pela própria lei. E aí o objetivo da escritura, contrato de financiamento ou carta de arrematação, é o mesmo, ser apresentado ao cartório de imóveis para Que aconteça o registro da compra e a pessoa aos olhos da lei passe a ser proprietária daquele imóvel. Então voltando, né, a gente tem um tripé de documentos que a gente precisa analisar que é o edital, a matrícula do imóvel e processos judiciais vinculados. Então isso é o cenário seguro ali para que a

gente analise. Nem sempre a gente vai ter no edital o valor da dívida em si, né? Então o edital ele pode falar: "Olha, responsabilidade do arrematante, Pagar condomínio e IPTU, mas quanto é essa dívida?" O edital pode não falar expressamente quanto é ou pode não trazer um valor atualizado, principalmente porque a dívida de condomínio é uma dívida que sobe todo mês, né? Todo mês tem um novo condomínio vencendo lá. Então ela sobe por essa nova cota condominial que vence todo mês e também por juros e correção monetária. Como é que a gente faz para levantar

isso? Geralmente primeiro contato é com A administradora do condomínio. Hoje em dia, várias delas alegam LGBT. E uma observação importante é sempre deixa muito claro que é um leilão, né? Não ligue para administrador e fale: "Olha, eu quero saber quanto é a dívida do apartamento tal, do condomínio tal". Tá, mas quem é você, né? Por que que você quer saber isso? Então, sempre deixo muito claro que você tá perguntando por um leilão. Ainda assim, algumas negam. E aí a gente passa para uma outra solução Que é quase eh que é quase 100% eficaz, que é

a seguinte: a gente vai no site do Tribunal de Justiça do Estado no qual o imóvel fica localizado. Então se é em São Paulo, TJSP, se é no Rio, TJRJ. Se é em Minas, TJ eh de Minas. e pesquisa por processos judiciais no nome do condomínio, não precisa ser contra o devedor especificamente que tá perdendo o imóvel leilão. Qualquer processo judicial vinculado ao nome do condomínio, se você vai encontrar algum, Muito provavelmente, né? Porque o condomínio ele tá sempre envolvido ali em processo, seja de cobrança ou de cobrança de alguém que tem imóvel lá ou

de alguma prestação de serviço do condomínio que falhou e tal. Então, encontrando esse processo, você consegue ver o nome do advogado responsável por esse processo no andamento lá do processo, na página do Tribunal de Justiça. E existe um site que é o CNA da OAB, Cadastro Nacional de Advogados da OAB. Você copia o nome do advogado, cola lá no CNA da OAB, você vai encontrar o telefone desse advogado. Você liga pro advogado, deixa muito claro que é para um leilão, fala que o edital passou a responsabilidade para você, porque você e é esse é o

motivo que pelo qual você precisa saber essa dívida. E o advogado ele entende, né, que a pessoa que vai participar de um leilão, que o edital passou essa responsabilidade para aquela pessoa, pro rematante, ele entende a Necessidade da pessoa saber a dívida para participar. Ele quer encerrar isso e ele quer encerrar. O advogado do condomínio, ele sabe que pro condomínio é péssimo a pessoa que tá devendo. Então ele sabe que o leilão é uma forma de encerrar aquela dívida, né? Então, geralmente quando a administradora fala sobre LGPD, o advogado do condomínio não vai falar sobre

isso, porque ele tem ali o conhecimento jurídico para saber a importância daquela dívida para quem vai Arrematar o imóvel. E fora o interesse de resolver o problema, né? Exato. É, se ninguém arremata, a dívida continua existindo, né? Então ele sabe que aquilo encerra o problema também no condomínio. Vocês já viram aqui que a Priscila é uma máquina, né? Então fica até o final desse episódio que a gente vai soltar aqui em algum momento a palavra mágica com resumo do que ela falou aqui, hein? Aí vai ser valioso. Será que vai fazer isso hoje? Acho que

Não devia fazer isso hoje não. A gente vai fazer, mas só para quem ficar aí acompanhando o episódio inteiro para descobrir qual que é a palavra, ó. E não é no final, não adianta ficar procurando, é em qualquer momento. E deixa eu perguntar, Pri, continuando aqui, quem é responsável pelo edital? Quem faz o edital do imóvel que vai a leilão? Quem elabora o edital é o leiloeiro. Leiloeiro é o profissional que vai realizar o leilão, né? Remunerado para realizar esse leilão. Geralmente 5% de comissão ali sobre o valor da rematação. E ele tem a obrigação

de elaborar o edital. Ele segue ali alguns parâmetros, né? O banco, por exemplo, vai falar os parâmetros para ele e o juiz também vai falar os parâmetros se for um leilão judicial. Mas quem elabora o texto é o leiloeiro. Ele apresenta pro banco, apresenta pro juiz para que esse edital seja homologado e aí passe a valer. Isso Tem um padrão, depende do lelo fica melhor ou pior, ou mais confiável ou menos o edital do imóvel. Os leiloeiros eles seguem o próprio padrão deles, né? Então quando a gente a gente tem atualmente aí praticamente 1000 leiloeiros

realizando leilão de imóvel, abrindo os editais aí de cada leiloeiro muda, né? a o próprio texto em si, a forma de redigir o texto é diferente e tal. E aí tem diferenças. Então o que que é sempre importante você fazer? Ler O edital específico daquele leilão. Até porque às vezes o mesmo leiloeiro realizando, por exemplo, o leilão do mesmo banco, vai ter uma diferençazinha ali em relação a um edital pro outro. Então se a gente pegar 10 editais da Caixa Econômica Federal, vai ter diferença de um pro outro, né? Às vezes tem lá uma diferença

sobre a responsabilidade das dívidas. Em uma caixa fala que você não vai pagar, no outra caixa fala que você vai pagar. Então não adianta a pessoa pensar, já li 20 editais aqui da Caixa, não preciso ler o próximo, já li 20, eram todos iguais. Às vezes no próximo muda uma responsabilidade por dívidas de condomínio IPTU. E se a pessoa deixou isso passar, ela vai errar na viabilidade financeira. E qual é o grande risco do leilão, né? Onde que você pode perder dinheiro no leilão? Quando você erra na sua viabilidade financeira, porque a viabilidade Financeira é

você definida o quanto você pode pagar naquele imóvel. Então você na sua casa precisa pensar ali em todos os custos que você vai ter da arrematação até a venda do imóvel e definir qual é o máximo de lance que você pode pagar ali naquele leilão. O risco do leilão, ele não tá na documentação ali em si, né? A pessoa tem muito medo. Ai se o leilão for anulado, se o leilão for anulado para um eh um vício no procedimento jurídico para levar aquele imóvel a Leilão, quem arrematou o imóvel recebe tudo de volta com a

devida correção monetária. Então você não vai perder dinheiro. Você perde dinheiro quando você erra na viabilidade financeira, que aí você pagou mais do que você devia pagar. De quem é o erro? Seu não tem para quem chorar, né? Agora, se o leilão for anulado por algum problema jurídico, não respeitaram alguma coisa que precisaria ser respeitada para que aquele leilão Acontecesse. Ele é anulado e a pessoa recebe todo o dinheiro de volta, né? Então a viabilidade financeira é muito importante definir quanto você pode pagar naquele imóvel. Eu acho que as pessoas ficam com medo achando que

tem pegadinhas no né, que vai aparecer uma dívida oculta que não sei o quê. Como é que lê o edital e vê, por exemplo, ah, tá tudo, será que tá tudo aqui mesmo? Será que eu não tá faltando nada aqui nesse edital que eu não tô vendo, né? Porque sempre tem aquelas histórias, né, que ah, eu fui, comprei no leilão e fiquei dois anos para tirar a pessoa da casa. Sempre tem essa história. Quem não tem um tio que já falou isso, né? Que às vezes nem é o tio, nem alguém conhecendo do tio, mas

ele escutou e fica reproduzindo ali como se fosse alguém do zap, né? As pessoas têm muito medo de realmente ter alguma coisa ali que tá oculta, só que não existe surpresa no leilão com a Análise prévia bem feita. Quando você faz o passo a passo da análise prévia bem feita, você sabe todo o panorama daquilo que você pode esperar no leilão. Então, responsabilidade pelas dívidas, quais são as dívidas, entender ali o que pode sobrar para você e o que não pode. O que que muita gente tem medo, por exemplo, em relação às dívidas? Tem gente

que abre lá a matrícula de um imóvel, vê que tem um monte de processo trabalhista pendente, aí a pessoa já Pula, fecha, isso aqui é furada, achando que aquelas dívidas trabalhistas vão sobrar para quem arrematar o imóvel e não vão, né? As dívidas que podem sobrar para quem arremata um imóvel são as dívidas próprias do imóvel, que tem um termo em latim para isso, que é propó terrem, né? Dívida que existe porque o imóvel existe. Essas são as dívidas que podem sobrar. As dívidas pessoais do devedor, elas não sobram para rematante. Então, o devedor tem

30 processos Trabalhistas, cinco processos de pensão alimentícia, atropelou uma pessoa na rua, tem que pagar a indenização. Nada disso importa pro arrematante com a finalidade de sobrar aquela dívida pro arrematante. Essas dívidas não sobram pro arrematante. O que importa pra gente é a responsabilidade pelas dívidas próprio terrem, as próprias do imóvel. O exemplo clássico que a gente tem de dívida próprio terren condomínio IPTU. Se você tira um imóvel dentro de um Condomínio, acabou a obrigação de pagar condomínio daquele imóvel, porque ele não existe naquele condomínio. Se você tira um imóvel eh de um terreno, de

um município, de uma prefeitura, acabou a responsabilidade de pagar IPTU, né? Então, a dívida que existe porque o imóvel existe. Essas são as dívidas que podem sobrar pro rematante. Então, dívida trabalhista, dívida pessoal ali diversa do devedor não sobra pro rematante, né? Então o conhecimento ele Vai te mostrar tudo aquilo que você precisa analisar e também ele te deixa muito claro quais são os pontos de cuidado que você tem que ter. E aí não existe surpresa no leilão, né? Se você entrou no leilão sabendo fazer análise prévia bem feita, você analisou tudo que você tinha

que analisar. Nada vai surgir ali diferente no pósleilão. Talvez é analisar a própria imóvel em si, né? que às vezes ele pode ter alguma usufruto, ele pode Ser um leilão de direitos, que é um leilão que ainda tem a dívida, que aí você tem que analisar, mas em relação à dívida em si, é somente essas, né? É, nos leilões de direitos eles são a exceção a essa regrinha, né? Porque que é um leilão judicial de direitos? No leilão judicial de direitos, o que tá em leilão não é tecnicamente o imóvel e sim o lugar do

devedor, né? Então, um exemplo clássico para um leilão judicial de direitos, o cara tá devendo Condomínio, condomínio entra com processo judicial, só que ele tem um financiamento pendente que ele pode estar em atraso nesse financiamento ou não. Às vezes ele tá pagando o financiamento correto, só que ainda tem parcelas em aberto desse financiamento. Então, se ele financiou em 420 meses e pagou 15, né, ele tem lá mais de 400 parcelas para pagar ainda. E aí o condomínio ele entra com esse processo paraa cobrança do débito de condomínio, Chega na hora de penhorar o imóvel, que

é um procedimento prévio ali a realização do leilão, descobrem que tem esse financiamento pendente. Quando tem um financiamento pendente, o imóvel ele não é do devedor do financiamento, ele é do credor que emprestou, né, o banco que emprestou aquele dinheiro. Então, como o devedor ele não é o proprietário, não pode ser o imóvel penhorado, e sim aquilo que o devedor tem no imóvel, que são os direitos sobre imóvel, direito Sobre aquilo que ele já pagou do imóvel. Então, se ele tinha um financiamento de 420, pagou 20 parcelas, ele tem 20 parcelas pagas e somando essas

20 parcelas tem o valor, né? corresponde ali a uma quentia e ele fica na posse do imóvel porque enquanto tá pendente financiamento, quem mora no imóvel é o devedor. Então isso é levado a leilão. E aí o rematante entra nesse lugar desse devedor e aí ele assume o lugar do devedor com os benefícios do devedor, os Direitos que ele tem, aquilo que ele já pagou da dívida e a posse do imóvel, mas também assumindo os deveres do devedor. E o principal dever do devedor no financiamento é pagar as parcelas do financiamento. Pode ser que sobra

essa dívida do financiamento para rematante ou não, porque pode ser porque como eu falei anteriormente, um leilão judicial ele sempre tenta pagar o máximo de dívidas daquele devedor, né? Aí existe lá a ordem de concurso de credores. Esse Credor dessa desse financiamento que é o banco, ele vai participar desse concurso de credores. Pode ser que o valor da rematação seja suficiente para pagar os credores até chegar ao apagamento integral do banco que tem lá o financiamento pendente. Aí nesse caso, não sobra nenhuma dívida do financiamento pro rematante. Pode ser que não. E aí vai sobrar

essa dívida. Só que isso é análise prévia. Você não vai entrar ali, não vai cair de para-quedas. Você não vai descobrir isso no pósleilão. Você sabe que é um leilão de direitos antes do leilão. E num leilão de direitos você tem que saber ali para que você não entre no escuro, você tem que saber qual é a dívida de financiamento. E de novo, conta. Você vai ver lá se o valor da arrematação vai chegar até essa dívida. Se não chegar, quanto vai sobrar até essa dívida para você? Coloca na viabilidade financeira e entendeu um bom

leilão. E aí o Conhecimento é o diferencial, né? Porque hoje em dia na internet tem gente assim: "Fuge de leilão judicial direitos". É sempre furada. Pô, eu tenho inúmeras arrematações de leilões judiciais direitos. Sim. Todas elas foram vantajosas. Todas as aulas foram lucrativas. Eu nunca perdi eh dinheiro em leilão nenhum, nem nunca empatei. Todos deram lucro, inclusive nas minhas arratações de direitos, né? Então é análise prévia. Isso não é uma surpresa. Você sabe antes quando vai ser um leilão judicial de direitos, tem esse termo na edital, tem o ônus na matrícula, né? É só analisar.

É saber reunir números, né? É saber os caminhos para reunir os números, somar os números e ver se fecha a conta com tempo de venda, né? Praticamente isso. Outra dúvida que eu acho que muita gente que é leiga e não entrou no mercado não entende é a, por exemplo, ah, água, luz, telefone, essas contas de consumo, ela não são do Imóvel, né? Exato. Dívida de consumo não é dívida própria do imóvel. Dívida de consumo não é dívida próprio terrem. Dívida de consumo é dívida pessoal. E como eu tinha falado anteriormente, dívida pessoal não sobra pro

rematante. Então, essa dívida pessoal, ela é vinculada ao CPF de quem contratou aquele serviço, né? então ao CPF de quem tava devendo. Isso não é exclusividade para imóvel de leilão, isso é mercado imobiliário como um todo. Quando a gente Faz lá um contrato de aluguel, geralmente tem uma cláusula no contrato de aluguel falando o seguinte: "Quem tá alugando o imóvel tem que transferir esse essas dívidas de consumo como água, luz, eh pro seu nome. Por que que os contratos colocam essa cláusula? Não é à toa que essa cláusula tá ali. Essa cláusula existe porque encerrando

esse contrato de aluguel, se o inquilino deixou em aberto luz, eh, água, gás, o que que o proprietário do imóvel faz? Ele vai lá, mostra pra empresa responsável por esse serviço que o contrato de aluguel foi encerrado e aí ele passa de novo essas contas pro nome dele sem nenhum débito. A empresa vai continuar cobrando isso do CPF, de quem fez aquela dívida, né? Então não tem chance de sobrar dívida de consumo como água, eh luz, gás, internet pro hermate. Isso é uma dívida pessoal vinculada ao CPF de quem fez a dívida. É, se você

deixa de pagar conta de luz, ninguém vai Levar seu imóvel a lei, não. Só vão cortar a luz. É, é isso. Não, uma dúvida também que eu acho que deve pairar sobre a cabeça das pessoas é sobre essa confiança, não só no edital, mas no leiloeiro também. Eh, é possível um mesmo imóvel, ele tá anunciado em vários leiloeiros ou eh aquele imóvel exclusivo de um leiloeiro X? Aí você tem que estar atento se aquele leiloeiro é confiável, como funciona isso? É possível que o mesmo imóvel esteja em mais de um Leiloeiro, eh, quando o devedor

ele tem dívidas cobradas em processos diferentes, né? Então, vamos supor que a pessoa tenha 10 credores ali trabalhistas, deixou de pagar 10 funcionários, cada um deles vai entrar com um processo de cobrança. E aí esses processos eles vão andando em um tempos diferentes, né? Porque às vezes um juiz é mais rápido, outro juiz é mais lento, às vezes um devedor não falou nada, no outro ele tá se defendendo. Então eles Chegam ali em fases de leilão, em momentos diferentes. Pode ser que eventualmente esses processos caminhem no mesmo tempo e ao mesmo tempo em processos diferentes,

juízes diferentes, nomeem leiloeiros diferentes paraa realização desse leilão, né? Isso é algo que a gente verifica previamente pela busca de processos ali vinculados ao nome do devedor. E se os se os leilões eles forem muito próximos, é algo que a gente deve evitar a participação ou Participa no segundo, caso ninguém arremate no primeiro leilão, porque o pós leilão ele também vai andar em uma forma diferente, né? Então, pode ser que um juiz emita o documento no pósleilão de uma forma mais rápida do que o outro e aí fica com o imóvel o primeiro arrematante que

apresentar o documento lá no cartório de imóveis para registrar aquela arrematação no nome dele. O outro vai ter que pedir a restituição do dinheiro para devido a correção Monetária, também não vai perder dinheiro. Só que o nosso objetivo ao entrar no leilão é ficar com o imóvel, né? seja para morar, para alugar ou para vender e não pedir nosso dinheiro de volta ali com a correção monetária. Então isso é algo que a gente analisa antes. Você tem que analisar ali no edital e se atentar se isso não tá com vários processos rolando para você ver

se tem liloeiros diferentes ali, como que tá o processo. Exato. A gente Pesquisa lá os processos pelo nome do devedor e pelo site do tribunal a gente consegue ver o andamento do processo, né? A regra é que o processo ele é público. Então a gente tem as decisões judiciais lá para qualquer um olhar no site do tribunal. Então você consegue ver as decisões, então você consegue ver se o juiz ele já nomeou um leiloeiro, quem é o leiloeiro nomeado, se ele já homologou o edital, coisas assim, ou se o processo tá numa fase anterior, né?

Ainda não chegou ali no ponto do leilão. Entendi. Acho que a gente pegou essa primeira fase ali do do que precisa entender do edital ali, né? A gente falou dos leiloeiros, já a gente fala de descobrir se é confiável, se não é confiável leiloeiro. A gente vai explicar algumas regrinhas para você, mas eu acho que a gente queria entrar agora no próprio imóvel, né? Sim. quando com leilão é bom entrar, né? A gente falou um pouco do de direitos, mas vamos Fazer uma análise geral aqui. Que que você procura num imóvel para para falar para

você entrar no leilão? O leilão ele vai ser uma boa oportunidade se ele caminhar ali junto, uma boa viabilidade financeira, que é o lucro que eu posso ter com aquela operação, e uma boa viabilidade jurídica, né? Então, não existe um leilão bom se ele só passa no ponto jurídico e não gera o lucro que você quer. E não existe um leilão bom se ele até tem o potencial de lucro, mas se Ele não passa na parte jurídica, porque no final das contas ele não vai gerar aquele lucro. Então as duas coisas precisam andar ali e

de mãos dadas alinhadas. E no imóvel especificamente, né, a gente precisa entender qual é a região que a gente quer arrematar para entender o tipo de imóvel. Porque aqui em São Paulo capital, eu não quero imóvel de rua. Eu acho a liquidez de imóvel de rua em São Paulo capital muito ruim, né? você vai vender esse imóvel de Uma forma muito mais lenta do que imóveis localizados dentro de condomínio. Por exemplo, se eu vou para uma cidade do interior que não tenha tanto esse problema de violência como tem nas grandes capitais, talvez naquela cidade o

que gire mais rápido é você arrematar o imóvel de rua. Então a gente precisa sempre analisar a região em si, né? As pessoas querem sempre uma regra daquilo que pode ser aplicado para tudo, mas não existe uma regra aqui paraa Liquidez. A gente tem um país com mais de 5.000 municípios, municípios gigantes com milhões de habitantes, até municípios muito pequenos com 5, 10.000 habitantes, né? O que se aplica para um não se aplica para outro. Então, entenda a região ali do que você quer arrematar. Entenda para aquela região qual é o tipo de imóvel que

vai gerar mais rápido, seja uma casa de rua ou um imóvel dentro de condomínio. Entenda para aquela região qual é o padrão de um imóvel Popular, médio padrão e alto padrão? Porque aqui em São Paulo, por exemplo, se a gente fala de um imóvel de 15 milhão às vezes ele não é nada demais. É um apartamento de 60 m no bairro do Itaim, porque é um bairro mais caro, né? E isso numa cidade interior de 50.000 habitantes é um imóvel muito caro, né? Então você vai ter dificuldade lá. O que que é um imóvel popular

na capital de São Paulo de preço? Até uns 350, 400.000 é considerado um imóvel popular aqui. Se A gente for para uma cidade interior menor, um imóvel popular pode girar ali entre 150, 200.000, né? Então você precisa entender a região ali para saber naquela região que é mais benéfico de arrematar. Como que você faz isso na prática assim para descobrir essas informações? Com quem que você conversa? Com parcerias, como que a pessoa começa isso? É que tem muita gente que fala lucro não tem CEP, né? Só que se você vai nessa também de só olhar

ali o Imóvel e não tem esse conhecimento da região, talvez você pode entrar numa fria, né? Você recomenda então que a pessoa compre onde ela conhece ou se ela tiver uma rede de relacionamento, ela pode fazer isso? Ela não precisa conhecer ali especificamente a região, mas ela precisa investigar a região, né? Então não é conhecer eh fisicamente e estando ali presencialmente, mas investigando aquela região previamente, isso é fundamental, né? Então, por Exemplo, eu tô aqui em São Paulo há 6 anos. Quando eu cheguei aqui em São Paulo, eu não conhecia nada de São Paulo, né?

Não conhecia o bairro, não conhecia nada. E aí eu precisei eh estudar a cidade, porque eu conheço muito bem o Rio de Janeiro, vivia a minha vida inteira lá. São Paulo eu não conhecia nada, só que eu não precisava me deslocar pros lugares para ir entendendo, né? Hoje em dia a gente tem ferramenta na internet que te ajuda Muito e a gente tem telefone, né? que você nem você paga lá um plano mensal independente de quantas pessoas você liga, então você pode abusar ali do seu plano para ligar para um monte de gente. Então, pelo

Google Maps, por exemplo, a gente entende o que que tem ali naquela região de acordo com aquele tipo de imóvel. para imóvel padrão, eh, mais baixo e médio padrão, é interessante que a região ela tenha benefícios para quem vai comprar aquele imóvel, como, por Exemplo, transporte, eh, mercado perto, padaria perto, essas comodidades que tornam a vida da pessoa mais fácil ali no dia a dia, né? Para alto padrão, talvez isso seja até irrelevante, porque a pessoa que compra uma casa de milhões de reais em Alpavil, que é tudo meio isolado, ela não tá ligando se

passa ônibus na porta do condomínio dela, ela não usa esse serviço, né? Então não vai ser um diferencial na hora de escolher por um imóvel de alto padrão ou não. Então entender ali o padrão do mercado, que que é interessante ali para aquele imóvel específico, daquele padrão específico, você analisa pelo Google, por exemplo. Outra forma que eu gosto muito de usar é entrar em contato com corretores locais, né? Então, pelo Google, a gente vai lá e descobre quem são os corretores locais, quem são as imobiliárias locais e liga para eles e fala: "Olha, qual é

o padrão de imóvel que tá girando mais? Até quantos metros, Né? A localização aí no bairro. Eh, como é que tão as visitas para esse tipo de imóvel específico? Se tá tendo procura, se não tá, se o mercado tá mais parado para imóvel dentro de condomínio. Eu gosto muito de falar com o pessoal do condomínio, porque geralmente tem uma outra unidade à venda ou teve ali, pelo menos recentemente, né? Isso serve de parâmetro. Quando ela tava anunciada ou ela tá anunciada, tem gente no visitar ou o imóvel tá parado, ninguém durante a Semana vai lá

visitar. Qual é a média que eles estão vendendo? Quanto que venderam o último? Às vezes o condomínio ele te passa uma informação de por quanto venderam o último imóvel ali, se for uma transação recente, ela te serve de parâmetro também para você saber por quanto você pode esperar a venda daquele imóvel, né? Anúncios de imóveis similares também te dão um parâmetro de quanto você pode esperar ali da venda de imóveis similares. Eh, tem prefeituras Que disponibilizam a lista lá de TBI, né? Quantas pessoas pagaram de TBI, colocam lá o valor de transação. Isso também te

dá um parâmetro, né? Só um cuidado em relação a isso, que é o seguinte. TBI é o imposto de transmissão de bens imóveis entre pessoas vivas, né? Então toda vez que a gente tem transações entre pessoas vivas, tem que pagar o ITBI. E a alíquota muda de município para município e vários municípios colocam lá essa listinha de Quantas pessoas pagaram de ITBI o valor da transação. Isso é uma fonte de informação pra gente para entender a média de mercado ali daquele imóvel. Mas pode ser que em vários casos essa informação não bata, porque tem muita

gente que fralda o valor da transação para pagar menos ITBI. Então é aquela história da pessoa vai comprar o imóvel por 500.000, ela vira pro vendedor e fala: "Olha, na documentação vamos colocar aqui por 300.000, porque assim Eu pago menos ITBI, você paga menos imposto de renda e eu te passo os 200.000 por fora." E tem muita gente que faz isso, né? Então essas transações às vezes ela a informação dela não vai estar muito fiel à realidade, principalmente impresações à vista, que muita gente tenta ali cometer uma fraude para pagar menos imposto, né? Nas cões

financiadas o valor ele é mais fiel, né? Tá? Então você vai juntando isso tudo, você junta com anúncios de imóveis Similares, você junta com informação de corretor, se for um condomínio, você junta com a informação do condomínio e você ainda pode usar lá essa lista da prefeitura para tentar buscar as transações de imóveis ali na mesma rua, com o mesmo parâmetro, para tentar chegar numa média de quanto o imóvel vale no mercado. Aí vai ter que ter um conhecimento imobiliário mesmo, né? Não tem jeito, né? A pessoa quer arrematar, ela precisa entender um pouco de

mercado Imobiliário ou ter alguém que vai assessorar ela que realmente entenda. Para isso também tem casa aí, né? Você pode assistir um montes episódios aí para entender sobre isso. Se você assistir 170, você vai aprender. Você vai. Não é possível. Porque por incorporador ele avalia tudo isso quando vai fazer empreendimento. A pessoa que constrói para vender a mesma coisa. Aí no leilão não deixa de ser também. É, faz parte, né? Porque assim, a gente tem Lá no leilão a informação de quanto o imóvel foi avaliado. Então, em tese, qual é o valor de mercado daquele

imóvel? Só que essa informação ela nem sempre é fiel. Isso não é culpa do leiloeiro. O leiloeiro, ele recebe as informações da publicidade. Não é o leiloeiro que avalia o imóvel, ele só recebeu aquilo e deu publicidade. Então uma coisa que a gente nunca faz no leilão é confiar nesse valor de avaliação que consta lá Na página do leiloeiro. a gente precisa buscar qual é de fato a média daquele imóvel no mercado tradicional e entender qual é o desconto real, porque muitas vezes a gente tem lá uma avaliação que tá acima da média de mercado,

aquele desconto lá que o leiloeiro tá indicando de 50% na realidade ele é menor porque o imóvel não vale aquilo. Já acontece em outros casos ao contrário, a avaliação do imóvel foi abaixo da média de mercado, então a gente tem um desconto Maior do que aquele que tá sendo indicado. Então o desconto pode estar sendo indicado em 50%, mas na realidade ele tem 60 65% de desconto. E aí pra gente maravilhoso, né? Então essa pesquisa ela é fundamental. Não se faz uma viabilidade financeira de um imóvel de leilão sem estabelecer lá por quanto você quer

vender aquele imóvel, se o seu objetivo for comprar para vender ou por quando você vai alugar aquele imóvel, se o objetivo for arrematar para alugar, Né? Então a gente precisa entender qual é a média de mercado lá daquele imóvel. Eu acho que você tem que tratar isso como se fosse uma lista do por eu compraria esse imóvel. Por que que eu vou comprar ele no preço de mercado? Quanto que é o valor que eu pagaria se eu tivesse buscando? Por que que eu compraria nessa região? Quais são os benefícios da região? Se você responder tudo

isso e no final você falar: "Não, eu compraria esse imóvel e tá num bom Preço de comprar não, aí você compra". É quando tá quando é um apartamento é muito mais fácil, né? Porque você vai ter vários similares ali, bem similares para você comparar. Quando é casa, você vai ter que fazer um pente fino um pouco melhor ali para comparar os atributos que podem ser diferentes, às vezes de casas bem próximas também, né? Sim. Mas aí, só complementando isso, né? O que que eu acho que o que que eu acho, não, o que que eu

vejo que é um erro de muita Gente que tá começando no mercado de leilão, achar que só vai ser uma boa oportunidade de investimento se comprar um imóvel similar à aquele que gostaria de morar. Então, eu quero morar num apartamento de tantos megos em determinado bairro, eu acho que só vai ser uma boa oportunidade de investimento se eu comprar aquilo. Errado, né? O investidor, ele precisa abrir a cabeça e pensar o que que o mercado tá procurando. Eu não quero morar um imóvel Popular, mas eu gosto muito de arrematar imóvel popular porque acho giros de

imóvel popular muito bom. Tem liquidez, né? Tem muit tem liquidez muito boa. Às vezes é num bairro que não me interessa, mas daí, né? Tem gente procurando aquele bairro, então aquela vai ser uma boa oportunidade de arrematação. Então é pensar com essa cabeça de investidor, né? Ampliar o leque. Inclusive hoje em dia, a gente vive um cenário muito favorável para ampliar o leque, né? que Você tem a possibilidade de realizar a documentação do imóvel de forma eletrônica. Então você faz lá uma escritura sem comparecer o cartório. Você apresenta lá o documento para registrar na matrícula

sem comparecer no cartório, né? Então não tem mais a necessidade de você ir pessoalmente ou passar uma procuração para que alguém faça isso. Você assina de forma eletrônica e os leilões eles também são realizados de forma online, né? Então Você consegue aqui em São Paulo arrematar hoje um imóvel lá no Acre e consegue resolver tudo da documentação dele sem precisar comparecer a cidade lá no Acre, né? E aí alguma parte ali você pode delegar, então, ah, preciso fazer uma reforma no imóvel. OK, vou pegar alguém da cidade lá para delegar isso, vou remunerar essa pessoa,

mas não precisa me deslocar até lá. Então eles vivem um cenário muito fácil para que a pessoa amplie o leque de oportunidade. Não precisa ser na mesma cidade que ela mora, nem nas cidades vizinhas. Só que o que falta para muita gente é ampliar ali o pensamento, né, de entender que nem sempre eh aquilo que ela quer é o que o mercado quer. Então existem várias oportunidades muito boas, muito diferentes do perfil do imóvel que ela quer para ela. Você falou que o imóvel popular ele tem mais liquidez, né? entra na sua viabilidade econômica do

imóvel, por exemplo, quando ele é médio padrão Ou alto padrão, que o tempo dele a ser vendido vai ser maior. E você coloca isso lá em parâmetro para considerar que talvez vai demorar mais para vender. Eu tenho uma média ali que eu aplico pros imóveis que é de 12 meses da arrematação até a venda, né? Então, se eu vou arrematar o imóvel agora em junho de 2025, eu penso que eu vou vender esse imóvel até junho de 2026, né? Se eu vender em três, 4 meses, ótimo, é tudo que eu quero, né? Por que que

eu boto Essa média? Porque a gente precisa ter um custo real de quanto a gente pode precisar para aquele imóvel. Inclusive, porque enquanto o imóvel é seu, você tem gastos com ele, né? O imóvel localizado dentro de condomínio, condomínio e PTU, se for uma casa de rua e PTU, mas você precisa contar com isso, né, na sua viabilidade financeira. Então eu gosto desse prazo de 12 meses, é um prazo real das minhas arrematações. Agora, não adianta eu achar que eu vou arrematar Uma casa de 5 milhões para vender por 9 milhões e eu vou vender

essa casa em 12 meses. Essa não é a regra do mercado imobiliário, né? Então os imóveis, quanto mais caro, já naturalmente menor a liquidez, porque a liquidez tá vinculada a quantas pessoas podem comprar aquele imóvel. Então tem muito menos gente com dinheiro para comprar um imóvel de 9 milhões do que para comprar um imóvel de 300.000, né? Então isso naturalmente reduz ali o mercado. Então Você precisa fazer uma pesquisa ali eh boa do mercado, entendendo aquela região, se naquela região um imóvel às vezes de milhões de reais eh representa muita coisa ou representa nada, né?

Aqui em São Paulo pode não representar muita coisa um imóvel a ser de 3 milhões. Você até consegue vender rápido numa cidade menor você vai demorar muito. Então entendendo sempre aquilo e adaptando esse prazo na viabilidade financeira, né? Se você tá verificando ali que Aquele imóvel não vai gerar tão rápido, não se ilude botando um prazo de 12 meses na sua viabilidade financeira para esse imóvel. Coloca lá um prazo maior, às vezes 18, 20, 24 meses. Agora não seja pessimista na sua viabilidade financeira. Não acha que você vai arrematar um imóvel popular pros padrões ali

daquela região e você vai colocar por segurança um prazo de 24 meses para vender aquele imóvel, porque você tá se excluindo daquele leilão. Porque uma Pessoa realista, ela vai botar lá um prazo de 12 meses, ela vai conseguir vender nesse prazo de 12 meses e aí ela diminuiu pela metade um um custo de manutenção do que uma pessoa que tá calculando por 24 meses. Então, uma coisa que muita gente que começa no leilão também acaba errando é ser muito pessimista na conta, né? Então, muito pessimista no valor da reforma, muito pessimista no prazo de venda.

E aí é uma pessoa que entende eh melhor do mercado Ou que até tá começando ali junto com a outra, mas não tem esse pessimismo, é mais realista, ela ganha o leilão, porque leilão é competição. Se eu to pagar 120.000 no imóvel, só top para pagar 110, eu ganhei o leilão de você. E às vezes essa diferençazinha vem num pessimismo que você botou ali na sua conta, que eu fui realista e aquela realidade minha vai ser concretizada ali no caso específico, né? Então tem que tomar cuidado com o valor de reforma, Com o tempo de

venda, tem que colocar tudo isso na conta, mas não eh achando que você vai pagar mais do que você deveria pagar, né? Investigando ali o leilão anteriormente para entender quanto você precisa pagar de fato para isso. Legal. A gente entendeu ali o valor do do leilão. Agora a gente somou as dívidas, a gente tá com todas as dívidas na mão. A gente já viu que a região é ótima, perfeito, a gente já viu que é o comprador que tem liquidez. O Que que você coloca mais na sua habilidade financeira ali, que as pessoas têm que

se atentar para chegar nessa conta ali de que se vale a pena entrar? Os custos envolvidos na compra de um imóvel, né? Porque seja no leilão ou no mercado imobiliário tradicional, a gente tem custos envolvidos, né? Então existe o ITBI, que é o imposto de transmissão, muda a alíquota de município a município, mas geralmente entre 2 e 3%. Existe o custo da Documentação, né, de registrar o imóvel. Eh, no leilão tem o custo do leiloeiro, a gente precisa botar lá na nossa calculadora um valor de reforma estimado ou você levanta informações ali prévias, né? Às

vezes o laudo de avaliação do leilão tem fotos internas do imóvel, você sabe perfeitamente como é que tá, às vezes não tem, você vai ter que recorrer ali formas indiretas de procura como contato com síndico, porteiro, zelador, vizinhos. para saber se o Imóvel passou por uma reforma. Não chegando a nada dessa informação, olha o ano de conscrição do imóvel na matrícula, olha lá a metragem do imóvel e estima uma reforma ali básica de acordo com isso. Entrou no imóvel, precisa gastar, tava na conta. Entrou no imóvel, precisa gastar menos, seu lucro vai ser maior, né?

E também na calculadora os custos que você vai ter na venda do imóvel, né? Então, quando a gente vende um imóvel por corretor, e Recomendo, né, que se coloque o imóvel, a venda por corretores, porque isso acelera muito a venda do seu imóvel, você tem a comissão no corretor e você tem imposto de renda sobre o ganho de capital, né? Então, até existem casos específicos de isenção de imposto de renda, mas a regra é vender algum lucro e você vai pagar o imposto de renda. Isso tudo tem que tá na calculadora do leilão. Isso tudo

é um passo inicial para você definir quanto que você pode Pagar naquele leilão. É com base nessa conta completa que a gente estipula qual é o máximo de lance que a gente pode pagar no leilão. Inclusive, pro pessoal aqui que estiver assistindo, né, lá no meu site tem um modelo da minha calculadora do leilão eh disponibilizado de forma gratuita para que você faça essa conta lá das arrematações à vista. Geralmente é quantos por cento de desconto no imóvel para caber todos esses custos aí e ainda valer a pena? Não olhando só pro desconto indicado no

leiloeiro, né? Porque às vezes, como eu falei anteriormente, às vezes o valor da avaliação não bate com a média de mercado. Então o imóvel que tá anunciado com 50%, na verdade ele tem 30. Ou às vezes o imóvel que tá anunciado com 50, na verdade ele tá com 60, 75% de desconto. Depender lá do valor da avaliação, se ela ficou fora da média ou não, né? Mas o a pessoa que quer comprar o imóvel para leilão, comparando o preço Do imóvel no leilão com a média de mercado, ela precisa aproveitar ali um desconto de pelo

menos uns 35% para que fique uma operação vantajosa. E a observação aqui é a seguinte, né? Quando a gente compra um imóvel financiado e no leilão é possível o financiamento, você fica mais competitivo no leilão. Se eu entro num leilão da Caixa, por exemplo, que aceita financiamento e eu topo pagar com financiamento, entendo as vantagens do financiamento para aquela arrematação E você só topa pagar a vista, se a gente quiser ficar com a mesma porcentagem de lucro líquido, vamos botar aqui que seja 30%, eu ganhei o leilão de você, porque na sua viabilidade à vista,

para você ficar com 30%, você vai pagar mais do que eu no financiamento vou pagar para ficar com esses 30%. Então eu consigo aumentar o meu lance ali com o financiamento, porque numa arrematação financiada a gente paga a entrada, as parcelas ali até a venda do imóvel e na Hora que vende o imóvel, o saldo devedor desse financiamento vai ser quitado com o valor da venda e nesse saldo devedor não tem juros, né? Então como eu tô tirando menos dinheiro do bolso, eu fico mais competitiva, né? Então o financiamento ele é uma forma de alavancagem

financeira e também possibilitando que você fique mais competitivo, né? Então, todo leilão que aceitar financiamento, obviamente, se você tiver margem de crédito para Financiamento, prefira pagar de forma financiada, inclusive porque com o dinheiro de uma única arrematação à vista, você consegue comprar dois ou três imóveis financiados e ao final seu lucro vai ser maior, né? Então, dúvidas que as pessoas têm em relação a isso. Posso financiar mais um imóvel? Pode. Ah, mas fiquei sabendo que na Caixa agora só pode um financiamento por CPF. Não vale para leilão da Caixa, só vale pro mercado imobiliário tradicional.

Então, ainda que seja um leilão da Caixa, você pode financiar quantos imóveis a sua margem de crédito permitir. Tem gente que não tem margem de crédito para financiar nada. Tem gente que consegue encaixar dois, três financiamentos. Tem gente que tem margem de crédito para encaixar 20 financiamentos de forma simultânea, né? Então, sempre faça a sua análise aí e lembre que o financiamento é uma forma de alavancagem financeira e de Diversificação de patrimônio. Então, na sua conta, você sempre coloca lá 12 parcelas desde condomínio, 12 parcelas do cursos que você vai ter também depois que você

adquirir o imóvel. Não é só sim os custos das vendas também os o custo da compra, o custo de manutenção e o custo da venda, né? Então o ITBI registra comissão do leiloeiro, reformas, condomínio e IPTU até venda e e comissão do corretor imposto de renda sobre o ganho de capital. E quanto que é A sua que você olha depois de todas essas contas e fala assim: "Não, qual que é a margem de lucro que você visa ao entrar no leilão hoje? Você precisa perigo?" Eu tenho uma média de lucro líquido nas arrematações à vista

de 34% girando dentro desse cenário de 12 meses, né? Então essa é a média dos imóveis. Tem imóveis que eu vendi em três meses, em 4 meses, tem imóveis que chegaram lá no ciclo completo de 12 meses. E nas arrematações financiadas, o Normal era ter uma porcentagem maior, né? Então é, quem compra um imóvel à vista com 50% de desconto não vai ter 100% de lucro. Isso não existe. Se você comprou um imóvel à vista com 50% de desconto, considerando todos os gastos que você vai ter, o seu lucro líquido vai ser ali de uns

40 a 45%. Já no financiamento você aumenta essas porcentagens, né? que você tirou pouco dinheiro do bolso. Então o lucro líquido compara aquilo que saiu com do seu bolso Com aquilo que voltou do seu bolso. E aí a gente tem margens maiores. Então no financiamento você pode ter margens de lucro líquido ali de 80, 90 até 100%. Legal. A taxa CELIC influenciou a liquidez dos imóveis, tá tendo que talvez jogar um preço um pouco mais baixo para aumentar a capacidade de financiamento das pessoas. É, o aumento da SELIC, ela atrapalha o mercado imobiliário, né? Isso

é indiscutível. O aumento da SELIC atrapalha todos os Mercados na geral, né? Porque a pessoa tem 15% de retorno ali sem fazer nada, colocando dinheiro numa renda fixa. Então isso não estimula que ela tome risco para nada, né? Então o mercado imobiliário, até porque os juros de financiamento sobe, a taxa celicou ali a procura das pessoas, só que assim, ela não trava o mercado imobiliário, né? O brasileiro ele tem esse sonho da casa própria. E a regra do brasileiro é comprar com financiamento, olhando se a Parcela do financiamento cabe no bolso na hora que ela

vai financiar, esquecendo que às vezes o financiamento tem um prazo de 30, 35 anos. Então o mercado imobiliário ele continua ativo e aí quem compra o imóvel em leilão acaba tendo um benefício sobre o resto das pessoas, porque a gente pagou barato no imóvel. A gente consegue vender mais barato do que a média e ainda assim lucrar alto, né? Então essa estratégia, ela sempre fez parte da minha vida nos Leilões. Eu comprei o imóvel mais barato que a média, eu topo vender mais barato que a média para gerar o dinheiro rápido, né? recuperando o capital

que eu investi, realizando o lucro e seguindo para lucro das arrematações. Então, eh, arrematar em leilão com desconto, ele te deixa competitivo na hora de vender, porque você consegue aplicar esse desconto para gerar ali o imóvel mais rápido. E a concorrência vem aumentando bastante nos leilões também, tanto Porque a CELIC tá alta, a pessoa vai querer uma alternativa mais barata para comprar o imóvel, às vezes até para morar, como também pelo leilão tá sendo mais popularizado no Brasil. É, a Senic diretamente ela acaba e tirando muita gente que tava olhando para outros mercados, né? Porque

agora a pessoa tem 15% garantido numa renda fixa, né? Então ela fica lá com aquilo eh com aquele dinheiro parado e não não se anima para fazer mais nada, né? Então aicamente O aumento dela até diminui a procura de imóveis em leilão. E esse negócio da concorrência de imóveis em leilão é algo que eu escuto há meu Instagram profissional, ele existe há 6 anos. Tem se anos que eu escuto as pessoas falando: "O mercado de leilão tá muito concorrido, acabou a margem do mercado de leilão". E de lá para cá, só durante a minha vida

pública nos leilões, né? Eu já arrematei vários imóveis, já botei muito dinheiro no bolso, já multipliquei Meu patrimônio algumas vezes, né? Então o que que falta para muita gente entender aquilo que eu falei anteriormente, pensar com a cabeça do investidor, porque qual é o cenário real dos leilões? Ano após ano, o número de imóveis em leilão cresce. Se a gente for comparar 2019 com 2024, o número de de imóveis levados a leilão em 2024 foi muito maior do que aqueles levados em 2019. Então o mercado ele cresce ano após ano. Só que muita gente entra

no Mercado de leilão com a cabeça de só vou comprar um imóvel leilão se for um imóvel que eu gostaria de morar, porque só esse vai ser uma boa oportunidade de investimento. Aí a pessoa vai lá no Google, melhores bairros para comprar um imóvel em São Paulo. Aí quais são os imóveis que vão os bairros que vão aparecer? Itaim, Brooklyn, Vila Olímpia. Basicamente poucos bairros ali na região da zona sul de São Paulo. Só que essas listas muitas vezes são patrocinadas por Incorporadoras que estão lançando empreendimentos lá, né? Então não é algo ali tão fiel

ao mercado, às vezes é um negócio patrocinado. E as pessoas acham que só aqueles bairros ali existem, esquecem de vários outros bairros na cidade e de várias outras oportunidades ali em cidades vizinhas. Enquanto isso, eu tô arrematando vários imóveis lá na zona leste de São Paulo que não aparecem nem de perto nessa lista aí. E tô lucrando em cima deles, né? Então, de Fato, eh, tem bairros que atraem por si só mais concorrência, tem bairros ali que não atraem, né? Então é você entender isso no mercado e adaptar a sua estratégia de arrematação. Esse lado

também da da CELIC aumentando, pensando por outro lado, pode também tá aumentando a oferta de imóveis em leilão, né? Porque as pessoas estão se endividando com juros maior e podem não ter a capacidade de pagar ali ao longo do tempo e aí você tem uma oferta maior, Tem menos concorrência, né? Você tem mais oportunidade ali, talvez. Isso aconteceu no cenário pós pandemia, porque do pandemia a gente teve o ciclo contrário, né? A C tava muito baixa, então o crédito ficou muito barato e tinha o movimento das pessoas que tinham dinheiro em renda fixa e o

dinheiro não tava mais rendendo nada porque tava 2% ao ano na CELIC, todo mundo comprando imóvel e aí a pessoa tinha que se mexer, né? E várias dessas pessoas migraram Para outro investimento seguro e o mercado imobiliário é um investimento seguro, né? O leilão é um investimento muito seguro, com a análise prévia correta. Então começaram a comprar muito imóvel, financiando esses imóveis, várias pessoas com financiamento muito ruim, às vezes acrelado a GPM, acrelado a inflação. E aí foi subindo muito os juros daquela pessoa e uma hora esses imóveis voltariam para leilão, porque a pessoa deixaria

de pagar financiamente. A renda não acompanhou, né? E aí a gente tá vendo isso nesse momento, né? Então por que que o número de imóveis tá crescendo ano após ano? Exatamente pelo bom de financiamento imobiliário que a gente viveu durante a pandemia. Muita gente não honrando esses financiamentos, esses imóveis voltando pro mercado. E aí lá vem a Priscila Perini, vamos descobrir o arroba dela nas plataformas de leilão. Imagina você vê que você tá concorrendo com a Perini, velho. Já Falou: "Mano, deixa quieto esse daqui, ó. Nem vou concorrer com ela. Eu escondo meu login, sabia?

Porque às vezes a pess, várias pessoas já sabem, né? Porque eu vou lá, arremato, posto no perfil, a pessoa participou do leilão também ou já tinha analisado, volta lá na página e vê o, né, o meu login. Você usa um codome agora? Mas eu eu tento esconder ao máximo porque às vezes a pessoa olha lá o meu loginho e fala: "Já tá muito bem analisado, posso entrar Aqui, posso competir aqui e vamos embora nessa, né?" Ah, por esse lado você não tinha pensado, n? É para evitar concorrência também, porque se a pessoa sabe que sou

eu participando, às vezes ela se empolga para pagar um pouquinho mais, né? Do que ela pagaria na análise dela ali, porque sabe que eu analisei o leilão e aí vendo oportunidade aí, ó. É, se ela tá olhando alguma coisa, tem aqui. Vamos explorar um pouco aqui. Eh, agora falando sério, antes da gente Passar para as próximas etapas aqui, tem algum tipo de leilão ou de imóvel que você prefere? Você falou ali que compra ali os imóveis que são mais populares com liquidez. Tem algum tipo que você mais gosta? E já emendando também, o que que

você recomenda para alguém que tá começando? Por arrematar muito em São Paulo, capital, eu olho para muito apartamento, né? Porque dentro de condomínio, eh, as pessoas procuram muito mais apartamento aqui do que casa De rua, por exemplo, ou até casa dentro de condomínio, até porque a oferta é bem diferente, né? Então, eu gosto muito de arrematar o apartamento, tanto pela procura da cidade. Agora, eu não fico limitada a isso se eu tiver analisando outras cidades. Às vezes eu vou analisar a cidade do interior aqui do estado de São Paulo e uma cidade menor e tal,

eu olho paraa casa de rua, né? Mas pensando no meu grosso de arrematações que estão localizadas aqui na capital de São Paulo, é o apartamento. Vira um pouquinho aqui só o microfone. Isso. E pra pessoa que tá começando, tem algum que você acha que é mais interessante? Aí vai depender da região que ela quer rematar, né? Ela estudar a região para entender se naquela região apartamento ou imóvel dentro de condomínio, seja uma casa dentro de condomínio ou casa de rua. Agora tem um ponto que é innegável, né? O apartamento ele dá menos trabalho porque você

só tem uma parte para cuidar Que é a parte interna. A casa você tem duas partes, o interno e o externo, né? E o externo ele dá trabalho. O Jardiro deu trabalho hoje, né? Ele tá falando, você compra uma casa com piscina no leilão, você vai pagar o piscineiro até vender aquela casa, porque senão vai ficar podre a piscina. O os vizinhos vão te denunciar, o condomínio vai te multar, quem vai olhar a casa não vai conseguir enxergar o valor ali daquela piscina que vai tá imunda. Então você Vai ter gasto a mais, tanto de

reparo quanto de manutenção, né? Vai ter que ficar cortando a grama. É legal. Vamos passar pra próxima, então. Epa. Bora. Ó, a gente já fez toda a análise, gostou daquele leilão. O que que eu preciso? O que que tem? Algumas regras para mim se cadastrar no leilão? Tem alguma coisa que me impeça de entrar no leilão? tem que analisar crédito antes de entrar no leilão. É o requisito para participar em si, muito básico, maior de idade e tá na Livre administração dos seus bens, que a pessoa que não tá interditado judicialmente, né? Ela pode pegar

o dinheiro ali dela e fazer o que ela quiser. E eh esse é o requisito básico. Então basta que você seja maior de idade, você vai lá cadastro, pode participar de um leilão. Para comprar financiado, sempre verifique sua margem de crédito antes para sua segurança, né? Porque a gente tem uma regrinha no leilão de que o lance é irretável. Então, uma vez que você oferecer o lance, se você ganhar, você tem que pagar ou você vai ser punido por não pagar. Então, você pode ser multado, você pode ficar impedido de participar de outros leilões e

você pode até responder por crime aí em casos mais extremos, né? Então, analise sua margem de crédito antes. Os bancos que mais financiam em leilão, Caixa, Santander e Banco Inter. E a regra do leilão é que o financiamento precisa ser com o mesmo Banco que levou o imóvel a leilão. Se você vai participar de um leilão da Caixa, você tem que aprovar sua margem de crédito com a Caixa Santander com Santander. E aí você pode procurar lá na casa da Caixa um correspondente bancário. Você manda sua documentação, ele fala: "Olha, você tem até R$.000 de

margem de crédito. Você vai procurar leilões que fiquem dentro daquele parâmetro ali da sua margem de crédito. Será que tá dando para usar chat GPT já Para avaliar o edital? Putz, não dá, sabia? Eu tentei algumas vezes usar o chat GPT para dúvidas sobre os leilões, né? Nem analisar o edital ali concreto, dúvidas mais gerais assim. E veio muito errado, veio muito errado mesmo. Acho que obviamente a gente caminha lá para um momento que a inteligência artificial vai conseguir fazer muita coisa, né? Mas ainda atualmente eh eu não uso nenhuma inteligência artificial, nem recomendo que

você use para analisar o leilão em Si, né? adquir o conhecimento, coloca lá o conhecimento em prática, bota a mão na massa, não tem como. O leilão é muito lucrativo, né? Dá retorno muito alto. Falei aqui de 34% em 12 meses. Nada seguro vai te pagar isso, né? Com segurança, com pouca volatilidade. Então tem uma margem de lucro muito alta. Só que para isso você precisa botar mão na massa, você precisa trabalhar, né? Não vai cair de graça nada para você. É. você poderia transcrever suas aulas do Curso e treinar um GPT para isso, para

saber analisar ali com um conhecimento já mais específico de leilões. É, mas aí entra a parte da análise prática de um edital, por exemplo, né? Cada leiloeiro elabora um tipo de edital. Cada edital tem uma responsabilidade por dívida. Às vezes tem edital que a gente vai precisar analisar o concurso de criedores lá de leilão judicial. Aí é um mecanismo que até chegar lá ainda vai vai algum tempo demorar. É. É. Então Toma em cuidado aí. Se você quiser só baixar um edital e falar pro GPT, devo comprar esse móvel, eu não vou negar que eu

já fiz isso, tá? Comprou. Claro que não, né? É aquelas madrugadas que você fala: "Deixa eu ver aqui se tem algum imóvel de leilão legal". Sabe? Tipo, todo mundo tem esse surto, eu acho, né? Bora, bora. Bom, me inscrevi lá no site, então a pessoa só precisa mandar a documentação dela, né? Tá, calma. Leiloeiro, como avaliar o bom leiloeiro, né? Eu tenho tenho uma pergunta antes que a gente falou do do financiamento. Eh, precisa aprovar o crédito quando for extrajudicial, é isso? Ou judicial também judicial a gente não consegue financiar, né? O que que a

gente tem de possibilidade no no judicial? O parcelamento, regrinha de 25% de entrada, restante tem até 30 juros, 30 meses, não tem juros, né? Só tem uma correção monetária e não tem análise de Crédito, né? O juiz não analisa seu crédito nem nada disso. Então, só tem multa se caso você não cai. Exato. É a sua consciência. Isso aqui cabe no meu bolso? Se sim, vai lá, né? Se você acha que não, não faça, porque se você deixar de pagar, você vai ser, vai ter uma multa lá em cima disso. Mas não tem nenhuma análise

de crédito para esse parcelamento em leilão judicial. Legal. Se você tá com o nome sujo, é um lugar que você consegue, você tem que fazer Sua análise de crédito. Ou consiga o nome de alguém que queira apostar em você. Se você já tem uma dívida, talvez não seja recomendável, né? Mas boa, bora falar do leiloeiro, então. Como que a pessoa ela vai escolher um bom leiloeiro ou saber se ele é confiável ou não? O leilo é um profissional que ele tem que tá habilitado na junta comercial de algum estado, né? Então todo estado tem lá

sua junta comercial, que tem a documentação Das empresas e também dos leiloeiros. Então para que seja um leiloeiro oficial, o leiloeiro ele tem que tá habilitado na Junta Comercial de um estado. Então isso é a verificação que a gente faz, né? Tem uma regrinha lá que a gente, eu gostaria que fosse uma regra mesmo, que não tivesse exceção, que a gente fala que o site do leiloeiro que nãotermina em pcom.br, ele já deve acender um alerta em você, porque ele não tá com domínio no Brasil, Né? E os golpistas eles gostam de utilizar sites com

domínio fora. Só que infelizmente tem alguns leiloeiros até grandes que tem sites lá que não termina em.com.br. do BR. Então essa é uma regrinha, já é um sinal de alerta, só que você deve realmente conferir, né, se o leiloeiro ele tá habilitado na Junta Comercial que ele informa. Então todo edital leilão tem que trazer o nome do leiloeiro, o número de inscrição dele na junta e qual é o estado que ele tá Habilitado. Você vai lá no site da junta, na lista de leiloeiros, confere lá os dados, a junta comercial, várias delas disponibilizam o site

do leiloeiro. Então você já bate o site que você tá olhando com o site que tá na junta. E as que não disponibilizam, você pode ligar lá pros telefones que a junta informa, porque a junta que não informa o site, ela vai dar o telefone, o e-mail, né? Você liga lá pro leiloeiro, fala: "Olha, tô no site tal, é realmente Seu site?" Esse sim, é um site confiável. E você tem preferência assim por leiloeiros maiores ou menores? Ou às vezes até o leiloeiro que é menor pode ser uma boa oportunidade também, porque não tem muita

gente olhando. Eu não tenho preferência por leiloeiro. Obviamente que a gente tem leiloeiro com site mais bonitinho, né? um site terrível, só que isso não é um fator ali para que eu deixe de arrematar num site que não é bonitinho, que não é Tão fácil ali de usar aquele site nem nada disso. Então eu não tenho preferência por leiloeiro, inclusive eu olho todos os leiloeiros das regiões que eu tenho interesse em arrematar, né? Então eu olho mais de 200 leiloeiros todo mês, por exemplo, para levantar ali todas as oportunidades. E os leiloeiros menores, às vezes

tem uma mina de ouro guardada ali, porque esse leiloeiro menor, ele não tem dinheiro para publicidade, ele não aparece nas Primeiras páginas do Google para pesquisa, porque a regra da pessoa que vai começar qualquer coisa é o quê? Google ou agora chatt, né? Quais são os maiores leiloeiros? Vai te apresentar lá uma lista, só que não vai listar todos. E aí esses leiloeiros menores tem muito menos gente olhando. Uhum. Então às vezes você vai lá, verifica um imóvel no leiloeiro menor, a sua chance de arrematar para um valor baixo é muito maior do que um

leiliro grande, que ele Vai atrair mais competição, né, naturalmente pros leilões dele. E qual que é o papel do leiloeiro ali nesse processo todo? O quanto ele pode me ajudar? O quanto eu posso ter de acesso ao leiloeiro? É, o leiloeiro, ele vai elaborar o edital, ele vai divulgar o leilão, né? e vai realizar o leilão. Depois ele faz lá a documentação do leilão, né, o auto de arrematação nos leilões judiciais ou a ata de arrematação pros leilões extra Prejudiciais e ali encerra o papel dele, né? Então o leiloeiro, eh, por regra, ele não vai

eh cuidar da desocupação do imóvel nem nada disso, tá? Então, o que o leiloeiro faz ali, o procedimento até elaborar o auto ou a ata de arrematação com as dados daquela arrematação. O leiloeiro no pré-leilão, ele é um profissional muitas vezes muito acessível, né? Então, se você tem alguma alguma dúvida lá em relação ao edital, você pode ligar pro leiloeiro ou entrar Em contato com o leiloeiro e esclarecer aquela dúvida. Só que o leiloeiro, ele não tem o papel de analisar aquele leilão para você, né? Até porque o leiloeiro ele é um profissional interessado em

que alguém arremate aquele imóvel. Se o leiloeiro ele fez um leilão e ninguém arrematou, ele trabalhou de graça, porque ele não ganhou nada para aquilo. Ele só ganha quando alguém arremata os 5% de comissão. Então, obviamente, ele é um Profissional interessado em quem tem aquela arrematação, né? Então, o que que eu recomendo é que você analise aquele leilão com seu conhecimento ou se você não tem conhecimento, que você pague uma assessoria para analisar aquele leilão e você use o leiloeiro pontualmente para algumas dúvidas pontuais ou para confirmar alguma coisa que você já tava achando, mas

tinha ali um pouco de dúvida, você vai lá e entra em contato com o Leiloeira. Mas não esquecendo que O Leiloeira é um profissional que tem um interesse em que alguém arremate, né? Então, eh, tenha cuidado em relação a isso. Mas geralmente os leiloeiros são profissionais ali bem acessíveis e profissionais que prestam um serviço bom, até porque o leiloeiro, quem entra no mercado de leilão não arremata um imóvel e para. Se a pessoa fez isso, ela não tinha conhecimento e errou alguma coisa e ficou traumatizada, né? Porque quem tem o conhecimento correto para Arrematar imóvel

leilão vai arrematar um imóvel após o outro. E pro é interessante que ele tenha ali aquele arrematante como cliente dele, porque ele pode arrematar o outro imóvel nos próximos meses e aí o leelo ganha de novo a comissão daquele mesmo arrematante. É, seria interessante, né, pros leloeiros colocar alguma algum tipo de análise, né, porque igual você falou, beleza, se for bom já vai ficar claro ali, se não for também aí talvez vai ser Ruim para ele. Só que se também for ruim a pessoa rematar vai acontecer o que você falou, ela não vai arrematar mais.

Então para ele acaba, ele vai vender um, mas não vai vender mais depois, né? Mas é que o leiloeiro ele também tem vários pontos que ele tá limitado, né? Então, por exemplo, tem leiloeiros muito grandes aqui no Brasil, né? Que eles realizam 3040 leilões por dia. Se você jogar no Google, né, o nome do leiloeiro, aquelas avaliações que Aparecem no Google, eles vão ter avaliações muito ruins. Por quê? Porque é a pessoa que tá lá reclamando, que comprou o imóvel que achava que valia 100.000 e depois descobriu que valia 70. Uhum. Então ela errou na

viabilidade finance, só que isso é um erro dela. O leiloeiro, nem que ele quisesse, ele poderia mexer nesse valor ali de avaliação, porque não é ele que avalia, ele só dá publicidade. Ele tem que leiloar o que é bom e o que É ruim também. Exato. E aí se ele, se, vamos supor que a equipe do leiloeiro perceba, putz, esse imóvel não vale 100.000 aqui de avaliação, ele vale 70, mas ele tem que botar os 100.000. E aí ele não vai falar na avaliação dele, esse móvel não vale 100.000, vale 70. Por quê? Porque ninguém

arremata. E aí ele deixou de ganhar a comissão dele, né? Então tem muito essa essa questão ali para entender, né? Então o conhecimento ele tem que ser da Pessoa, não delegue esse conhecimento pro leiloeiro, porque afinal de contas ele é um profissional interessado. Mas felizmente como tem essa questão também do leiloeiro vender vários imóveis pra mesma pessoa, né? Eles tentam trazer essa parte ali acessível até para fidelizar aquele cliente, porque o cliente toda vez olhe o site dele tentando buscar novas oportunidades. Se o leiloeiro também fizesse esses leilões só dos bons, né, Os outros imóveis

nunca nunca seriam leiloados, né, de nenhuma forma. Ia cair o preço até ficar no preço da dívida ou menos. É, é ruim mesmo. Tem que ser barato. O que eu acho legal ali na alfa do Davi é que eu já entrei no site dele e alguns imóveis eles fazem uma análise de mercado. Não é que ele tá falando falando para comprar aqui faz a análise financeira, mas eles colocam análise de mercado, casas na região, coisas tal, preço que eles recomendam. Mas aí você Complementa o que você já fez, né? Não é para confiar 100%. Acho

que a Priscila falou da visão do investidor, né? ele tem que olhar os fatos e analisar se é de fato é bom ou não aquele negócio, né? Exato. Até porque tem a questão também da parte jurídica, né? Então, pensando em um leilão judicial, vai ter um processo judicial vinculado, não é papel do leiloeiro analisar os pontos ali que a gente precisa analisar dentro do processo. O leilo ele foi nomeado para Realizar aquilo ali, é papel dele tentar vender, né? Então a gente precisa ter o conhecimento, pegar lá o processo, identificar os pontos que a gente

precisa analisar para seguir com aquela arrematação ou não, né? Ou descartar a arrematação. Legal. Boa. Queria falar da adrenalina da do apertar o botão ali na hora. É, deve ser difícil controlar, mas você já chega ali sempre sabendo também até onde você vai, né? E você recomenda isso também paraos seus alunos, né? É o Certo, né? Define antes, cabeça fria, coração ali, batimento normal, quanto você pode pagar? Porque no leilão não dá grenalina. Você tá comprando um imóvel, você não tá comprando uma bala, né? Já é, já tem um valor ali agregado. Você espera, na

maioria das, dos casos, as pessoas que participam no leilão, é para investir, né? para ganhar dinheiro com aquilo. Então você ainda tem expectativa do retorno financeiro que você vai ter com aquilo. Então ainda que você já Tenha participado de vários e vários leilões, né, o coração dispara e se se deixar levar ali pela competição, às vezes vai fazer besteira. Então defina antes o que você pode pagar naquele imóvel e respeite, né? Passou daquele valor, ou você fecha a página e esquece, ou para aqueles que tm controle, né? Fica lá assistindo o final do leilão, mas

com a mãozinha longe ali do mouse para não oferecer nenhum novo lance. Você define o o teto e você não coloca Nenhum R a mais que isso. Ou você dá também umas escap já escapou alguma vez. A fala a verdade. Você não ficou com raiva do outro que tava dando l falou esse esse filha da mãe falou assim não vou só 5000 dá dá para ir. Vai 5.000 a mais. 5000 a menos. Já passei um incrementozinho a mais do que o estipulado. Mas nada além disso. Hoje é tudo online, né? Tudo hoje é tudo online.

Você já chegou a participar dos presenciais? Ah, Na época eu comecei com um leilão que era no Rio, os leilões eram presenciais embaixo no fórum lá central do Rio, era embaixo da escada assim, precário, né? E meia dúvida de pessoa em pé lá levantando a mãozinha para oferecer. O que dava mais adrenalina, presencial ou online agora que você não tá com ninguém ali. Eu acho que o online sabia porque você não tá vendo as pessoas no no Rio lá na época do presencial você olhava pra cara da pessoa, às vezes numa Reação, ela ah, ofereci.

E ela só podia 95, ela já tava no máximo dela. Ofereceu 100.000, Viu? Você olha pra cara dela, ela já tá com aquela cara de que droga, né? Já já acabou para mim aqui no online você não tá vendo, né? Então você não tá vendo ninguém. Você tá sabe se o cara tá blefando? Você não tá tinha que ser tinha que ser por vídeochamada no presencial você olhar e falar assim: "Não, não vou perder imóvel para esse cara aqui. Esse tiozinho aqui não vai levar o imóvel". Mas para você chegar lá no fórum, tá lá

a Priscila lá, você fala: "Não, esse móvel é bom, deixa eu ir aqui." É verdade. Se eu botar um incrementar mais, eu ganho. Presencial. Não dá para você botar um nickname ali diferente, não dá para você fugir. É a sua cara lá. Boa, boa. Então, a pessoa fez a análise, escolheu o imóvel, tá decidida que vai arrematar, escolheu o eloeiro, viu que é Confiável. Como que funciona o processo de arrematação na prática? Ah, muito simples. Você vai lá clicando no seu mouse e oferecendo os lances, né? Então, tem o procedimento que a gente precisa fazer

pro leilão, no leiloeiro, para chegar o ponto de participar do leilão. Você vai criar o seu cadastro no site leiloeiro, bem básico, né? Seus documentos pessoais, então nome completo, identidade, CPF. Se a pessoa é casada em comunhão de bens, vai botar lá Os dados do cônjuge. Também envia a documentação. Geralmente os leiloeiros pedem de dois a três dias para aprovar o seu login, né? Tá aprovado o login, você precisa se habilitar nos leilões, né? é um um botãozinho que o leiloeiro coloca lá de habilitação para que você concorde com as regras específicas daquele leilão, porque

como cada leilão tem o seu edital, para que depois você não alegue desconhecimento daquele edital específico do leilão que você Participou. Então você vai lá, se habilita e a partir do momento da habilitação você pode oferecer lances. Se você se habilitou e depois desistiu do leilão, problema nenhum. você não tem nenhuma penalidade por isso. Então, sempre que você achar que o leilão é minimamente interessante, se habilite para que você não tenha chance de perder o prazo ali da habilitação, porque cada leiloeira estipula um prazo limite para que as pessoas se habilitem para aquele Leilão. Se

habilitou, tá apto a participar, depois desistiu do leilão, tranquilo, sua habilitação tá lá, mas não tem nenhum problema para você. Você só não dá lance, né? Você só não pode dar lance e depois querer desistir, né? Porque a regra é que o lance é irrecratável e aí tá habilitado, você pode oferecer os lances e é literalmente ou no celular ou dando cliqus ali eh no computador para oferecer esses lances até que o cronômetro zere e você veja se Você ganhou ou não, tá? A comissão do leiloeiro, ela já tá no preço do anúncio do imóvel

ou ele tem que ser somado? Somado. A comissão tá sempre fora do anúncio. Então se o anúncio é de 200.000 e você arremata por 200.000 e tem 5% de comissão, você vai lá pagar os R$ 10.000 R de comissão. Então é sempre fora do valor da arrematação. Na nossa viabilidade financeira tem um campozinho lá da comissão no corretor, né, que ela é calculada sobre o valor da Arrematação, tá? Aí se o cara perder o leilão, vai lá para casa, toma um vinho, esquece e se deu certo. Não, tenho uma pergunta antes disso. É, tem algum

hackzinho que você recomenda para esse momento que o cronômetro tá baixando lá? Tipo, você já dá o lance logo de início para mostrar que veio, você vai de 1 mil em 1000 ou você deixa pro último minuto, aí você dá o seu lance. Eu gosto de entrar no leilão no final, só que eu preciso acompanhar aquele leilão para Ver se eu vou entrar no final ou não, né? Então, por exemplo, tem leilão que eu só to rematar pelo lance mínimo. Não adianta eu ficar esperando o final, porque se alguém oferecer o lance mínimo, eu tô

fora, né? Então, nesse leilão eu já ofereço o lance ali, mas já mostra que veio, já vi para isso. Exato. Se eu tenho margem para aumentar, aí eu gosto de entrar no final. Agora não adianta a pessoal achar que vou esperar aqui os 10 segundos finais, vou oferecer Um lance, ele vai fechar, não, né? A gente tem uma regrinha de acréscimo de tempo no cronômetro, geralmente 3 minutos, né? Então ofereci um lance agora nos 10 segundos finais, mais 3 minutos no cronômetro para que novas pessoas possam oferecer lances. Aí se muda de leiloeiro para leiloeiro.

Tem leiloeira que bota um acréscimo de 30 segundos, de 1 minuto e tal. Vê lá no edital qual vai ser o acréscimo. E aí tem que passar esse tempo adicional sem Nenhum lance, chegando a zero para de fato você eh ganhar. Mas geralmente eu gosto de entrar no final quando eu tenho essa margem para aumentar meu lance. Boa, boa pergunta. Você chega de surpresa ali, né? O cara tá ali, pô, vou arrematar. E chega um é psicologia, você fala: "Eu já vou mostrar que eu tenho bala aqui, ó. Chega". E é comum isso, né? às

vezes você tá lá num leilão que você tá certo que vai entrar, tá tudo ótimo nele, nenhum lance, até uma hora Ali do encerramento. Aí vai chegando ali nos minutos finais, a galera vai entrando. É bom até para não levantar concorrência prévia, porque tem gente que leilão é tipo uma pessoa que vai colar no vestibular, ela não sabe de quem é aquele login, ela nunca viu aquela pessoa na vida. Só que é que nem você senta no vestibular, tem uma pessoa que você nunca viu do seu lado, mas você tá na dúvida da questão. Tu

vai olhar pra pessoa se ela marcou, você vai Marcar igual. Porque você tem mais confiança nela do que em você, né? Então tem gente que faz isso com o leilão também. Então tem a pessoa que tá navegando lá no s leiloeiro. Tem 10 lances. Isso aqui é bom. Eu vou entrar nesse aqui que isso aqui é bom, né? Tem zero lances. Não, isso aqui eu vou descartar. Então tem gente que vai nessa onda também. Então eu gosto de deixar pro final para não ter essa concorrência prévia. Legal. Boa. Bom, tá na hora Daquela palavrinha. Acho

que não vamos deixar d Vamos já colocar porque quem tá assistindo, né? A gente tem qualquer já tem 1 hora e quase 1 hora 20 já de episódio grav. Ché aqui já merece. Vai, se a gente deixar no final, o pessoal pula pro final e fica procurando só nos minutos finais lá. Tudo bem, mas o melhor vem depois daqui, então continua assistindo. Vamos pedir pra Perine escolher a palavra. Pode escolher uma palavrinha mágica que a pessoa que Chegou até aqui, escutou essa palavra, ela vai no nosso Instagram, vai comentar essa palavra e vai receber o

resumo, pode ser no direct, no respondendo stories, comentar numa publicação, palavra aleatória, tá? Enquanto ela pensa na palavra, você já curte, compartilha, compartilha e comenta e se inscreve no canal, porque 80% das pessoas que assistem não são inscritas. A gente poderia aí tá com a nossa plaquinha de 100.000 já inscritos, né? É Um absurdo isso. Pois é, não acredito nisso. Eu desejo que você tenha concorrência no meilão. É, se você não se inscrever, você vai concorrer com a Perini no leilão. Tá lançada a maldição, ó. E lembrando que ao comentar essa palavra no Instagram, você

vai receber ali esse resumo por ai desse episódio completo, ou seja, você vai ter um manual de operar, você não vai nem precisar resumir esse episódio, cara. E eu sei Que não é fácil acompanhar a Priscila, viu? Que a gente já gravou três vezes com ela. É pá, pá, pá, pá, pá. É muita informação. Sim. É, é completa a informação. E a palavra é garimpagem. Garimpagem. Essa eu sei que não tem ninguém que falou, então tá, tá autorizado já. Garimpagem é a palavra. Então você que chegou até aqui, ó, está sendo beneficiado pela MCA, vai

receber o resumo desse episódio completo para você Arrematar melhor e não tomar prejuízos, né? Exatamente, cara. É, a gente ia vender esse negócio tudo no seu tempo. O seu pagamento é só escrever a palavra, mas por favor se inscreve no canal, curte para para nos honrar a nossa vida. Isso. É isso, Perine. Então, vamos lá. A pessoa conseguiu arrematar agora como são os prazos depois para ela pagar o leiloeiro para fazer o financiamento ou não? A regra do pagamento do leilão é 24 horas, Né? Então leilão judicial, pagamento à vista, 24 horas para para pagar.

Leilão extrajudicial, o edital vai trazer o prazo ali, podendo ser 24 horas, 3 dias, 5 dias. Obviamente quando tá financiado ou parcelado, essa regrinha ela não se aplica, né? Então tem gente que fala: "Mas como é que eu vou conseguir um financiamento em 24 horas?" Não, você não vai conseguir. Só tem a possibilidade de financiamento no edital porque o próprio credor que levou o Imóvel a leilão decidiu aceitar financiamento. Porque se o banco ele não quiser aceitar financiamento na arrematação, ele não vai aceitar, né? Então se ele aceitou e o financiamento vai ser com ele,

é porque ele tá apto ali a ter aquele trâmite de financiamento, né? Então tudo certo em relação a isso. Pagamento à vista, a regra 24 horas, mas sempre olhe lá no prazo do edital. Depois de pagar o leiloeiro, ele elabora lá a ata de Arrematação pros leilões extrajudiciais ou o auto de arrematação pros leilões judiciais. Objetivo é o mesmo, muda aí o nomezinho, mas é mesmo objetivo, consolidar as informações lá do leilão com os dados do imóvel, valor da arrematação, os dados do arrematante para um leilão judicial, né? O arrematante assina esse auto de arrematação,

o leiloeiro assina e o leiloeiro apresenta no processo judicial. A partir do momento que o juiz Assina esse auto de arrematação, a gente tem ali a fase da arrematação em si finalizada e depois segue lá pros outros procedimentos dentro do desse processo judicial para pegar os documentos que o arrematante precisa pegar. Leilão extrajudicial, leilão elaborou a ata de arrematação e aí começa o trâmite com o credor que levou aquele imóvel em leilão, né? Se for um financiamento, ele vai seguir com contrato de financiamento. Se for uma arrematação à Vista, ele vai seguir lá com os

trâmites da escritura, né? vai indicar qual é o cartório que vai realizar essa escritura, mandar documentação para esse cartório. O hermat vai lá, assina a escritura e depois segue com o registro dessa escritura para finalizar. Se for contrário de financiamento, assina o contrário de financiamento, apresenta lá o cartório de imóveis para também realizar o registro em nome dele. Então é esse procedimento que a gente tem aí Pós leilão, tá? E na parte do financiamento, é possível unir rendas para financiar um imóvel de leilão? Sim, é possível. A gente tem duas formas muito interessantes da pessoa

que não tem todo o capital para arrematar o imóvel começar nos leilões. A primeira arrematar com financiamento, porque às vezes ela não tem todo o capital, mas ela tem margem de crédito, né? Então ela consegue ali diminuir aquilo que ela precisa tirar do bolso. E a segunda é Arrematar em conjunto com outras pessoas. E as duas podem ser complementares, ou seja, você pode arrematar em conjunto com outras pessoas utilizando financiamento, né? Então eu posso, por exemplo, arrematar com você, eu somo minha margem com a sua, a gente arremata mais imóveis ou atinge imóveis de padrão

ali mais caro. Então é uma estratégia bem interessante, só que cuidado com essa estratégia. Hum. Porque tem muita gente falando de leilão na Internet estimulando isso, né? como se a gente pegasse aqui eh pessoas que têm o mesmo objetivo, isso basta para que elas arrematem o imóvel em conjunto. Isso é um baita de um erro, porque quando você arremata um imóvel em conjunto com outra pessoa, você tá virando sócio dessa pessoa para esse imóvel e você não vai virar sócio de ninguém para negócio nenhum sem ter ali uma baita confiança naquela pessoa e outros requisitos

adicionais que não só a confiança aqui No nosso caso de imóvel. Por quê? Porque se eu arremato um imóvel com uma outra pessoa, eu sou sócia da pessoa para aquele imóvel e para que a gente venda aquele imóvel, todo mundo precisa assinar aquela venda. Então, às vezes a gente até tem o mesmo objetivo em comum. Inicialmente a gente tá até alinhado, ó, vamos arrematar, vamos vender mais barato que é média para girar o dinheiro mais rápido. Aí chega uma proposta de venda, eu quero vender, ela não quer. Ninguém vende porque ninguém assinou. E riscos adicionais

a isso, né? Vamos supor que eu tenho arrematado com uma pessoa e essa pessoa ela sofre processos judiciais de cobrança. Quando a gente vende um imóvel, existe lá uma uma série de documentações que a gente precisa apresentar para esse comprador para que ele saiba que aquele vendedor de fato pode vender aquele imóvel. Então, a gente apresenta as documentações do imóvel e também dois vendedores. Dentro Delas, essa pesquisa de processos que os vendedores respondem, porque se eles respondem processo de cobranças por dívidas ali significativas, o comprador ele não tem segurança nessa transação, então ele desiste. Então,

algo da vida do meu sócio vai impactar na minha venda. Outro exemplo, o meu sócio é casado em comunhão de bens, ou seja, ele tem que assinar e o cônjuge dele tem que assinar. Arrematei. Eles estão ali mil maravilhas. Ninguém fala em separação, Ninguém fala em divórcio. Do nada um descobre traição, pede o divórcio e vai ser litigioso. Vai brigar até o último momento. Surge uma proposta de compra do imóvel. Eu quero assinar. Ele quer assinar. Só que o cônjuge dele que tem que assinar não quer. Bloqueou a minha vida também. Então cuidado em relação

a isso, né? Não seja um inconsequente. Se você tem o sonho de abrir um restaurante e alguém passa na rua para você e fala: "Oi, meu sonho é abrir um restaurante, Vamos junto". Você não vai fazer isso. Então você não vai fazer isso com um imóvel. É uma ótima estratégia, só que você precisa levantar a vida da pessoa, né? Então vai lá, emite essas certidões de processo, verifica se essa pessoa tem dívida, você precisa ter uma baita confiança nela, porque toda a sociedade envolve confiança. E tem outros aspectos ali da vida dela que você precisa

tentar, nem tudo você vai conseguir zerar de risco. Ah, o casamento tava Bem, do nada surgiu uma traição. Isso aí você não tem como imaginar, né? Mas outras coisas você consegue previamente saber. Então, essa busca de processos, essa confiança prévia que se tem ali. Então, cuidado em relação a isso. Uma ótima estratégia, mas use essa estratégia com cautela. Boa. É, é bem atrativo, né, você olhar e falar assim, não, vou me juntar com um grupo de pessoas, porque igual você falou, né, eu consigo, se sozinho Arrematava um de 300, agora eu consigo de 600, de

R 1 milhão deais. E teve até uma recentemente passou por mim um vídeo no Instagram de alguém falando sobre isso, falou assim: "Você foge 100% desse risco se o imóvel não entrar no nome de todos". Que que a pessoa tava querendo falar com isso? Qual é a sua segurança em arrematar com outra pessoa? Eu tô arrematando um imóvel com você. A gente tem que botar lá na documentação do leilão que os dois são proprietários. A Porcentagem que cada um tenha, que não precisa ser igual, você pode ficar com 80% do imóvel, eu posso ficar com

20. Só que a gente insere isso lá na documentação e isso entra na matrícula do imóvel. Essa é a nossa segurança, que nem eu vendo sem você assinar, nem você vende sem a minha assinatura. Aí a pessoa tava falando que para fugir desse risco aí de processo e não sei o quê, o imóvel pode ficar no nome de só uma. Então eu arrematei com você, tá 100% no Seu nome. Só que olha o problema que você pode trazer. Você vai vender sozinho, você não precisa dar minha autorização. Vendeu, caiu na tua conta. Se você vira

para mim e fala assim: "Não, seus 20% não vou te dar. Que que eu vou ter que fazer? Eu vou ter que te processar para pegar aquele nosso contrato lá que falava que eu tinha direito a receber 20% para lá na frente no processo eu conseguir recuperar esse dinheiro. Durante esse caminho você já Assumiu com esse dinheiro. Cheguei lá, tive a condenação, mas não vou conseguir de fato te cobrar. Então nunca faça isso. Vai arrematar em conjunto com outras pessoas. Entra o nome de todo mundo da matrícula. Não deixe no nome de uma só. E

ainda assim verifique lá. os outros requisitos para saber se as outras pessoas não estão envolvidas lá em problemas que podem acravancar a sua venda. Você faz essas arrematações em grupo Só com meu irmão, por exemplo, tá? Que aí já tem confiança, já sabe que não é, já sabe a capivara dele, sabe onde ele mora. Fala, é, a pessoa, tem gente que fala assim: "Ah, eh, entra aqui no meu curso de leilão, porque aqui a gente faz arrematações em conjunto. Pode dar certo 10 vezes, mas na 11ª pode dar muito errado, né? Então, eu posso arrematar

com um aluno? Eu posso. Só que eu não sei nada da vida do aluno. Eu não sei nada da vida pessoal dele, coisas que Podem impactar na minha vida. Então, por que que eu vou tomar esse risco, né? Eu só faria isso com pessoas de extrema confiança. E a pessoa que eu faço isso, por exemplo, é minha irmã, que é uma pessoa de extrema confiança para mim, né? Não tô falando que para você, você vai arrematar em conjunto com meu irmão. Talvez para você não seja interessante, porque você não conhece ele, né? Eu conheço. Então,

cuidado em relação a isso. Não fique achando que só porque Você tem o mesmo objetivo que a pessoa que vai ser bom você arrematar em conjunto com essa pessoa. Mas se você quiser convidar a gente, tá total, você já tá liberado. Não, não fica com vergonha, tá? Pode casamento, meu casamento tá estável. Acabei de nascer bebê. Todo mundo tem propósito, tem caráter aqui. Boa. Então, beleza. O cara arrematou o imóvel, pagou o ITBI, pagou o leiloeiro, fez lá o financiamento ou pagou a vista. Agora vem a parte de entrar no imóvel, tá? Se ele tá

ocupado, a pergunta que todo mundo, se a gente não fizesse essa pergunta, iam comentar 1 milhão de vez. Se tiver uma vovozinha lá dentro, se tiver uma criança doente, que que eu faço? É o maior mito dos leilões, né? Desocupar o imóvel é de fato que impede que a maioria das pessoas entre pro mercado. Então você reúne lá uma rodinha de 10 pessoas e fala: "Vou arrematar imóvel, leilão". Mas nove falar: "Você Tá maluco? Se imóvel vai est ocupado, você não vai desocupar esse imóvel nunca, né? Vai ter de um mito que a gente tem,

não, primeiro sempre gosto de deixar reflexão em relação a isso. O imóvel, o mercado de leilão, ele é tomado pelos investidores, né? Então, pessoas que são como eu, eu compro imóvel leilão para vender e ganhar dinheiro em cima dessa operação. Eu tenho o leilão e eu teria várias outras oportunidades de investimento. Não é só O leilão que existe de investimento no Brasil, né? você tem várias outras possibilidades ali de investimento. Se eu arrematasse um imóvel em leilão sem a menor perspectiva de quando eu conseguiria, tipo, desocupar e vender esse imóvel, eu não arremataria esse imóvel,

porque eu preferiria colocar meu dinheiro em outro investimento ali mais previsível, né? Então você começa a entender que a desocupação não é o problema como as pessoas acham que é Quando você faz essa simples reflexão que se alguém demorasse 3 4 anos para desocupar um imóvel arrematado em leilão, essa pessoa não colocaria o dinheiro nesse investimento, ela procuraria outro investimento que ela conseguiria um retorno mais rápido. Então eu falei anteriormente aqui que eu calculo em regra 12 meses da arrematação até a venda. Dentro desses 12 meses, eu arrematei, eu desocupei, eu realizei reforma, eu coloquei

a venda e eu Concluí a venda, né? Então eu não vendo um imóvel ocupado, eu preciso desocupar antes. Então você já começa a entender que a desocupação não é assim, da forma como as pessoas acham. A gente tem uma legislação hoje em dia toda voltada para proteger o arrematante nesse ponto, porque o leilão é um mecanismo de justiça. Se ninguém arremata, as dívidas ficam lá existindo sem nenhuma possibilidade de ser finalizada. Então, nos leilões judiciais, por exemplo, o Juiz determina que o leilão aconteça dentro de um processo judicial. Esse mesmo juiz no pósleilão, ele vai

expedir alguns documentos. Um deles é o mandado de missão na posse. Esse mandado de missão na posse é a ordem de desocupação do imóvel. O mandado é direcionado a um oficial de justiça. O oficial de justiça vai até o imóvel e vai desocupar esse imóvel para entregar pro rematante. Ah, se o oficial de justiça bater na casa do devedor e ele falar que ele não vai Sair, essa possibilidade não existe. Ofical de justiça é um profissional do poder judiciário. Ele precisa cumprir as ordens judiciais, ainda que seja de uma maneira forçada, com caminão de mudança,

chaveiro e até polícia, se oficial quiser, na porta do imóvel. Isso, felizmente é algo que a gente vive pouco na prática, porque ninguém quer passar por uma desocupação forçada, ninguém quer ter um oficial de justiça com polícia, caminhão de mudança e chaveiro Na porta. Não é algo agradável. Então, ainda aquele devedor mais resistente, quando ele sabe que saiu esse mandado de missão na posse, ele vai se agilizar para sair, para não ter que passar por essa desocupação forçada. Leilão é extrajudicial, leilão de banco. A gente não tem, como o próprio nome diz, né? é um

leilão que acontece independente da autorização judicial, então não tem um processo judicial para mandar que esse imóvel vá a leilão. Qual é o primeiro Passo que a gente tem no pós leilão para desocupar esse imóvel? Um acordo de desocupação. Com análise prévia bem feita, esse acordo de desocupação, ele tem chance de 80% de êxito, a média do que a gente tem no mercado. Por quê? Porque o acordo é interessante para as duas partes. Tem gente que acha que o acordo só é vantajoso pro rematante, mas se ele fosse interessante só pro rematante, o devedor simplesmente

não aceitaria um acordo. Todo acordo Pressupõe vantagem para todo mundo, senão a outra parte não faz o acordo, né? Então, quais são as vantagens pro devedor? Sair de uma maneira tranquila, não responder a um processo paraa desocupação do imóvel, que ele vai sair devendo mais do que ele deve e não pagar a taxa de ocupação. O que que é essa taxa de ocupação? A lei que fala dos leilões extrajudiciais estipulou uma penalidade pro devedor que mora no imóvel se ele não sai rápido. E essa taxa de ocupação é de 1% do lance mínimo do primeiro

leilão ao mês. E o lance mínimo do primeiro leilão é a média de mercado. Então quando a gente compara o aluguel tradicional com essa taxa de ocupação, a taxa de ocupação é bem mais gravosa, porque o aluguel tradicional ele gira lá em 0% do que o imóvel vale. a taxa de ocupação é de 1% da média de mercado do imóvel. Então é para de fato desestimular o devedor que ele fique no imóvel mais Tempo do que ele deve ficar, né? Então a gente fala isso tudo pro devedor e tenta lá um acordo de desocupação. O

acordo pode ser só um prazo para ele sair, ó, te dou aqui 30 dias, você sai tranquilamente, organiza sua mudança com calma. Ou pode envolver uma contrapartida financeira, que às vezes é uma contrapartida financeira muito básica, como pagamento de uma mudança. A pessoa quer sair, mas ela não tem o dinheiro da mudança. Você vai lá e paga R$ 15.00 que anar de uma mudança pra pessoa, ela sai. Que que isso impacta na sua viabilidade financeira arrematando um imóvel com desconto? Nada, né? Então pode ser interessante ainda que tenha essa contrapartida financeira. Se o acordo não

for possível, o armatante, ele tem um mecanismo previsto na lei, que é entrar com a ação de emissão na posse, na qual um juiz pega essa ação e por meio de uma liminar, que é aquela decisão que acontece logo no começo do Processo, ele concede um prazo de até 60 dias pro devedor sair. Se o devedor não sai nesse prazo de até 60 dias que o juiz concedeu, mesma coisa que eu falei anteriormente do leilão judicial, vai a um oficial de justiça e realiza a desocupação, ainda que seja de uma maneira forçada. Existem vários mitos

sobre desocupação que não desocupa com criança, que não desocupa com idoso, que não desocupa com sei lá mais o quê, né? Nenhum deles é verdade. Você pode Revirar a lei e você não vai achar nenhum artigo de lei falando que um imóvel ocupado por uma criança, um imóvel ocupado por um idoso, não pode ser desocupado. Pelo contrário, leilão é um mecanismo de cobrança de dívida e não existe aval nenhum para que uma pessoa fique devendo por qualquer condição dela, né? Seja a idade ou alguma outra condição que ela tenha. Então o imóvel vai ser desocupado

e um direito do arrematante toma posse do imóvel. E a Concorrência de imóveis ocupados tende a ser menor? Com toda certeza, né? Como é o maior mito dos leilões e os leiloeiros sabem disso. Quando o leiloeiro ele já sabe que o imóvel tá desocupado, ele joga uma tarja gigante lá, imóvel desocupado. E todo mundo que tem medo da desocupação vai olhar para esse leilão. Leilão competição. Quanto mais gente oferecendo lance nesse leilão, mais caro ele fica. E aí todo mundo que tem medo dos imóveis ocupados já não participa Dos leilões de imóveis ocupados. Pegando o

meu histórico de arrematação, né? 90% dos imóveis estavam ocupados. 90 90% e os 10 que estavam desocupados eram casos que o leiloeiro não sabia a maioria deles não tinha essa tarja de desocupado. Quer dizer, anunciavam como ocupado, na hora que eu ia ver o o devedor já tinha saído do imóvel, então ele tava desocupado na prática. Aham. Porque o Leilo ele só sabe se tá ocupado ou não. O Leilo ele não manda um uma Pessoa da equipe dele para ver quem tá ocupando aquele imóvel, né? Então às vezes chega essa informação por ele, o banco

ficou sabendo ou alguma informação dentro do processo judicial indicou que o imóvel tava desocupado, ele já sabe. Porque se ele não recebe essa informação de ninguém, na dúvida, ele vai colocar que tá ocupado, que seria o pior cenário, né? A gente já sabe que a desocupação não é um problema, mas seria o pior cenário. E aí vários desses casos Que estão como ocupados no site do leiloeiro, na prática eles já estão desocupados. Só que aí a galera que tem medo da ocupação não olha para esses porque não foi investigar mais a fundo, né? Ela quer

o fácil à tarde desocupado lá. No caso do judicial, ele já já coloca essa ação de missão na posse no momento da rematação, certo? Logo depois tem aqueles documentos, né? No extrajudicial, o ideal então é fazer isso mais rápido possível, né? No Momento que você arremata, né? Porque tem esses 60 dias ali do juiz emitido. A regra é que a gente pode entrar com ação de missão na posse no leilão mais prejudicial depois que a gente finaliza a documentação no nosso nome, ou seja, que a gente registra o imóvel no nosso nome constando lá a

arrematação na matrícula. Quando você arremata um imóvel em leilão, você não vai registrar o imóvel no dia seguinte, tem um trâmite lá, né, de elaboração do contrato de Financiamento, elaboração da escritura de compra e venda. Então, em uma média ali, 45 dias para você finalizar o registro. Então, o que que é interessante que você faça? que você comece a tentativa de acordo antes do momento que você poderia entrar com ação de missão na posse. Arrematou o imóvel, pagou o valor da arrematação, teve o financiamento definitivamente aprovado, já entra em contato com a pessoa para começar

essa tratativa de acordo. Porque Se você fecha um acordo, por exemplo, de 30 dias para ela sair, ela saiu e a documentação ainda nem tá finalizada no seu nome. Só que você já tá na posse, você já começa a reformar, já anuncia pra venda, já mora, já aluga, já faz o que você quiser no imóvel, né? Então, a ideia do acordo é tentar antecipar realmente a posse para um momento que você nem poderia entrar com ação de missão na posse. Não faz sentido você esperar finalizar o registro para depois Começar o acordo. Porque aí vamos

supor que a pessoa fecha um acordo em 30 dias, você ficou 30 dias esperando aquele acordo lá, quando você já poderia ter entrado com ação de mississão na posse, já contando o prazo judicial. E aí, se essa pessoa não respeita o acordo nos 30 dias, você vai entrar com a ação, só que você perdeu o tempo, né? Então, a ideia é sempre acelerar. Não, legal. Eu acho que o que mais vantajoso do ocupado, eh, é que o móvel tá sendo habitado, Talvez tenha menos reforma para fazer, né? Não, um dos pontos, uma vez eu falei

isso em algum lugar e um monte de gente criticou e pessoas que não vivem do mercado e não sabem o que falam, mas essa é a pura realidade, né? O o as maiores reformas que eu já fiz foram em imóveis desocupados. Por quê? Porque às vezes você tem um imóvel tá desocupado lá, você gira uma torneira, estoura um cano. No imóvel ocupado, você pressupõe que ele tá em Estado de conservação, OK? Porque tem alguém morando lá, né? Então você vai ter ali reparos para realizar, OK? Mas reparos mais estéticos, porque a tão usando Exato, a

tubulação tá sendo utilizada, tudo isso, né? Então, as maiores reformas que eu já fiz foram imóveis desocupados. Eh, o leiloeiro anunciava como ocupado, na prática ele tava desocupado e até às vezes desocupado há mais tempo. E aí isso envolveu lá uma reforma mais ampla. Legal. E aí quando a gente fala de realizar uma reforma, quantos por cento você reserva de valor para realizar uma reforma? Isso muda também quando tá desocupado e ocupado. Talvez no desocupado você já reserva um pouco mais ali pra reforma caso tenha alguma ocorrência, surpresa. Eu não vou pela porcentagem nem de

valor de arrematação, nem pelo valor da venda, né? Eu gosto de levantar informações que possam me mostrar qual é o estado de conservação Daquele imóvel. Então, condomínio, geralmente síndico, porteiro, isolador, ele sabe em tudo, né? ele sabe se a pessoa fez uma reforma recentemente, tem vários porteiros isoladores que fora do serviço prestam eh pequenos trabalhos dentro da casa da pessoa, né? Então consegue ver lá como é que tá e tal. Então gosto disso. Tem leilão judicial que o lado de avaliação tem fotos internas, então a gente consegue saber qual é o estado ali pelas fotos.

E Quando a gente não consegue informação nenhuma, eu vou pela metragem em ano de consumo. Se é um imóvel mais novo, eu pressuponho que ele não precisa lá de reformas mais amplas, como tubulação, fiação, nem nada disso. É mais uma coisa estética para imóveis mais estético e ainda mais simples, né? Nada que envolva troca de revestimento de cozinha e banheiro. Se o imóvel é mais antigo e eu não sei se em algum momento trocaram aqueles revestimentos da cozinha e do Banheiro, eu já conto com uma reforma mais ampla. Com essa troca de revestimentos, eu gosto

sempre de reforma mais básica possível. Então, o meu padrão é pintar o imóvel, né? Às vezes só de pintar, deixar o imóvel branquinho ou com uma outra cor ali mais clara, né? Tirar. Tem gente que pinta parede de verde, de vermelho, de azul, não sei quê. Você bota tudo aquilo num branquinho, numa cor clara, já muda completamente a cara do imóvel, né? Às Vezes o piso não tá tão bonito, eu boto lá um laminado por cima, obviamente, sempre seguindo o padrão do imóvel. Então não adianta num imóvel caro eu querer realizar a mesma reforma de

um imóvel barato, porque aquilo não vai ter função nenhuma naquele imóvel. Então eu gosto sempre dessas reformas mais básicas e tentando deixar o imóvel o mais impessoal possível, porque às vezes a gente faz uma reforma na nossa casa que atende os nossos eh gostos ali Pessoais, que a maioria das pessoas vai olhar e fala: "Pô, que coisa brega", né? Então aquilo não agregou nenhum valor ali na venda. Então, pensando na revenda, é sempre melhor você deixar o imóvel mais impessoal possível para que você agrade legal. Boa. E aí, então, finalizou a parte da reforma. Agora

é só vender. Só vender. Geralmente quanto tempo você gasta nessa reforma para colocar o imóvel à venda? Ah, as reformas maiores Que eu fiz no máximo um mês. Se for pintar e colocar um laminado, em 10 dias a gente resolve. Mes tá legal. E aí, como que funciona para você botar o imóvel no mercado? Você tem alguma estratégia? você coloca em plataforma se tem alguma imobiliária que seja parceira, não sei. Eu não tenho nenhuma imobiliária parceira específica, até porque isso não faz sentido no meu dia de leilão, porque, por exemplo, tem ainda considerando a mesma

cidade, né, Capital de São Paulo, tem imóvel na zona leste, imóvel na zona sul, imóvel na zona norte, né? é impossível que a mesma imobiliária ela consiga me atender de forma boa em todos esses bairros, a não ser que seja uma grande plataforma digital que terceiriza ali para corretores locais, né, como a gente tem algumas aqui em São Paulo. Então eu sempre anuncio com corretores locais, se existir uma grande plataforma ali na cidade, boto nessa também. Sempre faço Anúncios particulares, então eu uso tráfego pago para anunciar os meus imóveis e sempre divulgo pro máximo de

pessoas possíveis, né? Então, imóvel dentro de condomínio, qualquer pessoa que cruza comigo no condomínio ou com alguém que tá lá em meu nome fazendo alguma coisa no imóvel, eu falo: "Ó, fala que tá vendendo". Porque vários contatos já surgiram assim, né? Então eu sempre diversifico, sempre uso corretores porque eles aceleram muito, Mas não fecha exclusividade. Eu gosto de colocar em alguns corretores e quem vender ganha a comissão e se surgir uma venda direta com tráfego pago ou com taço de alguém, aí eu vou lá e faço a venda direta também. Vai tirar o seu cresce

agora também, só faltava, né? E você sempre prefere colocar o imóvel à venda. Você não tem a estratégia também de deixar ele locando e construir patrimônio com esses imóveis de leilão? Eu prefiro vender o imóvel do que deixar Alugado, né? E uma reflexão que eu acho que é interessante para quem tá em dúvida aí é qual é o momento de vida que você tá. Você tá em momento de vida de multiplicar patrimônio da forma mais rápido possível, comprar e vender é indiscutível que vai ser melhor. Se você já tem um patrimônio OK e top para

deixar imobilizado, aí você pode pensar em aluguel. Eu tô numa fase de vida que eu já tenho patrimônio aqui para deixar imobilizado, só que ainda assim eu não Prefiro deixar alugado, eu prefiro colocar para venda. Dar um exemplo aqui, eu arrematei um imóvel leilão judicial ali na região do Morumbi. É um apartamento que eu arrematei por 219.000. A média de mercado dele, de venda, vai de 450 a 480. E o aluguel dele, a média vai de 3200 a 3,400. Se eu quisesse deixar esse imóvel alugado, eu teria um rendimento mensal muito bom, porque eu teria

mais de 1% de retorno com aluguel. Só que na hora que eu jogo, né, a estimativa de venda desse imóvel em 12 meses lá na calculadora do leilão, ele vai me gerar de lucro líquido nesse, se eu vender em 12 meses, mais de 3% de lucro líquido ao mês. E aí eu prefiro isso, porque eu já recupero o capital, investir e realizo um baita lucro e sigo para outras arrematações. ao invés de deixar lá ele alugado, né, imobilizado, gerando essa renda eh mensal, até porque o aluguel ele dá trabalho, ainda que Você delegue tudo, vez

outra você vai ser acionado. Então, quebrou alguma coisa, lá teve uma infiltração no imóvel, quem vai ser acionado é o proprietário do imóvel para resolver aquilo, né? Então, uma vez ou outra ele vai te dar problema ainda que você coloque a administração desse aluguel para para alguém. Então eu prefiro realmente comprar e vender. É que no seu caso também, como você é arrematante profissional, você vai acelerar muito Mais compras de imóveis se você pegar o recurso, né? Porque mesmo que você ganhe um pouco mais de 1% ao mês, você já vende, já compra mais dois.

É como se tivesse alugando com a rentabilidade de três, porque você já tá fazendo isso várias vezes todo ano, né? Exato. Com a rotatividade que eu tenho, nem faz sentido eu pensar em deixar nada imobilizado lá. Boa. Queria que você contasse agora alguma rematação aí que você achou que foi muito boa e também Queria a pior que você teve já teve alguma ocorrência assim. Ah, rematação muito boa é várias e várias, né? A imóveis dando é muito retorno, a arrematação financiada dando 100% lá de lucro líquido, porque considerando que eu tirei com que eu voltei,

né, dava esse retorno grande. Várias arrematações à vista muito boas. E a arrematação que acho que talvez tenha me dado mais trabalho assim, mas foi uma arrematação muito lucrativa, né? Nunca empatei nem Perdi dinheiro com leilão, sempre lucro, mas teve uma arrematação que ela acabou dando bastante trabalho ali eh no pós leilão na parte da reforma, porque eu tinha informação, ele constava como ocupado no edital, eu tinha informação pelo zelador que o imóvel tava desocupado, só que o imóvel ele tava desocupado há muito tempo, né? Então o devedor morreu e demorou, o condomínio demorou 20

anos para levar esse imóvel ao leilão. Uhum. Quando a gente abriu o Imóvel, nem o zelador, nem o síndico estavam há tanto tempo no condomínio. Então eles tinham menos tempo no condomínio do que a morte desse devedor lá que perdeu o imóvel em leilão. Então eles não sabiam nada sobre o interior do imóvel, né? Então eu não sabia se quando eu entrasse ia encontrar todos os pertences pessoais desse dessa pessoa que tinha morrido, né? tipo a geladeira, roupa, fogão, tudo dela lá, se ele ia tá vazio, se na morte dele algum familiar Tinha retirado tudo.

A gente não sabia nada do estado de conservação do imóvel, né? Então foi ali uma estimativa de uma reforma bem ampla que eu coloquei na calculadora do leilão. De fato, precisei de uma reforma bem ampla, né? Teve que trocar toda a tubulação do imóvel porque tava tudo ali em estado bem ruim. Então ela me deu um trabalho ali na reforma, mas na hora de vender o imóvel, era um imóvel bem localizado no bairro do Brooklyn aqui em São Paulo, foi uma Venda super tranquila. Legal. Boa. E aí, já dá para ganhar dinheiro com leilão? Ah,

já dá para ganhar, né? Com todas essas informações já dá para ganhar. Quem comentar a palavra garimpagem. Ah, não ia repetir, mas falei muito no final, né? É, você falou muito no final, pô. Você tá ajudando todo mundo. Você tá ajudando os os caras que só quer pegar o resumo. Vamos falar do nosso evento de leilão que a gente vai lançar já também. Bora, bora falar. Daqui um mês e meio, mais ou menos, a gente vai fazer um pequeno evento aqui exclusivo para quem quer aprender mais sobre leilão, trocar, eh, ideia com especialistas, com a

Priscila também, que muito provavelmente vamos contar com a presença dela também. Vamos soltar uma palavrinha para quem já tiver interesse de entrar nessa pré-lista ali com uma condição diferenciada. Solta aí a palavra. Que palavra? Pode ser a palavra lance. Lance. Lance. Vamos fazer lance. Lance. Então, se você tiver interessado aqui em Alphaavil São Paulo, daqui um mês e meio a gente vai disponibilizar a data em breve. Comenta lá também no Instagram do Masa nos stories, em algum post, a palavra lance para você garantir aí o preço de pré-lançamento. Isso aí, só quem mandar a palavra,

não vem querer depois lá falar que teve pré-lançamento. É, já era. Bom, Perine, muito obrigado mais uma vez aqui por estar com a gente no Micasa. Muitos aprendizados, muita Informação, sempre você compartilhando muita coisa com a gente e é isso, né? É, tem mais coisa para falar ainda, mas eu acho que pode ficar para uma próxima ainda, né? Porque a galera aqui, se ela pegar esse episódio já vai conseguir fazer alguma coisa. Será que dá pra gente fazer uma arrematação ao vivo algum dia? Podemos marcar para fazer. Dá pra gente fazer? A gente vai no

estúdio, você leva lá, a gente a gente oculta seu nickname, a gente faz um borrão, né? Depois vem essa informação, né? Mas ela usou nosso, não tem problema. Seria legal, né? Seria boa. Vamos ver se a gente consegue, porque aí tem que ser o dia certo que vai ter o leilão, né? Aí tem que tá bem mais, tem que tá bem organizado, né? E já tem que ter com análise. Então a gente vai combinar. Vamos ver. Bom, gente, obrigada pelo convite. Um prazer participar aqui terceira vez com vocês. Queria deixar aí um recado, né, que

as inscrições da Turma 26 do curso serão liberadas dia 7 de julho, a partir das 8 horas da manhã. Então, quem tiver interesse, né, minha principal forma de divulgação Instagram Priscila Perini_line ou no site eh vivendosleilão.com.br. Então, a turma 26 é ensina do zero ao último ponto, né? Então, isso tudo que a gente falou é um compiladão lá do curso. A gente começa literalmente do zero para quem nunca teve contato com imóvel leilão e vai até o último ponto que é o Pagamento do imposto de renda sobre o ganho ou utilização de alguma isenção. Obrigada

pelo convite, gente. Vem prazer. 26 turmas é bastante, hein? Bastante. Quanto tempo já tô chegando em quase 12.000 alunos, 12.000 alunos. Tá vendo? Ela tá deixando mais concorrente, tá com mais concorrência no mercado por causa dela. E quem compra tem acesso para sempre ou é não tem nenhum prazo para inspirar? Enquanto as plataformas existirem, a pessoa tem lá o acesso Disponível dela. Põe a culpa na plataforma se cair. Não, mas eu lanço plataformas muito grandes, né? Então plataformas que vão existir por muito e muito tempo. Você já percebeu em casa que o conhecimento liberta, né?

Só pelo episódio de hoje. Aí se a concorrência só aumenta com o tempo. Então não perde tempo. Vai lá. Quando eu gravo com alguém que fala de leilão, eu já eu já fico todo atordoado, velho. Já falo: "Puta, ele pediu o cupom que é para ele Comprar as madrugadas agora pesquisando site de leilão, né? vai começar, ele vai falar, ela faz, ela olha 200 por mês. vou ter que fazer isso. Bom, é isso. Muito obrigado, Perine. Queria pedir para você deixar uma mensagem pra galera aí que tá acompanhando, talvez tá com vontade de arrematar, pode

mandar aí o que tá no seu coração. Adquira conhecimento, né? O conhecimento do leilão, ele é muito Barato frente ao retorno que você pode ter, né? Aí o conhecimento ele te permite começar em duas frentes. Ou você faz suas próprias arrematações, seja lá com capital próprio, utilizando financiamento, ou em conjunto com outra pessoa ali de sua confiança, ou você presta assessoria, né? que você pode prestar esse serviço para pessoas que querem participar do mercado, mas não tem tempo ali para adquirir o conhecimento necessário. É um mercado Também super vantajoso. Eu comecei com assessoria, eu não

tinha dinheiro nenhum para arrematar imóvelem leilão, não tinha nem margem de crédito, não tinha renda para aprovar financiamento. Então, comecei vendendo o meu conhecimento por assessoria, né? Ganhei muito dinheiro com assessoria até o ponto de começar a arrematar meus próprios imóveis. Então, é um caminho que a pessoa pode seguir também, né? E o conhecimento para e o requisito para prestar assessoria é o Conhecimento. Você não tem uma formação específica, você não tem nada ali específico para isso, né? Então adquir conhecimento aí para participar com segurança, para aproveitar o máximo de lucratividade e até porque o

conhecimento é muito barato frente ao lucro que você vai ter ali com as arrematações. É isso aí, só entrar na turma 26 láí que você vai aprender e vai começar a ganhar dinheiro. É isso. Você que chegou até aqui, comenta aí no Vídeo, deixa alguma dúvida, a gente manda pra Perini depois. E se esse vídeo tiver um bom engajamento, muito comentário, a gente marca com ela para fazer uma ao vivo ou então a gente analisar cases de leilão que você já arrematou também, mostrando ali como que foi cada caso. Mas só se a galera engajar.

É só se engajar. Tem que bater quanto de views? Ah, não sei de views, né? Porque vai rodando por muito tempo. Mas vamos ver ali os comentários da Galera, se tem curtidas. Bora, bele, bora, bora. Se tiver, se der bom, a gente vai fazer isso. Boa, boa. É isso, então. Muito obrigado, Pine, mais uma vez. sempre bem-vindo aqui no Masa. É isso aí.