FUNDOS IMOBILIÁRIOS VÃO CONTINUAR CAINDO EM 2025?! HORA DE COMPRAR OU ESPERAR?

eu abri essa caixinha de pergunta aqui no Stories e um monte de gente me perguntou a mesma coisa Léo o que que você vai fazer com seus fundos imobiliários em 2025 Léo o que que você acha do ggrc você acha que ele recupera Léo o que que tá acontecendo com tal fundo Léo o hglg caiu Será que recupera Léo o iridion ele é realmente um bom fundo imobiliário ou com essa queda el nunca mais recupera Léo e eu que tinha dinheiro no hctr11 o que eu faço os Fundos imobiliar afundaram nunca mais vai voltar que que você vai fazer com seus fundos imobiliários em 2025 Então pega sua caneca de café que eu vou te mostrar dois indicadores novos que você precisa realmente olhar dentro dos fundos imobiliários para te sugerir em qual parte estamos se faz sentido você encerrar suas operações em fundos imobiliários se faz sentido você concentrar mais as suas operações em fundos imobiliários eu quero concentrar mais aí eu tenho só 20% da carteira vou colocar 40 50 60 ou se faz sentido agora neste exato momento que o Lula Até ficou pistola até o Lula ficou pistola até o Lula tá brabo imagina nós né até o Lula tá brab vamos ver se você deve manter um pouquinho esses Fundos imobil com cautela até o final do vídeo você vai chegar nessa conclusão beleza primeira coisa que eu te peço é que depois de você dar o gole no Café igual eu depois de beber o café como eu bebi aqui você deixa o like no vídeo se inscreve no canal que eu te prometo que esse vai ser o canal que mais vai te ensinar em 2025 2026 2017 e assim por diante Se você deixar o like nesse vídeo até o final do vídeo eu não te ensinar nada meu amigo aí você tira o like não se inscreve e deixa nos comentários O Leo não ensina nada aqui então vamos lá primeira coisa que eu quero te mostrar é este gráfico aqui esse gráfico Inclusive eu peguei ele de uma casa de análise que chama dica de hoje e olha só o que que esse gráfico atualizado ali eles pegaram desde dados de 2018 até dados de 2024 19/12 de2022 bem atual os caras fizeram um estudo muito bom primeira coisa que eu tenho que explicar o que é spread Depois eu te explico o que que é ntnb depois a gente passa PR os gráficos aqui você vai ficar doido primeiro o que que é spread spread do própria tradução da palavra significa diferença tá e dentro do mercado financeiro a gente quer saber a diferença de tudo a gente quer saber qual é o investimento mais vantajoso por exemplo se eu falo para você que a taxa celic que é um investimento brasileiro que tem o menor risco porque está emprestando dinheiro pro governo e o governo se ele fala a todas as outras empresas já faliram o governo para ele não te pagar é só se for uma vontade mesmo que ele pode literalmente clicar no botão assim ó tac tipo assim ó imprimir um monte de dinheiro então ele não vai te dar calote até a Venezuela até a Argentina paga o mesmo devendo para caramba então se eu falo para você que a taxa Seli tá pagando 10% o que te faz investir em algum tipo de investimento que tem a média que paga 2% você vai olhar para esse tipo de investimento x x x aqui ó y e vai falar assim cara não vou investir nisso aqui pô eu invisto lá em teli que é muito mais vantajoso Então como que você chega nessa conclusão de que a tax Lick é mais vantajoso do que esse investimento através do spread através da diferença de rentabilidade neste caso aqui a gente chegou na conclusão que tem uma diferença de rentabilidade de 88% certo 88% Ou seja eu sempre vou ficar olhando as spreads entre dois investimentos eu vou investir no CDB do banco Inter que rende 10% ou no da no Bank que rende 12 com risco igual Pô o spread aqui tá de 2% então eu vou lá para nuban que tá pagando mais né eu vou investir lá na ccob que paga 8% ou Vou investir na secred que paga 12% pô o spread tá de quatro aqui eu vou investir na na sced aqui tá pagando 12% Exatamente isso então o que que nós estamos fazendo aqui nesse gráfico a gente tá calculando a spread entre o dividendo y dos fundos imobiliários que é o ifix e a ntnb Tá o que que é ntnb o dividendo yeld você já sabe né que é o quando os Fundos mobiliários te pagam de dividendos e ntnb pode ser que você não saiba ntnb é uma modalidade do T tesouro direto quando você abre lá o tesouro direto tem tesouro SELIC tem tesouro IPCA mais e tem o tesouro pré-fixado certo os ipcas eles são chamados de ntnb beleza e aí a gente usa a ntnb como se fosse uma média de um rendimento ideal Por quê O ntnb que é o tesouro IPC a mais quando a gente abre aqui o tesouro direto só para mim te mostrar vai ficar bem mais didático ainda a gente consegue abrir aqui o tesouro direto você consegue ver aqui que temos Tesouro e PC a mais tesouro PC a mais Tesouro e PC a mais tem até conjuros semestrais aqui também né mas você consegue perceber ver aqui ó que o tesouro IPCA 2035 tá com IPCA mais 7. 51 então vamos chegar nessa conclusão aqui ó tesouro IPCA vamos pegar aqui IPCA + 7,51 quanto que rende quanto que rende esse título rende o que o IPCA render ou seja se hoje o IPCA sem Entra lá no banco central tá de 448 então ele tá rendendo 448 mais 7,51 é isso aqui que rende o tesouro IPCA + 7. 51 logo como eu quero me proteger em um momento de crise eu quero me proteger do IPC C O que que eu posso fazer o que eu posso fazer é investir em qualquer tipo de ativo que me protege da inflação certo eu quero ficar protegido da inflação Qual que é o ativo livre de risco que me protege da inflação é literalmente o tesouro IC lá do tesouro direto porque você tá emprestando pro governo e ele vai te pagar o IPCA mais alguma coisa então já que você já tá recebendo a inflação esse mais alguma coisa já é lucro Beleza então sempre quando eu for comparar com algum investimento em momento de crise eu vou olhar lá pro IPCA eu vou olhar paraa ntnb agora você já sabe o que que é ntnb então eu vou comparar não só com o tesouro celí mas eu vou comparar também com ntnb principalmente ativos de renda variável indexados a IPCA tanto os fundos imobiliários de papéis quanto os Fundos mobilaris tijolos eles também são indexados ao IPCA mesmo que você não saiba os fundos de papéis eles são indexados porque eles emprestam dinheiro a IPCA também E no caso dos fundos de tijol eles também são indexados ao IPCA por quê Porque eles têm prédio e os prédios têm aluguel né são alugados e esse aluguel é ajustado pelo IPCA então também encor sobre IPCA Então a gente tem que comparar os fundos imobiliários com IPCA mais com a famosa tnb E aí a gente vai calcular o spread qual que é a diferença que o ifix tá dando do tesouro direto lá do IPCA mais será que compensa Será que eu vou pro ifix pros fundos imobiliários lá os fis ou será que eu vou pro IPC a mais isso é o que a gente quer saber tá então vamos dar uma olhada aqui historicamente sempre os fundos imobiliários eles vão ter um spread do IPCA mais por quê Porque o IPCA mais ele é mais seguro então ele tem mais segurança como ele tem mais segurança ele rende um pouquinho menos rentabilidade um pouquinho menor Então os fundos imobiliários como eles tem menos segurança do que o IPCA mais lembra o IPCA mais no tesouro direto é um dinheiro prestado pro governo Teoricamente livre de risco né como se fosse a taxa livre de risco então para eu investir nos fundos imobiliários já que eu vou correr mais risco eu tenho que ter uma rentabilidade maior concorda essa rentabilidade maior é o que a gente chama de spread ou de premmium E aí se você olhar aqui ó a gente sempre tem um spread Zinho que é essa diferença aqui ó tá vendo olha só a diferenc minha aqui do do IPC a mais ó olha lá que bonito a Azul aqui é o Fix e O Amarelinho aqui é o IPCA e perceba que aqui quanto o IPCA tava IPCA + 5 lá em em 2018 os fundos imobiliários estava pagando um dividendo h de médio de sete o spread era de 2% neste momento para você investir nos fundos imobiliários você corria mais ISO e ganhava 2% a mais aqui ó no momento de crise Lembra no momento de crise Olha o spread aqui a taxa IPCA mais estava ali em PCA + 5 e o os Fundos mhas bateram 10% Olha a diferença Olha o spread 5% de diferença 5% de spread ou seja lá na crise 2020 crise sanitária meu Deus cé o mundo vai acabar e tal para você investir nos fundos imobiliários você ganhava 5% a mais e neste momento neste momento a gente a gente tá vendo aí um IPCA mais 7,7 certo um ntnb de 7,7 e os fundos imobiliários rendendo 13 13,5 a média aqui tá de 13,62 Olha que loucura 13,62 pr.

quanto que tá de spread isso aqui cara quanto tá de spread 6% de spread Ou seja a gente tá tendo uma rentabilidade uma diferença um prêmio um spread da ntnb 6% que é maior do que o que foi ali na crise de 2020 e que é maior também se olhar historicamente o que aconteceu lá em 2015 que foi ali naquela parte da de uma dois e tal aconteceu impeachment teve a mesma coisa tá acontecendo agora aconteceu lá naquela época rombo fiscal realmente gasto para caramba tá acontecendo basicamente a mesma coisa o dólar tinha explodido naquela época também então perceba que a gente tá num momento em que o spread entre a ntnb que é o o investimento livre de risco que te assegura o IPCA e os fundos imobiliários que também tem um IPCA ali indexado Mas como você corre um pouquinho mais de risco Você tem uma rentabilidade maior a gente tá na casa dos spreads de 6% que é muito quando a gente chega no spread de 4% já é muito vantag se investir quando a gente chega no spread de seis então meu amigo aconteceu duas três vezes até hoje na indústria de fundos imobiliários isso aqui significa que tá bom investir em fundos imobiliários não calma lá Calma lá calabresa Calma lá isso aqui significa que os fundos imobiliários estão baratos é isso que significa Será que compensa realmente a gente investir em fundos imobiliários Olha só quando você vai olhar para as ações normalmente isso é mais utilizado em ações tá porque os fundos imobiliários eles realmente T uma uma falha né nessa parte de oferecimento de dados para análises né isso por enquanto por enquanto escuta o que eu tô te falando isso é por enquanto você consegue perceber aqui nesse print que você consegue ter a máxima e a mínima das últimas 52 semanas para quem não sabe 52 semanas é o famoso um ano então no intervalo de 1 ano 12 meses qual que foi o mínimo e o máximo que essa cotação bateu pensa comigo essa caneca lá em 1eo de Janeiro de 2024 tava custando r$ 1 e ela finalizou o ano de 2025 custando por exemplo r$ 1 12 qual que foi a máxima mínima história a gente durante o percorrer do ano essa caneca pode chegar a ter custado r$ 3 e lá em julho por exemplo que a porcelana ficou muito barata e tal a cerâmica ficou barato chegou a custar R 6 então a mínima foi 6 e a máxima foi 33 isso é a famosa volatilidade e é muito importante a gente olhar a volatilidade dos ativos porque se a volatilidade dos ativos é muito alta e a tendência dessa volatilidade é trazer os preços pra mínima histórica cara é mais um sinal de que as coisas estão muito baratas certo e se a gente olha aqui por exemplo nesse gráfico da taes aqui nessa nesse printz da taes você vê que a mínima histórica tá de 32 e33 e a máxima histórica tá de R 35,89 Ou seja a varian foi de R 3 e hoje ela custando R 32,90 ela tá mais próxima da mínima do que da máxima não quer dizer que agora ela vai começar a subir Até bater a máxima de novo pode ser que estore lá o piso e que continue caindo né e forme uma nova mínima histórica mas quando a gente pega isso dentro dos fundos imobiliários quando a gente pega isso dentro dos fundos imobiliários e a gente pega isso por exemplo o hglg a gente consegue ver que nos últimos 12 meses aí ó a máxima histórica do hglg aqui na cotação padrão tirando os proventos você consegue perceber que foi de R 170,5 Essa foi a máxima histórica lá em março não tem 12 m ainda né de verdade então você consegue ver que a massima foi 170 e56 e a mínima foi 142 e82 e hoje ele tá cotado ao preço de 150 ele tá mais próximo da máxima ou da mínima ele tá r$ 8 de distante da mínima e r$ 2 distante da máxima Ou seja quando a gente consegue fazer uma triagem de todos os fundos imobiliários interessantes da bolsa né que você vaiar todos também tem que fazer um filtro mínimo é isso que eu ensino dentro do méo 21 fazer uma triagem ali daqueles fundos imobiliários e ver se os fundos imobiliários estão mais próximos da sua máxima ou mais próximos da sua mínima a gente a gente chega numa conclusão de que mais de 90% dos fundos imobiliários estão muito próximos da sua mínima e muitos distantes das suas máximas Isso significa que eles não vão cair mais não Mas significa que eles já estão muito baratos dos últimos 12 meses que a gente já viu muito encrenca inclusive agora o ifix deu uma recuperada né se a gente olha aqui a cotação do ifix você consegue perceber que nos últimos seis meses ele caiu para caramba e aqui no último mesinho ó ele recuperou 7 8% então mesmo com essa recuperação de 88% ainda estamos muito próximo da mínima Ou seja a gente consegue entender que a mínima foi basicamente aqui e aí a gente chega numa conclusão pô os Fundos imobiliári tão baratos mesmo não tem como negar isso os fundos imobiliários tão baratos e não tem como eu Leonardo que criei o método 21 que olho para fundos imobiliários ensino os alunos fundos imobiliários todo mês eu faço uma live analisando fundo imobiliário junto com os alunos não tem como eu te dizer que os Fundos mobiles não estão com problemas os Fundos mobiles estão com problemas e é justamente por isso que eles estão tão descontados o cenário macroeconômico tá batendo muito forte dentro dos fundos imobiliários tá batendo muito forte dentro dos fundos imobiliários os fundos imobiliários eles T uma legislação de pagar 95% dos seus dividendos todos os semestres Então pensa comigo no momento de crise todas as coisas ficam baratas Pô eu vi um lote que tava sendo vendido a mais ou menos uns 20 meses atrás o lote estava sendo vendido a 1 milhão hoje tá sendo vendido a 400. 000 o que que tá acontecendo o lote o que que foi pessoal fica desesperado e começa a vender as coisas muito baratas aí imagina você como gestor de fundo imobiliário que você tá ganhando lá bolada todo mês de aluguel e tal que você pode acumular um pouquinho desse dinheiro para poder comprar algo que tá barato para poder dar mais dinheiro ainda pro seu cotista só que a legislação não permite por quê Porque tem tem que distribuir 95% dos seus lucros al feridos isso é bom pra gente porque nos dá um fluxo de caixa mas limita um pouco o crescimento dos fundos imobiliários por isso que os fundos imobiliários não valorizam tanto quanto as ações que as ações Elas têm essa liberdade quem que vai investir em fundos imobiliários quem quer se assegurar ali com o investimento imobiliário que é muito seguro realmente é mais seguro é o é o tipo de investimento mais conservador do tiozão do lote né e ainda assim receber seu fluxo de renda mensal aí todos os meses ca dividendo na sua conta você aumentando a sua exposição mas perceba que você dá uma capada nos fundos imobilis que ele não consegue comprar outro prédio A não ser que ele faça subscrição só que a subscrição não tem como ele fazer no período de crise porque o pvp tá lá embaixo lembra que a gente falou que os os Fundos mulheres estão descontados então o pvp tá lá embaixo não tem como eu fazer uma subscrição Imagina isso é tiro no pé logo eu fico capado eu não consigo fazer nada não consigo fazer nada eu eu tenho só que distribuir os dividendos e é neste exato momento que as pessoas ou vão pra renda fixa ou se assustam com a queda dos fundos imobiliários e e desistem da bolsa de valores da renda variável mesmo Desiste da renda variável é só para ficar PR renda fixa que o pré-fixado tá pagando 15% e elas não conseguem abrir mão de uma rentabilidade de 15% do pré-fixado de 12% da SELIC para poder ganhar 30% dos fundos imobiliários para ganhar 500% nas ações Eles não conseguem abrir mão eu como investidor aí há pouco tempo hein eu tenho pouco tempo investindo tenho aí 4 5 anos investindo estudo para caramba já tem uns 10 anos que eu estudo sobre investimento e eu que sou ingênuo porque eu fico pensando assim o que que o ren Buffet pensaria a respeito dessas tomadas de atitude hoje que já tem mais de 70 anos que tá investindo imagina o que que será que ele pensa e ele traduz isso numa frase né o dinheiro passa dos impacientes para os pacientes aí você tem que se perguntar o que que você é você é impaciente ou você é impaciente Eu costumo chamar isso de outra forma né o macaco que pula de galho em galho agora aqui tá bom eu vou para cá agora lá tá bom eu vou para lá e agora as ações agora estão bem comentadas hein agora as ações estão comentad eu vou PR as ações e aí você só fica comprando as coisas quando tá caro Este é um exemplo de um momento em que você pode abrir mão de renda fixa dos 10 15 20% de rentabilidade que tem algumas rendas fixas aí pagando 20% de rentabilidade no pré-fixado e a itado da renda variável porque agora tá descontado para caramba então respondendo a todos vocês que mandaram esse inúmeras perguntas aí sobre fundos imobiliários não tenho como ler o futuro para saber quando é que vai se recuperar para saber se cada um dos Fundos mobilis que vocês estão citando vai recuperar Mas uma coisa eu sei tá muito barato tá muito barato e Inclusive eu respondi essa pergunta na mentoria hoje na mentoria de geração de dividendos Léo só está muito barato É o suficiente para eu continuar comprando o resto da minha vida não imagina que fica barato hoje e fica barato até quando você completa 60 anos porque nunca volta encarecer um negócio que custa sei lá R 1000 hoje e você consegue comprar ele a R 700 se você comprou ele a R 700 você teve um possibilidade de ganha de 30 30% para vender ele por R 1.