Agora REALMENTE é OPORTUNIDADE de comprar FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

os fundos imobiliários estão em queda e isso não é novidade para ninguém e eu duvido você comentar aqui falando que você tem nenhum fundo imobiliário no vermelhinho e diante a todo esse cenário é muito comum o extinto dos investidores apontar o seguinte bom será que com toda essa queda nos fundos imobiliários será que eles são a melhor oportunidade do momento porque sim muitos investidores eles estão sempre buscando a melhor oportunidade e de fato não há problema algum você está destinando seus aportes aos seus Imobiliários aos Fundos que você considera bom só que você tem que tomar cuidado com o exagero Como assim Bruna o primeiro ponto é que nem eu nem você nem ninguém sabemos Por quanto tempo essa fase vai perdurar e muitas pessoas estão se expondo drasticamente a fundos imobiliários primeiro sem entender o porquê da queda e segundo achando que vai ter uma recuperação em um curto período de tempo e o que que pode acabar acontecendo a pessoa que acaba se expondo drasticamente sem a avaliar se faz sentido para ela ou não e sem avaliar o porque os Fundos estão caindo e sem avaliar Durante quanto tempo isso pode se estender o que que acontece a pessoa coloca grande parte do dinheiro se de fato essa fase durar mais tempo do que o mercado está esperando você vai ver durante um longo período o seu dinheiro se desvalorizando e muitas pessoas não vão aguentar passar por isso e acabar Vendendo as suas cotas no prejuízo agora se o investidor está ciente disso tudo e de fato aceita se expor como a maior porcentagem a fundos imobiliários não há problema algum Quem Sou Eu para julgar a estratégia de outras pessoas e por que que eu falo que ninguém sabe por quanto tempo essa fase vai durar porque tudo vai depender de alguns fatores primeiro ponto se o dólar continuar se valorizando frente ao real isso vai pressionar a nossa inflação porque temos muitos produtos que consumimos dentro do nosso país que estão dolarizados se o dólar continua se valorizando frente ao real a inflação é pressionada o segundo ponto é a questão fiscal do nosso país quanto mais o governo gasta pior fica porque imagina se o governo ele gasta mais do que arrecada ele vai ter que ficar emitindo cada vez mais dívidas e se endividando cada vez mais e como o governo faz isso emitindo títulos públicos federais quando a gente investe por exemplo no tesouro SELIC no tesouro IPCA no tesouro pré-fixado tudo isso faz parte das dívidas do governo a gente tá emprestando dinheiro pra união e quanto mais incertezas o mercado enxergar em relação à política fiscal isso também é ruim porque aumenta o risco o país tem riscos de aumentar ainda mais a nossa inflação e quanto maior for a percepção de que a inflação não vai se controlar a inflação vai subir no futuro as taxas de juros precisam se elevar também porque a política monetária que o banco central utiliza para controlar a nossa inflação é a taxa SELIC a taxa básica de juros então para controlar essa inflação o que que o banco central faz ele é aumenta a nossa taxa de juros e se a expectativa é que a inflação aumente se mantenha elevada por um período maior de tempo as taxas de juros também vão precisar se manter elevadas por um período maior de tempo e o que que isso acaba impactando os fundos imobiliários bom se a gente tem taxas de juros elevadas vai ficar muito mais atrativo a gente investir em renda fixa do que a gente correr mais risco em renda variável então enquanto a gente estiver presenciando esse momento perspectiva de uma inflação mais alta perspectiva de que as taxas de juros se mantenham elevadas por mais tempo isso tudo vai continuar sim prejudicando os fundos imobiliários e para termos uma resposta um pouco mais palpável se os fundos imobiliários estão ou não numa oportunidade eu quero mostrar esse gráfico para vocês e não é difícil de entender vamos lá aqui ele faz uma comparação entre o dividend yeld dos fundos imobiliários e provavelmente você já sabe que o dividend yield ele é a divisão dos dividendos pagos nos últimos 12 meses sobre a cota de mercado Então vamos supor que um fundo imobiliário distribuiu r$ 1 por cota nos últimos 12 meses de dividendo e o preço que ele está custando hoje é r$ 1 Então a gente vai ter a divisão de 10 so 100 isso dá um dividend yield de 10% é o retorno que o investidor teria em relação aos seus dividendos até aí tudo bem só que esse estudo compara o dividend yield versus a ntnb a ntnb é o tesouro IPC a mais quando a gente Abre o site do tesouro direto e a gente compra o título tesouro IPC a mais a gente tá adquirindo uma ntnb e qual é a rentabilidade de um tesouro IPCA mais é IPCA que é a nossa inflação mais uma taxa pré-fixada que hoje está na casa de 6,5 por. então esse estudo vai comparar a rentabilidade pré-fixada do Tesouro IPC a mais com o dividend yeld dos fundos imobiliários e o que que conseguimos perceber que existe aqui uma diferença normalmente os fundos imobiliários eles estão pagando mais do que a ntnb como a gente consegue ver por exemplo aqui ó com essa barra em azul e por que que isso acontece bom se estamos investindo em renda variável Estamos correndo mais risco se Estamos correndo mais risco a gente vai querer uma rentabilidade maior por quê Se for pra gente receber por exemplo nesse momento aqui IPCA + 6% onde a gente vai vai ficar se os fundos imobiliários estivessem pagando Exatamente isso você iria preferir correr mais riscos e investir num fundo imobiliário que vai te repassar a inflação mais 6% ao ano ou você vai preferir ficar em renda fixa emprestar dinheiro para a união e receber a inflação mais 6% Muito provavelmente você vai preferir ficar na renda fixa você não vai querer correr mais risco para ter essa rentabilidade aqui então de natureza os fundos imobiliários eles precisam apr apresentar um retorno maior para justificar a gente colocar o nosso dinheiro ali ao invés de deixar num lugar mais seguro bom E por que que eu coloquei essas duas Barrinhas aqui porque se a gente pegar essa janela temporal aqui de abril de 2013 a Janeiro de 2023 basicamente 10 anos os momentos que a gente teve maior spred Ou seja o momento que o prêmio de risco estava maior foi em janeiro de 2017 onde a gente tinha um prêmio de risco de 5% Então os fundos imobiliários estavam com dívida em deild de 11% enquanto os tesouros IPCA mais estavam pagando a inflação mais seis então ao investir nos fundos imobiliários você tinha ali um prêmio de risco de 5% a mais se olharmos por exemplo em janeiro de 2023 foi outro momento que esse spread também se aproximou a 5% É lógico ele está um pouco defasado a gente tá falando ali de Janeiro de 2023 há um ano e meio atrás mas se a gente for olhar o dividend yield ponderado do ifix que é isso aqui que a gente está mencionando de meados desse ano de 2024 o dividend hild estava bem próximo também estava na faixa de 11,32 por. então a gente ainda continua com o spread com prêmio de risco ali na casa de 5% e como conseguimos perceber nesse histórico aqui de 10 anos não são em todos os momentos que a gente consegue um spread de 5% então sim se a gente for olhar para esse cenário os fundos imobiliários eles estão de fato atrativos só que isso significa que não tem mais espaço para cair Isso significa que eles não irão continuar caindo não a gente não sabe quanto mais tempo as taxas do Tesouro IPCA mais continuarem pressionadas a gente continuar com essa rentabilidade de IPCA + 6,5 IPCA mais S quanto mais elas continuarem aumentando mais isso vai pressionar os fundos imobiliários e mais eles vão tender a cair de preço e talvez você esteja até se questionando bom Por que comparar fundos imobiliários com a rentabilidade do Tesouro IPCA a mais porque estamos falando do setor imobiliário de Imóveis e o imóvel ele está completamente correlacionado e ligado à inflação os fundos imobiliários por exemplo eles têm os seus contratos de locação Esses contratos de locação eles são corrigidos por quem pela inflação um imóvel a longo prazo o que que ele tende a fazer se valorizar minimamente de acordo com a inflação Então nada mais justo a gente comparar os fundos imobiliários que estão diretamente correlacionado à inflação com um tesouro que também está indexado à inflação E por que que a gente compara por se a gente quer tomar mais riscos investindo em fundos imobiliários eles vão ter que pagar mais do que o tesouro IPCA mais porque senão não justificaria a gente estar tomando mais risco e justamente por não sabermos Por quanto tempo isso tudo tudo vai perdurar tudo vai depender como a gente vem falando durante todo esse vídeo da expectativa das taxas de juros do nosso país quanto mais Prado as taxas estiverem maior vai ser a rentabilidade dos títulos do Tesouro IPCA mais e mais os ativos de renda variável serão pressionados E por que que é importante a gente entender isso porque é importante quando a gente vai montar a nossa carteira de investimentos a gente definir um percentual que desejamos colocar do nosso dinheiro em cada classe de ativo por mais que pareça simples esse modo da gente dividir a nossa carteira em porcentagens ah 10% em ações 20% em fundos imobiliários 30% em renda fixa isso chegou inclusive ganhar um prêmio Nobel de Economia porque ficou conhecido como A Teoria moderna do portfólio quando a gente divide quando a gente diversifica os nossos investimentos só que quando a gente está começando a investir é normal a gente estar exposto a uma classe de ativo numa maior porcentagem Como assim vou utilizar o meu exemplo quando eu comecei a investir basicamente todo o meu dinheiro estava em renda fixa Por quê eu não entendia ainda de outros ativos então eu deixava rendendo em renda fixa ou seja 100% do meu dinheiro estava ali só que quando eu comecei a me aprofundar eu comecei a tirar dinheiro da renda fixa e comecei a investir em outros ativos comecei a investir primeiramente em fundos imobiliários E conforme eu fui tendo conhecimento de investimentos o que que eu fiz para mim bom eu vou vou dividir como eu desejo que o meu dinheiro esteja dividido eu quero tantos porcent em fundos imobiliários eu quero tantos por C em ações tantos por cent em renda fixa Eu quero ter um pouquinho de criptomoeda e quando eu defini como eu queria que fosse a divisão do meu dinheiro eu comecei a ir investindo aos poucos e aí eu fui diversificando a minha carteira Essa diversificação ela vem com tempo tá mas é muito importante que a gente Trace como que a gente quer que a nossa carteira futura fique dividida e por mais que o seu dinheiro hoje não esteja dividido da forma que você idealizou da forma como você colocou como objetivo não tem problema isso você vai atingir conforme o tempo vai passando um outro exemplo meu vamos supor que eu designei que eu quero ter 15% em fundos imobiliários significa então que Porque eles estão caindo eu vou ter 90% do meu dinheiro em fundos imobiliários eu fugi completamente da Minha estratégia não é bem assim a gente tem que ser maleável a saber momentos oportunos e se expor mais mas sempre tendo um controle porque senão pode acontecer o que a gente mencionou lá no início do vídeo o investidor ele não entende os riscos ele não entende o que está acontecendo ele coloca a maior parte do dinheiro dele ali acreditando que seja uma baita oportunidade o mercado demore a reagir os fundos imobiliários fiquem por essa fase num período maior o investidor não aguenta ver aquele dinheiro ali parado se desvalorizando vende tudo no prejuízo e eu tenho dois exemplos que eu quero mostrar aqui nesse vídeo que que pontuam a importância da diversificação vamos lá aqui a gente tem um estudo de uma carteira diversificada ela tem dólar ela tem renda variável global ou seja Invest tem ações lá no exterior tem Renda Fixa aqui no Brasil tem renda variável aqui no Brasil e o que conseguimos perceber quando a gente concentra todos os nossos investimentos num lugar só a gente está dependendo único e exclusivamente da performance desse ativo que a gente investiu um belo exemplo em 2019 renda variável aqui no Brasil teve uma ótima performance de 31% o investidor pensa é isso é a oportunidade do momento vou colocar todo o meu dinheiro ali aí chegou em 2020 a renda variável aqui no Brasil já teve uma rentabilidade bem mais fraca de 2% chegou em 2021 renda variável caiu 11% imagina aquele investidor que fica buscando a melhor oportunidade e colocando todo o dinheiro dele num lugar só agora se esse investidor tivesse uma carteira diversificada em 2021 por mais que a renda variável tenha tido uma performance negativa ele tinha renda variável global que se valorizou 26% então isso balanceou o seu resultado Ao invés dele ter terminado o ano bem negativo Ele puxou a sua rentabilidade para cima porque ele diversificou e vindo aqui para um exemplo prático eu vou fazer uma simulação com três carteiras uma concentrada investindo 100% em fundos imobiliários uma moderada e uma conservadora aqui a gente vai utilizar índices e eu posso deixar claro aqui para vocês o seguinte se a gente UTI utiza um índice como referência não significa que a nossa performance vai ser igual por quê Um índice de fundos imobiliários ele reúne centenas de fundos imobiliários mas quando você monta a sua carteira e escolhe os seus próprios Fundos Pode ser que o seu resultado e a sua rentabilidade seja maior do que um índice ou até mesmo menor eu só vou utilizar isso aqui para mostrar a importância da diversificação Então vamos lá vou chegar aqui a minha câmera um pouquinho pro lado para não atrapalhar a carteira concentrada ela tem 100% em fundos imobiliários a carteira moderada 20% em fundos imobiliários 20% no etf div 11 que ele vai mostrar pra gente a rentabilidade do índice idiv que é o índice de dividendos que reúne as empresas que são as maiores pagadoras de dividendo da nossa bolsa 20% em ivvb11 o ivvb11 ele é um etf que se expõe ao ivv Ou seja você vai estar se expondo à variação das 500 maiores empresas dos Estados Unidos então é uma forma de você diversificar com investimentos no exterior mantendo seu dinheiro aqui no Brasil porque você investe diretamente por aqui comprando ivvb11 20% em Ima b11 O Ima b11 ele vai mostrar pra gente a rentabilidade do Tesouro IPCA mais ou seja indexado à inflação em 20% em lfts 111 que vai mostrar pra gente a rentabilidade do Tesouro celic eu considero uma carteira moderada porque tem 40% em renda fixa uma carteira arrojada mesmo agressiva não tem isso tudo em renda fixa e a carteira conservadora a gente tem 15% em fundos imobiliários 10% em ações que pagam dividendos 10% investimentos no exterior com ivvb11 25% indexado à inflação e 40% indexado a celic Ou seja a gente tem 65% em renda fixa não Considere isso aqui como uma recomendação de carteira tá cada carteira precisa ser criada pensando no seu objetivo no seu propósito e na sua a risco descendo então para o resultado conseguimos perceber que a carteira que teve o menor resultado foi a concentrada que colocou todo o dinheiro em uma só classe de ativo terminou o período com R 6 5.

956 a carteira moderada que é a que tinha maior diversificação terminou com 90. 41 e a carteira conservadora terminou com 82.