Pois é pessoal voltei voltei com mais um vídeo de fundos imobiliários para você toda vez que eu abro uma caixinha de pergunta lá no meu Instagram batata sempre aparece uma perguntinha que é essa daqui ó Por que que o dividendo do fundo tegar 11 caiu Ricardo como os Stories vão embora depois de 24 horas eu resolvi gravar um vídeo pra gente tentar elucidar né pelo menos colocar o principal ponto que explica essa redução de R para você que não me conhece eu sou Ricardo Figueiredo professor na finclas especialista em fundos imobiliários e no vídeo de hoje a gente vai tentar responder essa pergunta aqui né por que que o rendimento do tgar 11 caiu já separo o material pras anotações e vem comigo meu objetivo hoje é tentar te mostrar aqui aquilo que na minha leitura explica parte importante aí dessa redução do rendimento desse fundo importante destacar que isso daqui não é recomendação de compra nem recomendação de venda né É só um exemplo didático para mostrar a dinâmica de geração de resultado por parte de um fundo imobiliário de desenvolvimento então para começar a gente precisa entender Quem é esse tal de tgar 11 tá então é um Fi listado em bolsa n estreou ali já tem muitos anos de mercado 2017 tá bom e ele procura trir renda para o seu cotista através da estratégia de desenvolvimento e a gente precisa olhar no detalhe a carteira para entender como ele faz isso porque quando a gente fala em desenvolvimento imobiliário você está construindo para depois ou alugar e gerar renda ou vender e distribuir o lucro dessa operação me parece que fica muito claro que tem uma fase aí que pô não tem de renda né Eu tô construindo um imóvel Calma que eu vou te explicar como é que ele faz isso né porque parece que o bicho não não é tão né uniforme nessa capacidade de geração de renda mas a estratégia do tegar permite sim que ele o faça até pelo tamanho pela robustez deste fundo imobiliário a gente não tá falando de um fundo imobiliário qualquer como eu falei já é um fundo já é um fundo mais antigo né que começou ali em meados de 2017 tem a administração da vortx e gestão da TG Core e o patrimônio dele tá aí na ordem de 2. 7 bilhões negociando aí os seus 5 6 milhões de reais por dia uma ótima liquidez inclusive é um dos Fundos que estão no ifix bem agora que a gente já apresentou quem é o tal do tegar para você vamos primeiro entender Por que que as pessoas estão lá colocando nas na minha caixinha de perguntas do Instagram isso daqui por que que o dividendo do tegar caiu Ricardo eu quero que você acompanhe comigo este gráfico aqui ó o tegar a cota andou sofrendo andou sofrendo eu peguei aqui a cota des ali de o de o final de 2023 E aí a gente veio para 2024 atravessou 2024 boa parte do tempo ali ó acima dos R 100 né aí quando chegou ali no final o último trimestre o negócio começou a degringolar perdeu lá a casa do 110$ 100 e veio caindo caindo chegou a bater a mínima aqui recuperou um pouquinho mas tá abaixo de r$ 80 Tá bom eu parei aqui no final de fevereiro o mercado precificou esta redução de preço da cota do tegar na esteira disso daqui o fundo vinha na mesma janela ela tá gente ali ó do finalzinho a eu peguei 2023 e 2024 inteiro pra gente poder entender ele vinha distribuindo ali ó entre R 1,30 R 1,45 em 2023 em 2024 diminuiu um pouquinho mas ele conseguiu sustentar até setembro ali o patamar um pouquinho acima do R 1,30 ok né dentro do que o cotista do fundo estava acostumado a receber ali do fundo ok ocorre que desde agosto em Julho a gente teve a primeira queda ficou um pouquinho acima de R 1,20 E aí depois de agosto de 2024 então a gente tá falando de uma 2 3 4 5 6 sete distribuições em que ele não voltou pro patamar de R 1,20 inclusive as duas últimas distribuições R 1 por cota para quem tava distribuindo ali 1,30 1,40 veio para R 1 por cota é uma redução significativa aí a gente sabe como o mercado é o mercado ele acaba precificando de acordo com a geração de curto prazo do fundo é correto na minha leitura não mas é o mercado que temos gente é o mercado que temos é um mercado né onde a maior parte dos investidores é pessoa física o investidor pessoa física a gente sabe que é muito relativo à renda fundo paga mais ele corre para comprar cota o preço da cota anda o fundo paga menos ele sai vendendo a cota o preço da cota cai ele gera pressão vendedora Então olha só ó rendimento caiu preço da cota de mercado acompanhou E aí a turma ficou me perguntando Ricardo Por que que o dividendo caiu tem a turma perguntando será que é oportunidade a turma que tá perguntando se é oportunidade tá olhando para isso daqui né famoso PVP então peguei o pvp de Janeiro de 23 até janeiro de 25 também olha só ele ficou boiando ali pertinho do um né 0,96 0,95 Aí foi pro 1 1,5 ágil até de 14% Ficou rodando um bom tempo com ágil ali em 2024 também E aí mais ou menos naquela janela final do ano último trimestre começou a degringolar de tal sorte que encerrou Janeiro com 0,71 e olha só eu peguei a cotação de fechamento no dia 5 de Março aquele meio pregão volta de carnaval peguei a cotação do fechamento daquela data olhei o último valor patrimonial que tinha disponível que ainda era o de Janeiro porque o informe de Fevereiro não saiu por Óbvio e o pvp era 0,69 mínima histórica do fundo e aí será que é oportunidade ou não mas isso aí você vai responder Depois que eu explicar por que o dividendo Caiu Meu foco aqui é explicar isso se é oportunidade ou não aí é juízo de valor seu como investidor Então por que que as pessoas estão me perguntando isso elas viram que o dividendo que tava ali acima de R 1 veio caindo caindo caindo caindo caindo ainda agora estacionou aqui em R 1 inclusive o gestor colocou no último relatório gerencial que é o relatório de Janeiro de 25 que a expectativa de distribuição ao longo do restante do primeiro semestre ou seja até Junho de 25 é o centro do guidance que ele informou então ele informou um guidance de distribuição ele colocou lá Março Abril Maio e junho aí ele colocou um o máximo que ele espera distribuir o mínimo que ele espera distribuir e aqui no meio tá o centro né ele espera ficar aqui que valor é esse R 1 por cota então ele espera manter este R 1 por cota ao longo do primeiro semestre ou seja esse patamar aqui que é o menor nos últimos já temos mais de de 24 meses aqui nessa nessa amostra né já vamos caminhar aí para 2 anos e meio se ele cumprir com este de guidance se ele cumprir com guidance 2 anos e meio aí ele vai passar 6 meses distribuindo este R 1 por cota que é o mínimo nesta janela tá bom certo Ricardo mas por que que o fundo tá fazendo isso Será que o fundo tá mal das pernas Será que tá acontecendo alguma coisa grave pro fundo para ele ele tava lá distribuindo 1,30 de repente 1,40 ele vem para R 1 será que aconteceu alguma coisa grave com o fundo vamos entender a composição da carteira Observe este gráfico aqui ele mostra o patrimônio líquido do fundo distribuído em classe de ativos então ele fala que ele tem equity em desenvolvimento e equity performado como carteira de recebíveis equity equity é quando você tá correndo o risco do desenvolvimento a ele tem uma carteira de crédito a gente tá falando cri mesmo guarde este termo aqui de 3. 6% que ele chama de landbank turma gosta de gastar o inglês né landbank é banco de terrenos ele tem alguns terrenos aí no patrimônio dele para desenvolver no futuro ele não tá desenvolvendo agora comprou o terreno terreno tá ali bonitinho por isso que a gente chama de banco de terrenos ou landbank E aí ele tem outros cacarecos ali tem participação no shopping 080 do pl tem outro imóvel ali que tá gerando renda 0,16% do pl tem os ativos de bolsa 3.
7% do pl fundo de renda fixa que ali é basicamente caixa 4. 6% do pl Vamos focar em equity gente porque é equity que explica a brincadeira aqui a gente tá falando de 57 com 16 e o Land Bank também eu coloco nesse bolo do equity tá a gente tá falando Ah grosso modo aqui perto de 90% de equity porque ainda tem outras coisas aqui né Tem tem ativo de bolsa enfim mas vamos focar nesse equity aqui onde a gente tá falando do equity imobiliário vamos lá então vamos observar a d Essa é a demonstração de resultado do fundo aqui base Janeiro tá então ele colocou Janeiro e aí ele colocou os dois meses anteriores Então temos um trimestre aqui o que que eu quero que você compreenda Observe estes números aqui a gente tá falando que ele recebeu da estratégia de equity 21 milhões em janeiro 211,8 em dezembro 222,8 em novembro Note que está diminuindo primeiro fator diminuição ocorre que quando eu olho para estes este mesmo trio de meses 12 meses atrás ou seja novembro de 23 dezembro de 23 Janeiro de 25 nós tínhamos uma geração de receitas de caixa em equity 11% maior ele gerava mais recursos nesta linha e quando olhamos em junho tá então você pega 3 meses findos em junho de 2024 ou seja H alguns meses atrás para não parecer que essa geração estava grande só há um ano atrás não há 6 meses atrás este valor era 13% maior 13% maior do que o valor atual tudo isso para te dizer que o fundo atravessa de uma janela não é um mês isolado porque a gente tá olhando já aqui uma janela de 3S meses e quando você olha alguns anteriores o outubro Setembro a característica se assemelha ele está atravessando uma janela onde ele tem menos geração de resultado na linha equity que é a principal linha geradora de resultado dele como é que essa composição deste tal de equity aqui ele está desenvolvendo projetos Imobiliários para depois vender e fazer dinheiro basicamente é isso seja um loteamento seja uma incorporação Então você tem lá vários projetos eu vou chamar aqui ó P1 pode ser um loteamento projeto dois pode ser uma incorporação projeto três pode ser mais um loteamento ou outro incorporação E aí você tem aqui em cada um desses caras um negócio chamado spee Pronto você tem uma spee para cada projeto o intuito da spee é blindar o projeto então Imagine que tem um rolo aqui nesse projeto alguma coisa trabalhista tudo fica dentro da spee não contamina outra então projeto tá andando aqui vendeu unidade Então você tem lá uma determinada velocidade de venda você vai encontrar esse dado com a sigla vso nos relatórios né que é venda sobre oferta a gente pega esta variável e considera velocidade de venda Então tá rolando lá a venda aí eu tenho um valor na spee como resultado dessas vendas este valor que tá aqui ó um pedaço dele é principal é evolução de principal porque lembre-se o TG jogou dinheiro aqui dentro para poder financiar esse projeto ele captou com os investidores e jogou aqui dentro o tegar jogou dinheiro aqui dentro tegar jogou dinheiro aqui dentro aí tem esse resultado aqui o que que o fundo estava fazendo porque tinha conforto com a velocidade de vendas antes e está fazendo diferente agora peguei esse resultado subi pro tegar o tegar ele é fundo imobiliário um pedaço disso é amortização de principal e outro pedaço é lucro não é verdade a fração que é lucro o que que ele tem que fazer distribuir para os cotistas do fundo transitou aqui no no caixa do tegar é resultado tem que distribuir o lucro tem que ser distribuído no mínimo 95% dele é o que manda legislação ocorre que a velocidade de venda então aqui tinha resultado aqui tem resultado só que a velocidade de venda tá diminuindo Por que gente a velocidade de venda tá diminuindo tá fácil comprar imóvel tá fácil financiar o crédito tá mais difícil e mais caro Além disso do outro lado Os compradores estão mais cautelosos justamente porque você tem um cenário de juros mais altos né então comprador tá mais cauteloso juros mais altos a economia vai esfriar a gente pode ver o desemprego acelerar as pessoas ficam mais cautelosas então a velocidade de venda O que que está acontecendo com a tal da vso que é a velocidade de venda está caindo não é que ah ele parou de vender não ele continua vendendo só que a velocidade de venda tá menor de forma cautelosa o gestor Decidiu não subir tudo isso daqui pro tegar Porque se o lucro fica dentro da spee ele não é obrigado a distribuir tá dentro de uma SP e ele não é obrigado a subir já esse lucro Por que que ele prefere fazer isso essa obra OB terminou Não essa obra terminou não tem um negócio chamado poc a turma gosta de gastar um inglês né isso daqui é simplesmente o percentual de conclusão da obra então Imagine que o poque dessa obra é 20% o poc dessa é 95% e o poque dessa é 50% esta obra ainda demandará muito recurso porque só temho 20% dela concluída então ser cauteloso nessa subida é importante por quê Porque depois que o lucro sobe pro tegar ele não consegue voltar para cá para poder investir na obra ele vai precisar de de outro de dinheiro novo dá para emitir o cenário Tá ruim para emitir capita cota agora enfim Então o que é que ele prefere fazer já segura aqui dentro esse cara com 95% ele demanda menos recurso a obra tá praticamente pronta tá nos finalmentes ali é aqui tem mais conforto para subir aqui ainda falta bastante metade da obra ainda fal tem tem bastante água para passar debaixo dessa ponte é isso que o gestor tá pilotando então Note que o que que o cotista do tegar ele precisa desejar agora que estas obras onde já está praticamente finalizado este vso melhore Porque se o vso melhorar aqui ele vai ter condições de subir mais recurso para lá né porque essa obra já tá quase pronta se subir demais a v se aqui pô é uma boa notícia é ótima notícia excelente notícia mas não necessariamente para o rendimento de curtíssimo prazo para o próximo mês por quê Porque o gestor pode continuar sendo cauteloso aqui ô tive uma boa notícia Melhorou a vso desse projeto aqui mas ainda tem bastante água para passar debaixo dessa ponte aqui então vamos continuar sendo cautelosos se sobe bem a vco de todo mundo aí você volta pro cenário que você estava vivendo ali em 23 começo de 24 e beleza é por isso que o rendimento diminuiu rendimento diminuiu por quê Porque como eu te mostrei aqui na tela vamos voltar aqui pra tela agora Olha aqui a linha de receita de equity caiu em relação aos meses anteriores aos anos anteriores deixe-me pegar aqui um uma informação para você olha aqui ó relatório gerencial do tegar Janeiro de 2024 vamos pegar de aqui tá aqui gente ó vou dar um zoom olha os números aqui ó 24. 9 18.
7 e 29. 2 vou até pegar aqui vamos fazer o seguinte vamos somar essa turma rapidinho para você ter uma ideia só para você pegar o conceito aqui comigo então nós vamos pegar aqui novembro dezembro e janeiro aí vou pôr a 12 meses e atual há 12 meses tá aqui ó 24. 9 vou pôr aqui em Milhões para ficar mais fácil 18.
7 e 29,2 tô fazendo aqui você pode fazer na sua casa relatório gerencial informação pública e somamos os três aqui agora vamos pegar os atuais Os Atuais Eu coloquei aqui no meu PowerPoint né ó 22,8 211,8 e 20,9 então Note que esse número aqui o 72 ele é 11% superior ao atual 72 é 11% maior do que o atual cai a geração de resultado de equity sem que a participação tenha diminuído sobremaneira vamos voltar lá pro relatório se não é o relatório do ano passado Janeiro de 24 é esse mesmo deixe-me ver onde tá essa informação da composição tá aqui gente olha só patrimônio do fundo por classe equity 77.
