hoje falaremos de fundo de logística eu sou Ricardo Figueiredo professor na Fin Class especialista em fundos imobiliários E hoje como exemplo de fundo Logístico nós vamos nos debruçar sobre o relatório gerencial do 20 logística vi gu1 vem comigo vamos lá pessoal começando então sem mais delongas disclaimer básico que eu coloco em todo o começo de vídeo desta série destrinchando os relatórios gerenciais o exemplo que estamos utilizando aqui é meramente didático Então não é para você sair aí abrindo o Home Broker comprando o fundo ou vendendo o fundo que eu estou utilizando aqui como exemplo no vídeo de hoje o VG 11 porque isso não é uma recomendação de investimento isto aqui é apenas um vídeo didático Educacional para que você compreenda Quais são os elementos essenciais na leitura de um relatório gerencial de fundo imobil Então vamos lá o segmento Logístico durante a pandemia foi um aí dos queridinhos do mercado de fundos imobiliários isso porque a atividade de e-commerce apresentou uma importante resiliência durante o período de lockdown né onde as pessoas não podiam ir a Shopping Center por exemplo ir ao comércio de rua algumas atividades apenas estavam liberadas para funcionar e aí as compras se limitavam ao mundo virtual muitos operadores logísticos e também varejistas com boa penetração no e-commerce acabaram optando por expandir a área bruta locável a ABL ocupada no segmento Logístico justamente para ganhar celeridade na entrega ampliar o estoque disponível e atender esta demanda crescente que surgiu Neste período de pandemia mas é importante destacar que o crescimento do varejo online não foi algo exclusivo do momento de pandemia quem acompanha o mercado há mais tempo sabe que este crescimento do e-commerce é algo que já vem acontecendo há mais de década tanto no Brasil quanto no mundo o que a gente percebe que ano após ano a fatia que o comércio etnico tem em relação a todo o comércio no Brasil e também no mundo vem crescendo né então a gente diz que o share né o espaço a fatia ocupada pelo comércio eletrônico ela é acendente e isto acelerou este movimento que a gente viu durante a pandemia foi uma aceleração de algo que já vinha acontecendo é óbvio que este crescimento não será para sempre é óbvio que que o ritmo de crescimento inclusive em dado momento ele pode diminuir um pouco e fatalmente diminuirá até porque as coisas funcionam normalmente assim não é verdade eh mas é importante a gente ter em mente que para o bom Varejista o bom operador de varejo o comércio eletrônico ele não é concorrente do varejo físico ele é complementar eles trabalham juntos não obstante a gente vê muito a a um conceito chamado de figital que é a junção do Físico com o digital tudo isso para te dizer que sim o comércio eletrônico é uma força importante para o crescimento da ABL logística para a ocupação da a logística mas isto não significa necessariamente que ele vai matar o comércio físico inclusive quem apostou nisso e foi contra o mercado de shopping centers na pandemia se deu mal né porque especialmente no Brasil a gente viu a volta do shopping centers com muita força mais uma vez né eles são complementares do físico e o digital então que que a gente vai observar no relatório gerencial de um fundo Logístico né eu fiz este entroido né este comecinho falando muito do e-commerce porque muito do que é falado hoje sobre ativos logísticos carrega né esta questão da ocupação do e-commerce nestas áreas mas a gente precisa voltar aos fundamentos Imobiliários né lembra oferta e demanda primeira coisa que é a oferta logística no Brasil dado recente tá dado aí do final de 2023 não tô falando aí de 5 anos atrás não dado numa ponta um tanto quanto mais recente aí até porque levantar esse tipo de estatística não é trivial então você não fica fazendo ali todos os meses mas a BL na área bruta locável logística no Brasil total total ela é inferior ao que existe em algumas cidades nos Estados Unidos não é nos Estados Unidos como não em alguns pontos específicos então por exemplo a o que temos de logística no Brasil menor do que Dallas menor do que Dallas eu não estou dizendo aqui que a gente vai caminhar para ter uma BL logística do tamanho em quantidade do que existe nos Estados Unidos Mas precisamos concordar que não dá para imaginar que a gente vai ficar com a BL logística menor do que uma localização dentro dos Estados Unidos e isso eu peguei ABL Total aqui no Brasil quando você filtra ABL de alta qualidade que é a BL que é demandada hoje especialmente por por estes ocupantes ligados ao comércio eletrônico operadores logísticos que se predispõem a fazer toda a logística para varejistas ou outros perfis de ocupantes que não querem ter esse tipo de dor de cabeça Essa turma demanda imóveis de alto padrão mas Ricardo o que que é um imóvel de alto padrão e se tratando de logística n porque no prédio a gente até entende uma laje muito grande sistema de ar acionado muito eficiente questões envolvendo aí economia de energia por exemplo boa oferta de vagas de estacionamento Mas em logística é um espaço para armazenar as coisas essa era a visão lá atrás hoje mudou a tecnologia que está embarcada nos condomínios logísticos tecnologia de ponta é muita robotização eu já tive o prazer de visitar Condomínio Logístico em que a mercadoria chegava em um caminhão em uma determinada Doca e passava por todo o Centro Logístico ali Todo o espaço Logístico sofrendo separação uma caixa ia para cá outra ia para lá montando novos conjuntos de de pacotes e era colocada em outro caminhão sem nenhuma intervenção humana do começo ao fim tudo robotizado do tirar a mercadoria do caminhão colocar no equipamento nas esteiras que fazem as medições as divisões e a reorganização até recolocar no outro caminhão que iria levar para o destino que pode ser final intermediário Enfim sem nenhuma intervenção humana então é muita tecnologia embarcada e esta tecnologia embarcada ela Exige uma edificação com uma qualidade maior do que vios no passado piso nivelado a laser um pé direito mais alto Enfim uma série de fatores né que permitem que esse tipo de equipamento esteja num num condomínio Logístico então olhar a qualidade do ativo é importantíssimo Porque isto coloca o ativo no pul do grupo de elegíveis a serem ocupados pelos bons locatários a localização é a pedra fundamental do investimento imobiliário precisa olhar a localização já falamos sobre isso lá no vídeo de fundos de escritório você precisa observar as boas localizações e é óbvio que quando a gente fala de logística a boa localização ela é diferente da boa localização do mercado de escritórios então o que que a gente tem de boa localização logística qual é o grande conceito o grande conceito da boa localização logística primeiro passa por você estar próximo do cliente daquele ocupante lembre-se ali estão sendo armazenadas mercadorias via de regra e este este ocupante quer despachar e entregar essa mercadoria o mais rápido possível o cliente deste ocupante que está nesse Condomínio Logístico pode ser ele mesmo ali ele tem estoque que vai ser levado pra fábrica dele ele pode ser o próprio cliente e aí interessante que ele esteja próximo senão do lado acoplado à fábrica mas pode ser o cliente final a gente pode estar falando de uma Varejista uma Amazon o Mercado Livre Magazine Luisa Lojas Renner ali estão as mercadorias desses varejistas e eles querem levar até o cliente final é óbvio que quando você pensa nos maiores mercados consumidores né O entorno tende a demandar mais logística tudo isso para te dizer que é óbvio que o mercado de São Paulo por ser o maior mercado consumidor do Brasil ele tem uma maior demanda logística porque estes varejistas querem estar perto deste consumidor final mas o varejo no Brasil não se limita a São Paulo quando você morador de São Paulo Entra lá no aplicativo de uma varegista compra algo e vê a opção de entrega no mesmo dia ou no dia seguinte você fica muito feliz isso inclusive pode ser o que define ou não a tua intenção de compra naquele momento mas por que que isso deve ser um benefício apenas para pro morador de São Paulo ou do Rio de Janeiro porque outras localidades pensando por exemplo em norte nordeste centrooeste região sul não podem gozar do mesmo benefício para isso ativos logísticos n nestas regiões metropolitanas onde você tem mercado consumidor pujante é óbvio não Do tamanho de São Paulo mas mercado consumidor pujante também possuem demanda Então você precisa sim observar estas regiões mais Premium o que que é a região que se eu fosse olhar pro mercado de escritórios eu tenho lá em mente Ah Faria Lima JK it Bibi Quando eu olho pra logística que que o pessoal vê com com bons olhos é o famoso raio 30 km de São Paulo Então você pega a cidade de São Paulo traça um raio de 30 km condomínios logísticos nestas localizações são super bem vistos pelos varejistas extrema sul de Minas Gerais por dois fatores primeiro um fator conjuntural que é o benefício tributário então o extrema tem benefício tributário que acaba atraindo as empresas e os condomínios logísticos lá estão né conjuntural porque eventualmente um dia isso pode cair mas tem um benefício que é estrutural extrema está grosso modo aqui 100 110 km de São Paulo capital isto quer dizer que extrema é mais São Paulo do que algumas cidades do interior de São Paulo para efeito Logístico mais rápido você fazer esse deslocamento e atender rapidamente o cliente eu trago esse fator porque eu vejo muita discussão em relação a Ah o que será de Extrema se um dia tirarem o benefício fiscal Você vai ter algum ajuste de preço na locação normal mas o fundamento imobiliário da localização tá preservado a localização é muito boa a localização é muito boa está próximo sim do mercado consumidor importante São Paulo não é ali o raio 30 que é colado dá para você fazer a chamada última milha ou o conceito de Last M que é aquela entrega final rápida mais rápida mas ainda assim é muito próximo é muito próximo E aí você vai pegando regiões metropolitanas de Praças com consumo mais pujante região metropolitana de Belo Horizonte região metropolitana de Salvador ou de Recife de Porto Alegre você consegue né e ter demanda interessante para condomínios logísticos nestas regiões mesmo no Rio de Janeiro também só que o Rio de Janeiro tem um adendo negativo infelizmente que a situação de segurança acaba impondo ao ocupante custos adicionais para a segurança da operação Operário logística do Rio de Janeiro tem um q a mais de custo por conta de gastos com segurança Acima da Média que existe em outras praças não é que outras praças não se gasta com segurança sim se gasta só que no Rio esse gasto é um pouco maior fora né que mesmo com esse gasto adicional você não elimina o risco envolvendo questões de desvio de mercadoria roubos etc Então isso acaba encarecendo um pouquinho a logística no no Rio de Janeiro o bolso do ocupante é um só e aí o preço do aluguel anda um pouco mais devagar Então é importante a gente observar esse tipo de situação Ah então eu fujo do mercado do rio não não você não deve fugir você deve ter em mente que isto existe é importante ter alguma exposição a gente tá falando da cidade do Rio de Janeiro não é uma capital qualquer Mas tenha em mente que o teu prêmio de entrada num ativo assim ele é um prêmio maior do que o prêmio de entrada num ativo raio 15 ou raio 30 da cidade de São Paulo por exemplo alguns fatores adicionais em relação à localização que eu gosto de frisar e você viu que eu nem comecei ainda a debulhar o relatório né via de regras terrenos logísticos são muito grandes então a gente precisa observar dois fatores em relação a este terreno po ao expansão existe possibilidade de construirmos mais Naves a gente chama aquele espaço lá de armazenagem né como nave aqui graficamente eu vou mostrar para vocês vai ficar mais claro esse conceito mais Naves mais espaços logísticos neste terreno é permitido pela lei de zoneamento tem algum projeto aprovado que já adianta bastante a coisa faz parte do plano de negócio daquilo Por que que isso é importante porque o terreno Já tá pago o terreno já está ali seria muito mais o custo custo do desenvolvimento da edificação e o tempo de desenvolvimento Logístico é menor do que o escritório especialmente se você tem um terreno uma terra plenagem Ah boa e o projeto se tiver aprovado melhor ainda e um Outro fator em relação ao terreno é uso futuro como a gente via de regra tá falando aí de regiões metropolitanas a gente vê cada vez mais o avanço né do da população e na na questão de moradia do residencial adensando mais essas essas regiões metropolitanas porque o custo da moradia na zona mais centralizada vai subindo e aí você vai expandindo essa ocupação para para as regiões metropolitanas isto abre espaço para uma valorização daquele Condomínio Logístico não no vértice Logístico mas para um uso futuro de conversão daquele daquele espaço num projeto Residencial então tem alguns terrenos que estão dentro de grandes capitais ou ali nas cercanias na bordinha mesmo que tem potencial para isso para mais adiante talvez dependa de uma mudança de lei de zoneamento alguns sequer isso dependem a própria lei atual de zoneamento já permitiria é muito mais uma questão de oferta e demanda se ajustada para para isso mas quando isso acontece você estrava um valor interessantíssimo né porque quando você fala de desenvolvimento residencial em um terreno os valores que são possíveis de se materializar naquele aquele terreno atingem outro patamar então o dono do terreno tem mais barganha na mesa na hora de negociar ele deixa de negociar o imóvel porque edificação sequer interessa para uma construtora uma incorporadora por exemplo e passa a negociar o terreno a terra ali tem muito valor Ah então observar esse tipo de nuance é importante a localização já tem urbanização no sentido Residencial algum comércio forte Shopping Center que normalmente Cora bem Residencial no seu entorno naquela região como é que vem sendo o desenvolvimento da cidade né ela está avançando sentido esse Condomínio Logístico uma hora chega lá isso não é uma coisa que acontece do dia paraa noite mas gente na hora de analisar procura ter um olhar para alguns ativos neste sentido porque você destrava valor adiante que sequer aparece em laudo de avaliação esse tipo de de situação não é líquido e certo não é fácil demanda tempo muitas vezes mas para quem é genuinamente investidor de longo prazo eu diria que invariavelmente vai ver esse tipo de situação em algum fundo imobiliário que Invista seja no segmento Logístico seja no segmento de renda Urbana que veremos ainda nesta série porque eles possuem essa característica né de gatilho de estrava de valor fazendo com que a atual edificação perca a função porque ela dará espaço para a chamada especula ação imobiliária no Residencial e aqui é uma especulação no bom sentido né o pessoal gosta de usar muito no pejorativo mas dá para usar no bom sentido também vamos dar uma olhadinha aqui no nosso querido viug então já fiz aí um um resumo do que você precisa observar em relação à localização Geraldo fundo tá aqui cota patrimonial 113 mercado 87 na base final de agosto de 2024 um fundo que começou lá em dezembro de 18 Então já tem historinha boa para contar tá isso aqui não são meses de história já são anos mais de 150. 000 cotistas ah como já tem um patrimônio aí vultuoso ele já tá nessa nessa taxa de de administração aqui onde um pedaço é cobrado 0,75 Note que é escadinha até 500 milhões os primeiros 500 milhões ele cobra 0,95 aí passou de 500 milhões vai até 1 bilhão este valor ou seja da se ele tem mais de 1 bilhão daria 500 milhões adicionais ele cobraria 0,85 ao ano e aquilo que excede 1 bilhão ele cobra 0,75% ao ano tem uma taxa de performance 20% dos rendimentos distribuídos que excedem a rentabilidade do IPCA mais 6% ao ano aí ele destaca aqui sempre no mês o que é que rolou de novas locações enfim ocupação do fundo ele dá destaque aqui 95% e você já vai entender porque que ele destacou isso resumo macroeconômico não vou entrar nessa nessa parte mas Leia porque aqui você já fica sabendo bastante sobre o que aconteceu em política e economia no Brasil e no mundo né E aí ele destaca aqui ó no relatório de agosto ele fala olha locamos aqui o castelo 57 Business Park em São Roque 100% de ocupação Então faltava um pedacinho ele locou isso daí e tem um fator bem legal que eu achei aqui embaixo este ativo ele tinha prêmio de locação ou seja durante um período né o vendedor ficou pagando um aluguel uma renda para o proprietário no caso o fundo ele foi alugando alugando alugando e ele coloca aqui que quando todos os contratos estiverem dando sem carência porque quando você aluga no comecinho tem carência ó nos três primeiros meses você não me paga aluguel paga só condomínio e ptu normal prx de mercado TRS meses 4 5 6 depende do contrato quando todos os contratos estiverem sem carência e ele coloca aqui isso vai acontecer em dezembro de 24 a receita gerada pelo ativo o castelo ultrapassará o prêmio de locação ou seja as locações estão sendo feitas por metro por valor por metro quadrado acima do que o prêmio de locação tava remunerando fundo O que é notícia positiva o gestor conseguiu ocupar todo o ativo e por valor maior do que o prêmio de locação o ativo surpreendeu positivamente ele tem uma localização aqui um imóvel também aqui no Rio de Janeiro Duque de Caxias região metropolitana onde ele alugou mais um pedaço aqui ele informou olha aquela questão das naves que eu informei para vocês isso é super legal tá vendo esse aqui é o ativo Caxias Park lá em Duque de Caxias o fundo informa que ele tem Cadê onde ele coloca aqui p p p 76. 000 m qu a BL total e tá dividido em três Naves Ó você tem a nave 1 aqui G1 você tem a nave 2 Menorzinha G2 e a nave 3 nave 2 e nave 3 100% locada a nave 1 tá 61% locada E ele locou essa nova locação foi essa área aqui ó 1627 M qu então só para reforçar o que é o conceito de nave para vocês normalmente Condomínio Logístico que permite construção de mais do que uma nave quando você começa o projeto você começa o projeto com uma testa a demanda ali estabiliza tem demanda para mais constrói a segunda estabilizou renda gerando bonitinho tem demanda para mais é dá para construir lei de zoneamento projeto Tudo certinho sim o custo para em pé para a gente constrói outra nave é assim que funciona até que você faça aí o melhor uso do terreno que for possível certo essa parte da DRE depois a gente volta histórico de distribuição eu quero chamar atenção aqui prestem bem atenção nessa parte tá Note que ele tava distribuindo 70 centavos depois ele caiu fez o fundo aqui em 56 e agora vem recuperando tá guarde esses números né eles aconteceu entre setembro de 23 e agosto de 24 ou seja ou seja no horizonte aí de um ano um ano tá ele fez isso esse a gente chama esse movimento de violino né com a renda né desceu depois subiu vamos lá ele dá um guidance de distribuição então o guidance dele aqui era uma banda que tinha como teto 70 centavos por cota ele chegou a distribuir esse teto E aí depois ele diminuiu colocou um teto bem mais baixo acho aqui é um teto de 65 centavos mais ou menos por cota é isso é mais ou menos isso 64 65 centavos por cota E aí depois ele subiu de novo esse teto agora para 67 né justamente naquele período mais baixo de Renda ele fechou um pouquinho esse guidance essa previsão guidance é previsão não é promessa tá de distribuição por que que ele fez isso por que que a distribuição caiu por que que o guidance foi revisado para baixo porque tem esse cara aqui ó se você tem mais vacância não tem milagre a renda vai cair por mais que existam multas ali A não ser que sejam multas de contrato contratos atípicos que são multas severas n Às vezes o restante do contrato né quando a gente fala de contrato típico e você vai ver isso nesse fundo a multa normalmente é pequenininha de rescisão isso se tiver multa se não for se for final de contrato simplesmente o ocupante falou ó estou indo embora aquele abraço e aí ele teve essa vacância aqui ó que chegou a quase 14% da BL E aí é hora de testar a localização gente por quê Porque o investidor via de regra ele infelizmente se desespera quando vê a vacância e eu acho isso um negócio muito interessante né porque se aquela pessoa compra um apartamento para alugar sai um locatário ela não entra em desespero pensando em vender o apartamento por 20 por 15% abaixo do que um outro proprietário no prédio acabou de vender um apartamento igualzinho e que tava alugado ou às vezes nem tava alugado mas ele vendeu lá vamos imaginar um número aqui 1 milhão vendeu lá o apartamento milhão aí a pessoa tem lá um outro a planta é a mesma O locatário saiu e ela não cogita a possibilidade de aceitar uma proposta de 850.
000 nesse apartamento se chega uma proposta dessa inclusive ela se sente vendida falou um apartamento vale 1 milhão por que que eu vou vender por 850. 000 suma daqui com essa proposta aí quando o fundo imobiliário perde temporariamente um pedaço da renda não é toda tá um pedaço O que é que o investidor faz sai vendendo a cota e sai vendendo assim com 10 15% de queda se você observar o movimento que o vilg fez nesta janela foi coisa desse tipo ele não perdeu toda a renda ele ficou com 14% de vacância E aí a hora da gente efetivamente grosso modo né tr alguma coisa é a hora de gente testar se a localização dos ativos realmente tem demanda para enfrentar vacância e o que a gente observa na sequência é que sim Veja a ocupação subindo foi avançando no 89 91 92 93 95 94,5 praticamente e o ano ainda não acabou vacância faz parte da vida de um imóvel não adianta a gente se desesperar por isso que a gente preserva as boas localizações para ver esse tipo de evento acontecer quando a vacância surge rapidamente ser endereçada iso daqu na minha leitura é uma vacância que foi rapidamente endereçada níveis de inadimplência super tranquilo mas tem inadimplência do aluguel pois é faz parte da vida num portfólio grande com muitos ativos faz parte da vida vacância bem bem rapidamente endereçada vamos lá vamos conhecer um pouquinho dos ativos aqui primeiras localizações né Você tem uma parte importante aqui aqui do portfólio em Minas Gerais 37% a gente fala grosso modo aqui extrema Espírito Santo e São Paulo praticamente empatados aqui com 20% cada e uma diversificação interessante aqui em outras regiões metropolitanas né Pará Rio Grande do Sul Rio de Janeiro Pernambuco é porque existe Brasil para além do de São Paulo né existe Brasil para além de São Paulo existem consumidores para além de São Paulo então o viug tem uma boa diversificação aqui a quantidade de ativos né então a gente vê bastante ativo aqui ó São Paulo por exemplo quatro ativos Minas quatro ativos no rio tem um no Espírito Santo dois Pernambuco um Pará um Rio Grande do Sul Dois inclusive um deles foi afetado lá pela questão das enchentes né olha eudorado do Sul quem não ficou conhecendo essa cidade na no noticiário durante a triste questão das cheias na região de Porto Alegre pois bem o condomínio Logístico sofreu naquele momento por Óbvio mas a atividade segue depois disso né O locatário segue a operação então a gente precisa ter cuidado né Na hora que no operar notícia operar notícia é uma máquina poderosa de queimar dinheiro você tem que confiar na na naquela sua interpretação quando você comprou o ativo confia na localização o ativo é bom a não ser que tenha acontecido algo estrutural e foi um caso né a cheia não chegou e ficou ali estruturalmente para sempre naquele lugar F conjuntural passou agora é hora de ver a resiliência da localização e a gente vem e observando de forma positiva então a gente já viu a localização aqui tem mais detalhes de cada um dos ativos quem quiser baixa aí o último relatório e cara Onde eu consigo esse relatório vai no Google coloca vi gu1 aí você vai chegar no site da gestora e vai pegar o último relatório aqui eu tô usando de agosto você pode de 24 você pode pegar versões anteriores e se você estiver vendo este vídeo futuramente procure uma versão mais atualizada n aqui tem os todos os ativos né se o fundo tem 100% ou não do ativo como tá a ocupação quem é o principal locatário ó tá aqui toque stock que passou por dificuldade financeiro o pessoal falou ah e agora tá lá pagando segue a vida tem mais um aqui em Duque de Caxias 76% ocupado multiloc atrios né Tem mais um aqui em Extrema mina 100% ocupado grupo magalu tá então aqui você vai olhando um por um mas eu foquei mais nessa questão de diversificação por estado essa aqui é domínio de extrema então você pega extrema mais São Paulo você tá falando grosso modo aí de quase 60% né 58% da ABL segmento de atuação logística na aqui a gente fala basicamente de operador Logístico e e-commerce 62% quase 2/3 do fundo destinados a isso transporte Logístico e e-commerce né mais contratos típicos de do que atípicos né então aquele contrato que tem maior previsibilidade de renda tem uma menor participação aqui só 9% contratos típicos dominam quando a gente está em ABL com localização mais Premium eu tendo a preferir o contrato típico porque se eu confio naquela localização eu quero estar disposto à condição de na revisional capturar crescimento de aluguel e porque eu acredito que vai ter porque eu tô na boa localização no Bom ativo Tá mas isso não necessariamente pode ser uma verdade por isso que quando você monta uma carteira diversificada você tenta mesclar Ah esse portfólio tem mais típico vou ver um outro portfólio aqui para combinar com ele que tem um pouquinho mais de atípico E aí você vai mesclando os nomes os principais locatários Poxa to stock 15% é a maior depois vem um operador Logístico com oito Ambev com sete então você vê tem um só dois dígitos tá bem diversificado isso daqui bem diversificado o que mais a gente observa aqui então olha só a gente já falou tem 15 Imóveis né sete estados mais de 590. 000 m qu de ABL própria diversificando aí mais de 50 locatários por isso que essa é a beleza do fundo imobiliário né Você vai lá com uma cota que está agora custando né nessa data desse relatório menos do que R 90 e você fica exposto a 15 ativos logísticos com quase 600.
000 M qu de área de ABL própria exposto a mais de 50 locatários com destaque a alguns nomes aqui como Ambev Net Shoes Boticário E por aí vai bem interessante isso bem interessante já te expliquei Por que a gente teve essa barrigadesafios [Música] e agora vamos dar uma olhadinha na dre que eu sempre peço para vocês olharem né então o resultado de imóveis aqui equivalente a 76 centavos por cota aí o resultado financeiro Você tem uma despesa financeira que tirou 11 centavos por cota do resultado Nossa Ricardo é muito dinheiro por que que tem isso daqui você já vai ver porque tem eu já vou te mostrar aí você tem a taxa de administração e gestão aqui 7 centavos por cota resultado 58 centavos por cota mas ele distribuiu ele distribuiu mais Ricardo é ele distribuiu Quanto vamos vamos lembrar lá 64 ou seja ele fez uso de reserva normal reserva tá aí justamente para ser utilizada e ele tem esse guidance né Essa previsão de distribuir ah entre 60 e 67 por quê Porque ele já sabe dos novos contratos quando as carências vão acabando e esses locatários novos vão começar a pagar efetivamente o aluguel E aí esta linha aqui ó resultado de imóveis tende a subir ao longo do ano vai ficar aí até essa lição de casa para você acompanhe mensalmente o relatório do VG 11 e veja né se em setembro outubro novembro dezembro esta linha resultado de imóveis vai efetivamente subindo como o gestor disse que subiria agora por que que eu tenho essa despesa financeira aqui ah lembra da alavancagem é importante a gente ver questões de alavancagem né alavancagem quando o fundo compra um ativo com dívida não o fundo vai lá e compra um ativo com dívida tem alavancagem nesse fundo tem tem alavancagem Olha ela aqui ó olha ela aqui ó Observe obrigações financeiras 262 milhões aqui ó tá no no balanço do fundo né então ele tem 262 milhões a pagar como é composto esses 262 milhões Ó você tem um cri pra aquisição dos ativos Fernão Dias e Privalia ele chama o ativo pelo nome do locatário pcaa mais 76 uma taxinha mais puxada aqui representa 1/5 da dívida grosso modo a maior participação é o o cria que foi que financiou parte da aquisição do ativo lá em Belém do Pará IPCA + 6,5 e o castelo Business Park 6.
