10 Passos Para Começar a Lotear | Eduardo Teixeira USA

hoje nós vamos falar hoje de dez coisas que você precisa para você mexer com loteamento 10 coisas tô sem entender sobre loteamento Mas você pode falar assim mas maioria das pessoas conectar mim e fala assim eu nunca ouvi falar de loteamento nem sei a cor disso mas mora não nunca ouviu falar de loteamento mas moro em um loteamento né Vamos lá pessoal primeira coisa da compartilha até ontem que vocês primeira coisa conhecimento investe no conhecimento como que é isso a cola aqui comigo cola aqui comigo investe em conhecimento que você vai ter uma visão Clara

sobre loteamento das coisas se torna mais simples tá loteamento é algo que não se ensina por aí mas é altamente lucrativo eu fiz um desafio tá verdade tem feito esse desafio já desde dessas largos que eu tô dando essa semana Qual foi o desafio ache alguém que mexeu com o loteamento e desistiu taxa alguém que mexeu com loteamento existiu e me apresenta aqui não conheço eu não conheço ninguém que mexeu com o loteamento e deixou de investir em loteamento eu desconheço isso então vamos lá primeira coisa investe em conhecimento investe em conhecer sobre loteamento a

lei de loteamento a lei de parcelamento de solo é a 6766 lei federal 6.766 tente ponível no Google e é muito fácil de interpretar ela não é uma lei complicada de se interpretar ela é fácil entendimento Ok e cola aqui comigo e aí você vai ter de fato o que você precisa para isso segunda coisa relacionamento e relacione-se com pessoas que têm o mesmo propósito E aí eu vou puxar um pouco para Bíblia para que você entenda isso tudo a Bíblia diz que um povo tá bonito com o mesmo propósito e decidir construir uma torre

é amiga fala que essa torre era a torre de babel e que Deus viu aquele falou se não haverá impossível para eles um nesse pessoas com o mesmo propósito E você vai ter aquilo que você deseja realizado Então se para você lotear é algo muito grande muito difícil né Às vezes aqui a maioria das pessoas aqui pode ser que seja corretores o que estão sem capital muda-se com várias pessoas que você tem aliança que você gosta São pessoas que estão alinhadas junto com você no mesmo pensamento e foca nisso e vai dar certo eu falo

porque a experiência própria e vamos lá vamos por ter ser então prospectar Eduardo que que é isso prospectar respeitar a terra você mora em um lugar numa cidade em volta da sociedade tem muitas terras que estão ali em volta e ela em volta o são terras que serão os possíveis futuros bairros dos futuros setores os futuros loteamentos Então vai atrás vai faz visita em volta da sua cidades Eu tenho um aluno específico que ele fez isso ele sair em volta da cidade achou uma terra falou com o dono da terra fazendeiro fazendeiro aceitou fazer uma

parceria com ele e ele se tornou alguém milionaro ele mudou a situação financeira da vida dele porque porque ele achou alguém que tinha uma terra que queria estar junto com ele e ele pode ali e fechar uma parceria junto com cara e lançaram loteamento o cara entra com a terra e ele entra com aprovação e com isso continuando quarto passo depois você prospectar se achou uma terra em volta da sua cidade é interessante onde volta de outro lugar a outra cidade que você veja a interessante essa terra Então você deve fazer uma pesquisa como que

seria isso anda em volta daquele lugar que você tá e checa o preço naquele lugar na localidade checa ali em volta Qual que é o preço do lote na naquele lugar para que você saiba se é viável lança loteamento lá tá e Essa pesquisa é chave que você faça né eu falo porque naquela Live que eu ministrei sobre os erros eu mostrei para vocês que a gente lançou loteamento na cidade que não tinha poder aquisitivo que nasceram circulava o dinheiro de forma expressiva naquela cidade E aí que aconteceu nós perdemos Nós deixamos de vender Porque

as pessoas não tinha dinheiro para comprar o lote outra coisa que eu falei antes essa questão de pesquisa Eduarda preciso contratar uma empresa para fazer pesquisa eu preciso não você não precisa uma pesquisa você mesmo assim não faz isso pesquisa é algo simples por exemplo loteamento nosso a gente colocou lá o preço do lote 45.000 isso a se não me engano em 2015 2014/2014 nós colocamos lá 45 mil cada lote Oi e a cidade ela tinha poder aquisitivo para pagar naquelas naqueles lotes o valor de 28 mil no máximo que que aconteceu com aquele loteamento

e loteamento travou parou e não Lançamento a gente não vendeu eu tinha 440 lotes vendendo Se não me engano 15 então é importante você fazer uma pesquisa para você saber o preço da realidade aquele lugar saber se é viável lançar-se à cidade absolve por exemplo de uma cidade chama não é Itumbiara Itaberaí Goiás a necessidade gente foi fazer um loteamento lá e lá não sei se hoje mas na época tinha cinco mil lotes ofertados na cidade para vender ou seja se a cidade tem cinco mil lotes para vender é uma cidade de interior cidade não

é uma cidade grande obviamente a lei de oferta e demanda então nós teríamos problema nós lançaremos o loteamento naquela época porque lá existe muito muitos lotes para vender então checa isso checa lei de oferta e demanda tem muitos lotes aqui tá tranquilo pessoal tá precisando de lote quanto que eles pagam no lote Qual que é o preço do lote na região checa isso tudo ok ou Detalhe ele sem importante pesquisa que você faz às vezes e Lanchonete padaria se às vezes você vai lá no interior onde você vai lançar o loteamento não fala que você

é que que você tá fazendo lá e às vezes vai comer um salgado alguma padaria e Lanchonete converso com os caras Esse é um fiz isso já muitas vezes entre o supermercado aí na hora de pagar alguma coisa lá que inventavam trem que ia comprar lá na hora de pagar no caixa conversar nem aí se a cidade aqui como é que é lote aqui Aqui tem muitos lotes para vender o pessoal não tem pouco e tal mas aí o vai ter algum empreendimento a lançar eu sabia que era empreendimento meu que ela sabe mas eu

não falei que era eu e queria se sentir o povo a temperatura do Povo e aí eu falei assim vai ter empreendimento aí para lançar como é que é a mulher eu queria saber também se o povo tava sabendo que até o loteamento nós para lançar aí o pessoal falou assim olha até o roteamento aí que vai lançar lá perto do cemitério e tal e eu pois é mas e aí é bom esse lugar esse lugar será que vai vender Queria sentir o povo né você ainda saber quem é o horário que era o dono

do empreendimento aí o povo O que é bom loteamento parece que vai vai vai ser um bom empreendimento nós estamos querendo até ir lá do dia do lançamento o Opa tá funcionando a estratégia de vento tá é bom você sentir a temperatura das coisas ilocos sem ninguém saber quem você é isso é uma lanchonete uma padaria ou Restaurante Oasis uma loja coisa você se sente a temperatura isso vale mais para cidades menores não para capital grandes capitais na felicidade menores então importante isso senti checa realidade outra informação Só uma curiosidade teve uma cidade que o

histórico de loteamentos nessa cidade era que todo mundo lançava lotes abrir a rua do chão pegava uma Patrol abrir a rua no chão não fazer asfalto e vendido recibo ou seja nem registro em Olá pessoal isso não pode isso é crime e tem aquela cidade elas criam trauma disso ela tinha uma cultura daquela daquele tipo de empreendimento que que aconteceu naquela cidade necessariamente para que se vendesse todos os lotes o para que se vendesse um tanto razoável era necessário aqui no lançamento a gente tivesse a infraestrutura do mínimo iniciado o asfalto bom então Eduardo quer

dizer que a gente lança um empreendimento loteamento a sem as faltas sem por cento Nós abrimos sua de marcamos às quadras os lotes colocamos cidade de venda colocamos as bandeiras colocamos os postes de energia e vendemos em dois anos após o lançamento é que nós fazemos o asfalto mas nessa cidade não porque a cultura da cidade a a forma que cidade foi traumatizada com vários Empreendimentos que as pessoas não cumprir o que tinha prometido fez com que se a gente não fizesse o asfalto iniciasse a travar o negócio e aí lá nós fizemos que iniciar

o asfalto imediatamente para ter um resultado de vendas melhor Ok vamos lá quarto nós já falamos agora quinto viabilidade Beleza Eduardo eu tenho conhecimento o conhecimento eu cheguei a ter relacionamento com esse pessoas com o mesmo propósito juntei um time um dois três quatro amigos ou mais boto nós agora nós fomos para achar a terra e achamos uma terra para lotear e agora agora você tem que fazer depois nós achamos nós fizemos uma pesquisa para saber a realidade daquele ambiente onde a terra está e agora que que eu vou fazer agora você precisa fazer a

viabilidade que que é isso saber se é viável fazer um empreendimento daquele lugar fazer conta né dizem que papel aceita tudo e aceita tudo de fato então sempre procura fazer conta para baixo não me sentido que você é um cara negativismo mas é melhor fazer uma conta mais enxuta Porque qualquer coisa vai ser lucro a mais ó bom então pega a terra ver o tamanho da terra que a terra pode te dar de lotes Qual é o total de lotes que você vai poder ter Quantos lotes é qual o valor em média daqueles lotes Qual

o vgv que é o valor total valor Geral de vendas que pelo empreendimento vai render de lucro Então você vai poder ter a língua viabilidade checar realidade aquela terra e poder falar se não vamos bater o martelo vamos fechar esse negócio aqui para nós então isso é importante você fazer Ok a viabilidade Beleza depois da visibilidade que é o quinto nós vamos para proposta nessa fase se você fizer uma proposta ruim pode arruinar o seu projeto e Como assim fazer uma proposta ruim a você pode por exemplo ela só me falando aqui na opção de

você achou um fazendeiro que quer entrar com a terra e você vai entrar com aprovação e com infraestrutura Então esse chama parceria e nessa parceria o fazendeiro vai ficar com percentual E você vai ficar com outro percentual Isso vai ser demonstrado Em que momento nesse momento na proposta nesse momento você vai falar para ele olha você vai ficar com quarenta por cento e nós vamos ficar com sessenta por cento ou então não você vai ficar com cinquenta por cento e nós vamos ficar com cinquenta por cento Então nesse momento é que você faz a proposta

e essa proposta ela tem que estar em linha com o estúdio viabilidade vou te dar um exemplo tem um um A o que fez um condomínio Chácara em Minas Vamos eu não vou falar cidade para guardar a vida dele e que que ele fez ele prometeu tanta coisa para o dom da terra que se tornou inviável Empreendimentos e ele quebrou ele prometeu ele prometeu para ele um percentual interessante mas prometeu uma série de infraestrutura que inviabilizava o projeto Então você tem que ir com calma nessa hora né entre parentes um parente aqui né Às vezes

as pessoas são apaixonadas em querer lançar condomínio fechado Elo crescidas né condomínio fechado é melhor coisa que existe Olha eu conheço mais pessoas e o Eduardo conheço mais pessoas bem sucedidas em fá o planeta loteamento para classe C para turma que tá chegando agora e tá querendo ter a primeira casa o primeiro lote eu conheço pessoas que são mais bem-sucedidas em matéria de faturamento com o loteamento popular do que condomínio fechado por condomínio fechado não sou não sou contra eu mesmo estou 13 em condomínios fechados engatilhado agora para sair então não sou contra condomínio fechado

mas eu avalio muito mas por um deram muito mas a questão de lançar um condomínio fechado do que um loteamento aberto por quê Porque o condomínio fechado ele se você errar um cálculo ele pode te levar junto aquela terra e arruinar com você esse caso esse aluno meu em Minas Gerais ele prometeu tantas coisas que ele acabou afundando e ali naquelas promessas não teve louco e hoje não tem solução porque ele tem que Honrar o que ele falou então nesse momento nascer nesse momento que é o momento da proposta você precisa fazer uma proposta mais

enxuta existe uma prática talvez você não conhece aqui tá chegando agora você não conhece que é o dono da fazenda ele pediu um aporte que que você não aporte Olha o seguinte eu vou fechar com você se essa parceria para gente lotear aq Mas você vai ter que passar para mim um milhão de reais antes ou então você vai precisar passar para mim 2500000 isso é chamado de aporte esse aporte isso é muito utilizado quando a economia está em alta vou te dar um exemplo de 2013 a economia no Brasil estava no Ápice em alta

quando você a colônia no Whats você tem muitas empresas loteadoras é lutando por uma mesma Terra Então existe uma concorrência forte para fechar uma parceria E aí é onde surgiu essa questão de aporte agora obviamente numa economia que não está muito em alta que é um caso hoje da realidade do país quando o proprietário perde a porte eu Eduardo eu não entro para não não tenha porte para ver a parceria essa o gasto com aprovação do empreendimento eu gasto com a infraestrutura mas eu não ponho dinheiro antes e Abro Mão de projeto que eu vou

ter que pôr dinheiro antes vamos lá 7 negociação quando você apresenta a proposta Obviamente você vai sentar com dom da terra nessa fase negociação Olha eu aprendi uma coisa e negociação e Geralmente as pessoas entra para negociar e meio que deprecia a terra da pessoa para poder ter mais ganho ou aumentar o percentual eu aprendi uma coisa Seja simples Claro e honesto então toda vez que eu vou fechar um loteamento eu elogio porque se eu quero fazer uma proposta para uma terra é porque eu sei que ela é boa e eu elogio então eu várias

vezes já foi entrei para negociação não queria aceitar o percentual que o cara quis mas o cara quis fechar comigo porque eu fui simples transparente e honestos e elogia até às vezes entra pessoas eu já tive negociações com grandes empresas megas e elas vem com aspecto frio para uma negociação muito pragmático isso e isso e não funciona desse jeito não viabiliza desse jeito só para te dar um exemplo fica entre nós não conta para ninguém tá em uma das áreas mais nobres do litoral Paulista no município de Ubatuba está para mim fechar um tom da

terra que fechar comigo ele poderia fechar com todas as empresas grandes de São Paulo mas comigo olha no olho dele eu falo que eu dou conta falo que eu não dou conta falo para ele como a gente vai caminhar meu contrato parceria não ter pegadinha na e letras pequenas então é simples pessoas gostam de andar com pessoas simples dos seus gostam quando eu falo simples não entenda simples como um aspecto de aparência de menos recursos não é isso simplicidade Não é esse simplicidade é você se você sem soberba arrogância e falar a verdade então por

exemplo essa terra em município de Ubatuba até mais nobre para mim no litoral paulista ela e tem uma parte dela é uma terra e mês a terra de gigantes então falar mais de 1 milhão de metros quadrados uma parte dessa terra tem invasores E aí eu fui fui bem prático com da terra falei Olha é o seguinte sabe que a gente faz as áreas que tem invasores a gente não lotei agora você resolve isso na justiça e a área que não tem invasores a gente faz loteamento uma vez que essas áreas com invasão resolveu na

justiça a gente faz loteamento nela eu vou abraçar o mundo por você ganassi hoje abraçar tudo vou resolver isso é prato naquele que dá para você ver e é obviamente ele gostou dessa posição eu não gosto eu particularmente não goste sentar numa mesa de negociação e com pessoas que são pragmáticas e e duras não é bom sentar com urgente Olá irmãos e simples é bom olhar no olho é bom rir junto elogia a terra do cara se você quer fechar com ele é porque a Terra é boa é muito ruim você ir na casa de

alguém falar mal das coisas dele então isso você não vai ver da minha parte não e olha eu te falo hoje eu tenho legado proposta de fechar a de loteamento terras de parceria porque são inúmeras E outra eu tive uma vez só compartilhar que fica entre nós também conto para ninguém não tá que eu vou ver em São Paulo para poder fechar uma negociação e os cara vieram contrato com letras pequenas que eu fiquei das 10 horas da manhã até umas quatro da tarde lendo Esse contrato era um livro e cheio de palavras que dava

duplo sentido Aí eu te pergunto você que tá aqui você acha que eu fechei não não tem jeito de fechar porque segurança confiança simplicidade transparência e empatia E aí junto descontrai destrava faz um quebra-gelo ali na reunião né Geralmente as pessoas gostam de falar daqueles que elas são apaixonadas Então você checa se o cara às vezes apaixonado em velejar você começa a reunião falando de loteamento não chefe começa a reunião falando de velejar já falo como é que esse negócio dela já conta para mim você tá sendo falso não é verdade eu quero saber como

é que é você não tem medo do mar é sempre pega o mar de qualquer jeito ou às vezes tem alguns Alguns dias que dependendo do vento você não vai começa a trava libera pessoa me diz aí depois você entra no Bis Ok beleza eu tenho cara tem um cara que nós estamos cinco anos namorando para fechar um loteamento lá em Goiânia vão ser três mil chakras na área mais alta de Goiânia tem cinco anos que nós estamos namorando dos cinco anos tem dois que eu que estou segurando namoro que eu não quero casar E

por quê Porque eu tô esperando o momento certo provavelmente a gente casa agora em fevereiro mas por que que essa pessoa esse dom essa fazenda que andar com a gente porque tá em casa nós somos Sim nós estamos juntos Ah mas não tem complicação para isso são parceiros vão mandar junto no crescer deu certo também não deu certo vamos corrigir aqui vamos ser simples Ok vamos lá então nós passamos a fase de negociação 8º contrato um contrato bem objetivo as obrigações suas obrigações do dono da terra é como é que vai ser o cronograma como

que se vai dar esse a parceria quais são os passos o percentual de participação a cláusula de vigência a você coloca as obrigações em comuns de vocês o objeto desse contrato deixa bem claro amarrado Simples letra normal fonte 1290 de polenta pequena assusta as pessoas e vão caminhar Ok nono nono a e da empresa Eduardo Beleza então vamos lá eu tenho conhecimento juntei com pessoas estabelecer um relacionamento e prospectar e acham até o que eu achei essa terra eu fiz uma pesquisa para saber a realidade daquela terra da região depois da pesquisa eu fiz um

estudo de viabilidade sobre aquela terra se é viável Quantos lotes faz da qual que eu percentual ponto e agora eu fiz uma proposta dessa Proposta o cara aceitou eu fiz um contrato depois o contrato eu obviamente fiz a proposta e fui negociar com cara Às vezes o cara ele pediu uma coisa ou outra tá depois de negociação fiz o contrato e depois o contrato eu abri presa que abrir empresa eu vou te falar porque abre a empresa você precisa abrir empresa essa não existe perde sair e se não aprova loteamento você dá um lança loteamento

no nome de pessoa física por quê Porque imposto é gigante Você lança loteamento na uma pessoa jurídica você vai abrir uma empresa uma sociedade propósito específico uma expe essa empresa ela vai ter no capital social a incorporação da terra desce à terra vai ser incorporada ao quem vai ser dom da terra objeto loteamento vai ser empresa e essa empresa vai ter os percentuais que vocês acordaram lá na proposta e no contrate parceria Ok abriu empresa a empresa dona da terra agora que que você vai fazer você vai aprovar loteamento registrar loteamento e o décimo você

vai fazer um lançamento EA infraestrutura o lançamento infraestrutura caminho junto sim caminham juntos basicamente você não vai lançar com a infra e a não ser que você chega numa cidade que são altamente competitiva e que todos os loteamentos necessidade não loteamentos que lançam com toda infra eu nunca vi isso mas foi o caso aí você não escuta aí mas se não foi isso você só vai abrir Rua postes de marcar quadras lotes e por estado de venda e vender ou para deter Ok SPS você for lá no Google SPS sociedade de propósito específico é o

que é uma empresa que nasceu para aquele propósito uma vez que vendeu todo loteamento ela em Serra tá é uma modalidade de empresa tem a limitada tem as pé ter l então existe a esse pé OK o lançamento que que eu faço eu já lancei loteamentos com deu tomando conta das vendas e que que eu eu não conto para ninguém não eu aprendi uma coisa cada Tem um ditado que diz o seguinte Cada macaco no seu galho então é o seguinte quem é expert em vendas mexe com vendas quem é expert em loteamento México loteamento

quem é expert em Estrutura mexe com infra-estrutura Ah então deixa cada um na sua função hoje eu não lanço eu não vendo nada eu terceirizo e eu terceirizo para empresas que vive venda na é tão ditado no setor de venda que se ocorre no seu sangue vendas né Tem tem sangue no olho né então eu deixo para essas empresas que tem sangue no olho para vender eu eu tenho eu tenho o conhecimento e habilidade e e no hall para prospectar negociar fechar tocar um empreendimento fazer toda infra mais vendas eu tô fora posso lançar posso

vender posso mas preciso não é necessário então eu deixo com as pessoas que sabem vender não vão inventar moda é então cada um no seu ramo isso é o melhor que você faça que aí certinho de resultados mais poderosos ok pessoal você eu passei rapidamente uma pincelada isso sobre os dez passos que você precisa entender sobre loteamento mas antes de encerrar quero compartilhar com você eu quero compartilhar sobre descanso da é impossível hoje eu posso falar assim tudo que acontece na minha vida é por causa de Jesus talvez você tá chegando aqui agora você me

conhece há pouco tempo a eu só tô aqui do jeito que eu tô vivendo que eu tô porque Jesus é lindo tem feito na minha vida e Deus tem me ensinado a andar no descanso que quer andar no distância Eduardo vai dar um descanso é simplesmente pegar toda sua preocupação tudo aquilo que roda o seu coração aqui temos ia entregar para ele e confiar que ele vai fazer obviamente que ele vai te dar direção algumas horas que você precisa você fazer vou posicionar beijão fica com Deus