Monte Azul MFO - Webinar RBR - 10/02/2025

Abrir L um pouquin abri aqui agora eh a sala Ah as pessoas estão entrando estão conectando aqui vamos esperar um minutinho só as pessoas conectarem pra gente poder começar como a gente tá apareceu se você chegar um pouquinho paraa frente isso agora acho que eh podemos bom acho que a gente pode começar as pessoas estão entrando eh a gente tá aqui né na Monte Azul eu e o Sérgio e a gente tem o Ricardo Costa e e o Bruno fruli que são né o Ricardo gestor do fundo Clube 4 da RBR e o Bruno eh

relação com investidores Então acho que a gente podia começar com o Bruno dando um overview aí da RB da enfim toda a parte eh institucional da da gestora e daí fazer um batebola sobre sobre o fundo eh comigo com o Sérgio aqui fazendo as perguntas e quem quiser mandar a pergunta também por favor pode mandar aqui pelo pelo chat combinado Obrigado aí Maria Clara Boa tarde a todo mundo que tá conectado aí prazer falar com vocês eh eu sou o Bruno como a Maria Clara já adiantou eu sou eu e o Costa nós somos sócios

aqui da RBR e a gente vai conduzir a apresentação aqui fiquem à vontade pra gente ir batendo papo né fazendo as perguntas se tiver algum ponto aí que a gente precisa aprofundar só vocês avisarem a gente eh só eh perguntando aqui o Maria Clara vocês estão conseguindo visualizar a minha projeção Sim ela tá aparecendo aqui tá aparecendo aqui a vale a pena você projetar ela sób não eh aqui aqui do L aqui do lado ó na no seu lado direito Hum tá vendo tem uma folhinha ali embaixo do não isso na barra da direita aqui

da direita direita embaixo isso desce um pouco essa aí aqui e modo tela cheia matou pronto perfeito ótimo obrigado costa bom pessoal eu vou então eu vou falar rapidamente sobre a RBR acho que não sei se todo mundo nos conhece um pouquinho da nossa história e depois a gente entra no objetivo da nossa conversa aqui que é falar sobre essa tese de investimento imobiliário que a gente faz eh nos Estados Unidos especificamente no mercado residencial em Nova York Tá mas eh então o em 2024 eh a RBR Completou 10 anos eh Então são 10 anos

de história a gente se posiciona hoje como uma gestora eh de investimentos eh independente que atua investimentos alternativos ativos reais Global então a gente administra hoje por volta de 11 bilhões de reais de ativos sobre gestão eh a gente faz investimento imobiliário no Brasil nos Estados Unidos e a gente também faz investimentos aqui no Brasil no mercado de infraestrutura tá eh nós somos em em quase 60 pessoas das quais eh 17 são sócios eh eu tô desde o início da companhia desde 2014 o Costa tá quase 4 anos conosco também o Costa mora em em

Nova York como a a Maria Clara adiantou ele é o CEO da RBR US responsável por toda a parte de investimentos eh Imobiliários nos Estados Unidos então no Brasil a gente tem um escopo bem amplo de atuação eh a gente faz eh investimento desde desenvolvimento imobiliário então a gente produz ativo do zero a gente atua no mercado Residencial mercado corporativo de prédios corporativos e galpões logísticos depois a gente tem uma outra vertente que a gente para propriedades para renda a gente compra shoppings a gente compra galpões e compra prédios corporativos também a gente faz bastante

hoje crédito imobiliário crédito imobiliário através de Cris né os fundos de recebíveis é a nossa maior vertente hoje a maior franquia da RBR tem quase 4 bilhões de reais eh investidos em certificados de recebíveis Imobiliários né em Cris e a gente também tem as nossas os nossos fofs aqui no Brasil que a gente que a gente faz uma gestão ativa vamos dizer assim de tudo que ali eh tudo que que é ativo líquido imobiliário listado em bolsa né majoritariamente Eh fundos imobiliários então é um a gente faz aí um stock picking vamos dizer assim de

fundos imobiliários tá infraestrutura no Brasil a gente tá começando eh tem um fundo de 200 milhões alguns mandatos eh exclusivos e a gente atua tanto no no no âmbito da dívida investindo em debent incentivadas e também eh estamos estamos aqui começando alguns Alguns mandatos de equity tá eh em rodovias e e o mercado de de iluminação pública tá pessoal então isso a gente fecha Brasil eh com eh somando os investimentos no Brasil a gente já tem eh 10 bilhões deais e 1 bilhão é basicamente investidos eh no mercado eh imobiliário nos Estados Unidos tá a

história lá nos Estados Unidos pessoal eh começou em 2016 então a gente começou a olhar investimento imobiliário eh fora do do Brasil em 2016 o primeiro investimento que a gente fez foi 2018 eh e a gente começou investindo nessa classe de ativo eh que a gente vai contar aqui para vocês que é multifamily em Nova York tá fazendo a longa história curta e isso Começou o gatilho disso foi um pouco do desejo nosso né aqui gestores e sócios da companhia de diversificar o nosso negócio e também impulsionado eh por uma família eh brasileira que investe

conosco em basicamente tudo que a gente faz no Brasil eh desde o início da RBR desde 2014 ele foi um Sid Sid investor vamos dizer assim né um investidor anjo aqui da da casa e essa família já tinha eh mais de 50% da sua liquidez lá fora e sempre nos provocava pra gente tentar achar alguma coisa para fazer em conjunto no mercado imobiliário nos Estados Unidos e aí a gente tinha alguns desafios né alguns não milhares de desafios mas os principais eram achar uma tese que fosse que entregasse bastante resiliência uma tese que uma tese

que fosse bem Segura uma tese que se a gente se a gente errasse eh a chance de de errar fosse diminuída fosse menor e tivesse uma porta de saída bem clara né então esse era o primeiro eh pré-requisito segundo pré-requisito uma tese que entregasse um retorno de pelo menos 10% a EUR em dólar que era o nosso objetivo de target e por último não menos importante mais uma tese em que a gente pudesse investir com governança né uma tese em que o nosso capital aqui como investidor imobiliário profissional a gente pudesse fazer a diferença nesses

investimentos eh só um parênteses né a maneira pela qual a gente investe aqui no Brasil em desenvolvimento imobiliário a gente faz parceria com grandes incorporadores né incorporadores que tem Noal expertise track Record e que viram nosso sócios né botam equity junto conosco alinhando o interesse E foi exatamente dessa forma que a gente eh tentou construir hoje a gente tem um histórico bastante vencedor foi dessa maneira que a gente construiu o nosso nosso negócio a nossa tese de investimento lá nos Estados Unidos eh e aí a gente passou dois anos eh olhando várias classes de ativos

a gente olhou várias eh várias teses Diferentes né varejo Shopping eh mercado Residencial mercado de escritórios e a gente acabou esbarrando nesse nicho eh que é um nicho bem bem específico vamos dizer assim em Nova York no mercado Residencial eh nessa classe que é o multifamily que vocês estão vendo a fotinho Aí essa primeira coluna aqui da da esquerda Esse é um predinho típico de Nova York todo mundo que já foi para lá ou já assistiu algum seriado Friends da vida já se deparou já viu esse predinho é um predinho pequenininho é um predinho Residencial

que normalmente é do único dono só a matrícula é individualizada eh e esse dono ele explora esse ativo todos os apartamentos desse prédio são voltados para locação né ah e e a nossa tese ela é muito simples a gente compra um prédio desse que tá na mão de uma família esse prédio por alguma razão ele tá velho ou tá mal gerido né ou se ele tá ou ele tá vago ou se ele tá locado ele tá mal locado ou seja essa família eh nesse momento já não consegue extrair o máximo de potencial de renda né

máximo de valor de aluguel que esse prédio eh eh eh pode lhe dar e a gente compra esse ativo dessa família reforma esse ativo e aluga né eh depois de eh reformado e alugado a gente brinca que ele tá estabilizado ou seja esse esse ativo ele tá eh totalmente reformado e tá gerando renda né ele tá estabilizado e depois o objetivo final da nossa tese é a gente vender esse ativo com grande capital então é uma tese de compra reforma aluga e vende eh nesse mercado residencial em Nova York alguns pontos interessantes aqui que a

gente que é legal compartilhar com vocês né esse mercado do multifamily né de que é de locação de apartamentos residenciais eh é um mercado que historicamente Se você olhar os dados ele é o mais resiliente eh hoje 65% das pessoas que moram em Nova York Elas moram de aluguel né então existe uma demanda muito pujante enorme por locação de apartamento Residencial apartamentos que estão renovados reformados bem localizados a vacância histórica na cidade é de 2% o Ápice de vacância foi no meio do covid lá em 2020 essa vacância saiu na cidade de dois e foi

para 6% que é muito baixo ainda né e depois em 2021 com o reopening vamos dizer assim da economia de vacinação essa essa vacância já voltou pros patamares históricos hoje acho que ela tá até abaixo de 2% né Costa você vai me complementando aqui então uma tese que você tá em Nova York né que é uma uma geografia que tem suas limitações no que no no que diz respeito à Nova oferta é uma ilha não tem mais terreno para desenvolver esses predinhos eh São tombados Então não é um negócio que um investidor lá pode juntar

10 prédios eh germinados derrubar e fazer uma torre gigantesca não dá para você fazer isso é um mercado extremamente regulamentado eh então é uma é uma tese muito muito muito resiliente na nossa opinião né Eh Costa você quer me complementar aqui algum ponto que você acha que faz sentido vou passar bola são ficou uma palestra minha só aqui mas acho que é legal a gente trazer um pouco de de número né e e e trazer assim o a vantagem Nossa que a gente tá indo pra quarta safra de investimentos desses predinhos né então trazer um

pouco como é que se comportou essa essa história não vou pontuar só algumas coisas aqui nesse falar um pouco dessa a gente tá a gente tá aberto também vai a pena falar um pouco dessa curva de aprendizado né a gente conhece essa turma da da da RBR de longa data quando eles apresentaram a primeira tese primeir primeira pergunta que eu fiz foi Qual a vantagem comparativa porque que um bando de paulista aqui da da Faria Lima vai eh fazer algo em Nova iork que alguns americanos não viram né Qual o diferencial então eh entrar em

detalhe da tese Por que que que de fato tem um ganho esperado desde o ciclo da alavancagem né da oportunidade de compra do mercado regulado não regulado e da curva de aprendizado né porque tem um ecossistema aí que envolve logística obra corretor então pra gente materializar entender isso contar um pouco da história Porque que o fundo três foi melhor que o um que o dois Porque que vocês apostam no quatro pra gente entender e assim pr pra nossa base a gente analisou o fundo um não entrou analisou o fundo dois com lupa não entrou entrou

no três e vai entrar no qu e agora provavelmente todos os nossos clientes que entraram no três vão entrar no quatro e talvez o grupo ainda maior então ouv de vocês um pouco importante não acho ótimas ponderações eh eh eu acho que só só pegando aqui algumas coisas que o Fran eh colocou e Sérgio acho que vão direto nos pontos que você tá colocando vou falar um pouquinho mais aí depois a gente foca e especificamente eh nas perguntas mas é muito importante né é pontuar quer dizer quando a gente veio para esse mercado tem algumas

coisas muito relevantes a gente veio com uma cabeça eh de vim para um mercado que é extremamente competitivo né é um mercado muito grande é um mercado que tem bastante oportunidade mas ele também tem bastante competição né eh e a gente tinha no início ah as primeiras conversas antes da gente formar o primeiro fundo a gente tava falando ali de cheques de 20 30 milhões de dólares a gente precisava também achar uma tese de investimento Dentro de algumas que a gente achava interessante nesse mercado em que esse cheque fosse o suficiente pra gente ter um

portfólio né não adiantava pôr em um ativo só e dois que a gente pudesse ter a tal da governança que o franui comentou que era muito importante né porque senão a gente é um para ser uma um investidor passivo é melhor entrar num num fundo do blackstone né de um de um de um gestor grande tá essa tese ela é muito interessante porque ela tá no mercado Residencial o mercado Residencial é um dos três maiores mercados Imobiliários dos Estados Unidos e é um dos é um dos mercados com maior ah crescimento dentro esses maiores mercados

Imobiliários e pur e simplesmente por uma uma questão factual muito típica e muito comum ao que a gente tem no Brasil os Estados Unidos você tem um déficit habitacional relevante nos Estados Unidos como um todo tá você tem mais gente procurando casa do que casa para morar tá então quando a gente começou olhar essas dinâmicas a gente falou ó tá aqui um dos mercados potenciais porque você tem aqui um deslocamento muito claro a gente na hora de desenhar essa essa entrar mais a fundo nessa oportunidade a gente fez uma coisa muito muito legal na época

que acho que que foi foi foi bem interessante que foi assim pegamos as 20 maiores regiões metropolitanas dos Estados Unidos e mapeamos ã o uma uma informação muito simples mas que é muito importante que é assim Onde tá o maior diferencial entre oferta e demanda né E aí cara a Nova York é imbatível né Nova York é o lugar onde você tem demanda crescente e consistente Principalmente de uma demografia de jovens e jovens profissionais eh que vê passar os 10 15 primeiros anos da carreira deles em Nova York principalmente no setor financeiro e no setor

de tecnologia e nessa demografia que é exatamente a demografia que a gente atende entra mais gente ano contra ano do que Sai tá então isso aqui você tinha uma uma demanda crescente por outro lado quando você pensa em oferta é uma das cidades mais antigas dos Estados Unidos e é definitivamente uma das mais adensadas né a cidade toda como um todo Nova York é uma cidade que ela é muito adensada você não tem terrenos eh novos ã para desenvolver tá Quando você pensa nos melhores bairros de Nova York Ou eles estão em uma rata que

de fato é uma ilha não tem para onde crescer Ou eles estão no Brooklyn que é que que é no continente mas os melhores bairros do Brooklyn na prática estão muito colados em maratan e são muito adensados também você tem uma limitação geográfica e também regulatória o Fran citou h não é que você não pode derrubar os prédios e construir um novo não é não é não é nesse nível só que a regulação para você fazer isso é tão difícil que acaba sendo tão Custoso que isso só acontece quando a taxa de juros vai para

perto de zero então na prática você não tem novo Supply e eh na na na nessa nessa nessa economia de novos prédios nova Oferta se você não tiver num ambiente muito específico de taxa de juros baixa que todo mundo que Mex com imobiliário sabe para um desenvolvedor fazer um prédio do zero não adianta Só a taxa de juros tá baixa hoje né ele precisa ter uma perspectiva de que ela fique muito baixa por muito tempo então isso tudo mostrava Nova York disparava assim era o lugar mais interessante a gente fazia um pouquinho mais de drill

Down nessa informação A gente chegava no gráfico aqui da da da direita do alto que é muito importante né do ter das pessoas nos Estados Unidos elas são Donas do da da casa própria elas elas são Donas da casa onde elas moram e isso aqui é muito importante porque você tá num país em que o crédito é farto e o crédito é barato tá e o crédito é muito disponível para pro consumidor em geral tá e pra habitação também então na prática o que que acontece nesse país todo mundo que tem dinheiro para fazer o

primeiro pagamento da hipoteca ele troca faz muito sentido para ele na maior parte do tempo trocar o pagamento mensal da hipoteca eh pelo aluguel porque eh ele vai pagar quase a mesma coisa só que na hipoteca ele tá pagando pro apartamento dele quanto ao passo que o aluguel ele tá pagando para um terceiro Então todo mundo que pode nesse país sai do aluguel o mais rápido possível Quando você vem para Nova York você tem exatamente a relação oposta 2/33 das pessoas na verdade vivem de aluguel não vivem no imóvel próprio aí você se perguntam Poxa

mas por que que isso acontece em Nova York né Você tá no mesmo país você tem acesso às mesmas linhas de crédito você tá a a você tá sob efeito do mesmo governo da mesma taxa de juros por que que isso acontece especificamente em Nova York os imóveis São mais caros são mas as pessoas também ganham mais proporcionalmente né qual que é qual que é a característica de Nova York e aí é que você percebe que essa demografia de jovem e jovem profissional ele tá numa fase de vida dele em que ele não pensa em

comprar o apartamento num primeiro momento e não pensa em comprar em Nova York por quê porque essa esse jovem quando ele casar e começar a formar família ele na prática ou ele se ele continuar trabalhando em Nova York ou ele vai morar no subúrbio que é uma cidade satélite de Nova York ou ele volta pra cidade pro país dele e é lá que ele compra o imóvel né então Nova York tinha essa característica quando a gente mapeou falou cara a gente tem que jogar residencial em Nova York e o multifamily for rant que por isso

que a gente entrou nessa tese E aí quando você olhava para baixo você vê que vacância histórica aquilo que o franui falou ela é muito próxima de 2% pior momento do mercado Ela bateu 6% É engraçado porque a gente recebe projeto dos Estados Unidos inteiro Às vezes o cara vem com um projeto que só tem o terreno vai construir um prédio para cima e fala ó a vacância desse negócio vai bater 10% de tão baixa que é cara a gente tá numa cidade que estruturalmente a vacância é 2% o nosso portfólio a gente já fez

57 prédios mais de 600 unidades imobiliárias ele é zero e o segundo ponto desculpa FR só volta lá no negócio que eu acho que é muito importante o segundo ponto que era que aí vai direto no ponto do Sérgio que era assim a gente não queria perder dinheiro a gente queria garantir proteção de principal vocês podem ver que o aluguel em Nova York contra a inflação ele sempre Repassa inflação e nos bairros onde a gente atua normalmente um ou dois pontos percentuais você pode plotar esse gráfico pelo tempo que vocês quiserem Então você tem um

mercado em que se você conseguir pôr um produto de pé você não tem vacância você não tem que se preocupar com ocupação E você tem repasse de inflação isso pra gente era campeão aí a gente entra no track Record que o Sérgio tá perguntando aí você pode ir PR você olha a gente começou a fazer isso em 2018 2019 a taxa de juros na época na média durante o nosso período de investimento estava a 1% né a gente fez o segundo fundo entre 21 e 22 meio um pouquinho depois da né no meio da pandemia

final da pandemia começo da saída da pandemia e o Club TR em 23 e 24 a taxa de juros ela foi crescente ao longo desse tempo e isso Responde a pergunta do Sérgio quer dizer quando você olha para o histórico eh a gente conseguiu primeiro de tudo assim nesses 57 prédios mais de 400 Milhões de Dólares investido em prédios em Nova York exatamente nessa tese que o que o franui comentou a gente conseguiu proteção de capital e até hoje no fundo um a gente só volta lá rapidinho o Fran cach tem uma informação importante no

fundo um do os ativos que a gente vendeu que foi quase 50% a gente entregou dólar mais 13% e a gente tem uma projeção aqui dessa tir total do portfólio cair para perto de 8 9% considerando uma venda ao longo doss próximos 2 2 anos e meio no fundo dois os ativos que a gente vendeu a gente regou dólar Mais 30% e aí a esperada também considerando uma venda nos próximos 2 anos e meio 3 anos e meio ela cai para 15% como portfólio e no fundo três como o ccho citou de fato é a

nossa melhor Safra e a nossa melhor safra muito por conta do posicionamento aí a gente vai tentar mostrar isso um pouco para vocês mas o que eu queria que ficasse na cabeça de vocês assim essa tese ela se comprovou no que a gente mais buscava e mais pra aqui que é preservação de Capital pro investidor entregando para ele um retorno de pelo menos dólar mais 9 10% isso independente do vintage mesmo pegando o ciclo imobiliário aqui ao contrário com taxa de juro subindo a gente tem conseguido fazer vamos olhar pro para pro no detalhe do

do track Record que o Sérgio pediu que é muito importante quer dizer qual que é a grande diferença do fundo um gosta acho que você for passar no detalhe né entre a diferença do Fundo 1 2 3 e 4 acho que você falar também sobre esse momento da saída né porque você pode ter uma ma tir muito grande né para alguns ativos Mas como que esse momento da saída se dilui como que é essa estratégia de saída de vocês que eu acho que é o mais importante pra gente conseguir e determinar o prazo do fundo

né legal Eu até vou vou num ponto Maria Clara que acho que Você levantou que acho que é muito importante dar um passo atrás Ô Fran você pode voltar pro slide Zinho da tese depois a gente volta Nesse tem um ponto aqui que o que oa de vocês que que a gente faz na prática e ele e ele é de fato uma tese muito simples tá o difícil tá em achar o o a a a qualidade dos ativos que a gente consegue colocar dentro de um portfólio tá Mas que que a gente faz a gente

pega uma uma um imóvel que está muito bem localizado num bairro muito bom ou ou onde você tem aluguéis fortes relativamente ao resto da cidade e crescentes tá só que ele tá tão depreciado ele tá tão antigo porque ele tá na mão de um investidor que é não profissional que é familiar que não olha para isso que ele tem um teto do que ele pode cobrar de aluguel tá e quando a gente faz a reforma muito focada só na dentro do apartamento a Maria Clara senh já visitaram bastante é uma reforma muito focada no apartamento

no que pega aluguel a gente não mexe em fachada a gente não mexe em Lobby a gente nunca mexe em Estrutura tem que ser um negócio que a gente só mexe no no no aluguel a gente sabe é uma arbitragem perfeita a gente sabe muitas vezes porque ou a gente tem ou a gente tem dados muito claros de que apartamentos reformados às vezes na mesma rua no mesmo quarteirão na mesma microrregião Eles estão cobrando 10 200% a mais de aluguel tá então é uma britagem perfeita Se eu conseguir entregar a reforma desse negócio que é

uma reforma muito básica um retrofit mesmo que demora ali entre qu se meses eu sei que eu vou conseguir cobrar o aluguel uma vez e meia duas vezes por que que a gente tá dizendo isso porque quando vocês a gente olha para nosso histórico e pra nossa tese aí aí Fran pode voltar lá naquele nosso slide que a gente gosta do do track Record independente do momento do ciclo imobiliário a gente tem sempre um ganho um ganho independente da tir que a gente gerea eu já vou explicar o que afeta Tir a gente sempre tem

um ganho de alguma coisa próxima a uma vez e meio a duas vezes o capital investido tá porque o grande pulo tá nesse aluguel aí a gente ainda ganha retorno através da dívida né porque a dívida ajuda a alavancar os retornos e através da venda porque normalmente a gente paga um múltiplo baixo por um ativo depreciado e consegue vender ele por um múltiplo mais alto para grandes players institucionais que querem comprar esses ativos e segurar por 20 anos tá então é daqui que monta os nossos retornos que que afeta mais a nossa tir o que

afeta a tir é o tempo que esse portfólio a beleza desse fundo pessoal isso é muito interessante do ponto de vista do investidor né quando vocês olham pro fundo assim P vocês tê um mandato de 8 anos né com extensões de prazo e a gente sabe né o Sérgio sempre cita aqui pra gente né alternativos estão sempre pedindo extensões princialmente nesses momentos de alta de taxa de juros né precisam de mais tempo o nosso essa estrutura aqui ela é muito interessante porque a gente tem do anos para investir 2 anos 2 anos e meio é

o que a gente fez aqui no fundo três que é o período de investimento só que lembra que essas reformas elas são muito rápidas então de 4 a 8 meses Esses prédios estão reformados estabilizados e prontos paraa venda a gente não recicla nada de Capital então na medida em que a gente vai vendendo ou vai gerando aluguel a gente vai devolvendo capital pro investidor então na prática a gente tem o que a gente fala de um duration médio a duração média do fundo pro investidor receber o capital dele de volta e começar a receber lucro

tá ali no terceiro quarto quinto ano Então na verdade ele é um fundo muito mais rápido do que o prazo de Mandato dele e é por causa dessa característica porque a gente não recicla capital só que a gente em três teses que é um pouco o que a gente tá mostrando nesse slide vocês podem ver o gráfico da direita mais à direita vocês veem que a gente até hoje nos três eh ciclos de investimento a gente só pegou taxa de juros que é a Barrinha mais de azul mais Claro subindo né então a gente tá

a gente tem vendido muito apartamento a gente já fez mais de 16 vendas nesses 57 prédios que a gente comprou a gente segue vendendo nos últimos dois anos mesmo com o Spike de taxa de juros a gente vendeu nove ativos todos eles em múltiplos bem interessantes que a gente fala no Cap rate entre 4,5 e 5,5 tá então a gente consegue vender Nova York não é uma um mercado em que puts não tem transação as transações ocorrem elas continuam ocorrendo só que tem menos tem menos de dinheiro para comprar então pra gente faz sentido segurar

mais tempo isso machuca um pouco a tir Mas a gente sempre devolve o capital do investidor mais 30 40 50% nesse período e isso é muito importante da Defesa dessa tese tá E aí quando vocês olham Por que que o fundo três eh tá muito melhor posicionado que o fundo um e o dois E por que que a gente acredita muito no fundo quatro porque na prática o que a gente faz aqui pessoal quando a gente tem um mercado em que a gente tem alcance é muito próxima de zero e a gente tem garantia de

repasse de inflação mais alguma coisa a a coisa que a gente tem que focar como investidor e é por isso que isso aqui dá trabalho e aqui que tá o diferencial do nosso time local oito pessoas dedicadas originando o prédio aqui o dia inteiro é que a gente tem que focar muito nesse primeiro gráfico aqui da esquerda que é o preço de aquisição então vocês veem que a gente pôs aqui preço por P4 quadrado que é a métrica aqui dos Estados Unidos mas pode multiplicar por 10 vocês terem um pouquinho de divisão de met qu

mas vocês veem que independente da safra a gente sempre comprou entre 600 a 700 d o pé quadrado e mais importante do que isso a gente tá comprando em bairros em que a gente tá vendo prédios novos apartamentos novos sendo vendidos entre 1500 e 2.500 às vezes até mais o pé quadrado então a gente olha e fala assim eu tô comprando tijolo num preço muitas vezes abaixo do custo de reposição o ponto do franui né se eu fosse derrubar um prédio e pôr o prédio para cima com todos os custos ia sair mais caro do

que o que a gente tá pagando naquele prédio isso é muito importante na tese e aqui que a gente fica o dia inteiro eu hoje para ter um portfólio de 12 prédios no fundo três que é mais ou menos quanto a gente vai fechar a gente olhou mais de 1000 prédios na cidade a Maria Claro e o Sérgio acompanharam muito de perto todo esse processo não me deixam mentir a gente olha muita coisa para conseguir fazer um portfólio tão bom quanto o que a gente fez mas olha a beleza quando você pega um momento de

alta de alta taxa de juros em que você também quem tem menos competição menos compradores no mercado no fundo TR a gente tá conseguindo comprar mais barato e aqui tem de fato curva de aprendizado mas tem muito momento olha o gráfico do meio a gente fez aqui um aluguel médio por quarto para acertar tipologia porque a gente tem desde estúdio a três dormitórios para acertar que quarto é muito como o novaiorquino dessa demografia Olha né o custo por quarto você vê que o nosso portfólio do fundo TR ele consegue oferir eh um aluguel mais de

20% maior do que do fundo um E aí quando você olha pro mapinha ali de baixo de Nova Yorque você vê muito claro os ativos do fundo trê fundo que a gente comprou mais marata do que Brooklyn e mesmo que a gente comprou no Brooklyn ele tá muito perto de marata então no fundo três a gente conseguiu melhores bairros pelo melhor preço que a gente já fez aferindo a melhor renda vocês veem que o nosso wildon cos que a gente chama que é a barra azul escura do gráfico da direita a gente tá fazendo coisas

entre 7.3 e 75% de renda desse prédio estabilizado considerando tudo que a gente investiu para comprar e para reformar tá então esse momento de mercado de compra ele é muito interessante Por que que o fundo 4 é tão interessante quanto o fundo três porque na verdade ele é uma continuação muito clara do fundo três mas com uma certeza mostra lá a a curva de juros lá Brunão que a gente sempre mostra a gente tem hoje uma janela nos próximos do anos anos dois anos acredita que a gente vai conseguir montar esse portfólio ainda com taxa

de juros relativamente estável ou no início do ciclo de queda o que vai continuar como uma oportunidade muito interessante para compra tá só que a gente tem uma certeza em relação ao fundo quatro em relação aos outros três ele tá mais perto da queda da taxas de juros do que os outros por definição se a gente pega pela primeira vez aqui o ciclo de curva de juros ah caindo e essa aqui é a curva de juros esperada pelo mercado né sãoas expectativas de mercado se a gente a gente pegar essa curva de juros caindo tanto

o fundo três quant fundo 4 eles tendem a ter tirs muito maiores e do que os outros porque a gente vai vender muito mais rápido duration do fundo vai ser muito mais curto do que os outros e acho que essa é a grande oportunidade que a gente tem aqui eh Serjão Maria Clara eu vou parar um pouquinho para ver se se eu conseguir responder todas as dúvidas que eles eh puseram senão eu eu vou para algum ponto específico Mas essa é a oportunidade acho que é importante ficar na cabeça de vocês eu posso só aproveitar

para fazer um um complemento aqui a tudo que você falou Costa que acho que são pontos adicionais aqui você como tá no dia a dia aqui pode pode me complementando e se considerarmos né os três Fundos já 100% investidos né praticamente 100% investidos considerando que o fundo TR a gente tá praticamente acabou o período de investimento dele a gente já comprou Quase 60 prédios íos entre Manhattan e regiões específicas do Brooklyn aqui né isso soma eh quase 700 apartamentos vale um adendo aqui que a gente tem zero vacância no nosso portfólio então a gente não

tem apartamento vago a gente não sofreu com vacância em 2020 21 e 22 que foi ali no no momento de crise de pandemia né Eh e esse portfólio de de Quase 60 prédios el foram investidos eh com 10 incorporadores diferentes mais ou menos Costa acho que vale a pena a gente fez com 10 diferentes dos quais sete a gente ainda faz negócio até hoje eu acho que vale a pena a gente explorar eh um pouco Quem é esse incorporador como é que a gente faz o negócio O que que a gente melhorou eh acho que

o Sérgio também comentou a questão da da alavancagem do portfólio né e e a gente falar dessa oportunidade assim assim eh uma maneira bem simples da gente entender a oportunidade que ela existe Hoje é a gente entender de quem que a gente tá comprando esse portf Esses prédios né Da Da onde Da onde qual é a origem desse pipeline né quem quem que tá vendendo Esses prédios pra gente historicamente né que são famílias né E aí eu acho que vale a pena a gente explorar esses pontos é tando um pouco de dimensão eu vou começar

pela última pergunta mas eu vou eu vou chegar em todas elas quer dizer dando um pouco de dimensão para vocês quer dizer a gente tem um portfólio no fundo um e no fundo dois cada um deles tem 23 ativos dentro o fundo TR deve fechar com 12 ativos dentro tá a gente tem em Nova York um mercado potencial de 20 a 25.000 prédios tá a gente para fazer o fundo três com 12 ativos a gente olhou mais de 1000 prédios tá E aí quando você fala assim mas os outros eh 988 não servem não por

algum motivo naquele momento eles não serviam tem prédio que tem problema de documentação que pode perar a documentação e voltar pro mercado tem prédio que a gente bidou num preço o cara não quis vender também pode voltar pro mercado no nosso preço eh eh tem prédio que o cara eh recebeu uma oferta o cara comprou não conseguiu virar esse prédio e pode voltar pro mercado Então isso é um mercado que tá sempre reshuffling por isso que a gente vê uma oportunidade ainda muito grande muito maior do que o que a gente tá procurando investir aqui

e isso aqui é importante paraa tese tá que que é uma das evoluções que é isso que o frontu pediu para eu focar que é muito importante da nossa atuação aqui e E por que o fundo TRS ele ele veio o fundo dois foi melhor do que o fundo um o fundo TRS foi melhor que o fundo do e e se Deus quiser o fundo quatro vai ser ainda melhor do que os anteriores a gente estabeleceu há 4 anos atrás um escritório local aqui em Nova York a gente montou um time local em complemento ao

time que a gente tem no Brasil dedicado para essa tese tá e a partir disso a gente começou a fazer algumas coisas que a gente não fazia tanto antigamente então por exemplo quando a gente chegou aqui naquela linha que o Fran falou muito replicando a forma como a gente também faz no Brasil e que acho que é a forma certa em real estate eh de você fazer né tendo eh eh o incorporador cuidando da questões de construção das questões de leasing de gestão de ativo sendo a especialidade deles e a gente sendo investidor como controlador

com a governança de 100% e eh e eh do veículo eh controlando as questões de compra venda alavancagem que são as coisas que de fato a gente adiciona mais valor a gente desenvolveu uma série de incorporadores então a gente conversou com mais de 300 incorporadores médios e pequenos aqui da cidade é um mercado Super pulverizado mesmo por quê Porque vários desses caras eles fazem carreiras em grandes empresas depois Eles saem para montar empresa deles fazendo esse tipo de de de value AD H então tem muita gente sempre entrando nesse mercado mas a gente fez uma

peneira nesses 200 e a gente seguidamente tá conversando com esses caras para chegar em em que foram foi o número de incorporadores que a gente investiu dos quais desses nove só dois a gente não investe mais a gente considera que eles ficaram pequenos demais pras coisas que a gente tá fazendo e foi uma boa relação mas não vale mais a pena tem sete que a gente investe seguidamente e que os caras hoje dependem muito mais da RB do que a gente depende deles e a gente continua originando sempre incorporadores novos por fundo no fundo três

a gente trouxe um incorporador novo que fez já dois ativos em tribeca com a gente eh eh eh o pessoal da Monte Azul já visitou são dos dois dos melhores prédios que a gente já fez aqui em marrato então a gente tá sempre fazendo isso mas tem uma tem uma uma forma de atuação que a gente mudou que é muito relevante que é o seguinte no início eram estes incorporadores que originavam Esses prédios essas oportunidades de aquisição e traz então eles iam lá negociavam um contrato negociavam um preço e traziam pra gente a gente fazia

análise financeira do preço que eles estavam ã propondo do contrato que eles tinham e decidia se fazia sentido fazer ou não a gente começou a ficar tão grande hoje talvez a gente seja o principal Player nesse nosso nicho de mercado onde a gente investe ali 5 15 5 a 15 milhões de dólares por prédio a gente acabou virando o player mais relevante o que que começou a acontecer vários desses incorporadores começaram a bidar no mesmo prédio ã pensando depois em trazer para RBR então na prática ele tava usando o nosso dinheiro para eh comprar aquele

prédio e aumentando o preço daquele prédio então há 4 anos atrás mas a gente resolveu inverter um pouco essa relação a gente foi direto nos Brokers aqui nos Estados Unidos toda é muito difícil ter venda proprietária que a gente fala ou seja você comprar direto da família sempre tem um broker é meio que obrigação por lei você você ter um broker na transação então acaba que todas as transações estão na mão de Brokers a gente desenvolveu o relacionamento com esses Brokers e esses caras começam a começaram a trazer os prédios direto pra gente então no

fundo três parte deste ganho de aquisição que a gente fez foi porque a gente começou a gente a comprar o prédio e aí a gente trazia o incorporador para investir com a gente tá E aqui é muito importante esse conceito o incorporador sempre investe entre 10 e 15% do investimento total no prédio Esse é o que a gente fala que é o skin on the game dele então ele ganha para para tocar a construção ele ganha para fazer o aluguel mas o que ele ganha dentro da estrutura não bate 20% do dinheiro que ele tem

risco ou seja a gente desenvolveu um modelo de negócios e aperfeiçoou ao longo do tempo um modelo de Negócios em que esse cara tem muito mais dinheiro em risco do que dinheiro ti só ganha dinheiro quando a gente ganha dinheiro e esse cara eh se não prestar no nível de serviço que a gente tem em contrato a gente tem o direito de tirar ele como prestador de serviço sem tirar o dinheiro dele ou seja ele fica no pior das situações ele fica com o dinheiro dele em risco sem ter execução do projeto então a gente

montou uma uma forma de fazer negócio que ela é muito séria A gente valoriza muito quem é confiável quem entrega quem é honesto Quem faz o trabalho direito e quem faz isso com a gente vai crescendo junto com a gente então esse modelo pra gente foi muito importante e aí por fim para falar de dívida que acho que é o único Último Ponto que tanto o Sérgio quanto o Bruno levantaram todas as aquisições são alavancadas eh eh comprar com dívida é como se faz nesse mercado esses retornos que a gente gera ali em média de

15% ao ano é é é por conta da dívida né Vocês podem V aqui nesse gráfico da direita que a gente tem o custo médio da dívida do portfólio ela vem crescendo também junto com o com o com com a taxa de juros é natural Mas como que como que é a estrutura a estrutura normalmente é a gente faz uma aquisição e 50% do dinheiro é uma dívida tá que hoje normal tá por volta de 6% lá atrás no fundo um tava ali entre 4,5 5% tá essa dívida a gente toma essa dívida para comprar

e fazer a reforma do prédio e a gente coloca o restante do equit a gente é dono de 100% da llc só que 80% a 85% do Capital desculpa 85 a 90% do capital é o fundo da RBR 10 a 15% é o incorporador local Então essa é a estrutura de capital e é essa estrutura que permite com que a gente gere esses retornos alavancados o incorporador só ganha dinheiro quando a gente ganha a dívida a garantia da dívida é o próprio prédio e ela é isolada Ou seja a gente nunca teve em 57 prédios

se Deus quiser não vamos ter um problema num prédio específico mas se eu tiver um problema num prédio específico o máximo aconteceu eu perder aquele prédio ela não contamina o resto do portfólio elas são isoladas e hoje a gente virou um credor muito relevante pros principais bancos são bancos regionais e as agências de crédito aqui dos Estados Unidos ou seja a gente consegue dívidas na nossa escala hoje com termos e taas mais vantajosas do que um cara que for começar esse negócio agora então isso vai muito no seu ponto de track Record né que acho

que é muito importante a gente frisar aqui nessa teseo essa relação tem sido 5050 sendo que o e vocês n fundo mais osos incorporadores né E essa dívida tomada com bancos locais regionais chia dos imóveis né isso ela pode ela é até um pouco maior tá Se você pegar no fundo um hoje e no fundo dois que já estão 100% estabilizados a dívida representa um 62% do valor do negócio mas por quê Porque depois da gente reformar a gente troca a dívida né então a gente consegue trocar a dívida por uma dívida um pouquinho maior

num valor maior E isso também representa um fluxo de volta de dinheiro pro investidor né a gente tira mais do que a gente tinha colocado em dívida anteriormente essa esse é dinheiro do investidor isso também compõe os retornos que a gente tem tá avaliação do imóvel e avaliação do imóvel também sobe exatamente eu consigo um percentual maior de dívida num imóvel que vale mais perfeito você alavanca mais um LTV maior E aí o o o E aí no fundo três a gente ainda tá com essa relação em 55% mais ou menos porque a gente ainda

tem bastante unidade em obra né mas aí na medida em que isso tiver estabilizado ela também tende a subir eu tinha uma dúvida se a alavancagem menor era decorrente de escassez de crédito barra taxa de juros maiores não é da natureza da da operação e do ciclo quando você avançar nas reformas na estabilização como na linguagem que vocês usam o nível de alavancagem sobe isso é estrutural é normal é estrutural eu acho que esse em geral é verdade o que você falou pra economia tá você tem hoje menos ã os bancos estão querendo dar menos

crédito percentualmente do que davam mas como esse Residencial e essa é uma das Belezas desse mercado né Ele é um mercado com muitas linhas incentivadas como é no Brasil também né então nos Bancos regionais nos Bancos nas agências as agências né uma funime funny Mac ela só atende o mercado Residencial né então o cara tem um capital que é meio que é que é que é designado para para isso então ele ele sofre menos né então ele é menos estrutural do que em outras classes de ativos e é isso porque a gente também gosta muito

eh eh do Residencial ele tem essa proteção em geral e e Ricardo se você puder comentar um pouco da saída né Eh vocês venderam eh o fundo um né praticamente todos os imóveis já o fundo dois mais ou menos eh metade estão começando a vender os imóveis do fundo três né Essa saída Elas têm sido fundo de renda né fundos imobiliários de renda e assim ah qual que é o pior eh né o pior cenário não consegui vender eu vou ficar com um imóvel ali que vai ter um h de seis % em dólar como

que vocês enxergam isso não tá perfeito assim a gente primeiro assim nessa parte da estrutura Isso foi um um acerto que a gente até cara Vou ser bem sincero a gente foi descobrindo no meio do caminho né a gente virou um conduit de um mercado muito pulverizado e pouco profissional porque esses Imóveis que a gente compra Esses prédios eles muuito eles na maior parte das vezes eles estão na mão de famílias né como um legado eles não são operadores profissionais e o imóvel tá depre simplesmente porque eles nunca quiseram operar aquilo para maximizar aluguel isso

é muito comum aqui principalmente porque no passado imóvel em Nova York pelas famílias era visto como reserva de valor então o cara comprava um prédio aqui de multifamily como Ah vou gerar aqui uma renda pra minha família o cara acabava montando um portfólio Mercado de Capitais era menos desenvolvido tudo isso então tem muita família que tem esses ativos e eles vão se desfazendo ao longo do tempo quando a taxa de juro sobe mais ainda porque o cara vai refinanciar né ele tinha uma ele tinha uma dívida naquele ativo lá 2% né ele vai refinanciar o

banco fala ó não só não é mais dois er seis como eu não tinha alavan mais 60% vou de alavancar 55 então o cara tem que pôr dinheiro no bolso ele acaba vendendo Então essa é isso compõe parte da oportunidade mas a gente virou uma condu desse mercado que é super pulverizada é super difícil de achar para um Player institucional que ele quer comprar um prédio reformado no topo do aluguel bem localizado Sem problema de documentação para poder carregar por 20 30 anos o nosso maior comprador é o carlao que é um dos maiores fundos

de de real estate Private equity do mundo tá e o cara isso aí dito por eles tá ele prefere comprar a drbr hoje até pagando um pouco mais porque ele sabe cara esse é um prédio que eu vou carregar por 20 30 anos que eu não não me dá problema então se a gente parar para pensar logicamente né o Caral eu tem lá um fundo de 8 bilhões de dólares né ele vai comprar sei lá 300 prédios em Nova York nessa tese aqui que é uma parte do M dele cara ele ele não pode começar

a ter problema em um prédio dois prédios porque isso mata a tese dele então isso tudo acabou com que a gente se posicionasse muito como o condu de um mercado pouco profissionalizado e pulverizado para um mercado Super institucional então a gente vende para eles a gente vende muito para Family Offices europeus asiáticos americanos esses caras maiores mesmo grandes que também compram isso para segurar por 20 30 anos e essa é uma parte muito resiliente ã da tese que que a gente tem o segundo ponto que você fez Maria Clara é muito importante o pessoal prestar

atenção franch ele volta naquele slide lá dos gráficos da da da do do dos dos do das T do do dos preços esse aí eh se vocês olharem essa é uma tese pode olhar no Club One no Club two e no Club 3 que que a gente gosta tanto do dos dois das duas Barrinhas dos gráficos que estão mais à direita tá pros Três Fundos vocês podem ver que em todos eles independente da sal independente do momento eles têm carrego positivo a gente gera uma renda nesses Imóveis que ela é superior ao custo de dívida

E lembrando que a dívida é só em 50% do Capital tá e a renda é sobre 100% do Capital mas isso isso significa o quê exatamente o que a Maria Clara falou quer dizer eu não tenho pressa para vender esses ativos eu posso esperar o melhor momento o melhor preço para maximizar O Retorno eh eh de Capital pro investidor porque eh esse esse esse portfólio ele se autoalimenta e a própria renda que a gente gera num portfólio que não tem vacância paga dívida e Ainda sobra dinheiro tá E isso é uma característica muito única do

mercado Residencial de Nova York a gente não encontra isso tão facilmente em outras regiões e é muito que dá a nossa para nós a capacidade de falar o seguinte que é o que a gente fez nos últimos dois anos a gente fala assim olha não é porque a taxa de juro subiu que tem menos comprador que eu vou vender isso aqui a qualquer preço um imóvel reformado bem localizado em Nova York ele vale muito dinheiro então tem que chegar mais ou menos no nosso preço então a gente foi muito disciplinado para vender em Cap rates

né múltiplos entre 4,5 e 5,5 vocês podem ver que Fundo 1 a gente produziu a 5.8 Fundo 2 A 6,5 fundo 3 A 7.3 então a gente sempre tem uma expansão de múltiplo uma compressão de Cap rates em todas em todas as vendas e a gente vendeu nove ativos nos últimos do anos mantendo essa disciplina Então eu acho que isso tem se provado ã bastante vencedor da tese a gente tá entregando o retorno porque a gente não tá queimando ativo não acho que tá perfeito acho que se vocês pudessem falar agora um pouquinho nesses últimos

minutos que a gente tem aí né da parte prática né Eh do fundo obviamente que a Monte Azul entrando como eh eh como um grupo né edores que entram individualmente né pegam um as condições eh de taxa de negociação Mas se a gente puder falar um pouco do fluxo da chamada de de Capital né prazo da oferta eh pra gente poder se se organizar também claro eh essa oferta ela tá ela já tá acontecendo né ele vai ser um FIP um fundo de investimento em em participações para investidor profissional ele vai até o final de

Fevereiro né Vocês obviamente tem uma uma condição meio que de F Closure representado aí pela Monte Azul pela nossa proximidade parceria eh a Monte Azul você já tiver eram conosco em Nova York inclusive nosso nosso RBR Day né o Sérgio e a Maria Clara esse evento ele vai exatamente vai acontecer de novo fica aqui o convite para quem quiser participar estar conosco lá vai ser no dia 13 de maio é 99% de certeza de que vai acontecer nesse nesse dia eh é chamada de Capital então quer dizer o investidor ele compromete o montante para ser

investido ao longo de do anos a primeira a chamada de Capital ela deve acontecer agora no começo de Março mais ou menos entre 5 e 10% do Capital comprometido mais para 10% do Capital comprometido e o saldo remanescente a gente vai chamando à medida que a gente vai originando os negócios mas pra gente não errar muito a gente deve chamar esse Capital aí eh ao longo dos próximos 2 anos vai de 20 a 20 a 20 a 20 a 25% eh por semestre tá é mais ou menos dessa maneira colocando via o veículo local o

comprometimento é em Reais certo a gente sabe que a moeda funcional o Wi toda a lógica é em dólares mas o cliente aqui no Brasil compromete um valor pré-definido em reais exatamente e esse valor ele é pré-definido ou seja se o dólar subir não é que ele vai ter que fazer uma compensação O o commitment dele não não muda né o commitment dele é travado tá em reais torno esperado medido em dólares mas o compromisso não muda ele é fixado em Reais ex exato exatamente o fundo não tem R cambiar ou seja ele fica exposto

à variação do câmbio né mas eh com o comprometimento travado não tá ótimo sei se tem nenhuma dúvida aí e eu acho a gente conseguiu cobrir eh a maioria das das dúvidas aqui a gente tá começando a falar com com os investidores de forma individual até porque o final né o closing aí no final de fevereiro então a gente vai coletar as intenções aí ao ao enfim ao longo das próximas duas semanas eh e vai e vai falando com vocês e quem tá Ah quem tá assistindo se tiver mais alguma dúvida Mais alguma pergunta pode

acionar a gente depois também que a gente eh conversa aí com o Bruno e com encargo e o A gravação vai tá disponível a gente passa também para quem para quem tiver interesse beleza precisar de qualquer coisa chama a gente aqui estamos 100% à disposição e de novo a gente tá super animado acho que só reforçando acho que o timing de mercado ele é maravilhoso e o pipeline Tá super forte a gente tem tudo para conseguir repetir aí o o sucesso que foi o fundo três tá ótimo obrigada Ricardo obrigada frul obrigado a vocês foi

ótimo obrigado a vocês tchau tchau pessoal um abraço um abraço tchau