Aula | Regularização Fundiária Urbana | Parte 01

[Música] Olá bem-vindo à escola extrajud trabalhamos qualificando pessoas para atuarem no amplo universo dos registros públicos preparamos conteúdo técnico específico para o seu crescimento aqui meu lado mais uma vez Drago Machado B Muito bem-vindo obrigado Hoje o tema é fundiária urbana is por favor professor nos diga qual a importância desse tema sendo trazido aqui pros nossos alunos Olá sejam todos bem-vindos tremos esse assunto que é relativamente novo a todos né Tem uma legislação agora de 2017 um decreto de 2018 né e é preciso a gente saber trabalhar com uma parcela eh de imóveis que estão

na clandestinidade a gente tem que trazer esses imóveis para o mundo jurídico formal ou seja pro registro de imóveis porque isso é bom para todo mundo Veremos em seguida os benefícios tá eh para explicar como que vai funcionar essa abordagem sobre regularização fundiária que é um tema muito amplo tá então nós vamos criar diversas abordagens diversas apresentações aqui eh nesse momento faremos duas apresentações num aspecto introdutório A primeira é para explicar num contexto geral como que está estabelecida a regulação fundiária suas causas seus problemas né a segunda abordagem será feita também no aspecto geral né

dando um Panorama Geral de aplicação de concretização desse Instituto e depois mecanismos específicos tá apresentações que que passaremos para vocês com eh mecanismos específicos para poder trabalhar tema repito é muito amplo e dentro do nosso conceito de uma de uma abordagem de meia hora 40 minutos máximo 1 hora não teria como esgotar todo esse tempo tá então preferimos dividir desse modo para ficar melhor compreendido né procurando esgotar todas as questões até então apresentadas tá porque uma matéria como eu digo nova e as questões estão sendo solicitadas dia a dia pois bem por que que estamos

aqui porque temos um problema para resolver tem um problema para resolver que problema metade da população eh no Brasil metade das moradias está sem registro tá então a gente tem que fazer essa reconexão entre moradia e propriedade as pessoas que estão nessas condições eles têm direito de moradia eles estão habitando eles moram em cima da sua casa tá mas eles não têm o papel Eles não têm a prova do direito deles tá Às vezes tem aqueles contraos Mas isso não é suficiente hoje o que que interessa ao direito hoje uma visão mais moderna é fazer

essa conexão não adianta só a pessoa ter a moradia e não ter a propriedade o interesse do legislador hoje é estabelecer essa reconexão tá que num determinado momento foi perdido tá então é para isso que estamos aqui para tentar auxiliar na resolução desse problema legislação temos hoje não registra quem não quer não registra quem não quer porque legislação tem para abraçar Para incorporar para trazer Dev pro sistema jurídico formal essas propriedades tá eh e quem não registra não é dono quem não registra não é dono isso aí então é importante todos os pilares de sustentação

da regularização fundiária a moradia é importante é a propriedade é importante é o registro de imóveis é importante é tá o que a gente tem que fazer é eles conversarem novamente temos lei temos mecanismos hoje tá é uma lei nova repito é de 2017 né ela foi alterada agora em 2017 porque ela nasceu da 11977 da Lei lá do Minha Casa Minha Vida tá de 2009 então regularização fundiária no Brasil o marco inicial o marco inicial 2009 tá essa legislação agora e e vinha sendo bem aplicada Tá mas ela tinha uns gargalos que essa lei

veio para isso essa lei nova a 13.465 de 2017 regulamentada pelo decreto 9310 de 2018 né veio para quê para aparar essas arestas que existiam na legislação 11977 e aperfeiçoar e aperfeiçoar trazendo inclusive novos mecanismos como por exemplo a legitimação fundiária né ou outros institutos que estavam no prelo digamos assim estavam eh sendo debatidos no no Congresso Nacional como condomínio de lotes né Eh temos diversos outros mecanismos o direito deag tudo vem dentro da Lei 13465 tá que alterou diversos regramentos alterou a lei de parcelamento do solo a lei 6766 alterou o código civil né

e e outras legislações e e pontuando bem dentro dessa legislação a 13465 temos regularização Rural também o objeto dessa exposição não é não é repito regularização de imóveis rurais veremos oportunamente Aqui estamos tratando sobre regularização Urbana de imóveis urbanos nas cidades tá ou podendo até ser eh de de vilas comunidades estabelecidas no meio Rural que tem destinação Urbana e daí sim são regularizadas via lei 13465 e decreto 9310 tá eh veremos então ponto a ponto para quê voltando estabelecer essa conecção esse liame que é necessário sempre foi necessário num determinado momento se rompeu em face

de diversas questões das causas dessas irregularidades que a gente tem que conhecer para poder eh saber enfrentar e evitar que se repita o problema tá analisaremos isso em seguida Quais são as causas tá então estamos trabalhando especificamente com direito de moradia que ele vem lá do artigo 25 item 1 da declaração universal dos direitos humanos da ONU né fala na habitação tem dois ã dois instrumentos de estudo também que foram criados na eco92 também em função de de de uma análise humana acerca do desenvolvimento das cidades e dos problemas que eh o ser humano enfrenta

em face do desenvolvimento das cidades e muitas vezes na maioria da das partes do mundo né Eh com problemas sociais ambientais econômicos né é a realidade do mundo que tá sendo refletida nas cidades então esses dois instrumentos para estudo né Agenda 21 e agenda habitat tudo relacionado com direito de habitação direito de moradia Tá além da moradia que a gente tá falando direito de propriedade direito de propriedade que movimenta h o próprio ser humano né ele incentiva o ser humano a se desenvolver e movimenta a economia só que tem que ser uma propriedade conforme o

que a lei estabelece uma propriedade formal a propriedade Imobiliária depende do registro de imóveis Tá então não se fala em direito de propriedade ou os direitos reais imobiliários sem passar pela pelo registro de móveis então é moradia propriedade e registro de móveis a propriedade eh Ela éem tanto a a a propriedade urbana quanto a a Rural são fundamentais para desenvolvimento humano e para pro desenvolvimento da sociedade tá então vimos nesse momento inicial a questão da habitação da moradia tá na Constituição Federal tá o direito social moradia artigo sexto né Eh temos direito de propriedade no

artigo 5º né como um direito individual e também precisamos trazer nesse momento inicial a importância do registro de móveis que temos uma apresentação específica sobre isso para os nossos amigos tá aqui nós só vamos dar uma breve pincelada que o foco do legislador quando tá tratando regularização Imobiliária é chegar na matrícula de imóvel então o operador do direito quando tá tratando com essa mata não adianta só pegar a lei 13465 tem que saber que essa lei 13465 vai passar por um sistema de Publicidade de Constituição declaração modificação extinção de direitos reais que é o registro

de móveis né E tem que conhecer um pouco da matéria também para que é para isso que a gente tá aqui para tentar auxiliar nesse sentido tá eh o que que representa Esse sistema de regist de móveis é um fator de segurança jurídica pra sociedade pros negócios jurídicos em geral então segurança jurídica Imobiliária decorre desse sistema esse sistema foi criado para manter a ordem para manter a ordem eh a são as relações humanas eh e e e entre empresas e entre o homem e as coisas que se que nascem e se extinguem naturalmente no dia

a dia através desse sistema sem a necessidade de um processo judicial não estamos falando de de de parte eh judicial né E a escola extrajud se propõe a isso é atuar eh passar informações né que decorrem da atuação essa no mundo da vida normal das pessoas onde não tem atuação do processo Extra Jude isso mesmo tá é para isso que que que estamos aqui tentando ajudar e como tem uma uma certa carência de informação nesse sentido né Principalmente porque não se vê muito na faculdade né nas faculdad de direito que é uma CR que tem

que ser feito tem que ser refletido isso procurar mudar né porque uma grande parcela do direito decorre do dia a dia não do processo Então tem que ser estudado também e é para isso que estamos aqui tá registro de móveis sistema de manutenção da ordem com o foco sempre de toda a regularização alcançar o registro de móveis muito bem nesse momento Inicial que eu tenho para trazer de regularização eh como introdução estabelecendo o tripé moradia propriedade e Registro tá Isto é o que está relacionado com regularização fundiária muito bom professor essa introdução é necessária Mas

vamos detalhando né o professor mencionou as causas né então vamos a razão de existir dessa legislação tá bem muito bem Vamos lá eh causas da regularização se se se fala em regularização Porque tem uma situação irregular então a gente precisa conhecer o que que gerou essa situação irregular para quê Nós somos seres humanos procuramos ser inteligentes para não repetir os mesmos erros tá primeiro ponto é o fato eh humano né as transformações que a sociedade passa né que tem repercussão no direito exemplo Revolução Industrial Revolução Industrial provocou alteração no direito sem dúvida O que que

ela gerou gerou o Êxodo do rural as pessoas sa indo do do Meio Rural que o Brasil 1900 era 90 e poucos por Rural hoje ao contrário tá então esse êxodo rural gerado pela Revolução Industrial fez o quê uma uma movimentação de pessoas muito rápida que o direito não não pôde se adequar não teve tempo de se preparar para receber então gerou situações clandestinas ali né a formação de de núcleos urbanos cidade Vilas comunidades favelas sem a necessária regularização tá lembrando das regularizações temos os meios ordinários e os meios extraordinários regularização fundiária é um meio

extraordinário tá meio extraordinário já veremos um pouco mais Então a primeira causa é essa esses fatores eh sociais humanos que que é do mundo do dia a dia que estão gerando efeitos no mundo jurídico né a segunda causa é a legislação brasileira parte da legislação brasileira ela vem de modo a uma realidade de outro país né Por exemplo a lei 6766 a lei 6766 ela veio com muitos muitas muitos muitas travas digamos assim uma linguagem mais próxima tá eh isso criou impecílio de regularização muitas vezes isso aí conduziu o quê a clandestinidade a regularidade tá

tanto é que que vamos refletir vamos refletir se a lei vem a lei 6766 quando saiu né Eh ela veio de determinado modo o percentual de transferência de propriedade pro município um exemplo 35% então 79 veio 35% daí precisou 20 anos até 99 para pro legislador perceber pera aí mas isso não tá funcionando né fizeram uma outra legislação deixando a critério do município a fixação do percentual ou seja tiraram aquele percentual rígido da lei que foi causa de clandestinidade tá então Então verificamos o quê que a legislação brasileira muitas vezes nasce conduzindo a Gerar situações

problemáticas que depois precisa uma nova legislação para corrigir Então precisamos pensar um pouco melhor antes de fazer uma legislação pensando lá na frente Não no momento tá Lógico que tem razão de existir a lei 6766 é muito boa boa para toda a sociedade tem muitos instrumentos ali eh eficazes e precisam ser observados mas a gente sabe que ela ela também não é perfeita né gerou uma série de problemas e aqui é um exemplo estamos falando de regularização fundo diária porque uma das causas é a os bloqueios da legislação os bloqueios da legislação normal a 6766

um exemplo né Outra causa já passamos duas outra causa a ganância humana a ganância humana tá significa o quê eh o empreendedor não quis se sujeitar ao regramento da lei tá ou as formalidades da Lei preferiu ir pra clandestinidade e gerou inúmeros milhares milhões de casos eh para serem regularizados hoje por quê Porque ele não quis por exemplo perder aquele percentual de propriedade para o poder público não não não assimilou aquela ideia de que todos têm que ganhar não só ele ganhar que ele perderia a propriedade com com um loteamento registrando um loteamento Normal nas

vias Ordinárias de regularização né ele não se com isso e fez o quê começou a fazer contratos daí se sujeitando inclusive uma responsabilidade penal né Eh e hoje isso aí todo mundo tem que est atento os próprios moradores os quem tá adquirindo eh um lote de uma pessoa que não regularizou o ministério público os os cartórios né todo mundo tem que estar Atento e evitar esse tipo de situação essas legislações que estamos tratando aqui hoje elas têm Marcos viremos aqui pra frente não é permitir a o estabelecimento de de de de problemas novos não é

passar a régua digamos assim no que já tá feito e naquele naquele Marco estabelecido pela lei Tá mas voltando é esse espírito humano de querer ganhar sozinho também foi uma das causas tá da clandestinidade porque ele não se sujeitou ao que a lei eh exigiu e deu problema tá eh De qualquer modo hoje temos o quê temos toda uma comunidade estabelecida que precisa de uma tá já veremos os benefícios da regularização Mas essas pessoas que estão ali independente da do problema daquele com quem contrataram que era uma pessoa que não cumpriu o regramento e a

maioria das pessoas não não conhece Ah que eu tenho que fazer escritura no cartório o lote tem que estar regularizado não querem é dormir em paz porque no outro dia tem que trabalhar então comprou seu pedacinho de chão né se era regular se não era regular depois a gente vê né E a vida seguiu e agora chegou momento de de regularizar issso aí tá então já vimos três causas e a última que podemos trazer aqui como fonte desses problemas é a falta de estrutura do estado para fiscalizar porque tem que ter uma estrutura estatal para

conhecer eh o que que tá acontecendo dentro da cidade né Eh Ou falta de estrutura ou até eh uma certa omissão do poder público competente para fazer essa verificação quem que seria o município em primeiro lugar ele tem que conhecer o que que tá acontecendo na sua no seu território se alguém começou a estabelecer venda de de lote sem regularizar sem registrar um loteamento Opa vai lá e conversa com a pessoa dizer para com isso né vai fazer o teu o registro teu loteamento aprovar o teu projeto na prefeitura porque o que tu tá fazendo

é regular né E às vezes o que é tanto volume de de de questões para serem resolvidas isso aí acabou passando tá então é mais uma das causas que geraram eh essa essas clandestinidad que hoje precisam ser reincorporadas no nosso sistema pois bem isto que estamos tratando de regularização Não serve né a existência dessa lei de regularização não serve para incentivar muito pelo contrário para incentivar que se estabeleçam relações novas para depois se enquadrarem na na na na na lei de regularização não que isso fique muito bem claro não é para incentivar novas invasões não

é para incentivar no novos parcelamentos irregulares Não é isso não é isso essa lei não veio para isso e não vai permitir isso ela não se aplica a esses casos porque ela tem Marcos de aplicação tá então que fique bem claro que temos os meios ordinários de regularizar Imóveis e os meios extraordinários esse aqui é um regularização fundiária um meio Extraordinário de regularizar imóvel tá bem mas ele não é é uma forma de incentivar a opção por esse caminho evitando o caminho normal caminho normal sim este que tem que ser incentivado este que tem que

ser aplicado no dia a dia que através dos fracionamentos ou dos doos néos procedimentos simples já temos apresentação para você sobre esse assunto os desmembramentos os loteamentos condomínio edilício e outros mais tá tem os meios ordinários de se trabalhar com o direito de propriedade que é esse o que deve ser incentivado e deve ser seguido mas para aqueles casos que se estabelecerem em face desses fatores problemáticos que vimos esses quatro para isso temos leis agora tá e devemos aplicar então sempre tem que pensar no cumprimento da legislação no meio normal na prevenção de problema na

prevenção de novas novos casos que vão ser necessários uma intervenção futura não é para isso a lei não tá aqui para isso então fiscalização direta de todos os agentes envolvidos tá e fiscalização indireta dos cartórios aí quando Apresentou um documento dentro do cartório lá e foi possível verificar uma situação irregular ou clandestina deve ter um um olhar mais Atento e talvez até uma comunicação ao Ministério Público tem que observar os códigos de normas aí cada estado né as consolidações normativas que vão reger isso aí e daí Vale pro pro cartório de notas Vale pro registro

de títulos de documentos e Vale pro registro de imóveis qualquer um que teve conhecimento de um caso ali problemático deve não não pode mais ficar omisso né tem que no mínimo reportar no mínimo reportar a autoridade competente que vai verificar aquilo ali tá E sempre no cão quando tiver passando orientação pro usuário que isso é do dia a dia é normal também exige um preparo muito muito grande do dos Servidores que que atuam no serviço notarial e registral né Sempre dizendo para cumprir o caminho da regularidade normal os meios ordinários esses passamos loteamento fracionamento desdobro

e o desmembramento tá então não é incentivar a a repito isso para ficar bem claro não é incentivar a a novas situações clandestinas tá eh sobre o Marco temporal que a gente passou sinaliza que se deve evitar a proliferação da informalidade quando tem um um Marco estabelecido tá e o Marco Foi primeiramente estabelecido lá na lei 11977 e agora alterado marco com base na lei 13465 tá que não se crie outra lei daqui a pouco para ficar jogando pra frente jogando pra frente não não não é forma de incentivar senão aí vai ser incentivo senão

daí perdemos o controle tá que não não sirva para isso mas vamos trabalhar com a realidade aidade é essa não tem nada do Futuro protelan tá teve o que a 13465 fazendo uma adaptação na 11977 que era necessário E aí também adaptou o prazo tá então essa regularização é uma forma de mitigar a parte do problema e permitir que o tempo e e o esforço humano empreendidos numa região alcance a melhoria das condições Devid no local o que que eu quero dizer com isso aqui eh é melhor deixar tudo como tá é melhor deixar tudo

como tá E fazer de conta que não existe o problema metade da dos imóveis do país ou pegar esses Imóveis joga dentro do sistema de registro de imóveis de um modo mais simplificado mais mais acessível né porque o fato já está consolidado o fato já está consolidado a realidade já está estabelecida então o direito tem que acompanhar é melhor tu permitir isso do que deixar e botar para baixo do tapete o problema como se ele não existisse E no momento que tu acessar o registro de imóveis né vai permitir que aqueles moradores eles eh com

o seu isso que eu quero dizer com o seu trabalho eles possam pegar esse imóvel essa propriedade dar em garantia e acessar o crédito e com o tempo eles vão estabelecer o tempo eu falo o seu trabalho para honrar essa obrigação que agora está garantida né eles vão implementar melhoria na sua vida na vida da comunidade e de consequência em toda a cidade então regularização é boa para todo mundo alavanca economia sem Também também tá então eh significa o quê propriedade ela vai permitir o acesso ao crédito e o acesso ao crédito a pessoa ganhar

tempo para pagar com garantia Esse é um fator simples eh eh elementar da da economia e do direito tu precisa do fator tempo para honrar aquela tua obrigação e tu vai estar com o recurso Ali vai est alavancando a economia como o amigo disse né e produzindo o quê só melhorias tanto pra vida da pessoa quanto pro contexto geral onde ela tá situada do outro lado a clandestinidad é fazer de conta que não não traz nenhum benef nenhum Ben pelo contrário continua só aumentando os problemas e cada vez mais encargos pro município poder público porque

as demandas existem estão batendo na porta do prefeito lá Prefeito tô precisando disso tá acontecendo uma chuva lá que alagou que etc etc não tem esgoto não tem equipamento público nenhum temal né isso então Eh Nesse contexto aqui a gente eu gosto de trazer também essa reflexão aqui ó é o único ponto regularização fundiária que eu encontrei pelo menos até agora em que se aliam a reserva do possível com a garantia do mínimo existencial geralmente essa reserva do possível que aquela alegação do Estado Ah não tem como atender a todos o que eu posso é

isso eu entrego isso porque a única coisa que eu posso não tem como atender todo mundo porque não tem recursos suficientes o estado né Eh por outro lado o Estado tem obrigações né Eh decorrentes da Constituição são direitos das pessoas que precisam ser atendidos e muitas vezes tem esse conflito né Principalmente aquela um exemplo dis aqui garantia do mínimo existencial e a reserva do possível aquela discussão sobre o fornecimento de um medicamento que vem do exterior que é muito caro né ou a pessoa vai morrer porque não tem aquele medicamento e tem um direito fundamental

tem um direito fundamental à saúde e à vida e o estado vai ter que custar aquele remédio Car né en quando a parte ela suscita essa garantia do mínimo existencial o estado vem dizer eu não tenho se eu se eu bancar aquele remédio vai faltar para outros né então sempre houve um conflito entre esses esses elementos esses fatores aqui e na regularização fundiária onde eles se aliam por quê Porque tu vai est atendendo o interesse do morador entregando para ele a propriedade que hoje ele tem moradia não dá para dizer que ele não tem moradia

ele tem moradia Tá entregando para ele a propriedade o acesso ao sistema jurídico formal ao registro de móveis de um meio facilitado né que é essa entrega que o estado pode dar ele não pode dar mais ele não pode atender todas as demandas da cidade infelizmente não tem como não é não Vivemos num num mundo perfeito no Brasil aqui infelizmente não é assim né e não podemos viver numa Utopia né de dizer não só Vou permitir a regularização quando aquele lote tiver a área mínima quando a rua tiver aquela dimensão que deveria ter não o

fato tá consolidado não vai mudar Ah vou tirar todo mundo daquele lugar não tá estabelecido a vida inteira porque por uma falha inclusive do estado na legislação na na omissão no controle do estabelecimento daação então o que que tem que fazer hoje regulariza regulariza que é essa forma de conciliar todos os interesses de acabar com com interesses antagônicos né interessa o estado claro que interessa regularizar né só que o Estado até então tava limitado tinha uma legislação com requisitos formais precisava ser atendida e hoje temos o quê temos a regular a lei aqui para para

poder eh ofertar uma alternativa de solução tá então por isso que se defende o quê a constitucionalidade dessa lei inclusive né porque ela tá sendo contestada no Supremo né tem três ações diretas da inconstitucionalidade contra ela e a gente procura defender a constitucionalidade porque ela único modo que de aliar aqueles esses fatores que vimos a garantia do mínimo existencial com reserva possível não não vejo um um problema em regularizar as situações Lembrando que tem que ser uma regularização justa ou seja não é para fatos atuais é para fatos aqueles estabelecidos consolidados dentro daquele Marco temporal

temporal tá se o estado permitir uma nova invasão daí sim não tem lei para resolver der regularização vai ter outro outra medida vai ter medida penal né Eh de invasão de propriedade de etc né diversas outras questões envolvidas que daí é ruptura da ordem é a ordem sendo rompida agora que exige o que uma intervenção do juiz do Estado juiz não do registrador não do município daí para regularizar esse tipo de situação táo bom então regularização num contexto macro é um conceito aberto né o qual se relaciona com todos os os mecanismos institutos que adequação

e a conformação do empreendimento imobiliário ao regramento posto é trazer pro mundo jurídico formal aquela situação fática tá bem eh sobre o tema Marcos temporais podemos e avançar um pouco eu não passei as datas eu preciso passar as datas preciso passar as dataso muito bem muito boa pergunta amigo R que me parece que é determinante né segundo o artigo 54 54 parágrafo 1º da lei 11977 de 2009 Foi estabelecido do dia 31 de Dezembro de 2007 os fatos consolidados até aquela data para aplicação daquela legislação pois bem a 13465 vi revogou em parte a lei

11977 estabeleceu outras outros detalhes outros mecanismos ali aperfeiçoando muitas questões que já existiam eh não é possível dizer não é possível dizer que um o marco regulatório da regularização fundiária é a 13465 pelo contrário não é o marco regulatório é 11977 ter para parabéns pro legislador da ocasião que criou a lei 11977 ali que é o Marco a 13465 veio só e E aperfeiçoou então não é eh até tem perdão falar eh disputa entre Quem quer ser o pai da criança né quem que inventou a regularização fundo diária né se é um partido ou outro

partido para nós não interessa interessa o quê pegar essa legislação e aplicar voltando então artigo 54 parágrafo primo da Lei 11977 botou o Marco 31 de Dezembro de 2007 então era até ali que os fatos estabelecidos poderiam ser regularizados hoje o Marco está em 22 de dezembro de 2016 tá a lei veio em 2017 e estabeleceu os casos existentes consolidados né o que caracter lá o núcleo Urbano e consolidado né Eh tem que est estabelecido até 22 de dezembro de 2016 se é ato posterior não é essa legislação que vai incidir tá E essa esse

esse prazo aí entra o judicial como isto mesmo vem um estado para intervir porque a ordem está sendo rompida perfeit né então não é vamos a manutenção da ordem como fala o sistema registral funcionando né não é via sistema reg his que vai ser resolvido tá E essa data de 22 de dezembro de 2016 ela tá dentro do do artigo da da perdão da legitimação fundiária da legitimação fundiária que é um título que veremos oportunamente que é aquele que reconhece o direito de propriedade forma originária da aquisição em face dessa regularização Tá mas ele não

se aplica só à legitimação fundiária esse prazo é o Marco paraa aplicação dessa regularização Urbana eh a regulação fundiária urbana da legislação 13465 tá não é exclusivo desse Instituto fique bem claro isso tá Embora esteja ali a leitura que tem que ser feita dentro desse contexto da legislação uma visão sistemática assim como era pra Lei 11977 aquele prazo do artigo 54 par 1 é que esse prazo Vale paraa aplicação da Lei 13465 não apenas legitimação fundiária tá i [Música]