4 FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA COMPRAR E DORMIR TRANQUILO!

Se você tivesse que escolher hoje apenas quatro fundos imobiliários para carregar com você, pra vida, para se aposentar lá na frente, quais fundos imobiliários seriam? Hoje eu vou te mostrar quatro fundos imobiliários que eu considero sólidos, que dá para comprar e viver com tranquilidade no futuro. Quando a gente pensa em escolher apenas quatro fundos imobiliários, dentre as centenas que existem hoje negociadas na nossa bolsa de valores, é uma tarefa desafiadora.

Mas o objetivo desse vídeo não é te falar apenas quais são esses fundos e ser um vídeo de recomendação, porque não é. Nós vemos vários vídeos aqui na internet de dicas de investimentos e esse não é o objetivo desse vídeo. Hoje eu quero te passar um checklist para que a gente possa analisar a saúde dos fundos imobiliários que nós vamos colocar na nossa carteira.

Então, muito mais do que te falar quais são esses investimentos, é te mostrar como escolher. E quando você cria o repertório, quando você tem inteligência financeira, os seus investimentos decolam. Então, vem comigo.

Seja muito bem-vindo, seja muito bem-vinda a esse vídeo e a esse canal. Eu sou a Renata Melo e por aqui eu te ajudo a tomar controle das suas finanças e investir com confiança para você subir o seu nível financeiro. Então, se esse assunto te interessa, já deixa o like aqui nesse vídeo e se inscreve aqui no canal, porque toda semana eu estou aqui trazendo um conteúdo importante para te ajudar a lidar melhor com o seu dinheiro.

Sem mais delongas, direto ao ponto, o objetivo aqui não é te dar uma lista de fundos imobiliários para você sair por aí comprando à torta e à direita, vivendo de dicas e recomendações. Eu quero te mostrar aqui uma ferramenta, um filtro poderoso, um checklist para você aprender a analisar alguns detalhes dos fundos imobiliários quando você for investir. E quando eu falo carregar quatro fundos imobiliários para se aposentar também não significa comprar e esquecer na carteira, mas sim analisar a saúde desses fundos de tempos em tempos.

Então, o objetivo aqui desse vídeo é fazer com que as suas escolhas sejam inteligentes o suficiente para você dormir em paz, porque é para isso que os investimentos servem, é para fazer o nosso dinheiro crescer. e nos trazer tranquilidade e não tirar o nosso sono. E a pergunta inicial aqui é como encontrar esses investimentos que nos permita dormir em paz?

Por onde nós começamos? Eu vou responder essa pergunta em primeiro lugar, mas eu quero te passar também um checklist mestre para que você consiga analisar. Depois nós vamos partir pra análise dos fundos imobiliários de tijolo.

Depois nós vamos comparar com os fundos de papel e ao final desse vídeo nós vamos chegar aqui à conclusão de quais são esses quatro fundos imobiliários. E para você que ficar aqui até o final do vídeo, vai ganhar aqui um bônus, que na verdade é uma análise, uma projeção de ganhos com esses quatro fundos imobiliários. Então, separa papel e caneta aí para anotar as regras universais que vale tanto para fundo de papel quanto para fundo de tijolo.

O primeiro é o P/bre VP, preço sobre valor patrimonial. Esse indicador P sobre VP, ele é uma métrica que mede se o fundo imobiliário está sendo negociado a um preço justo, com desconto ou se ele está caro. Então o B é o preço que ele está sendo negociado, o VP é o valor patrimonial, quanto que realmente vale uma cota desse fundo imobiliário.

Quando o P sobre VP está em um, o fundo imobiliário está sendo negociado pelo preço justo. Quando ele está abaixo de um, o fundo imobiliário está com desconto e quando está acima de um, está caro, ou seja, acima do preço que realmente vale. O segundo critério é a liquidez.

A liquidez é a facilidade com que nós investidores podemos comprar ou vender as cotas dos nossos fundos imobiliários no mercado. Fundos imobiliários são investimentos em imóveis. Na minha opinião, muito melhor do que ter um imóvel físico, onde você coloca esse imóvel para alugar, porque vamos imaginar a liquidez de um imóvel físico.

Você tem lá 500, 600. 000 em um apartamento que você aluga. Se você quiser se desfazer, vender esse imóvel e pegar o seu dinheiro para aplicar em outro negócio, o imóvel físico tem a liquidez de 6 meses, 8 meses, em alguns casos, até mais de um ano para você conseguir vender esse imóvel.

Já os fundos imobiliários não. Com um clique na tela do seu aplicativo, você consegue resgatar o seu dinheiro e ele cai na sua conta em até 3 dias. Mas especificamente em relação aos fundos imobiliários, eu considero como critério de segurança comprar a cota de um fundo imobiliário que tenha liquidez acima de R 1 milhão deais por dia.

As cotas são negociadas entre compras e vendas em mais de 1 milhão lá na bolsa de valores. Porque vamos supor, a Ana tem 20. 000 nesse fundo imobiliário, o João tem 230.

000 nesse fundo imobiliário. Já o Roberto tem 400. 000 nesse fundo imobiliário.

Se essas pessoas quiserem comprar ou vender cotas, se for um fundo com a liquidez muito baixa, você vai ter dificuldade de vender as suas cotas caso você queira resgatar o seu dinheiro. Então, acima de 1 milhão é o nosso ponto de referência. Terceiro critério universal, o patrimônio líquido desse fundo, ou seja, o quanto esse imóvel tem de ativos, eu considero saudável fundos acima de 1 bilhão.

Não que fundos imobiliários que estejam na casa dos milhões em patrimônio não seja bom. Não é isso. É porque aqui nós queremos realmente fazer o filtro do filtro e do filtro para que a gente retire aqui quatro fundos pra gente dormir tranquilo.

E um quarto critério universal seria o tempo de existência desse fundo imobiliário. Os fundos imobiliários são investimentos que estão ganhando cada vez mais confiança do investidor. Se for um fundo imobiliário que acabou de surgir, ele não tem histórico, ele não tem tempo no mercado para que a gente como investidor possa ter um parâmetro, uma análise e uma comparação.

Então nós vamos selecionar aqui fundos que já estejam no mercado há mais de 5 anos. Então na nossa primeira parte aqui do checklist, o P/ VP nós vamos considerar entre 085 até 1,15. Ah, Renata, mas você não acabou de falar que acima de um o fundo imobiliário tá caro?

Nós vamos pegar essa referência 0,85 a 1,15, porque nós não queremos fundos imobiliários com desconto demais, porque isso pode significar um problema. Então, a partir de 0,85, ele está sendo negociado a 15% de desconto. Se está com desconto maior que esse, pode ser um sinal de problema, mas também nós vamos considerar isso até 1.

15, porque principalmente nos fundos imobiliários de tijolo, o P/bre VP, ele pode até dar um pouquinho mais que um, porque eu vou te mostrar já já como as cotas do fundo de tijolo se valorizam. liquidez 1 milhão diário, patrimônio líquido acima de 1 bilhão e o histórico acima de 5 anos. Pode até printar essa nossa primeira parte do checklist.

Agora, falando especificamente dos fundos de tijolo, existe uma grande diferença aqui entre fundo imobiliário de tijolo e fundo imobiliário de papel, porque os fundos de tijolo eles compram imóveis físicos, sejam galpões, sejam shoppings, seja imóveis residenciais, logísticos, enfim, existe o retorno do aluguel desses imóveis físicos. Já os fundos de papel, eles não têm imóvel físico, eles investem em dívidas que financiam o setor imobiliário. Então, em termos de valorização, existe uma diferença entre fundo imobiliário de tijolo e fundo imobiliário de papel.

Eu vou tomar como base aqui do exemplo o HGLG11, que é um fundo de tijolo, e o KNCR11, que é um fundo de papel. Vou entrar aqui no investidor 10, que é o site que a gente usa para analisar o histórico dos nossos fundos imobiliários. A primeira diferença aqui, o retorno dele em dividendos é 8,37% ao ano.

Foi o que esse fundo entregou nos últimos 12 meses em dividendos. Grava esse número para você comparar com o fundo de papel. Vamos descer.

E logo aqui, olha, valor patrimonial por cota. Vou clicar nesse gráficozinho e perceba que nos últimos 5 anos, olhe o que aconteceu com o valor da cota do HGLG11. Há 5 anos atrás, uma cota valia R$ 147 e hoje vale R2.

Então você tá vendo como teve uma valorização da cota? Agora eu vou te mostrar o KNCR11, que é um fundo de papel. Tá vendo aqui que o retorno dele em dividendos é maior?

12,98. Praticamente 13% que esse fundo entregou nos últimos 12 meses. Os fundos de papel eles têm essa característica.

Eles entregam mais em rendimentos porque eles distribuem praticamente todo o lucro. Já os fundos de tijolo não, os imóveis por si só eles se valorizam. Então nós vamos descer aqui e eu vou te mostrar a mesma coisa, valor patrimonial dele por cota.

Então olha só, em comparação lá com HGLG, olha aqui, há 5 anos atrás uma cota do KNCR11 valia R$ 98 e hoje, 5 anos depois, vale 101. Ou seja, a valorização dos fundos imobiliários de papel é muito pequena, porque eles dão maior retorno em dividendos. E eu aposto que essa informação, do jeito que eu estou te contando aqui, você não sabia, não é mesmo?

Então, esse é um sinal que se você ainda não deixou o like e ainda não se inscreveu aqui no canal, você precisa deixar o like e se inscrever, porque aqui eu te falo coisa que outros canais aí não te falam. Você escuta muito falar sobre fundo de papel, fundo de tijolo e muitas vezes é enganado e acaba investindo naquele fundo olhando apenas o dividendo y eu sei. Tô sabendo que você investe assim: "Ah, eu vou investir no que dá mais retorno, tá bom?

Dá mais retorno. Mas e o seu dinheiro lá na frente? Tá valorizando?

O valor das cotas está aumentando? " Mas o objetivo aqui não é colocar fundo imobiliário de tijolo contra fundo imobiliário de papel, mas fazer com que você entenda essa diferença, porque às vezes você olha o retorno em dividendos e coloca um monte de fundo de papel na sua carteira, mas os fundos de tijolo também tm o seu papel numa carteira diversificada. Mesmo entregando um dividendo menor, as cotas estão valorizando, assim como um imóvel físico, um apartamento que você comprou por 200.

000 a 5 anos atrás, hoje vale 300, 320, 350. Então assim são os fundos de tijolo. Então três critérios importantes para fundo de tijolo.

Dividendo y entre 7 a 13. Número de imóveis no mínimo cinco. Porque pensa em investir em um fundo imobiliário que tem um único imóvel.

Ele é monoativo ou menos de cinco imóveis. Qualquer coisa que acontecer com esses imóveis, se eles ficarem desalugados, os seus rendimentos serão prejudicados. e a vacância de no máximo 10%.

Sabendo que a vacância é o número de imóveis que se encontram vagos sem inquilinos, uma vacância menor que 10% vai garantir a sua renda em dividendos todo mês. Se mais de 10% desses imóveis estiverem desalugados, o fundo não vai ter uma boa performance. Sabendo disso, o HGLG11 é o nosso primeiro fundo imobiliário que passou no nosso checklist.

É um fundo imobiliário de tijolo. O P/bre VP está dentro do intervalo, liquidez acima de 6 milhões. O patrimônio líquido dele é acima de 5 bilhões.

Dividende y na casa ali de 8,5%. Tem mais de 25 imóveis na carteira e a vacância mínima 3%. O nosso segundo fundo imobiliário, também de tijolo, que passou nos nossos critérios, foi o XPML11, um fundo imobiliário de shoppings.

Todos os critérios aqui dentro do nosso checklist. E como os dois primeiros são fundos de tijolo, tanto o HGLG11 quanto XPML11, me conta aqui se você tem um desses dois na sua carteira. e 4,3% de vacância no XPML11.

Isso mostra que ele tem uma taxa de ocupação muito saudável dentro da nossa margem de segurança. Isso significa que mais de 95% desses imóveis estão locados, recebendo aluguéis. E em relação aos fundos imobiliários de papel, como eu te falei, esses fundos imobiliários não têm imóveis físicos, mas eles investem em CR, CRAS, dívidas do setor imobiliário para financiar as construções no setor imobiliário e quais são os critérios quando a gente investe em um fundo de papel.

Nesse caso aqui, nós temos que esperar um dividend y maior do que os fundos de tijolo. Então, no nosso critério, entre 9 a 15%, já que são fundos que têm que entregar tudo em dividendos. E como eles investem em dívidas do setor imobiliário, o maior devedor, por isso que nós temos que analisar o relatório gerencial desses fundos, tem que ser no máximo de 7% do PL.

Afinal de contas, vai que algum devedor deixe de pagar. Se na carteira desse fundo tem um devedor no portfólio dele acima de 7% do patrimônio, então é um sinal de alerta. Com isso, o nosso terceiro fundo imobiliário escolhido é o KNCR11.

O PVP tá dentro do intervalo, liquidez alta, patrimônio acima de 1 bilhão e o dividend y na casa dos 13%. Checklist, OK? bonitinho.

O próximo fundo imobiliário que está dentro do nosso checklist é o MXRF11. Esse aqui é o maior fundo em número de cotistas. Também se encontra todo dentro dos nossos critérios aqui.

Então, só para exemplificar, MXRF11, aqui no investidor 10, nós vamos descer aqui para eu te mostrar onde você encontra aqui o relatório gerencial. Último relatório, vamos clicar em abrir. Ele abre o PDF.

Então isso aqui todo investidor deve ler dos fundos imobiliários que investe, né? Aproveita e me conta aqui se você é investidor ou investidora de fundos imobiliários, se você tem o costume de abrir o relatório gerencial e ver aqui o que que o gestor está nos contando todos os meses. Então aqui está a informação que a gente precisa.

O maior devedor desse fundo representa 3,42% do PL, que é o Shopping Itaquera, é o maior devedor do MX RF11. os outros todos aqui abaixo disso. Ou seja, qualquer problema com um devedor de fundo imobiliário de papel, se ele deixar de pagar, esse risco vai ser muito pulverizado, então não vai chegar a afetar o fundo imobiliário.

Já que é pra gente dormir tranquilo, então vamos olhar os devedores dos fundos de papel. Então, se o maior devedor representa 3%, significa realmente uma fração muito pequena que olha, um pedacinho em relação ao total desse fundo imobiliário. Essas análises, elas só nos dão a conclusão do que a gente tá fazendo, quais escolhas nós estamos tomando com o nosso dinheiro.

Você não vai investir num fundo imobiliário só porque você viu dicas na internet, mas porque você conhece a estrutura, está analisando o mínimo possível para investir tranquilo e ficar em paz. Então você pode inclusive printar esse checklist completo aqui, mas é claro, né? Eu sei que você ficou até o final, então me conta se você ficou até aqui, porque eu quero te entregar um bônus, que na verdade é uma análise.

Se você tiver esses quatro fundos imobiliários que eu citei aqui na sua carteira, quanto que isso te daria de retorno? Para isso, nós vamos partir aqui pra nossa planilha top aqui do quanto rende investir em fundos imobiliários. Coloquei os quatro fundos aqui e agora a gente precisa ir lá no investidor 10 ou na nossa conta, na corretora e olhar o valor da cota e quanto que ele paga de dividendo por mês.

Então, começando pelo HGLG11, o valor da cota 157,74, coloco aqui. E o dividendo e o dimensal aqui está dos últimos 12 meses, mas eu quero saber no último mês, então eu desço aqui 0,70% 0,7. Vou preencher para todos.

Então, todos preenchidos aqui. Quando você compra uma cota, por exemplo, do HGLG11, no mês que vem você já recebe R$ 1,10. Uma cota do XPML11 você já recebe 91.

Uma cota do KNCR11, 1,35. Uma cota do MX RF11 10. Então, se você comprar uma cota de cada, no mês que vem você recebe R$ 3,46.

Ah, Renata, mas é muito pouco. É pouco porque você adquiriu uma cota. E lembrando que esses rendimentos aqui eles são isentos de imposto de renda, porque se fosse aluguel de imóvel físico, você ainda teria que pagar 15% de imposto.

Mas eu vou deixar o link dessa planilha aqui embaixo do vídeo, porque investidor de fundo imobiliário tem que fazer projeção. E aqui você pode colocar quantos fundos você quiser projetar. O valor você pega na corretora o dividendo y no site do investidor 10 e faz um planejamento.

Vamos supor, quero comprar 100 cotas do HGLG11, 100 cotas aqui de cada. Então, no mês que vem eu já recebo R$ 346 de renda passiva. Ah, eu quero comprar 1000 cotas do MXRF11 porque ele é um fundo aqui, é o único que a gente fala que é de base 10, porque cada cota gira em torno de R$ 10.

É mais barato comprar uma cota, mas não significa que é o fundo que está com mais desconto. Ele paga 1% de juros ao mês. E perceba que o fundo que mais paga 1,27% ao mês de dividendos é o KNCR11, que é um fundo imobiliário de quê?

De papel. Ele entrega mais do que os fundos de tijolo. Olha aqui, esses dois primeiros aqui são de tijolo.

Porque você já aprendeu no vídeo de hoje que fundo de papel entrega mais, mas em compensação as cotas se valorizam menos ao longo do tempo. Então vamos supor que você chegue no valor de 100 cotas de cada fundo imobiliário. Você vai comprando essas cotas aos poucos, não é tudo de uma vez.

Então você já tem uma renda passiva aqui de quê? R$ 5. 000.

Aí o valor investido. Valor investido R 567. 000.

Mas você não vai fazer tudo isso de uma vez. Mas um imóvel de 567. 000, ele não te dá 5.

000 de aluguel. Não te dá mesmo. A média dos aluguéis é 0% do valor do imóvel.

E olhe lá. Então o imóvel de 567. 000 1000, você estaria recebendo no máximo R$ 3.

000 de aluguel e ainda assim teria que pagar imposto de renda. Então, em relação a esses fundos de papel e fundo de tijolo, o que que é mais importante para você? É o rendimento para acelerar o seu ganho de capital, os juros que você recebe mensalmente, ou é o seu crescimento pensando na valorização das suas cotas no longo prazo?

Me conta aqui se você é mais para fundo imobiliário de papel pensando no rendimento ou se você é mais pro fundo imobiliário de tijolo, pensando na valorização das cotas, porque é claro, eu sempre vou te incentivar a montar uma carteira diversificada para balancear entre fundo de papel, fundo de tijolo, ações, tesouro direto, renda fixa no geral para diminuir os seus riscos e aumentar as suas possibilidades de ganho. E se você quer aprender a investir comigo, eu tenho um treinamento completo de finanças e investimentos. Eu vou deixar aqui o link para você escanear também no primeiro comentário fixado e na descrição desse vídeo do Portal da Prosperidade.

Não marca bobeira nessa vida. Vem aprender a cuidar do seu dinheiro, a investir e a multiplicar. E para isso eu vou te ajudar.

Se gostou desse vídeo, não saia daqui sem deixar o seu curtir. Ele é muito importante. E já aproveita que você vai clicar em curtir.

Compartilha esse vídeo com quem precisa entender mais de investimentos para investir melhor com estratégia e inteligência. Um grande beijo no seu coração. E agora eu vou te deixar com esse meu outro vídeo daqui.

Olha, porque com apenas R$ 880 foi com o que a gente começou. Dá uma olhada nele.