EMISSÃO DE COTAS: OPORTUNIDADE OU RISCO? O QUE FAZER pra TER LUCRO e EVITAR PERDAS

Hoje eu quero desmistificar um tema, as famosas emissões nos FIS. Vamos entender o que que são essas emissões, por que o fundo imobiliário emite novas cotas e o que você deve de fato analisar para decidir se vai ou não entrar na emissão de fundo imobiliário. Para começar, eu quero separar o mundo das emissões em dois momentos.

primeiro momento que é quando o fundo faz a sua primeira emissão, que nós chamamos de IPO, que é a primeira oferta do fundo imobiliário. Nesse momento, ele vai captar recursos para fazer as suas primeiras aquisições de ativos. E depois você tem follow on ou oferta subsequente.

Aqui o fundo imobiliário, ele está fazendo novas emissões de cotas para crescer, adquirir novos ativos ou para pagar uma dívida de uma aquisição feita anteriormente. Na maioria esmagadora dos casos, ele quer comprar ativo novo, mas eventualmente ele pode fazer uma emissão simplesmente para pagar dívida de uma aquisição anterior que ele tenha feito e não tenha pago integralmente na hora da conta. Importante destacar que quando a gente tá falando aqui do mundo do IPO, é a primeira oportunidade que você tem de comprar a cota daquele fundo.

Ele não existe ainda, ele está nascendo. Já no follow on, é importante a gente destacar, é uma oferta subsequente. Logo, aquele fundo, ele já está sendo negociado na bolsa.

Então, teoricamente, é como se o investidor tivesse duas oportunidades de comprar a cota do fundo imobiliário. Ou ele compra no mercado secundário, uma compra qualquer, ou ele compra através da emissão do follow on. E é neste grupo aqui que eu quero que foquemos a nossa atenção, porque no IPO você não tem outra alternativa para comprar a cota, né?

Ou você compra ou você não compra. vai esperar ela começar a ser negociada para depois comprar no secundário. No follow não, você tem opção.

E aí a gente vai entrar na parte que eu mais quero que você preste atenção, que é esse momento da decisão de entrar ou não. Primeiro vamos entender as características de uma emissão, porque sendo IPO ou sendo follow, uma emissão ela tem características que vão existir sempre. Primeiro, para que o fundo faz uma emissão?

Ou ele faz uma emissão para comprar ativo, ou ele faz uma emissão para pagar dívida. Novas cotas são lançadas, então o fundo passará a ter mais cotas no mercado e novos cotistas poderão entrar. Pode ser um mix dos dois.

Me recordo, por exemplo, de uma emissão realizada pelo XP Mols, XPMR11, em que parte do recurso foi destinado para compra de ativos, parte de recurso foi destinado à amortização de dívida. Próximo componente. Para quem é essa emissão?

Esse daqui é importante. Você tem emissão que ela é destinada ao público geral. Qualquer um pode participar, qualquer investidor.

Basta você ter conta aberta na corretora em que esteja no grupo de distribuição dessa oferta. Quando você vai comprar uma cota de um fundo imobiliário no mercado secundário, você abriu a conta na sua corretora de preferência. Não importa o FI, ele estará disponível via home broker em qualquer corretora, porque o home broker, ele tá simplesmente mostrando o ambiente de negociação da B3.

O layout muda, mas aquele ambiente é o mesmo. O livro de ofertas é o mesmo. Todo mundo tá enxergando a mesma coisa ao mesmo tempo.

O que importa se você tá na corretora A, na corretora B ou na corretora C, você tá enxergando a mesma coisa. A oferta só está disponível na corretora que está no grupo de distribuição e nem todas as corretoras participam do grupo de distribuição. Pode ser que você queira entrar numa determinada emissão.

Aí você vai no acesso da sua corretora, procura lá o caminho onde estão as emissões em aberto e não encontra essa emissão. Por quê? Porque ela não está no grupo de distribuição.

Pode acontecer. Ricardo, eu quero muito participar. Vai ter que abrir conta na corretora que está no grupo de distribuição.

Do contrário, sem chance. Sem chance. Asterisco, porque tem uma situação bem específica.

Se você já é cotista do fundo, na emissão você tem um negócio chamado direito de preferência. Ele pode ser exercido pelo cotista em qualquer corretora, ela estando ou não grupo de distribuição. Isso mostra uma vantagem de você já estar posicionado em fundos imobiliários que você entende que faz sentido pra sua carteira, que faz sentido participar das emissões dele e você não fica correndo esse risco de ter ou não acesso à aquela emissão por estar ou não vinculada à corretora que está no grupo de distribuição.

Só que tem oferta que ela é destinada ao investidor qualificado ou investidor profissional. O investidor profissional é aquele que atesta a corretora que ele tem pelo menos R$ 10 milhões deais investidos em ativos financeiros. O qualificado pelo menos R 1 milhãoais em ativos financeiros.

O investidor atesta isso pra corretora. Ele não precisa ter este investimento lá na corretora, mas ele atesta essa capacidade. Normalmente estas ofertas aqui elas têm custo menor.

Tem duas razões. Primeiro porque um dos principais documentos que dão mais trabalho para você construir e você não constrói sozinho, você constrói com auxílio de advogados. né, de enfim, de um time muito grande, é o Prospecto, que é um livro que tem umas 250, 300, 400 páginas relatando tudo da emissão.

Toda oferta para público geral tem que ter prospecto, não necessariamente exigência para oferta para investidor profissional. Na verdade, não é exigência. E se não é exigência, é óbvio que o emissor não não lança prospecto.

Fora isso, o teu exército de venda para investidor profissional e qualificado, ele é menor. Você não tem tanto esforço de venda porque você tem cheques muito grandes. Quando você, um investidor profissional, entra numa emissão, ele não coloca lá R$ 5.

000, R$ 3. 000, R$ 1. 000, R$ 10.

000. Coloca 10 milhões, 20 milhões, 50 milhões. Então você precisa de um número menor de investidores com cheques maiores para poder colocar oferta de pé.

Então o teu trabalho de venda, ele não requer tantas pessoas, uma pulverização muito grande. E o player que vende também é diferente. No público geral trabalha muito mais do assessor.

No investidor profissional esse trabalha muito mais pelo time, né, de vendas para institucional da corretora, que é um outro time. Remunerar aqui quem está vendendo a oferta custa mais caro. É por isso que quando você vê oferta para público geral, normalmente esse custo de distribuição, a gente tá falando aqui algo de 3,5%, 4%, eu já vi até 5% que é um escárnio.

Então quando você vê lá a cota, ah, a cota tá saindo na emissão a R$ 100, de fato vai entrar um valor menor no fundo. Vamos imaginar que a taxa é 4%, pro fundo vai R$ 96. R$ 4 estão ali nos custos, onde a maior parte é para pagar a força vendedora, corretora e o time de vendas dessa corretora.

os assessores, por exemplo, quando a oferta é para investidor profissional, esse número é 1%, às vezes menos, 0, 0%. O custo é muito menor, muito menor. Tem algum custo, tem que ter, gente, porque você contrata um escritório de advogado, então tem custos que existem.

Então, ser zero aqui não é zero de fato. Alguém assumiu esse custo, pode até não estar na oferta ou o gestor foi bacaninha, falou: "Não, eu assumo aqui, eu vou tirar do meu bolso para pagar". Pode ser, já vi acontecer, mas não é que é zero, algum custo tem.

O que que acontece no momento da emissão? Lembre-se, estamos falando de um follow on. A cota já existe.

Você cotista tem um negócio chamado direito de preferência. O que é que é esse direito de preferência? E agora você já vai começar a entender porque de vez em quando aparecem uns negócios aí na sua corretora.

Vamos imaginar um fundo como exemplo. E aqui eu tô pegando um exemplo aleatório, tá gente? Vou pegar um até que tá com emissão aí na rua agora, o TRXF11.

Imagina que você é cotista desse fundo. Imagina que esse fundo tem um bi de patrimônio. Aí ele vai fazer uma emissão.

Na emissão ele quer captar 100 milhões, ou seja, 10%, né, do tamanho. Imagine que você tem 10 cotas desse fundo. Para que serve o direito de preferência?

para que você não seja diluído, para que você mantenha sua representatividade no fundo. Se você tem 10 cotas em um fundo que tem 1 bilhão de PL, para que você mantenha a mesma representatividade, se esse fundo crescer para 1. 1, quantas cotas você precisa ter?

Você precisa ter mais uma cota. Porque quando ele tiver 1. 1, se você tiver 11 cotas, você tem exatamente a mesma representatividade, você não foi diluído.

Então é para isso que serve o direito de preferência. É para dar oportunidade pro atual cotista decidir se ele quer ou não ser diluído na emissão. Cuidado para não superestimar esse conceito do ser diluído.

Ah, Ricardo, se eu for diluído, eu vou receber menos dividendo? Não tem nada a ver isso. Você pode receber menos dividendo por cota exercendo.

O que vai definir o dividendo por cota é o uso desses 100 milhões aqui. Esses 100 milhões, se ele for aplicado em algo que gere uma receita imobiliária melhor do que a média deste 1 bilhão por cota, a renda vai subir na proporção, né? Se for pior, vai cair por cota, você tendo 10 ou você tem do 11.

Tem gente que superestima. Com todo respeito, você é um cotista de significância mínima para ser politicamente correto. Se você exercer, você vai continuar tendo uma significância mínima.

Se você não exercer, você vai ter uma significância um pouquinho ainda menor. Eu sou um cotista insignificante nos fundos em que eu invisto. Se eu não exercer direito de preferência em ofertas desses fundos, eu serei um pouco mais insignificante.

O que é que muda na minha vida? Nada. O que que você precisa entender aqui?

Veio o direito de preferência. Opa. Então eu decido antes da galera que não é cotista do fundo se eu vou participar ou não da oferta.

O que acontece se todos os cotistas do TRXF aqui no nosso exemplo exercerem o direito de preferência? Terminou, captou 100 milhões, nem foi a mercado, nem foi oferecido para novos cotistas. Eu nunca vi isso acontecer em fundo grande, super líquido, nunca vi.

Sempre alguma coisinha sobra para ir pro mercado, mas é um momento importante para você decidir se você quer ou não. Lembre-se, direito de preferência. A emissão começou, o cotista tem direito de preferência.

Na sua corretora vai aparecer um negócio chamado TRXF12. O código 12 identifica o direito de preferência. Ele entra, apareceu na sua corretora do nada.

Você pagou por ele? Não. Qual é o custo dele para você?

Zero. Aí vamos imaginar que na emissão essa cota aqui, se você quiser exercer, o valor dela seja R$ 101. Então, se você exercer, você vai pagar R$ 101 e adquirir mais uma cota do TRX.

Você tem o prazo para decidir isso. Se você não exercer o que acontece com o TRXF12 lá na sua corretora, ele vira pós, some. Você exerceu, você pagou R$ 101, então você tem que ter esses R$ 101 lá na corretora.

A corretora vai debitar você. Debitou, tirou R$ 101, o que acontece? some esse cara que é o direito, aparece para você um negócio chamado TRXF13, que é o recibo de subscrição.

Outra característica, esse direito ele pode ser negociável. Você tem que olhar no no material da oferta, vai tá lá dizendo: "Direito é negociável, direito não é negociável". Quando o direito é negociável, se você não tiver intenção de exercer, você pode vender.

É óbvio que ele não vai est o preço da cota, né, gente? R$ 100 não, ele vai valer centavinhos. Quando muito ali, R$ 1, talvez R$ 2.

Tudo depende do quê? Vamos imaginar que a cota de mercado do TRXF, na nossa emissão, ela estava cotada a quanto? 101, né?

Mas a mercado ele tá cotado, por exemplo, a R$ 104. Você tem R$ 3 de diferença aqui, né? Compensa alguém adquirir o direito por R$ 2?

Hum. Compensa. Por quê?

Porque ele vai pagar R$ 2 no direito, depois ele vai exercer esse direito por 101. Então ele vai comprar por 103 algo que tá sendo negociado a 104. Teoricamente para ele compensa.

Compensa ele pagar R$ 4? Não, não faz o menor sentido. Porque que ele vai pagar quatro, depois pagar 101, vai dar 105.

Se ele pode comprar 104. Você entendeu essa diferença entre tela e valor da emissão? Ela vai nortear os negócios aí do valor do direito quando ele é negociado, porque tem emissão que tá lá, o direito não é negociado.

Se quiser exercer, exerça. Se não quiser, ele vai virar pó e segue o jogo. Ah, Ricardo, vendi, tem que pagar imposto de renda, gerar DARF.

Qual é o ganho de capital? Tudo é ganho de capital. Ele entrou a quanto para você?

A nada. Aí você vendeu, vendeu a R$ 1. Todo R$ 1 é ganho de capital.

Aí aplica-se a alíquota e recolhe o imposto de renda. Voltamos pro recibo. O recibo é negociado?

Não, o recibo não é negociado. Entrou o recibo na posição, você vai ficar com o recibo até o dia da conversão em que o recibo deixa de ser recibo e passa a ser a cota normal, cota 11. E aí ele vira uma cota como qualquer outra.

Você não consegue mais nem identificar quem foi a cota da primeira emissão, da terceira. É cota 11. Mas durante um tempo ele fica como recibo.

Você tem que esperar todo o calendário da oferta terminar. Quando o calendário da oferta termina, gestor e administrador decidem qual é a melhor data para fazer a conversão. Normalmente eles deixam essa data de conversão para logo após o próximo, o primeiro rendimento a ser distribuído depois do final da oferta e aí ele faz a conversão.

Mas isso não é regra, é o que eu vejo de usual. Tem que ler no material da oferta, não tem milagre. Ricardo, onde eu encontro esse material da oferta?

No site do fundo, no site da gestora. No limite você entra no Fundosnet, coloca lá o CNPJ do fundo, ele vai mostrar tudo que o fundo, tudo que o administrador do fundo publicou. Se tem uma emissão rolando, vai ter material da oferta dessa emissão lá.

Bem, voltamos pro recibo. Enquanto o recibo tá na sua carteira, esse recibo ele pode ficar 1 mês, 2 meses, três meses na sua carteira. Eu já vi recibo ficar tr 4 meses na carteira.

Enquanto o recibo tá na sua carteira, e se o fundo distribui um rendimento? O que que acontece? Se o fundo distribui rendimento enquanto você tem recibo, você normalmente, na maioria esmagadora dos casos, não recebe o rendimento que foi anunciado pelo fundo.

Você recebe um rendimento que é proporcional ao recurso que o fundo captou nesta emissão. Ele aplicou isso no mercado financeiro. Ele ainda não comprou os ativos porque a emissão tá rolando ainda.

Então ele pegou a grana do direito de preferência, aplicou numa renda fixa super líquida lá. Essa renda fixa não rendeu alguma coisinha? rendeu.

Ah, você tem que distribuir já pro cotista. Então, esse rendimento vai pro cotista. Então, note que é muito mais um rendimento ali de aplicação financeira de renda fixa de curto prazo do que o rendimento imobiliário do ativo que te interessa.

Então, nesta fase do recibo, normalmente é isso que você recebe. Quando ele vira cota 11, aí você recebe normal, como qualquer outro cotista, mas até lá você recebe o resultado da aplicação financeira do recurso. Quando o juro tá elevado, cenário atual, em muitos casos esse esse rendimento é melhor do que o do fundo.

Mas quando você tá num cenário de juros mais civilizados, aí esse rendimento fica menor que o do fundo. Só que isso é temporário, gente. Se você ficar preocupado com isso por conta de um, dois meses de rendimento, tem algo errado na tua estratégias.

Você não define se o investimento é bom ou ruim por conta de um ou dois meses de rendimento. Isso aqui é só para você saber que o rendimento nessa janela será menor. E carno, entendi.

Vou receber aqui um rendimento que é diferente, mas depois ele vai virar o resultado normal, fundo, a cota normal. E aí eu vou receber igual todo mundo. Exato.

Mas aqui a gente ainda tá no direito de preferência, né? Pode ser que exista uma fase chamada sobra de direito de preferência. Na sobra de direito de preferência, quem exerceu, ou seja, quem tem esse cara aqui é convidado a exercer uma nova rodada.

Será calculado uma nova proporção e você decide ou não se vai exercer as sobras. Quem participa da sobra? Todos os cotistas do TRXF.

Não, só os cotistas que exerceram o primeiro direito de preferência. Quem não exerceu aqui não entra na sobra. Você foi lá e exerceu na sobra, vai aparecer um recibo para você.

Só que agora esse recibo não é mais o TRXF13, porque o TRXF13 era da fase de direito de preferência. A gente tá na sobra, provavelmente é o TRXF14. É a mesma coisa.

É um recibo de subscrição, vai ficar na sua posição até o dia que virar cota normal e você vai receber um rendimento de acordo com a o resultado da aplicação financeira do recurso que foi captado nesta fase. Aí abriu pro público geral. Finalmente quem não é cotista vai poder comprar cota nessa emissão.

Você também é público geral. Você era cotista, mas no público geral você também é. Quer comprar mais?

Pode comprar. Comprou na fase de público geral, tem mais um recibo de subscrição na sua posição. Agora entrou o TRXF15.

Mesma coisa. Então, olha só, você exerceu direito, recebeu TRXF13, exerceu a sobra, pegou o 14, foi na fase pública, pegou o 15. Tava com vontade de comprar o fundo, né?

Tem aí os três recibos. Na mesma data, tudo isso daqui vai virar a cota normal, TRXF11. Entendeu agora esse essa sopa de letrinhas que aparece no mundo das emissões, o que que é o direito?

Recibo de subscrição. E agora a pergunta que não quer calar, que eu tenho certeza que você está se fazendo nesse momento. Ricardo, como é que eu sei se eu devo ou não entrar numa emissão?

Quando vem a emissão, ah, tenho certeza que seu celular começa a tocar, seu e-mail sempre chega aquela mensagem com uma proposta de uma oferta que vai fazer toda a diferença no resultado da sua carteira vinda do seu assessor, da sua assessora. Por quê? Especialmente quando a gente tá falando dessas ofertas aqui, ó, pr público geral, tem uma taxinha aqui interessante que remunera quem tá vendendo.

Então, o pessoal fica super engajado em fazer a oferta dar certo e vender. Para respira que eu vou te mostrar agora como é que você deve de fato decidir se vai entrar ou não na oferta de um fundo imobiliário. E a regra é muito simples, gente.

A oferta de um fundo imobiliário, de um fundo de infra, de um FGRO, de uma ação, não é o último trem para Xangr lá para você comprar aquele ativo. Não vai ser isso que vai revolucionar o resultado da sua carteira. Quando uma emissão de cota de FI aparece, é como se tivesse aparecido uma nova lojinha para você comprar aquela cota daquele fundo imobiliário, uma lojinha temporária.

Tem uma loja que tá aberta todo dia chamada Home Broker. Inclusive tem fundo que neste momento tá fazendo captação, emissão TRX, como eu citei, CPTS, tá fazendo. Talvez aí a turma já esteja ligando pros seus clientes, falando: "Olha, tem uma oferta aqui espetacular.

Por que que você não me ligou há três meses atrás quando a cota tava mais barata do que tá agora? " Sabe por que o assessor não te ligou há três meses atrás, quando a cota tava mais barata do que tá na emissão agora? Quando você compra no home broker, ele não ganha remuneração nenhuma.

Que motivação ele tem para te oferecer um produto desse? Para gerar benefício para ele? Nenhum.

Na emissão? A depender do tipo da emissão, a depender do nível de remuneração para o exército de venda dessa emissão. Aí ele tem uma motivação bem interessante e pessoal, diga-se de passagem.

Que que você deve se perguntar? Esquece a emissão. Olha pro fundo imobiliário.

Você precisa daquele fundo imobiliário na sua carteira? Olha pro teu plano de investimento, tem espaço para ele. Tua locação está pedindo aquele fundo agora?

Olha, se tua alocação não está pedindo aquele fundo agora, seja no secundário, seja na emissão, não faz sentido você entrar. Agora sim, sua alocação tá pedindo. Ele faz parte da minha alocação.

Eu quero ter 5% alocado nele. Tô com três, então tenho espaço para alocá-lo. Preciso comprar.

Tenho recurso para comprar. Aí agora é hora de avaliar. Então você olha lá no home broker, a cota tá 104, na emissão tá 101.

Fechou emissão. Você vai na emissão home broker. A cota tá 100 aqui, tá 101.

Você gosta de pagar mais caro? Eu não. Ô Ricardo tá igualzinho.

E agora? Tanto faz. Não é bem tanto faz.

Tem alguns aspectos que você tem que levar em conta. Primeiro, pros dois lados, tá? Lembre-se que na emissão, durante um período, você vai ter o recibo.

Então você não vai receber o dividendo do fundo imobiliário. Você vai receber o resultado do recibo, que pode ser maior, pode ser menor. O recibo não é negociável.

E se acontece de você ter que vender essa posição nessa janela por alguma razão que não está prevista, não deveria, né? Uma janela tão curta de tempo, mas pode acontecer. Você não tem liquidez, não existe.

Não existe. Tudo bem para você isso? Se tudo bem para você isso, talvez faça sentido aqui, porque poxa, é legal incentivar a emissão.

O fundo vai crescer, ou ele vai adquirir mais ativos, ou ele vai diminuir a alavancagem dele pagando dívida. É bom pro cotista. Vou privilegiar a emissão ou então não, Ricardo, eu prefiro garantir o dividendo do fundo imobiliário cheinho.

Deixa a liquidez na minha mão mesmo. Aí você vai comprar no mercado secundário. Então não tem um manualzinho, entendeu?

Ah, se a cota tá acima abaixo, se faça essas perguntas. Avalie. É óbvio que quem tá vendendo vai querer que você entre na emissão, porque ele tem o interesse de est sendo remunerado pela emissão.

Será que necessariamente é o melhor caminho para você? Então se faça essas perguntas nestes cenários. O que que a gente procura fazer aqui?

Deixa eu mostrar para você. Isso daqui é a comunidade que nós temos com os assinantes da FClass. Então, por exemplo, eu vou dar um pesquisar aqui no termo emissão.

Pesquisei e olha só que interessante. Independente de ser ativo, recomendado ou não, quando tem uma emissão, gente, a gente vai falando aqui, ó, emissão do juro 11, fundo de infra, do IFRE 11, do Bresco, do CAFOF, LVBI, KSC, GAR, ô, de um monte de gente. Aqui é do CPTS que saiu recentemente, ó.

Então, é fundo recomendado, não é? Enfim, a gente procura dar orientação pros nossos assinantes, explicar, ó, tá rolando emissão, é assim, assado, tudo isso na nossa na nossa comunidade. E muito do que a gente coloca para eles é isso daqui que eu tô passando para você.

Olha, tá recomendado ou não tá? faz sentido na sua carteira, tem espaço na sua carteira, mais uma vez não é emissão entrar ou não na emissão não é divisor de águas no resultado da sua carteira de investimento. Seguramente vai ser importante lá na remuneração de quem tá tentando te vender, mas na sua carteira de investimentos isso não será divisor de águas.

O que eu quero de você é que você analise com essa frieza. No home broker faz mais sentido, na emissão faz mais sentido. Por que faz mais sentido em um?

Por que faz mais sentido no outro? E se você quer a nossa ajuda para analisar com essa frieza, para saber se as emissões dos FIS que estão aí na sua posição fazem sentido ou não ter a sua participação como cotista, te convido a se juntar a FC Class, porque esse é um dos muitos trabalhos que desenvolvemos aqui. Como eu mostrei para vocês, a gente observa todas as emissões, a gente coloca a nossa opinião se faz sentido a emissão, se a emissão não faz sentido, se faz sentido você entrar na emissão ou se não faz sentido você entrar na emissão.

Então esse trabalho vai te ajudar com certeza a destravar ainda mais valor da sua carteira. O link tá na descrição e eu te convido a se juntar aos assinantes Finclass.