hoje nós vamos falar especificamente de fundos de shopping center algumas características que são peculiares o que a gente precisa observar na análise deste tipo que é específico sim de fundos de tijolos eu espero que no final desse vídeo eu consiga ir transformar um pouquinho a maneira como você analisa e seleciona os fundos imobiliários desse segmento Então já vou pedir para você se inscrever no canal Porque sempre tem vídeo novo então você vai receber a notificação quando a gente publicar algum conteúdo novo aqui para vocês compartilhe esse vídeo com seus amigos com seus familiares para eles também aprender a selecionar fundos imobiliários de shopping center olhando os indicadores corretos e me siga nas minhas redes sociais ricardo. fiz lá no Instagram Ricardo fiz Vai ser um prazer bater um papo com você por lá também [Música] Então vamos lá começando com um dos imobiliários de shopping center para começar eu já digo que é um dos meus segmentos preferidos porque quando a gente observa historicamente shopping sem ter ele tem uma capacidade muito forte de repassar a inflação nos seus contratos de locação mas antes de a gente entrar especificamente nessa questão do Como funciona o contrato né de uma loja de shopping center vamos primeiro entender como funciona o aluguel do shopping center porque ele é diferente do aluguel de um escritório ou de um condomínio Logístico Então vamos lá quando você tem lá um escritório Office ou um ativo Logístico você cobra este aluguel reais por metro quadrado né então você fecha lá por exemplo no escritório r$ 150 por metro quadrado r$ 100 por metro quadrado r$ 200 por metro quadrado dependendo da região obviamente e da tipologia logística r$ 20 o metro quadrado então o aluguel é sempre nesta métrica reais por metro quadrado o aluguel do shopping center ele vai ter uma diferença você da métrica reais por metro quadrado também só que esta métrica reage por metro quadrado ela é para o chamado aluguel mínimo porque o shopping center também tem o chamado aluguel variável que eu vou por o percentual aqui você já vai entender porque a loja de shopping center ela paga o aluguel como se for a um percentual sobre a venda Então você vai combinar com lojista por exemplo olha você vai me pagar 5% sobre a sua venda mas a gente vai ter um piso um mínimo menos do que este valor eu não alugo a loja para você então o aluguel do shopping center ele é uma proxy é uma variável da venda Quanto mais a loja vende mais aluguel o shopping recebe e se você pega um mês ruim tem um valor mínimo Então vamos pegar um exemplo aqui né com exemplo sempre fica mais fácil Vamos imaginar que você combinou com esse lojista aqui 5% da venda dele será o aluguel E aí ele vendeu 400 mil no mês 5%. daqui vai dar r$ 20.
000 certo ele vai pagar r$ 20. 000 para você mas você combinou com ele que o aluguel mínimo dessa loja era 23. 000 então ele vai te pagar quanto 23.
000 ele não vai te pagar os 20. 000 ele vai te pagar os 23. 000 aí no mês seguinte ele foi vendeu 500.
000 Melhorou a venda dele 5% de 500. 000 25. 000 Agora sim ele vai te pagar aqui ó porque este valor superou o mínimo então toda vez que o aluguel percentual supera o aluguel mínimo é nele que você recebe quanto mais o lojista vende melhor é a receita do shopping center é por isso que a gente observa que no começo do ano alguns fundos de Shopping pagam um dividendo melhor porque porque isso tá sendo reflexo de black friday em novembro em Natal em dezembro normalmente a gente tem Vendas Mais robustas nestas datas o shopping captura mais aluguel E aí obviamente ele distribui mais dividendo os seus proprietários se o fundo imobiliário é proprietário é mais receita para o fundo imobiliário e o fundo imobiliário distribui para os seus cotistas então é por isso que a gente investidor de fundo de Shopping a gente torce pela saúde do lojista lojista quanto mais ele vender mais receita gente tem é diferente do Fundo de escritório de logística porque o valor tá dado você alugou um prédio para Magazine Luiza é o escritório da Magazine Luiza e você alugou um condomínio Logístico para Magazine Luiza e você tem loja no shopping center que tá alugada para Magazine Luiza Magazine Luiza estourou de vender num determinado mês Mudou alguma coisa neste aluguel nada mudou uma coisa no condomínio Logístico nada mas a loja do Shopping Center que vendeu mais vai pagar um aluguel melhor obviamente respeitando os gatilhos de aluguel percentual certo então shopping tem essa capacidade atividade de varejo tem essa capacidade então tem algumas operações que estão dentro de fundos de renda Urbana que também tem esse perfil de aluguel que é o aluguel percentual mas Shopping Center é dado o aluguel é esse daqui é sempre percentual são raríssimos raríssimos os casos em que uma loja não paga aluguel percentual ela paga só um aluguel fixo e quando ela faz essa exigência porque ela não quer abrir a venda dela ela acha que é estratégico então ela não abre a venda dela você pode ter certeza o shopping ele vai cobrar caro nesse aluguel por metro quadrado uma outra situação ele até vai topar é bem difícil isso acontecer ele pode até topar mas se ele topar esse aluguel por metro quadrado será muito mais alto do que se ela simplesmente aceitasse esse Mix aqui olha é um percentual sobre a venda ou o mínimo dos dois o que for maior é sempre esse o racional que o shopping cobra então o primeiro passo foi identificar a maneira que o shopping recebe aluguel é diferente de prédio e de logística Outro fator que eu chamo a atenção em shopping center é que Shopping Center ele possui outros bolsões de receita que são sim dispara o resultado total do empreendimento Diferentemente do que ocorre com logística e do que ocorre com escritório Então vamos lá mais uma vez Logístico e escritório Office você tem basicamente o aluguel da BL lembra do que que é a BL a área Bruta É o aluguel da BBL essa é a receita que ele tem e no shopping center no shopping center você tem também o aluguel da b l que eu vou chamar aqui das lojas tá só que fora isso você tem receita de estacionamento a receita de estacionamento Ela já foi mais importante do que ela é hoje os novos modais principalmente nas grandes cidades de transporte permitem que as pessoas frequentem o shopping center sem necessariamente ter que ir de carro o próprio método que a gente escolheu para construir os nossos shopping centers no Brasil diferente do que acontece nos Estados Unidos Por exemplo os nossos shoppings Eles estão cristados no meio dos centros urbanos então a pessoa chega de transporte público os próprios carros de aplicativos fizeram com que muitas pessoas passasse a frequentar Shopping podem ser utilizando este tipo de transporte até porque o próprio Shopping também mudou um pouco Mix tem muito restaurante aí a pessoa quer ir para o restaurante quer curtir às vezes quer beber alguma coisa que alcoólico se dirige vai dar bobagem então ela prefere pegar algum carro de aplicativo ou táxi etc mas ainda assim O estacionamento é uma receita relevante a gente fala em alguns shopping centers ele representando o resultado total do shopping algo como 15 até 20%.
já chegou a ser 30% do resultado do shopping esse número diminuiu um pouco para alguns shoppings mais outros menos mas a gente tem números mais ou menos nessa faixa Então veja que é importante para o resultado do shopping fora isso Shopping Center tem uma receita que a gente chama de receita de mol e que essa receita de mol é bem simples quando você tá andando ali no shopping center não tem aqueles quiosques que estão ali no meio Aquilo não é uma loja então estas atividades inclusive elas são itinerantes às vezes numa determinada época do ano Natal colocar decorações de Natal alguns corredores que ele tinha quiosque ao longo do ano ele tira do quiosque temporariamente né desloca para outro canto enfim não é uma Bele fixa é uma Bele mais Itinerante Você tem uma rotação maior de Lojistas inclusive então receita de mol é o famoso quiosque por exemplo fora isso tem mais tem receita de mídia aqui está uma grande Aposta que eu tenho para crescimento de receita de shopping center shopping center tem um público trafegando ali que é um público grande e é um público com um poder aquisitivo interessante principalmente em determinadas operações observamos a média Nacional independente do shopping center Com certeza ou público tem um poder aquisitivo que para algumas marcas é importante vocês se expor a este público e aí vem a receita de mídia e a receita de mídia também está mudando ao longo do tempo há alguns anos atrás a receita de mídia era o quê você parava na frente do elevador do shopping center o elevador estava envelopado com uma propaganda de alguma loja do Shopping ou de alguma loja que fica na cercania alguma marca que tá fazendo um lançamento de um carro condomínio de apartamentos que tá na região eles colocam a propaganda enfim tava envelopado no elevador banheiro mídia colocada no banheiro hoje a tecnologia permitiu você multiplicar a tua capacidade de fazer receita de mídia porque porque ao invés de você envelopar o elevador você coloca um painel E aí ao invés de você vender para uma marca esta mídia no painel você vende para várias e ela fica rodando esse painel para estar dentro do elevador aquelas televisões ou ele pode estar no meio do mal do shopping onde as pessoas trafegam Tenho certeza que você já visitou um shopping que tem aqueles telões gigantescos e as propagandas estão rolando ali tudo aquilo ali é receita para o proprietário do shopping é a receita de mídia Então veja enquanto o condomínio Logístico e o escritório eles vivem basicamente do aluguel o shopping center ele também tem o aluguel é a principal fonte de receita não tem a menor dúvida receita de estacionamento é relevante ainda assim para Shopping Center fora isso ele tem a receita de mol que são os quiosques e tem algumas outras utilidades que estão rolando aí por exemplo estacionamento já que ele não é mais tão importante assim muitos estacionamentos estão cedendo espaço para poder fazer algum evento alguma coisa do tipo que isso é cobrado alguns exemplos eu já vi comerciais sendo gravados em estacionamento de shopping center receita para o shopping e a receita de mídia que são essas telas digitais Hoje é a maior parte com certeza vai migrar para esse modelo essas telas digitais porque você consegue fazer muito mais receita esta linha tende a crescer na minha leitura dentro da demonstração de resultado da Dr do shopping centers Então veja quando você analisa Shopping Center você precisa ir Além do valor de aluguel você tem que observar todas essas questões Tem shopping que é mais forte no estacionamento Tem shopping que é mais forte em receita de mídia Tem shopping que é mais forte e receita de mol cada caso é um caso não tem receita de bolo importante a gente analisar entender onde estão as fortalezas e onde estão as fraquezas de cada equipamento de cada Shopping Center o Ricardo realmente é o mundo diferente esse negócio de shopping center tem muito mais elementos do que simplesmente o aluguel das lojas de fato é uma operação que transcende o Will stention imobiliário porque operação de Imobiliário para renda é um tanto quanto intuitiva é alugar receber a renda alugar e receber a renda aqui Shopping Center a gente fala de operação de varejo e aí você tem uma série de cuidados adicionais eu vou chamar a atenção para um fator bem interessante você já devem ter visto aqui o vídeo que eu gravei falando de fundos de fundos se você não viu Tem um vídeo tratando só de fundo de fundos aqui e lá eu faço vários contrapontos muitos investidores falaram Não Invista em fundo de fundos porque eu pago duas taxas de administração aí ele fala isso e compra uma cota de shopping center parabéns você tá pagando duas taxas de administração Como assim Ricardo você tá pagando sabe por quê você paga DM gestão para o filho paga paga mas você sabe quem negocia as lojas quem é que negocia aquela receitas de mídia quem decide onde vai ficar cada quiosque o contrato do estacionamento porque tem um operadora de estacionamento quem é que seleciona essa operadora Fecha os contrato é a administradora do shopping é pois é então Shopping Center ele tem um administrador tem lá um superintendente como se fosse o presidente do shopping ele toma conta do shopping center negocia com os Lojistas etc e isso quem paga isso daqui é o próprio shopping é um pedaço da receita do shopping Então quando você investe em shopping center parabéns você paga duas taxas de administração e ele é um investimento ruim por causa disso então é só pra gente desmistificar essa questão de Ah eu pago duas taxas então eu não quero então se você tem essa cabeça pro fofis você também tem que ter a mesma cabeça pro shopping center porque é a mesma coisa que você também paga duas e eu garanto para você assim como lá no Coffee você encontra bons investimentos consegue fazer bons investimentos aqui você também consegue fazer ótimos investimentos pagando essas duas taxas e você precisa das duas agora A gente vai para as variáveis que o analiso de variáveis deste bicho que é o varejo olhar no shopping sem querer falar ele tá indo bem já teve dias melhores vai ter mais dificuldade tá dando sinais de que vai dar dificuldade quais são essas variáveis Então lembre-se dentro do universo de shopping center você tem um negócio venda aluguel resultado é sempre essa cadeia é a venda do lojista que gera o aluguel do shopping no final é o resultado do bolso do proprietário do shopping se é desta forma se este cara aqui no final do dia depende deste cara aqui então a gente precisa se preocupar com essas métricas de venda Quais são as métricas de venda que a gente observa primeira métrica de venda é a venda total e ela é um tanto quanto óbvia ela mostra quanto Shopping vendeu num determinado período então ah o shopping vendeu 100 milhões num determinado período qualquer ou vendeu 30 milhões 10 milhões é simplesmente o número reais e o número reais Quando você pegar isso de um portfólio de um fundo de Shopping Então você pega lá um fundo que tem 10 shoppings num determinado período vendeu X no outro ele vendeu Y se este portfólio não mudou em nada você consegue fazer uma comparação entre esses dois períodos mas se teve venda de shopping ou compra de shopping no meio do caminho vou imaginar que você comprou Shopping você tinha 10 shoppings vendeu o x Agora você tem 11 vendeu o y é óbvio que você tem que ter vendido mais você botou mais um shopping no bolo Então tem que ter cuidado com essa métrica de venda Total você tem que olhar pra tua base e ver se a base e tá conversando da mesma forma para amenizar isso daqui para poder conversar para eu olhar e para a base e falar agora tá todo mundo na mesma linha Eu gosto de olhar venda por metro quadrado porque quando eu coloco por metro quadrado pronto eu consigo analisar um fundo que tem três shoppings contra um fundo que tem 12 shoppings porque tá tudo por metro quadrado o fundo que vende mais por metro quadrado ele necessariamente ele é melhor do que o fundo que vende menos a gente tem que ter cuidado aí é hora da gente observar Qual é o público que aquele shopping atende se você tem um shopping mais focado em público de alta renda é de se esperar que a venda por metro quadrado dessas lojas seja mais alta e um público mais popular à venda por metro quadrado Vai ser menor então cuidado com simplesmente comparar o valor por metro quadrado de venda mas se você tem portfólios que conversam se um está numa posição acima vende mais por metro quadrado este fundo tá saindo melhor mesmo porque eles têm ali focam o mesmo público este cara vende mais por metro quadrado ele tá indo melhor então eu gosto de olhar a métrica venda por metro quadrado a gente observa a venda Total Óbvio mas sempre com aquela ressalva que eu expliquei Eu gosto de olhar mais venda por metro quadrado fora isso tem uma outra métrica que é muito específica ela deriva de uma sigla em inglês SS sem Store seios no bom e velho português vendas de mesmas lojas o que que essa métrica aqui mostra o ss vendas de mesmas lojas como variou de período para o outro as vendas das mesmas lojas que estavam no shopping nos dois períodos mais uma vez quando eu olho para venda Total eu posso ter tirado uma loja que estava vendendo mal algumas lojas que estavam vendendo mal coloquei outras que estavam Vendendo bem e aí essa métrica de venda Total cresceu que legal estão ativa mandei bem mas ela cresceu porque eu tirei ali uma loja que estava capenga mesmo então não foi simplesmente que os Lojistas passaram a vender mais se eu tiro essas lojas novas da mostra será que observando só a turma que estavam nos dois períodos eles estão vendendo realmente mais eu pego isso no SSS então aqui a gente observa só as mesmas lojas Então guarda o SSS porque ele vai conversar com outra métrica Quando a gente chegar aqui nos aluguéis métricas de vendas métrica de Shopping a gente tem que respeitar um negócio chamado sazonalidade operação de é sazonal que que isso quer dizer a época do ano influencia o resultado Se você pegar a venda por metro quadrado de um shopping em janeiro e comparar com a de dezembro você vai falar nossa que horrível caiu muito tinha que cair mesmo 13º só acontece em dezembro em janeiro não tem mais e pelo contrário em janeiro começa a chegar ok IPVA matrícula das crianças na escola lista de material escolar aquela beleza IPTU então é óbvio que a venda em janeiro vai cair fevereiro então tem menos dias úteis tem feriado e no carnaval o pessoal não quer nem saber de shopping center então quando a gente vai comparar o resultado de um shopping ou de um fundo de Shopping a gente compara com o mesmo mês do ano anterior é sempre com o mesmo período do ano anterior porque aí eu respeito a sazonalidade então é Dia das Mães Maio contra Dia das Mães e mais black friday contra black friday Natal contra Natal e assim por diante sempre os mesmos meses para eu respeitar a sazonalidade bem vamos lá já passamos pelas métricas de venda hora das métricas de aluguel não muda muito gente se eu tenho venda total eu tenho o aluguel Total então eu observo Qual foi a receita total de aluguel que o shopping recebeu mas mais uma vez imagina que há um ano eu tô respeitando a sazonalidade hein há um ano eu tinha 10% de vacância no shopping center 10% da minha área de lojas estava vaga E aí no trabalho comercial que foi feito agora eu tô com 2% de vacância é óbvio que eu tô recebendo mais aluguel isso não quer dizer necessariamente que a operação melhorou eu tô conseguindo repassar aluguel acima da inflação não eu simplesmente estou com mais Lojistas eu posso ter aumentado o meu aluguel Total mas eu sequer conseguir fazer a reposição da inflação nos contratos que eu tinha antes então a gente tem que olhar com ressalvas assim aluguel total aí mais uma vez quem eu prefiro aluguel por metro quadrado Porque aqui não tem jeito aqui ele confessa quando você observa tá tudo por metro quadrado aí você consegue capturar assim no período passou a inflação do período Shopping Center Ainda tem muito contrato GPM muito Eu já vi algumas empresas fazendo uma migração para IPCA mas aqui a gente ainda tem o IGPM como dominante e o GPM é mais volátil vai ter ano que você vai chegar no lojista e ele vai chorar sangue 10% de aumento no aluguel pelo GPM foi lá para a lua e vai ter ano que o lojista vai falar Ufa é um GPM veio 1% 12 meses e 1% e o aluguel da salto sozinho né o GPM é mais volátil então GPM é mais volátil esse analista tem a preferência pelo IPCA mas a gente espera que um dia a indústria acabe me migrando mais para o IPCA nos contratos a gente consegue capturar melhor esta capacidade de repassar a inflação na métrica de aluguéis por metro quadrado e se eu tenho as vendas de mesmas lojas eu também terei o que sem storent aluguel de mesmas lojas mesma coisa pessoal mesma coisa só que ao invés de uma venda eu olho para aluguel eu estou comparando a evolução do aluguel de um período para o outro respeitando a sazonalidade então por exemplo abriu contra Abril segundo trimestre contra segundo trimestre primeiro semestre contra primeiro semestre 2018 contra 2023 sempre mesmo período então falei no cheio semestre trimestre sempre assim nunca pega um mês contra o mês anterior das lojas que estavam nos dois períodos agora eu tô olhando para quimétrica para o aluguel para saber se esse lojista que passou vamos imaginar que é abrir o contrabril ele ficou um ano comigo como é que se comportou o aluguel eu consegui repassar a inflação do período porque lembra que o aluguel ele é um percentual sobre a venda ou ele tem um mínimo reais por metro quadrado aquele mínimo ele é corrigido anualmente aquele mínimo ele é corrigido pela inflação que foi combinada entre proprietário e locatário é o IPCA é o IGPM então o mínimo é corrigido o percentual você tá esperando o quê que o lojista venda mais todo ano que a venda dele cresça no mínimo pela inflação então este percentual ele é naturalmente corrigido aqui eu consigo capturar como está evoluindo o meu crescimento de receita de aluguel é óbvio que o shopping tem as outras linhas de receita que eu mostrei para vocês então a receita de estacionamento ela cresce quando Shopping aumenta a tarefa de estacionamento ali não tem a catraquinha né a 12 meses sobe a tarifa ali tem muita estratégia Às vezes você segura mais não repassa porque você tem medo de afugentar o cliente ali tem um pouquinho de estratégia receita de mol são os quiosques todo ano ele também tem esse componente muitas vezes olha o mínimo é isso ou um percentual da sua venda esse mínimo ajustado pela inflação é que tem algumas lojas né alguns quiosques que a gente chama de pop-up contrata um ano só então você deixa ele um ano ali terminou você tira Coloca outro se ele foi bem Você às vezes coloca em outro ponto do shopping para ver se ele vai bem nesse outro ponto também enfim e a receita de mídia aí a questão do contrato quanto tempo este anunciante quis deixar a mídia dele no telão que fica no meio do shopping enfim é difícil a gente ter contratos que são muito longos né normalmente Esses contratos são menores eles vão sendo renovados e como a maior parte da receita é o aluguel das lojas então a gente fica muito concentrado aqui observando essa capacidade de repassar inflação dos aluguéis das lojas mas sim os cuidado de observar as outras variáveis que eu mostrei E aí por fim você vai ter as despesas Obviamente você tem todas as despesas ali e aí você tem o resultado E o resultado a gente tem uma métrica chamada de enoai isso aqui é a sigla em inglês para resultado operacional líquido resultado operacional líquido e não há mais uma vez eu posso olhar o enoai em reais então Shopping gerou 40 milhões no ano o outro shopping gerou 20 milhões significa que o shopping de 40 milhões de reais no ano de inoi é melhor que o de 20 não necessariamente aí eu vou para qual métrica adivinha enoai por metro quadrado mais uma vez a gente traz para metro quadrado porque aí eu vou observando o comportamento dele respeitando a sazonalidade para dizer evoluiu do jeito que eu queria ou não evoluiu do jeito que eu queria conseguir fazer com que o resultado crescesse acima da inflação isso daqui é o que vai para o bolso do proprietário é daqui que saiu dividendo do shopping center é do enoly fica uma fração pequena 5% mais ou menos às vezes um pouco mais às vezes um pouco menos porque imóvel é um organismo vivo né você precisa estar cuidando dele ali o tempo inteiro então tem reforma tem uma coisa que você precisa ajustar que formar um banheiro todo mundo gosta de andar no shopping bonitinho bem iluminado banheiro limpinho ar condicionado no jeito tem custo para você manter tudo isso então um pedacinho do heroi fica para fazer esses a que são frequentes mas a maior parte é bolso do proprietário então é muito importante a gente entender esse encadeamento e saber analisar essas métricas para entender se o shopping ou o conjunto de shoppings que estão naquele fundo imobiliário eles estão efetivamente evoluindo da maneira que você espera e por fim eu vou tratar de uma métrica muito algumas métricas né não é uma só tá para falar um pouquinho mais sobre a saúde do lojista porque lembra tudo começa na venda do lojista Então a primeira métrica é o CTO custo total da operação o CTO ele é a soma de três boletos o boleto do aluguel o boleto do condomínio e o boleto e o negócio que a gente chama de fundo de promoção que que é isso Ricardo é isso aí é o lojista ele paga três boletos ou o aluguel é óbvio a gente já sabe o que é o condomínio também né o shopping tem limpeza segurança então precisa ter o condomínio e o fundo de promoção é o seguinte sabe quando você faz as compras no shopping que você preenche lá que eu tinha para ganhar o carro no Natal que o shopping tá sorteando um carro pois bem sabe quem tá pagando Esse carro é o fundo de promoção Então os Lojistas Eles pagam valorzinho ali o shopping poder fazer essas campanhas de marketing é carro no natal é não sei o quê no dia das mães outro negocinho no dia dos pais então essas promoções para atrair público fundo de promoção que banca o lojista paga esses três boletos como é que eu meço a saúde dele eu somo esses três boletos e divido pela venda então somei toda essa turma aqui e dividir pela venda do lojista então eu sei que o CTO sempre será um percentual é o custo dele como um percentual sobre a venda quanto mais alto isso daqui mais estrangulado tá lojista porque aluguel condomínio e fundo de promoção estão consumindo demais da venda dele lembra isso daqui ele tem que sobrar ainda para quê pagar funcionário pagar mercadoria que ele tá vendendo então não é um passeio no bosque a vida do lojista não quanto mais isso aqui estrangular a vida do lojista menos saudável ele tá aí você vai achar isso Onde nos relatórios nos fundos tá lá essa métrica o portfólio tem na média 12% de CTO então na média os Lojistas vêm 12% da sua venda e ir embora como aluguel condomínio e fundo de promoção outra coisa que é importante a gente olhar é entender como é que tá essa divisão porque o que que vai para o bolso do proprietário do shopping o aluguel quanto mais eficiente o shopping forno Condomínio mais Sobra para o aluguel porque o lojista na hora de fazer a conta do negócio dele ele faz lá o cálculo e olha pra minha loja para de pé eu tenho que ter no máximo 15% do CTO se os 15% do CTA forem 10 de aluguel quatro de condomínio e um de fundo de promoção ou oito de aluguel seis de condomínio nenhum de fundo de promoção pro lojista não muda nada para você que tem cota do filho e muda porque no segundo caso tem menos aluguel é menos enoai então a gente precisa observar essas questões quanto mais eficiente o condomínio melhor para o proprietário eficiente tá mais uma vez é importante que o shopping esteja adequado para o uso então isso daqui é a métrica do CTO no fim métrica de inadimplência aqui já vou dizer uma coisa para você inadimplência para quem investe em fundo de papel o pessoal tem urticária começa a se coçar Ai meu Deus tem a idade implicência no fundo de papel Shopping Center internet implicência todo mês na minha trajetória profissional eu devo ter participado tranquilamente de mais de 150 talvez perto de 200 assembleias de Shopping Center de proprietário Shopping Center todo mês tinha inadimplência todo mês tinha lojista pedindo desconto a gente aprovava desconto ou não no aluguel todo mês um economia Bombando com Economia em recessão tudo mês mais outros meses mas sempre tinha Shopping vai ter inadimplência sempre o administrador é que tem que ter a capacidade de reaver sinal de imprensa ao longo do tempo tem algumas que são irrecuperáveis faz parte do investimento em shopping center o número não pode ser gigantesco então é importante a gente observar esse narigência e aqui a gente observa a imagem imprensa bruta que é que nasceu naquele mês ela nasceu naquele mês e aí na infância líquida a inadimplência ela nada mais é do que a bruta menos aquilo que eu recuperei dos meses anteriores e olha que interessante já aconteceu de em várias vezes e se você abrir relatório de junto de shopping você vai ver isso inadimplência líquida negativa como é que um inadimplência negativa é simples vamos imaginar que neste mês ficou na mesa eu não recebi 100 mil reais de aluguel faturado Shop é pequenininho r$ 100. 000 eu não recebi então isso aqui tá aí atraso é a minha inadimplência bruta mas eu recebi recuperado 110.
