É HORA DE INVESTIR EM FOF de FII?| Vale a pena investir em fundo de fundos?

Olá pessoal eu sou Ricardo Figueiredo analista cnpi responsável pela cobertura de fundos imobiliários na Speed hoje conteúdo novo para vocês fundos de fundos imobiliários ou os fofis sigla como se abrevia o nome inglês né fandoffants fundos de fundos a gente chama de Fofi de Felipe que você pode ter foto de outros produtos aí no mercado mas enfim a gente só vai falar de foco o fofi é um fundo imobiliário como o outro qualquer o ponto é que a carteira dele o que que vai ter no Fofi vários fiz então o gestor vai comprar cotas de

outros fins ele não vai comprar prédio não deveria né não é objetivo comprar cri negócio dele é comprar cota de outro filho mas pode ter um crime dentro de um coffee pode pode ter até um empreendimento imobiliário mas para ele ser um Fofi a maior parte da carteira deve ser composta de cotas de outros fundos imobiliários é relativamente comum a gente encontrar um outro cri na composição de um coffee empreendimento Imobiliário pessoal isso aí é raríssimo de acontecer agora um outro cri pode acontecer importante a gente tem em mente que o fundo de fundos o

fofis sempre terá na sua alocação majoritária cotas de outros fundos imobiliários e por ter cotas de outros fundos imobiliários aí Surge mais um vetor importante na análise de um fundo de fundos analisar o VP o valor patrimonial de um fundo de fundos é importante você não vai analisar somente isso para tomar decisão de comprar ou de vender mas a característica muito peculiar do VP de um fundo de fundos Vai Com certeza já te dar um primeiro indicativo se aquela posição está bem precificada ou está mal precificada pelo mercado como é que a gente calcula o

valor patrimonial de um fundo de fundos o que reflete este valor patrimonial então lembre-se que o valor Colonial é o valor contábil nos livros acadêmicos a gente chama de valor justo qual seria o valor justo daquele ativo deste fundo imobiliário quando é um fundo de tijolo a gente tem os laudos de avaliação uma empresa independente avalia o imóvel do fundo fala olha na minha opinião este móvel vale tanto e Através disso você vai aferir o valor patrimonial de um fundo imobiliário que tem tijolo Imóveis o fundo de cri você tem duas maneiras básicas aí né

sempre o valor presente do fluxo dos Cris que compõem a carteira esse valor presente pode ser calculado com uma taxa de desconto que reflete a diferença da taxa da carteira contra a taxa do título Público Federal ou simplesmente a taxa que está na curva do Papel comprou um cria IPCA mais oito você vai descontar IPCA + 8 independente do que tá acontecendo com o mercado você vai descontar e pensar mais oito isso aqui é a curva mas no fundo de fundos que é o que interessa pra gente o que é que o VP mostra o

VP ele mostra o valor mercado de cada uma dessas cotas então o valor patrimonial do Fofi ele reflete o valor de mercado das cotas que estão dentro do Coffee Por que que isso é importante vamos lá Imagine que este foco aqui tem quatro Fundos os quatro estão com deságio então se você fosse comprar esse fundo ala na bolsa o pvp dele é 0,90 então ele tem um deságio ele tá descontado em relação ao patrimonial o b085 o c o 080 e o d também 080 o valor patrimonial do Coffee reflete isso daqui ó todos com

desconto Agora se a cota do Fofi o fofi tem um PVP de 0,90 Isso significa que você está comprando com um desconto adicional lembra PVP menor do que um deságio desconto você tá comprando com desconto adicional toda essa carteira aqui esse é de quanto de 10% não é PVP 090 desconto de 10%, É como se você tivesse comprando esta cota aqui com PVP de 081 essa daqui do 85 tira 08 070 e pouco 07677 aqui É como se você tivesse comprado com PVP 072 aqui com PVP 072 por quê Porque eu tô comprando Fofi com

o deságio E se eu tivesse na cota do POF ágil ou seja aqui por exemplo o pvp é uma ideia então eu tô com a gente chama de Prêmio tá prêmio de 10%, o mercado tá pagando um prêmio de 10%. É como se eu tivesse comprando essa cota aqui a 0,99 praticamente no valor patrimonial dela é como se eu tivesse comprando essa cota aqui a 094 mais ou menos essa aqui 088 essa aqui 088 É como se eu tivesse pagando mais caro do que está no mercado por isso que é importante a gente entender como

calcula e saber operar essa característica aqui toda vez que eu compro um fo Bom Desconto com deságio eu compro estas cotas que estão aqui dentro com desconto maior caso elas estejam negociando com desconto e se elas tivessem negociando com ágio no mercado secundário você ia comprar com ágio menor porque o fofi vai enxugando o preço quando for off está com deságio não é o caso aqui do Exemplo né o pvp menor do que um você vai enxugando o preço que tá aqui você compra mais barato do que tá na tela se tá com desconto você

compra com desconto maior se tá com ágio você compra com ágio menor quando o pvp é maior que 1 que é o exemplo aqui é o inverso se as cotas que estão lá dentro estão negociando com desconto com deságio você vai comprar com deságio menor porque ele tá com ágil se as cotas aqui estão com ágio você tá pagando ainda mais caro você tá pagando ainda mais ágil então é importante saber interpretar Como é calculado e entender o racional do Age do deságio de um foco isso é extremamente importante especialmente em cenários como estamos hoje

por quê Porque eu tenho certeza que você já ouviu a seguinte frase Ah eu não invisto em Foco porque eu vou pagar duas taxas de administração de onde vem esse racional das duas taxas de administração o fofi ele tem a taxa de adm dele e ele tá comprando um monte de fia aqui embaixo lembra fia Fibe FC toda essa turma também compra taxa de administração Então essas taxas quem paga essa taxa aqui o coffee ou seja o cotista E aí você também vai pagar a taxa de adm do fofos tá tudo dentro dessa estrutura Então

você teria duas taxas de adm aqui se o foco e comprar um outro Fox 93 E aí Tem gente que fala eu não invisto em Foco porque eu não pago duas taxas de administração Qual é o equívoco que eu vejo simplesmente nessa afirmação O equívoco que eu vejo é hora eu estou preocupado em ganhar dinheiro se eu pagar duas taxas de administração e ainda assim eu tiver um retorno melhor do que uma outra alternativa de mercado porque não vamos pegar números práticos Considerando o Retorno dos Fundos que estão em 2023 até o fechamento de 14

de Julho dos cinco retornos três foram de focos de fundos de fundos eu trouxe até os números aqui ó o segundo maior retorno foi do kfof fundo da acneia com 29 com 3%. o terceiro maior retorno foi do BCA BCAA 11 of do Bradesco com 28.8 e o quinto maior retorno entre os Fundos do ifix Até 14 de julho no ano de 2023 foi do Fofi do Credi suíça hgf com 27% de retorno do Top 5 3 fofis porque eu não deveria ter uma classe que já era esse tipo de retorno na minha carteira só

porque eu pago duas taxas de administração esses números já estão líquidos dessa taxa de administração então mesmo pagando essa cascata de taxa de administração ele ainda gerou mais retorno porque porque a gente vive um momento em que no Fofi a gente tem PVP menor que um e os fins de mercado boa parte deles também PVP menor que um quando eu compro eu tô o duplo desconto nessa turma aqui é por óbvio que você não vai pegar qualquer Coffee Qual é o trabalho da análise não é simplesmente olhar lá o pvp menor que o encontrar se

é só o indicativo é o sinal de que este cenário do duplo desconto existe este cenário do duplo de desconto traz vantagem para os investidores para os investidores de fundos imobiliários agora vem o passo adicional na análise a gente não para aqui simplesmente Ah tem o pvp menor que um vou comprar não trabalhar abrir a carteira dos flops você vai pegar o relatório gerencial abrir a carteira e observar Qual é a composição aquele gestor por exemplo a gente citou aqui três né Vamos citar o do Cristo isso o hgff qual é o segmento que ele

está mais apostando na composição dele porque ali ele tem uma cesta de fotos ele vai ter escritório ele vai ter logística Ele vai ter fundo de papel Qual é a maior parte da carteira Ah ele tem escritório Quais são os Fundos tá lá no relatório gerencial Quais são os Fundos que ele tem shopping sem ah lá no relatório gerencial você vai fazer a mesma coisa outros software sempre comparando para entender a cabeça do gestor o pvp além de mostrar isso quando você acompanha a trajetória desse PVP você vai entendendo Qual é a estratégia da gestão

porque o foco ele vai estar ali girando a carteira dele compra vende cota compra vende cota como esta cota a mercado reflete o valor patrimonial do Fofi quando você acompanha o histórico desse valor patrimonial você consegue medir a capacidade da gestão de criar ou de destruir patrimônio pro cotista então Além disso obviamente observar os dividendos que eles vão gerando e a gente já vai entrar na parte de dividendos aqui eu só queria trazer para você o cenário em que estamos estamos no cenário em que os tops negociam com desconto os Fundos boa parte dos Fundos

da indústria negociam com desconto esta junção de fatores torna um momento interessante para foto Fofi é posição estrutural na carteira de investimentos eu acredito que não cada analista na sua opinião a respeito de todos eu acredito que não por quê Porque da mesma forma que estamos no momento em que os fofis em geral estão com PVP menor do que um com desconto e o mercado boa parte também com desconto nós já vivemos e seguramente viveremos adiante um cenário inverso em que o pvp será fazer até o contrário maior que 1 e o mercado também vai

estar negociando a maior parte das cotas com ágio neste cenário azul aqui comprar Coffee você vai estar pagando mais caro É como se você tivesse pagando sei lá 110 numa nota que vale 100 120 numa nota que vale 100 e como essa nota que vale sentar com ágio a gente sabe que o justo dela não deveria nem ser sem deveria ser 90 95 Então você vai estar pagando mais caro nessa posição neste momento eu não acredito que seja interessante ter foco na carteira por isso que Fofi é um componente mais tático na carteira de fundos

imobiliários atualmente mais uma vez a gente utilizou dados aqui 14 de julho de 2023 para gravar esse material então neste cenário sim vemos vantagens para a gente ter Fofi como é que você ganha dinheiro com Fofi a magia do fundo imobiliário é o dividendo recorrente como um Fofi gera dividendo para o seu cotista porque quando a gente fala do Fundo de tijolo é um tanto quanto Óbvio Eu alugo imóvel a receita do aluguel ele é dividendo quando a gente fala de um fundo de papel a despesa da dívida lá para o devedor é receita pro

fundo devedor tá lá com a parcela do clipe a pagar ele paga pro fundo pro fundo a receita para ele é despesa é dívida profunda a receita e isso vira dividendo agora do Fofi então lembre o fofi ele tem um monte de fios aqui dentro e é um monte mesmo tá gente tem fofa que tem 20 30 40 fiz lá dentro a gente abre o relatório gerencial para poder identificar quais são todos esses Fundos pagam dividendos e esses dividendos sobem para o fofi então o fofi recebeu todos esses dividendos e vai pagar dividendo para o

cotista do pop mas se fosse só isso seria ineficiente Por que seria ineficiente porque se eu compro esse fundo eu recebo dividendo dele acabou quando ele passa pelo Fofi Olha o fofi tem os custos dele acho de administração taxa de gestão eventualmente taxa de performance então é uma estrutura que tem o custo e que iria diluir aí a minha receita então o foco precisa fazer algo que mais do que compensa esse custo para não dar razão para aquelas pessoas do meu exemplo anterior que falam que não investem fofa porque pagam duas taxas de administração o

que que o gestor do Fofi tem que fazer para se tornar eficiente ele tem que girar essa posição sai o fundo lá entra o fundo e saio B entre o fundo Z sai entra o fundo S ele gira a posição com o objetivo de fazer o quê neste giro de posição comprei a cota a 100 vendia a 110 Então o fundo a comprou assim vendeu a 105 lucro 5 este lucro ele entra para distribuição de dividendo Então você enriquece o dividendo com o teu resultado de giro de carteira ele comprou a 100 vendeu a 105

fez o lucro então o que que acontece esses cinco vem para cá é lucro Sobrou quanto sobrou 100 o que que ele faz com 100 reeveste escolheu outro fundo Partiu para outra só precisa tomar cuidado porque porque se ele compra sem Mas vende a 95 o prejuízo de cinco ele teve este prejuízo vai entrar no resultado então se ele tinha recebido por exemplo mil de dividendos como ele tem um prejuízo no giro de posição de cinco Na verdade ele só tem 995 para poder distribuir E aí o que acontece eu diminuo a minha distribuição então

o giro tem que ser muito bem executado porque se você Raul giro você penaliza a distribuição a vantagem que a gente tem no momento os gestores estão conseguindo na medida do possível montar pos vocês aí com preços de cotas interessantes E aí conforme o mercado vai andando o mercado vai se valorizando ele vai fazendo este cenário branquinho aqui ele destrava valor ele vende com lucro e melhor o dividendo Então como é que o fundo imobiliário gera dividendo para o cotista é uma soma de dois vetores os dividendos que ele recebe de todos os Fundos que

ele investe e o resultado do Giro da carteira deste giro aqui de compra e vende cota que é uma coisa que o investidor de pessoa física inclusive nos aconselho a fazer o gestor do Coffee tá lá com equipe tecnologia monitorando o mercado para encontrar as boas oportunidades Será que nós em casa nosso computador ali sem nenhum ajuda não tem nem estagiário para ajudar a gente vamos conseguir fazer operações para superar esse gestor humildemente eu acho que para maior parte dos investidores e são cenário Provável não deixemos o giro de posição para eles inclusive dentro de

um foco um desses Fundos aqui por exemplo esse ele pode ser um fundo exclusivo para investidor qualificado lembrando investidor qualificado aquele investidor que tem pelo menos 1 milhão de reais em ativos financeiros ele atesta isso perante a corretora ou ele tem alguma certificação de mercado séia cfp cnpi por aí vai se você não atesta nenhuma dessas duas características perante a corretora você não consegue comprar algo que é para investidor qualificado todo o Fundo de Investimento é um investidor qualificado por natureza então o gestor do Fofi consegue fazer essa aquisição você indiretamente consegue investir nesse tipo

de produto mais uma vantagem aí que o fundo de fundos tem desta forma ele gera então desta forma fazendo uso do giro de carteira ele consegue melhorar o dividendo E aí ele fica com dividendo atrativo vamos nos lembrar que que nós vemos até aqui tendemos como é o valor patrimonial de um coffee mostrei para vocês como funciona a figura do duplo do desconto ou do duplo ágil não é o cenário atual do duplo ágil mas eu te que uma hora ele chegará mas adiante no ciclo mas ele chegará por hora a gente tem o duplo

de desconto e mostrei que o duplo de desconto é um momento interessante para a gente ter foco na nossa carteira e por fim eu mostrei para vocês como Fox gera rendimento para os cotistas os dividendos que ele recebe mais o giro de carteira o compra e vende o trading ali que o gestor promove sempre tentando ter lucro vai acertar todas tem lucro em todas não vai gente não vai se você acha que o gestor vai acertar todas ele não vai o que a gente quer que ele acerta a maioria Quando ele ganhar ganha um monte

quando ele perder e perder um pouquinho e que ele esteja sempre antenado ali aproveitando as boas oportunidades do mercado para finalizar espero ter desmistificado para vocês essa questão de Ah eu não vou ter Fofi na carteira porque eu pago duas taxas de administração a gente viu mostrei para vocês os dados de 2023 das cinco maiores altas do ifix três são tops Então quem entendeu isso já está surfando a onda já acabou Não não acabou as condições ainda são bem favoráveis para Fofi então eu entendo que é uma classe que é importantíssimo você ter na sua

carteira nesse momento Ah só vou ter foco então Ricardo tá indo bem tá voando só vou comprar foto desaconselho porque desaconselho porque Fofi ele chacoalha mais do que outros fundos imobiliários Quando eu olho pro segmento como um todo tá gente olha a média dos fósforos contra a média dos escritórios a média de shopping center a média de fundo de papel of chacoalha mais balança mais então se você quer uma carteira equilibrada tem aí um pedaço fofe não é nem a estratégia dominante é um pedaço da sua carteira de fundos imobiliários hoje por exemplo já vou

dar a dica para vocês hoje na speech