Recompra de cotas difis por parte dos fundos imobiliários. No final da tarde, naquele horário que o lápis tá louco para ficar rodando na mesa e a turma ir para casa, saiu uma notícia no mercado mostrando que a CVM permitiria que fundos imobiliários recomprassem as próprias cotas. Então hoje nós vamos discutir o que que é isso, como isso pode impactar um fundo imobiliário.
É bom, é ruim, o que foi que causou este rebuliço no final do dia 21 de maio de 2025, o que que tinha acontecido? O Safra tinha feito esse questionamento para a autarquia, a CVM, o xerife do mercado, né? O regulador perguntou: "CM, e aí posso ou não posso?
" Por que que essa discussão ela é importante? Que que tá acontecendo agora? Você olha no mercado e você vai encontrar vários fundos imobiliários com PVP 080, 070, 0,60.
O que que isso quer dizer? Que o P preço de mercado está abaixo do valor patrimonial, o valor contábil, aquilo que está marcado na contabilidade seria o valor justo da cota. Ou seja, no mercado você consegue recomprar esse conjunto de ativos com desconto.
Qual é o argumento dos gestores para pleitear que os FIS possam fazer estas recompras? Me parece um bom uso de dinheiro eu poder recomprar as minhas próprias cotas, até porque se eu fosse recompróveis que estão dentro da minha carteira, eu iria recomprá-los a valor patrimonial, se fosse possível, se eu encontrasse exatamente os mesmos imóveis disponíveis para venda. Muito provavelmente a negociação ia sair próximo do VP, mas ao comprar as cotas, eu tô comprando aqui pelo valor de mercado com esse baita desconto, 20, 30, 40% de desconto.
Parece um bom negócio. Isso já é um expediente relativamente comum nas ações. Neste momento, inclusive, há diversas empresas, inclusive do setor imobiliário, empresas de shopping center, por exemplo, com programa de recompra de ações em curso.
Então ela usa recurso que ela tem lá no caixa dela pr recomprar ações no mercado. Por qu? Vamos imaginar que é uma empresa de shopping center porque ela olha e fala: "Melhor do que eu construir um shopping novo ou expandir algum shopping que eu tenho na minha carteira é recomprar os meus próprios shoppings.
E eu consigo fazer isso recomprando ações. Então tô comprando muito barato. " A ideia é essa.
O safra fez o questionamento e aí a notícia coloca que o colegiado, onde estavam presentes o presidente da CVM e mais alguns diretores, manifestou-se favoravelmente a que is e Fiagos possam recomprar suas cotas. O ponto é, agora você precisa disciplinar como isso vai acontecer, de que forma. Já há escritórios de advocacia que estão avaliando a situação e um deles, inclusive citado na matéria, coloca que é provável que quando esta publicação que vá disciplinar como os fundos imobiliários poderão recompras cotas, determine que ao adquirir estas cotas vão pra tesouraria do fundo, o FI ou FIAGRO tenha que cancelar essas cotas, elas deixam de existir.
Primeiro, o fundo imobiliário, mesmo quando isso tiver disciplinado, tiver lá o documento dizendo como ele deve proceder para fazer isso, ele não vai poder simplesmente, ah, tenho dinheiro aqui em caixa, vou lá comprar a cota do meu, a minha própria cota no mercado. Isso não acontece com as ações. Sai um fato relevante informando, olha, temos aqui um recurso de tanto que pretendemos fazer recompra das nossas cotas até x quantidade de cotas.
E aí você consegue, se ele não colocar de maneira explícita, inferir até que valor ele topa pagar no mercado essa cota. Esta cota que é adquirida quando vem pro FI, ela não tem direito econômico. Ele não vai pagar dividendo para ele mesmo.
E aí vem uma situação que a gente precisa avaliar caso a caso. Seria este movimento capaz de melhorar o rendimento a ser distribuído pelo fundo imobiliário? Não dá pra gente cravar.
Você tem que sentar e fazer a conta em cada um deles. Até porque a gente tá falando de que montante? Lembre-se, uma empresa quando ela vai fazer distribuição de dividendo, ela não tem a obrigação legal de ter um payout.
O que que é o payout? Payout é o dividendo em relação, eu vou chamar de lucro, tá? Ou resultado.
O dividendo em relação ao resultado. Qual é o payout de um fundo imobiliário? Ele é obrigado a distribuir no mínimo 95% do lucro.
Tudo isso para te dizer que sobra teoricamente muito pouco para ele colocar em caixa e fazer recompra de cotas. E se é muito pouco, você tem algum potencial ali de elevar rendimento com essa recompra? Tem, tem que sentar e fazer conta.
Mas eu vou mostrar um exemplo prático aqui para vocês, mas isso vai depender muito também deste volume, qual é o volume que ele consegue fazer e também, né, a quanto essa cota que tá sendo recomprada está sendo remunerada pelos ativos do fundo a 12%, 13%, 14%. Por quê? Porque o caixa rende um CDI líquido de imposto, que além de tudo tem essa esse outro fator.
Fundo imobiliário é um bicho diferente. E quando chegar na hora da conta eu vou mostrar para vocês porque que fundo imobiliário é um bicho diferente. Então primeiro vamos aqui entender o que que é a recompra de cotas.
É o fundo comprar a própria cota. A CVM entendeu que ele pode fazer isso. Por que que precisa disciplinar?
Por que que essas coisas precisam ficar mais esclarecidas? A lei 8668 de 25 de junho de 93. Neste dia, este analista que vos fala estava completando 11 anos de idade.
Olha que beleza. Dia 25 de junho de 93, esta lei criou os fundos imobiliários e lá no seu artigo 12 diz o que é vedado a administradora no exercício de suas funções na utilização dos recursos dos fundos imobiliários. Ou seja, o que que o fundo imobiliário não pode fazer com o dinheiro que tá lá dentro?
Então ele não pode prestar fiança, Val, não pode aplicar recursos no exterior. E olha só que interessante esse item aqui. Ele não pode aplicar recursos na aquisição de cotas do próprio fundo.
Ele não pode fazer isso. Só que agora vem o colegiado da CVM e diz: "Pode. " Agora temos um aspecto legal que precisa ser endereçado.
Ele vai sobrepor a lei ou teremos que ter uma revisão da lei? E mais uma vez, é por isso que eu digo, agora nós precisamos que este tema seja endereçado da forma correta. Ou tem que pôr no papel, como pode fazer?
No limite, a própria lei precisa ganhar aí uma alteraçãozinha para a gente não ter este conflito, porque no final das contas parece que temos um conflito. Agora vamos partir do pressuposto que essa parte legal a turma do jurídico resolveu. Ufa!
É bom ou não é pro fundo imobiliário ter este direito de recomprar as suas próprias cotas? Primeiro de tudo, eu tenho convicção que outros colegas analistas vão ter posicionamento diferente do meu. Alguns enxergam mais pontos positivos, outros enxergam mais pontos negativos.
Eu acredito que concordamos que não existem somente pontos positivos e não existem somente pontos negativos. Agora, o peso é que cada um coloca o seu. Na minha leitura, há mais elementos positivos, mas mais uma vez eu respeito opiniões divergentes.
Por que que eu acho que tem elementos positivos? Imagine que o fundo tem lá um determinado caixa que ele acumulou por alguma situação e ele olha pra cota dele super descontada. Se essa cota está super descontada e aquela carteira de ativos é uma boa carteira de ativos, me parece um bom uso a recompra de cotas.
Qual é o ponto negativo que a turma que entende que esta recompra pode eventualmente ser prejudicial pro cotista? Levanta. Olha, vai ter gestor aí que pode estar ativando a recompra de cotas.
Para quê? Para tentar empurrar o preço de mercado da cota para cima, tentando abrir uma janela de emissão, por exemplo. Não necessariamente porque ele tá preocupado em efetivamente gerar retorno pro cotista.
Ou pior, você pode cair num ciclo vicioso, né, em que o gestor, no cenário interessante, ele capta recurso, ele deixa lá um determinado montante ali, um tempo no caixa e se essa cota por algum motivo de escola da patrimonial, ele usa esse recurso que ele captou para comprar a própria cota ao invés de ter comprado ativos de acordo com a política de investimento do fundo. Ainda que ao comprar a cota, indiretamente, ele tá comprando ativos da política de investimento. Afinal, eles ele já a cota ela simplesmente está encapsulando esses ativos que já estão lá.
Mas fato é, esse é um ponto que é defendido aí pela turma que não gostou dessa liberação. E eu, mais uma vez respeito esse ponto de vista, mas eu discordo. Eu acho que a gente tem mais elementos positivos, até porque, vamos lá, né, pessoal, vamos ser sincero.
Se você acha que o gestor vai partir pro uso do do componente negativo, por que que você investiu nesse fundo? Porque um dos pilares da seleção de um bom fundo imobiliário é a gestão. Ó, tô investindo nesse fundo, mas esse gestor aqui eu não confio nele.
Pô, mas pera aí, se você não confia nele, então para que você colocou seu dinheiro lá? Confiar na gestão é um dos aspectos que você deve considerar na hora de selecionar o fundo imobiliário. Então, os fundos em que eu invisto eu confio na gestão.
E se eu confio na gestão, eu acredito que ela vai fazer bom uso deste componente da recompra de cotas. A recompra de cotas pode impactar positivamente os rendimentos futuros de um fundo? Acredito que sim.
E como eu gosto de fazer as coisas aqui na prática, vamos tentar trazer um exemplo aqui. Eu estou tentando tirar alguns elementos que são nuances, técnicas, detalhezinhos para você pegar o conceito. Então, antes de você colocar aí no comentário: "Ah, Ricardo, você esqueceu disso, você esqueceu daquilo".
Então, é um exemplo didático, é para você pegar o conceito, senão este vídeo ia durar 2 horas. né? E não é o objetivo.
Então vamos lá. Eu vou trazer como exemplo o BTHF. Por que que eu escolhi o BTHF?
O BTHF, esse aqui é o último relatório gerencial que eu tenho disponível no momento que eu gravo este vídeo, que é exatamente na manhã do dia seguinte que saiu a notícia lá no Valor Econômico. Relatório de Abril. Este fundo que tem um PL de praticamente 2.
8 B, ele tem 182 milhões em caixa. Tá vendo essa aqui, ó? lista dos ativos em caixa.
Tudo isso aqui é caixa. Ele dividiu, colocou um pouquinho LFT, operação compromissada, comprou um fundo aqui do do BTG, enfim. Na média ele tem aqui 110% do CDI de retorno.
Então vamos guardar esse número. É um fundo aqui de 2 B. Cota de mercado 8,37.
Isso aqui é fechamento do dia 21 de maio. O valor patrimonial 10,14. Ou seja, olha o tamanho do desconto que a gente tem aqui, hein?
O tamanho do desconto, a gente tem 17% de desconto. Esse fundo tem mais de 205 milhões de cotas emitidas, cotas, tá? O caixa a gente já viu aqui 180 milhões.
E eu estou inferindo que ele poderá pegar 40% daquele caixa para fazer uma recompra de cotas. Ele vai recomprar isso aqui, ó, pouco mais que 8 milhões de cotas. A que preço eu coloquei o 8,37 aqui.
Pode ser que ele compre um pouquinho acima, um pouquinho abaixo. Na média ele consegue comprar nos 8,37. É importante destacar, pessoal, que a gente tá falando de uma grana aqui não desprezível.
A gente tá falando de uma grana de 90 milhões. Esse fundo não vai conseguir fazer essa recompra em um ou dois dias. Alguns meses ele vai levar para isso, para ele conseguir fazer essa recompra.
Por quê? Porque a gente tá falando de um volume aqui razoável, né? O fundo ele tem aqui, grosso modo, vamos dar uma olhadinha aqui no relatório dele, ó.
Salvo engano, era 8% em caixa. Aqui, ó, quase 9% ele tem caixa. É muita coisa, né?
E é um fundo grande, é um fundo de 2 B. A gente tá falando 180 milhões de caixa. 40% a gente tá falando aqui de 18, 36, 72, 73 milhões mais ou menos.
É bastante grana. Até coloquei um pouquinho mais aqui na planilha, né? 40%.
Vamos pôr aqui 40, ó. 73 milhões, como eu tinha colocado. Vai demorar um tempinho para comprar tudo isso.
Mais uma vez, tá vendo? Não é um negócio que vai do dia pra noite, é um processo. Pois bem, lembre-se, as cotas que são recompradas perdem direito econômico.
Elas elas não elas vão pra tesouraria. Elas não vão receber dividendo. Então, o que que eu fiz aqui?
Volta comigo no relatório. Vem aqui no relatório. Vamos abrir a DRE desse fundo.
Tá vendo a DRE? Demonstração de resultado. Eu considerei o mês de abril.
Esse fundo teve lucro líquido de 17 milhões e pouquinho. O que é que eu fiz deste lucro líquido? Eu falei: "Coleguinha, você vai perder 40% dessa linha aqui, ó.
Receita com a renda fixa. " Porque eu não usei 40% do caixa para recompras. Então você vai perder 40%.
Mas Ricardo, você acabou de dizer para mim que você não vai fazer isso de uma vez. vão demorar alguns meses. Exato.
É por isso que eu abri dizendo para você que isso daqui é acadêmico. Eu tô considerando que o fundo conseguiria resolver isso em um pregão. Não é o caso, mas é pra gente entender o efeito numérico que ele conseguiria potencialmente ao longo do tempo.
Então eu diminuo a receita de renda fixa. Olha o novo lucro líquido aqui, ó. Ele sai dos 17 milhões e vem para 16.
900. Aqui dos 17400 16900. Por quê?
que eu tirei 40% da receita de renda fixa. O resto permanece a mesma coisa. Só que agora, mesmo sendo um lucro líquido menor, eu vou distribuir numa quantidade de cotas menor, porque aquelas cotas que eu recomprei, elas não têm direito econômico, elas não recebem um dividendo.
Então, tirei a receita de renda fixa do caixa que foi utilizado para comprar as cotas, tá fora. Então, eu não esqueci de fazer isso. E agora eu tô pegando o meu resultado, meu lucro líquido, que é essa linha aqui já limpa, 16 milhões, e vou dividir pela nova quantidade de cotas, que nada mais é que a quantidade antiga.
E eu estou subtraindo a quantidade de cotas que que o fundo recomprou. Tá aqui os 8 milhões. Onde estava o lucro líquido por cota?
Tá aqui, tá vendo que ele colocou, ó? 0,085. Ó, lucro líquido por cota 0,0849.
Eu botei uma casa mais ainda pra gente poder enxergar certinho. Agora, depois da recompra, essa mesma DRE ficaria como? 0,0862, um crescimento aqui de 1,44%.
ee consegue melhorar um pouquinho ali o rendimento. Pode ser que você consiga melhorar o rendimento, pode, mas a recompra de cotas, na verdade é uma sinalização de confiança da gestão de que olha, tá muito barato. Tá tão barato que entre comprar um imóvel novo e recomprar este portfólio neste preço que o mercado tá vendendo, eu prefiro recomprar nesse preço que o mercado tá vendendo.
É a mesma sinalização que uma empresa, que uma companhia aberta dá quando ela faz uma recompra de ações. Aqui no caso nós conseguimos além de tudo um cenário em que foi possível viabilizar uma melhora no resultado gerado pelo fundo. O fundo gerou um lucro líquido adicional ali.
E se eu usasse mais o caixa, ao invés de usar 40, eu usasse 50% do caixa, note que eu conseguiria melhorar um pouquinho mais ainda essa distribuição. Aí eu usei 80% do caixa que tá lá disponível. a gente ia lá para 3% de crescimento, sairia do 0,085 para 0,0875.
Um belo de um crescimento. Mas lembre-se, não é usual um fundo imobiliário carregar 9% de caixa, como a gente tá vendo o BTH. Além de tudo, ele tá com uma carteira gerando rendimentos naturalmente já vultuosos e com desconto patrimonial também bem relevante.
Essa conjunção de fatores permitem que a gente com 40% do caixa consiga melhorar ali o rendimento gerado pelo fundo através da operação de recompra de cotas, só fazendo a recompra de cotas ali, porque eu vou dividir a minha receita imobiliária por um bolo menor de cotas agora. E para você, a recompra de cotas será positiva? Os fundos imobiliários vão usar de maneira assertiva, mostrando pro mercado, olha como essa cota aqui tá tá barata, eu estou fazendo recompra e vou conseguir inclusive eventualmente melhorar um rendimento ou não?
Você acha que a turma vai usar para fomentar emissões, ou seja, não vai pensar muito no bem-estar do cotista? Coloca aí nos comentários o que você acha, se você tem algum fundo que você acha interessante que fizesse agora essa recompra de cotas. E eu vou mostrar para você agora onde eu tratarei disso com os nossos assinantes na FCAS.
Primeiro que a gente tem uma área só de relatórios. Então no nosso próximo relatório trataremos ainda com mais detalhes do que vocês acompanharam nesse vídeo, o tema recompra de cotas de FIS. Inclusive nós temos as nossas carteiras recomendadas, né?
Nós temos os nossos fundos imobiliários que são recomendados. Vou passar fundo por fundo neste relatório, mostrando para eles quais são aqueles que eventualmente seriam mais beneficiados pelo cenário de recompra de cotas. Mas calma lá que isso não é para agora, né?
Lembre-se, a CVM ainda vai ter que dizer como é que a turma vai poder operacionalizar isso. Na leitura deste analista, foi uma vitória para a indústria, é ponto positivo. A gente tem um elemento a mais agora para uma locação eficiente do recurso por parte da gestão.
A gente inclusive espera que isso ajude a diminuir essas assimetrias que aparecem, o valor patrimonial de um bom fundo marcado num determinado ponto e a cota de mercado com desconto absurdo. Mas a gente precisa que a CVM doutrine direitinho como a turma vai fazer isso. Neste relatório, eu vou tratar aqui com os nossos assinantes quais são os nossos fundos recomendados que potencialmente mais se beneficiariam.
Se você quer se juntar aos nossos assinantes, aproveite que a Finclass tá com aquela promoção bacana, 25% de desconto e você vai ter acesso à carteira recomendada, as lives. Todo dia tem live com analista diferente. Quinta-feira sempre é comigo.
Você vai ter acesso à nossa comunidade, onde esse tema com certeza vai ferver nas discussões. a gente vai esclarecer a dúvida do pessoal lá na comunidade, além de todas as aulas maravilhosas com professores eh renomados do mercado, falando de finanças, falando de economia, falando de investimentos. Link tá na descrição, QR code na tela não vacila.
F class com 25% de desconto. Já coloquea aí nos comentários qual é o próximo tema que você quer ver aqui nos vídeos sobre fundos imobiliários, porque você sabe que eu vou atender o seu pedido e eu voltarei com mais fiz para vocês. Um grande abraço e até a próxima.
