Nessa aula, trataremos da intervenção em parcelamento irregular ou clandestino e da demarcação urbanística. A intervenção em loteamento irregular ou clandestino foi estabelecida pela Lei nº 6. 766 de 1979, a Lei de Parcelamento Urbano, que já trazia nos seus dispositivos a possibilidade do poder público municipal intervir em loteamentos irregulares ou clandestinos.
Portanto, é instrumento mais que tradicional, mas que ainda suscita alguns debates. Lembrando que o loteamento irregular é aquele cuja execução contraria as determinações do ato administrativo de licença ou de aprovação, como, por exemplo, alterar o percentual de áreas públicas, largura e posição das ruas, lotear as áreas aprovadas como públicas ou deixar de executar itens obrigatórios da infraestrutura que são de responsabilidade do loteador. Já o loteamento clandestino é aquele que nem sequer foi autorizado pelo município e geralmente é implantado em terra grilada ou por loteador que age a mando de proprietários da terra que querem burlar as leis.
Durante muito tempo, a intervenção prevista na Lei de Parcelamento do Solo foi a única referência legal para a regularização fundiária. A intervenção pelo poder público em parcelamento do solo irregular ou clandestino está prevista no artigo 40 da Lei de Parcelamento do Solo e foi listada na Lei nº 13. 465 de 2017 como um dos instrumentos aplicáveis à Reurb.
Uma das principais discussões decorrentes desse dispositivo legal é se o município poderá ou deverá intervir para impedir ou regularizar o loteamento clandestino ou irregular e se pode fazer as intervenções utilizando recursos públicos. Costumamos dizer que a intervenção é um poder-dever do poder público municipal ou distrital para combater as agressões e violações ao desenvolvimento urbano no seu território, inclusive mediante realização das obras necessárias para garantir a infraestrutura essencial. A Lei do Parcelamento do Solo estabeleceu uma sequência de ações a serem adotadas tanto pelos adquirentes de lotes quanto pelo município, que vão da suspensão do pagamento das prestações, com o devido depósito junto ao Cartório de Registro de Imóveis, à notificação do loteador pelo adquirente pela Prefeitura ao Ministério Público.
A lei prevê também as formas de ressarcimento à Prefeitura quando ela realizar as obras necessárias para a regularização, tais como: o levantamento judicial das prestações depositadas pelos adquirentes, cobrar alguma parte faltante do loteador, receber as prestações dos adquirentes até o valor devido. Medidas judiciais poderão ser tomadas para assegurar a regularização do loteamento e para garantir o ressarcimento integral da importância gasta pela Prefeitura. Mas, infelizmente, essa sequência de ações está muito distante da realidade que encontramos em muitos municípios.
São raras as situações em que o município, tendo feito as intervenções mínimas necessárias, consegue efetuar levantamento de prestações e, mais raras ainda, as vezes em que consegue cobrar dos loteadores, ainda que haja possibilidade de efetuar o recebimento também na forma de lotes. Por outro lado, é importante registrar que muitos municípios têm estruturado programas para intervir nos parcelamentos do solo irregulares e garantir a infraestrutura essencial, destinando parte significativa do orçamento municipal. Mas, é necessário lançar mão das sanções administrativas, civis e criminais previstas no artigo 50 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, cobrando do loteador que deixou de cumprir as suas obrigações.
As Zonas Especiais de Interesse Social de áreas ocupadas são um importante instrumento para sinalizar no planejamento municipal as áreas prioritárias para investimentos públicos de urbanização e regularização fundiária. Se o município adota o instrumento da ZEIS no Plano Diretor ou outra legislação, os loteamentos irregulares e clandestinos, com predominância de ocupação com população de baixa renda, devem obrigatoriamente ser demarcados como ZEIS. Demarcação urbanística A demarcação urbanística, criada pela Lei nº 11.
977 de 2009, permaneceu na Lei nº 13. 465 de 2017, com algumas alterações. Na forma original, a demarcação urbanística era um procedimento que antecedia a legitimação de posse, constituindo o que se denominou usucapião administrativo.
A demarcação urbanística é um procedimento para identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e para obter a anuência dos respectivos titulares de direito inscritos na matrícula dos imóveis ocupados. Feito o procedimento, ocorre a averbação na matrícula dos imóveis ocupados da viabilidade da regularização fundiária a ser promovida a critério do município. E se não existir a matrícula, deverá ser aberta uma matrícula para que se faça a averbação da viabilidade da regularização.
Assim está previsto no artigo 11 da Lei nº 13. 465 de 2017. É aplicável em qualquer área, seja pública ou privada, registrada ou não, tanto na Reurb-S, quanto na Reurb-E.
A lei traz um roteiro detalhado para a demarcação, que somente poderá ser utilizada pelo poder público. Para lavrar o auto de demarcação urbanística, a prefeitura necessitará de uma planta com perímetro da área, indicando os títulos de propriedade atingidos, uma planta de sobreposição do imóvel que se pretende demarcar. Essas plantas devem ser feitas com base no levantamento topográfico do núcleo urbano a ser regularizado.
A planta e o memorial que vão instruir o auto de demarcação devem conter ainda: as medidas perimetrais, a área total, a indicação dos confrontantes, coordenadas georreferenciadas, número das matrículas atingidas, a indicação dos proprietários identificados e indicação de situação de domínio privado com proprietários não identificados. A notificação aos proprietários confrontantes indicados na planta é feita pelo próprio município ou o município pode solicitar que o cartório de imóveis o faça. Vocês estão acompanhando na tela uma sequência do rito da demarcação urbanística.
Havendo impugnação, pode ser adotado o procedimento extrajudicial de composição de conflitos e a arbitragem, se a mediação for infrutífera. Durante a mediação, o município pode alterar o auto de demarcação ou adotar as medidas necessárias para afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes. Depois de 30 dias sem impugnação ou superada alguma oposição, o auto será encaminhado ao registro de imóveis para averbação.
Segundo a Lei nº 13. 465 de 2017, a demarcação urbanística não é obrigatória para o processamento da Reurb. A demarcação urbanística, na forma que lhe restou na Lei nº 13.
465 de 2017, torna pública a viabilidade da regularização fundiária dos núcleos urbanos informais, o que ocorre com a averbação nas matrículas existentes dos imóveis ou com averbação nas matrículas que serão inauguradas. Caracteriza-se como importante instrumento preparatório ou, como chamamos, instrumento de apoio para regularização de áreas que, por exemplo, demandarão mais estudos ou maior tempo, podendo inclusive servir para adiantar o equacionamento da base fundiária. No desenvolvimento dos programas municipais de regularização fundiária, a demarcação pode ser definida como uma etapa dos trabalhos, tornando públicas as informações dos núcleos cuja Reurb é viável, garantindo a averbação nas matrículas do registro de imóveis e estabelecendo as prioridades para a atuação do município.
Até a próxima aula!
