AULÃO DE DIVIDENDOS: FIIS de TIJOLO - 5 FATORES QUE IMPACTAM OS RENDIMENTOS

olá olá pessoal voltei com mais um vídeo de fundos imobiliários para vocês e desta vez atendendo os pedidos que vocês colocaram em um dos vídeos que eu fiz recentemente Quando Eu tratei aí de elementos que estavam impactando os rendimentos de fundos imobiliários de papel fundos imobiliários de dívida E aí vocês colocaram lá Ricardo Quando é que você vai fazer um vídeo parecido com esse falando dos fundos de tijolos hoje no vídeo de hoje eu vou apresentar para vocês cinco elementos que impactam positivamente ou negativamente os rendimentos a serem distribuídos por fundos imobiliários de tijolos Então

já separa o material para fazer suas anotações e vem comigo vamos lá pessoal então conteúdo de hoje Cadê minha canetinha mágica tá aqui vocês adoram essa lousa né cinco elementos que impactam fiz de tijolos cinco elementos que impactam os fizes de tijolos né Vamos lá então devagar elemento por elemento se impacta positivamente se impacta negativamente com exemplo Então vou trazer exemplos para vocês o primeiro elemento é vacância é uma dupla e inadimplência essa duplinha tem o poder de impactar o rendimento a ser distribuído por um fundo imobiliário a vacância é a ausência de renda que

uma determinada área vai gerar porque ela não está sendo ocupada e na diência a área tá até sendo ocupada mas não tá gerando renda porque o locatário não cumpriu com a obrigação dele então vou abrir aqui um relatório gerencial fundo imobiliário pvbi11 que é de escritórios tá é um fundo de escritórios E aí vamos entender onde a gente encontra essas informações Pô o pessoal aqui da vbi que agora é uma tá lá no no grupo p né criou um relatório gerencial que vem explicando muito bem as coisas né na parte superior logo no começo nas

primeiras páginas né que a gente observa que ele já diz ó a vacância física é de 15.7 e a financeira 13.6 então é primeira coisa que é importante a gente entender o que que é vacância física O que é vacância financeira né vacância física é a área que tá vaga vacância financeira é qual é a renda que aquilo está deixando de gerar para mim essa renda percentualmente sobre a capacidade de total do Fundo de geração de renda representa quanto Por que que os números são diferentes porque por vezes a área que está vaga ela pode

ter uma capacidade de geração de renda maior ou menor do que a média do fundo então quando a área que está vaga ela tem uma capacidade de renda né de gerar renda maior do que a média do fundo a vacância financeira será maior do que a vacância física e o inverso é verdadeiro se a área que tá vaga ela tem uma capacidade de geração de renda menor do que a média do fundo então a vacância financeira Será menor do que a vacância física isso é importante porque às vezes a gente olha pra vacância física e

no caso aqui do do pvbi11 % 15,7 tá vago Alugou 15,7 a capacidade de crescimento via enxugamento de vacância isso não é uma verdade né absoluta por quê Porque a vacância financeira é de 13.6 ou seja essa área que tá vaga ela tem um potencial de geração de Renda por metro quadado um pouquinho menor do que a média do fundo nesse caso até que a diferença é pequena mas vão existir situações em que essa diferença pode ser muito maior Se você pegar um fundo que seja híbrido Logístico e escritório por exemplo o knri ele tem

essa característica imagina que ele tá totalmente ocupado e aí um determinado Condomínio Logístico fica vago o peso dessa ABL ela com certeza será maior em relação à a total do fundo do que o peso financeiro desta ABL de geração de caixa dessa ABL sobre o total do fundo quando a gente olha para esse exemplo específico do knri né que ele é quase meio a meio ali Logístico escritório então é importante a gente entender esses conceitos Por que que isso pode afetar negativamente ó se tá tudo ocupado ficou vago meu rendimento vai cair é importante a

gente lembrar que nenhum imóvel ele foi projetado para ter 100% de ocupação 100% do tempo se não for assim ele não presta eu sinto que tem muita gente que investe em fundo imobiliário que quando ocorre uma determinada vacância acha um absurdo Como assim tá vago Como assim passou se meses vago e é natural da vida de um imóvel ao longo da vida dele que o imediatismo que algumas pessoas têm quando investem em fundo imobiliário esse imediatismo não conversa com investimento imobiliário Então por vezes a gente vai lidar com situações de de vacância E aí inadimplência

também ele coloca aqui ó tá vendo ó teve uma inadimplência aqui de um locatário do Union mas já foi regularizado enfim acertou no mês seguinte esse relatório é de Novembro então no mês de dezembro houve o acerto aí a gente observa aqui quais são as os efeitos né que essa que essa vacância gera Olha esse esse esse esse gráfico que ele coloca aqui né receita potencial do fundo é 68 centavos por cota só que ele não está gerando 9 centavos por cota por conta de tem outros elementos aqui que nós vamos tratar mais adiante essa

questão aqui de carência e desconto por exemplo Tá mas ele não tá não está recebendo 9 centavos aqui por conta de vacância ou seja se a área se ocupa a expectativa dele é que a receita dele que hoje foi aqui ó 57 receita Imobiliária ela ganha 9 centavos por conta simplesmente desse enxugamento de de vacância Outro fator importante aqui tá vendo quando ele decompõe resultado ele vai decomp ele vai decompondo resultado veja que aqui a gente tem algumas despesas imobiliárias né e despesa Imobiliária muitas vezes nessa não que todos esses dois centavos por cota seja

isso a gente pode ter outros elementos aqui mas a vacância quando ela existe ela além de gerar perda de receita ela cria despesa Imobiliária por quê Porque o condomínio IPTU Eles continuam existindo Independente de Tá alugado ou não E se não está alugado essas despesas passam a ser de responsá idade do proprietário então eu costumo dizer que vacância ela te machuca duas vezes ela ela machuca o bolso da receita porque para de entrar dinheiro ali e ela machuca o outro lado das despesas né porque ela cria despesas para você que outrora estavam na mão do

locatário tá bom e inadimplencia é algo que pode eventualmente acontecer in naad plens e Shopping Center é até mais natural do que em escritório e logística tá é natural você ter algum nível de inadimplência em shopping center em logística e escritório deveria ser bem menos usual do que a gente vê em um outro fundo por aí que inclusive todo mês anuncia olha Teve teve inadimplência aí Acerta no mês seguinte teve inadimplência aí Acerta no mês seguinte Teoricamente deveria até ser menos usual por isso que é importante você esperar que o gestor do fundo faça uma

boa seleção de locatário escolha um bom risco de crédito para você ter menos dor de cabeça tá então o primeiro fator aí que pode impactar vacância na adimplência quando essa dupla aparece Impacta impacta negativamente o teu resultado Mas em compensação quando estas questões são sanadas impactam positivamente né o teu resultado melhora um último ponto em relação aí naad implen importante destacar quando ela acontece ela vai impactar o resultado naquele mês só que quando ela é sanada Ela vai impactar positivamente no momento em que o valor é recuperado Então tome muito cuidado n quando você observar

aí um determinado dente né uma determinada mudança pontual de patamar de distribuição de um fundo de tijolo se isso é objeto de uma inadimplência Muito provavelmente dado a capacidade da gestão de fazer a recuperação desse valor e você ter o efeito contrário mais adiante bem mostrei para vocês esse esse primeiro elemento vacância na diência mostrei no relatório como é que a gente encontra isso e agora a gente vai pro segundo elemento aqui descontos e carências que que é isso Ricardo pontos e carências é são elementos que aparecem quando nós fazemos negociações de contratos de locação

isso pode acontecer no momento que o contrato é feito no momento em que aí passamos por uma ah renovatória eventualmente pode acontecendo em uma e pode acontecer também fora dessas datas que são clássicas por alguma situação de conjuntura né pandemia Muitos contratos tiveram desconto Muitos contratos tiveram carência e não era a época de R inovação não era época de revisional e os contratos acabaram sendo aditados para ganhar essas características Tá bom então vamos lá o que que é o desconto então o desconto é quando você abre mão de um pedaço do aluguel durante um determinado

tempo para dar um alívio ali pro locatário tá Isso foi super comum na pandemia por exemplo Note que normalmente você dá um desconto de um pedaço não do todo de um pedaço O que é a carência a carência já é quando você abre mão do todo então te dou uma carência de aluguel de 6 meses você o locatário não pagará aluguel durante 6 meses então o desconto é um pedaço carência é do todo normalmente o que o que é feito coloca-se neste Contrato ou neste aditivo contratual algum pênalti alguma regra dizendo que ô locatário se

você ficar emad impl reinc indir o contrato de forma antecipada este montante que eu te concedi seja via desconto seja via carência neste momento em que Você cometeu um destes itens ou ficou inadimplente ou decidiu reincidir o contrato de forma antecipada você vai ter que devolver esse dinheiro para mim para o proprietário do imóvel no caso fundo imobiliário então mais uma vez desconto eu tô abrindo mão por que que é importante né a gente entender isso porque às vezes a gente tá olhando o fundo imobiliário ele tá gerando um determinado nível de rendimento só que

existe uma série de contratos que ele fechou recentemente e é super normal e natural que no começo do contrato seja Logístico seja Shopping Center seja escritório você conceda 3 meses 6 meses de carência então eu não tenho a receita eu até melhoro o meu fluxo de caixa nesse momento porque Condomínio IPTU ele já começa a pagar na largada então eu já não tenho mais essa despesa lembra o bolso da despesa para de sangrar mas o bolso da receita ainda não tá sentindo por quê Porque ele tá em período de carência conforme a carência vence aí

eu começo a receber Às vezes você faz carência com escadinha Então você fala assim olha é a carência com desconto eu vou te dar um ano de carência nos três primeiros meses 100% de carência aí do do mês 4 até o mês 6 já vira um desconto de 75% tem que pagar 25% do aluguel no mês 7 até o mês 9 A gente já melhora vira meio a meio né você paga metade metade não precisa pagar metade você paga aí do mês 10 até o mês 12 você vai pagar 75% e aí do mês 12

em diante você vai ter que pagar aluguel cheio inclusive Participei de negociação de contrato que tinha essa característica normalmente assim um ano ou você tá falando de um imóvel que tá numa região mais difícil então você tem que fazer concessões mais benevolentes ou você tá falando de um contrato atípico aí o contrato é tão longo você faz um contrato de 20 anos você pega e faz isso no primeiro ano o valor total do contrato ele fica muito bem bem preservado o Ricardo mas por que que a gente não não faz o seguinte então pô baixa

o valor do aluguel um pouquinho que aí na média do contrato você recebe tudo mas já no primeiro mês já tem dinheiro pingando porque eu sou cotista eu quero dividendo na minha conta essa é a visão de quem tá pensando Só no rendimento caindo na conta e não da dinâmica do investimento imobiliário na vida real como ela é se lembre que um contrato típico você tem a figura da revisional daqui a 3 anos então é importante que você você preserve o valor de face do contrato então mesmo quando você dá uma carência de 6 meses

mas o valor por metro quado de locação ele está a valor de mercado o valor de aluguel deste primeiro mês ele é por exemplo R 110 o m qu e eu estou dando de carência para você você não precisa pagar nada mas o valor de locação é 110 se você faz uma média do contrato para começar já a receber alguma coisa de forma que o contrato como um todo vai sair mais ou menos o mesmo valor pro locatário e para você também Mas você já quer receber no primeiro mês esse valor por metro qu não

será 110 no nosso exemplo ele será inferior e isso atrapalha revisional lá na frente não só desta área como de outros contratos no mesmo da mesma região no mesmo ativo por quê Porque quando começa a negociação de uma revisional você vai ver como é que tá a média da região se o seu contrato empurrou a média da região para baixo você prejudicou as as revisionais para adiante então é por isso que é preferível que você faça de tudo para preservar ali o valor de face aderente à média da região porque isso inclusive te defenderá lá

na frente na revisional e Trabalhe com alguma concessão de carência e desconto no comecinho do contrato onde a gente enxerga isso mais uma vez aqui no relatório do pvbi11 1 centavo por cota por quê porque existem contratos que estão ou em carência ou em desconto e eu estou deixando de ter essa receita mas eu vou trazer mais um caso aqui para vocês super legal né o vlg fundo de logística gestão 20 compas né ele colocou no último relatório dele relatório de dezembro aqui ó esta previsão né olha olha que interessante a a turma de gestão

do fundo fez um trabalho muito bom ao longo de 2024 de enxugamento de vacância deixa eu até procurar o gráfico de vacância aqui para vocês verem isso muito legal o trabalho que eles fizeram né inclusive mostrando a qualidade do portfólio Então olha aqui ó Janeiro de 24 o fundo tinha vacância é a linha azula do fundo tá de 12% né 88% de ocupação vacância o inverso da ocupação né então você tem 88% ocupado é 12% estão vagos e é financeiro é a visão financeira não é ABL tá então mais ou menos 12% da da receita

potencial do fundo não estava existindo porque a área estava vaga note como ao longo de 2024 ele vem melhorando isso ó começou mais devagarzinho subiu para 91,5 aí passou de 92 quase 93 passou dos 94 tá aqui ó dezembro de 24 quase 98% ocupado ou seja 2.3% de vacância isso é vacância residual Maravilha Segue o jogo muito bem o fundo muito saudável mas você já começa você alugou começa a receber aluguel no mês seguinte não não começa então ele colocou aqui um cronograma ele falou gente é o seguinte ó eu tenho aqui mais ou menos

3 centavos por cota que vão começar a incrementar o a minha receita imobiliária no primeiro trimestre de 2025 então no final ah do do primeiro trimestre né eu vou ter 3 centavos de carência né que estavam acontecendo que começam a afetar positivamente minha receita aí no segundo tri ele tem esse azul escuro aqui ó são esses TR centavos aqui ele muda de cor porque ele coloca ó trimestre anterior então Ele carrega Ele para cá fora isso ele vai ter mais 2 centavos de car que acabam lá no segundo trimestre ou seja ao final do primeiro

semestre né bati no liquidificador aqui a espera-se que ele ganhe 5% no fluxo dele de receita Imobiliária isso é tão positivo que faz com que o fundo possa projetar isso daqui olha como ele projeta um crescimento de rendimento ao longo do do ano ele cria um intervalo aqui ó o intervalo dele vai subir ali para algo entre 62 e 68 centavos por cota depois vai para entre 65 e 70 depois vai para algo entre 67 e 72 Note que o dividendo mínimo que ele espera que ele espera distribuir ali no segundo semestre ele é praticamente

igual ao máximo que ele espera distribuir agora no começo do ano que seria 68 centavos por ca por quê Porque ele tem essa ele já tá vendo antevendo o fim dessas carências que vão aumentar a receita dele e fora isso você tem aniversário de contrato corrige por inflação aumenta a receita e por aí vai é óbvio que ele não considera aqui que vai surgir né algum locatário que vai ó não quero mais ocupar o imóvel tá aqui e mesmo que isso aconteça sempre tem multas contratuais ali então o o a quebra de receita não é

imediata também né A não ser que aí o locatário que esteja saindo aja de ma fé né não respeite o contrato e aí você tem que ir pra justiça para fazer para executar o contrato e receber multas e por aí vai o que não é usual no nosso mundo né as empresas são grandes às vezes ela sai de um imóvel de um fundo Mas ela tá ocupando o outro né então ela não vai né causar uma celeuma nessa saída aqui porque ela continua relacionamento com esse fundo no no outro ela tá ocupando imóveis em outros

Fundos né então esse tipo de notícia acaba se tornando público pega mal pra empresa não é usual usual é a turma sair cumprir as multas e segue a vida Tá bom mas aqui é importante destacar isso para vocês tá então você note que em carências né e descontos conforme eles vão caindo a receita vai subindo é importante a gente antever isso tá é importante a gente colocar isso na nossa análise tá bom segundo elemento colok tratamos de vacância inadimplência tratamos de carências e descontos agora vamos tratar de do terceiro item que eu vou chamar de

não recorrente tem gente que coloca essas questões de carência e desconto como como esse elemento não recorrente né mas eu preferi tratar de forma isolada de forma isolada para isso ficar muito Claro agora você tem outros elementos que aí a gente coloca tudo no Balaio do não recorrente o que que é o não recorrente é auto explicativo né gente é aquilo que não é da natureza para se esperar que aconteça todos os meses em um fundo imobiliário então por exemplo tive uma venda com lucro vendi um imóvel com lucro pô se eu vendi um imóvel

com lucro o lucro tem que ser incorporado a distribuição de resultado tá na regra dos fundos imobiliários ele incorpora tem que ser distribuído no mínimo 95% desse lucro dentro do semestre para o cotista aí o que acontece com o dividendo nesse nesse período Sobe aí todo mundo fica feliz né dividend subiu Maravilha só que acaba uma hora o lucro que ser distribuído ele acaba aí o fundo volta pro recorrente dele e aí os desavisados Ah o fundo é uma porcaria caiu o rendimento gestor é malvadão nada disso né Se tivesse lido o relatório gerencial estudado

um pouquinho mais para conhecer os conceitos de geração de renda de um ativo imobiliário entenderia que sim é possível que o fundo esteja distribuindo um patamar acima da sua capacidade real de geração recorrente de Renda por quê Ah porque teve maracutaia não porque o gestor vendeu o imóvel com lucro tá distribuindo esse lucro terminou Maravilha coloquei dinheiro no bolso agora a gente volta pro patamar recorrente tem exemplo disso Ricardo tem exemplo disso Sim vamos lá abrir mais um relator aqui XP malls né peguei o relatório de dezembro de 24 e eu peguei esse relatório por

quê Porque a turma né XP asset gestora do fundo coloca de forma muito clara isso no relatório né Então olhe que esse relatório ele mostra a demonstração de resultado do fluxo financeiro no mês de novembro e no ano e por Óbvio fica aí Bem pertinho dos 12 meses né porque a gente já tá falando de Novembro né então falt faltaria só Dezembro aí para para pegar os 12 meses né Vamos lá então aquilo que ele chama de receita Imobiliária é de natureza recorrente porque o lucro da venda de um imóvel é um lucro imobiliário ele

não deixa de ser uma receita Imobiliária é uma receita Imobiliária não acontece todos os meses mas é uma receita Imobiliária então tem gestor de fundo imobiliário que junta tudo isso daí na linha receita Imobiliária eu gosto muito dessa visão quando o gestor separa porque aí eu consigo entender Qual é a minha leitura aqui a minha leitura é receita Imobiliária o que que é receita imobiliária de um shopping center o aluguel das lojas o aluguel dos quiosques a receita de estacionamento a receita de mídia aquelas propagandas que você vê em shopping center aquilo ali é cobrado

né então incorpora-se a receita imobiliária do ativo tá então coloquei aí as principais para vocês isso é receita Imobiliária o lucro imobiliário é lucro de venda vende um imóvel com lucro vem aqui em novembro quanto teve nada zero e aí ele gerou como resultado 50 quase 57 milhões né E distribuiu quase 51 quase 51 equivalente a 92 centavos por cota e eu posso Com certeza que inferir que esses 92 centavos por cota vieram neste mês na bola recorrente n por ó aqui receita Imobiliária ele tem aqui uma receita de renda fixa que isso tá puxando

para cima também o resultado desse fundo Então por uma característica dele tá carregando bastante caixa porque ele tem compras a pagar de forma parcelada então conforme chega a data de pagar essa conta ele tira desse caixa e paga e aí quando isso acontece você diminui o volume de caixa então você vai diminuir a tua a tua receita de Renda Fixa aqui pode ser um elemento que a gente vai pode não é um elemento que a gente vai considerar não recorrente mas ele em situação normal pra maioria dos Fundos ele é menos relevante aqui no XP

malls ele acaba ganhando maior relevância porque o caixa tá robusto em relação ao tamanho do fundo e tá robusto por essa situação ele tem lá um um montante de dinheiro que ele já tá sabe que vai ser direcionado para pagar um monte de compra que ele realizou adiante então esses 8 milhões que tivemos de receita aqui em novembro mais de 100 milhões no ano uma situação aí momentânea porque o fundo tá carregando muito caixa conforme ele for pagando essas compras parceladas que ele fez de ativos Imobiliários o caixa diminui a receita Imobiliária diminui por Óbvio

mas aqui no lucro imobiliário a gente vê que não tem nada em novembro mas ao longo do ano teve aqui ó 20 quase 27 milhões 26700 grosso modo aqui de Lu imobiliário que acabou ajudando o rendimento em alguns meses então quando ess este este item sai de cena é óbvio né a gente espera uma redução da capacidade de geração de recurso do fii né o rendimento pode cair óbvio que pode cair né é natural que vá cair porque você tá tirando não recorrente por isso que é importante você conhecer no detalhe a composição da Receita

e do resultado do fund imobiliário porque quando você conhece essa composição você efetivamente consegue entender qual é o a renda mais previsível que ele pode ter e a renda mais previsível é através do recorrente o não recorrente pode acontecer pode não acontecer o fundo esse fundo aqui pode vender um shopping no mês seguinte daqui a um mês ele vende um shopping aí ele sei lá recebe tudo a vista ou fatia o recebimento para poder distribuir esse lucro imobiliário ao longo aí de um ano um ano e meio enfim de sorte que ele vai gerar não

recorrente mais uma vez o que mais pode impactar de não recorrente tem mais coisas Tem ah teve que fazer uma obra emergencial em um determinado ativo imobiliário ora você vai ter consumo de resultado Ah e se você teve consumo de resultado você tem menos dinheiro para distribuir você teve uma despesa imobiliária que apareceu aí para você e você tem que fazer frente à despesa Imobiliária isso óbvio né que atrapalha o fluxo de caixa naquele momento mas faz parte da natureza de de im móvel né quem investe em móvel corre esse tipo de risco que mais

renda mínima garantida que que essa rmg famosa rmg né vou pegar aqui de novo o relatório do [Música] pvbi11 de outubro de 2024 houve o fim de uma renda mínima garantida quando você tem uma renda mínima garantida o que que é renda mínima garantida o vendedor do imóvel garante que vai durante um tempo pagar uma renda para você comprador independente da A Belle tá vaga tá Fica tranquilo durante um ano eu te pago um valor referente ao aluguel dessa área é como se ela tivesse alugada ah se ela alugou um pedaço então a gente diminui

você começou a receber aí eu diminua aqui existem casos em que não ah você alugou aí parabéns eu continuo te pagando aqui o mais comum é alugou Comecei a receber porque lembra tem as carências tudo isso aí não não termina rmg é quando começa efetivamente a cair dinheiro no caixa do fundo Começou a cair dinheiro do caixa do fundo daquela área então eu vou esse dinheiro eu não preciso mais te recompor né o próprio imóvel tá te recompondo eu pago eu continuo pagando referente à área que está vaga maravilha né então estas questões de de

rmg só que o o pvbi11 garantida do Dean ó praticamente zera Então você fica aqui com 1 centavo do Veracruz e mais 1 centavo do Cidade Jardim quando chega aqui em e não chega nem a ser 1 centavo de Cidade Jardim né quando você chega aqui em dezembro já subiu de vez a do Dean Então nem farelo tem mais e você continua aqui com essas duas né Vera crruz e Cidade Jardim e você vai observando que a própria do Veracruz vai diminuindo um pouquinho ó apesar de continuar sendo um centavo aqui né é que tem

mais casas decimais à frente né então vai diminuindo diminuindo ou seja termina o prazo da renda mínima garantida se não estiver alugado O Impacto é esse né então eu olha eu estou recebendo isso daqui de renda mínima garantida se eu alugar e alugo por valor similar a essa renda mínima que eu estou recebendo Qual é o meu Impacto nulo agora se eu não alugar eu vou ter essa perda de receita tá bem importante a gente entender esses não recorrentes né a renda mínima garantida é uma receita não recorrente ela pode até acontecer todos os meses

mas ela acontecerá neste prazo em que ela está contratada terminou já era Tá bom então o nosso terceiro elemento foi visto agora qual é o quarto elemento que impacta depois dos não recorrentes chegamos ao quarto elemento que impacta os rendimentos dos fundos imobiliários é a [Música] alavancagem esse tema causa vorosso alavancagem é despesa financeira que você tem Quando você compra algo e você não tinha dinheiro para comprar aquilo só quando você compra algo no seu cartão de crédito você se alavancou você pagou a vista não né mas você comprou algo e você não teve o

desembolso de caixa se você pensar do ponto de vista de patrimônio seu patrimônio cresceu naquele momento né seu patrimônio ali os seus ativos perdão seus ativos cresceram naquele momento você teve saída de caixa você não teve saída de caixa nenhuma então Teu caixa tá igualzinho E aí você comprou alguma coisa que do ponto de vista de ativos do ponto de vista de ativos teve a subida só que você criou uma contas a pagar lá né Você tem um contas a pagar que aí é de curtíssimo prazo porque vai chegar a fatura do teu cartão aí

você vai ter que pagar essa despesa o fundo imobiliário ele pode fazer uma compra de imóvel de uma maneira muito similar né não cartão de crédito por óbvio né gente mas ele vai comprar sem ter o dinheiro para comprar tudo ele tem um dinheiro para um pedaço mas não pro todo então às vezes ele fala ó vamos fazer o seguinte metade tá aqui e a outra metade bem vamos arrumar um jeito aqui né esse jeito pode ser uma compra parcelada então a outra metade a gente vai fazer o seguinte ó daqui a 6 meses eu

te dou 25% E daqui a 12 meses eu te dou mais 25% corrige aqui por inflação por CDI enfim acerta se aí um o índice de correção compra parcelada ou pode ser um cri uma dívida né você estrutura-se uma dívida tem lá uma taxa e C mais 7% ao ano e aí normalmente no começo do cri você tem carência do principal Às vezes tem carência até de juros ou você pode já começar a pagar o juros dessa operação mas o principal não e aí você tem os cronogramas de pagamento tanto de juro quanto de principal

que a gente chama de amortização vamos na prática para ficar mais fácil como é que você enxerga isso você enxerga aqui ó tá vendo aqui ó despesa financeira ório do XP MS eu tô tá gente o despesa financeira tá mostrando aqui quanto é que tá saindo todos os meses desse custo de alavancagem se você não tem nenhuma alavancagem no fundo essa linha aqui você não vai ter despesa financeira né vai existir mas tem fundo imobiliário que não tem alavancagem ele captou um recurso comprou os imóveis que aquele recurso foi suficiente para adquirir este conjunto de

imóveis acabou agora tem fundo que não ele capta o 600 milhões e comprou 1 bilhão em imóveis eu de onde sairam esses 400 milhões Ah ele foi lá e fez um cri e este cri captou com investidores 400 milhões pagou aqui o restante e agora o fundo deve para essa turma de acordo com o que foi pactuado nesse cri 20 anos para pagar e PCA mais 7% ao ano é a taxa a amortização de de principal são parcelas trimestrais aí na hora senta-se negocia-se o importante dizer que quando isso acontece essa despesa financeira de juros

ela transita aqui ó o juro a amortização você não pode usar o resultado imobiliário o fundo não pode usar o resultado Imobiliário para poder pagar a amortização Ele só pode fazer isso se ele combinar com cotista ele pode chamar uma assembleia tem fundo que fez isso chamou a assembleia querido escotistas precisamos pagar a amortização foi uma delícia receber o dividendo alavancado não foi porque o dividendo alavancado é maior pois bem Chegou o momento de pagar a dívida e a gente não tem recurso e não adianta eu querer fazer emissão de cota agora porque o cenário

tá horrível para fazer emissão de cota e a gente tem que pagar então a alternativa que eu vejo aqui é eu tô recebendo a receita Imobiliária dos aluguéis não estou sim eu vou reter esse valor para fazer frente a essa esse pagamento os cotistas topar ainda que a legislação diga Olha você não pode utilizar o resultado imobiliário ali operacional para pagar a amortização Mas neste caso a Assembleia dos cotistas é soberana os cotistas liberaram Ok o gestor e o administrador não pode a revelia fazer isso mas desde que autorizados pelos cotistas Tudo bem então é

importante a gente conhecer essa composição de alavancagem por quê Porque isso impacta o resultado E o indexador imagina uma dívida que é indexada ao CDI a gente tá passando por um momento de alta de juros sabe o que que vai acontecer essa dívida vai ficar mais cara mês após mês vai ter mais consumo de caixa de resultado do caixa líquido ali depois do que caíram os aluguéis pagou as despesas operacionais do fundo etc vou ter maior consumo deste deste recurso para poder fazer frente à minha despesa financeira por quê Porque a dívida tá mais cara

celic tá subindo CDI tá subindo então é importante conhecer essas características de alavancagem tá isso impacta sim o rendimento a despesa financeira impacta o rendimento o quarto é esse chegamos ao quinto Quinto Elemento que impacta o meu dividendo que são as revisionais e renovatórias isso é característica de fundo de tijolo revisional e renovatória é característica de fundo de tijolo eu colocaria aqui um terceiro elemento também tá o terceiro item aqui revisional renovatória e aniversário do contrato Ah chegou o aniversário do contrato passou um ano hora de corrigir o contrato pela inflação Aí você olha qual

é o o indexador a IPCA é IGPM acumulado 12 meses sei lá 5% corrige-se o contrato em 5% se você tem um fluxo maior de aniversário de contrato ali por exemplo no primeiro semestre é de se esperar que tenha mais dinheiro no caixa do fundo a partir que esses aniversários ocorram número de cotas é o mesmo entrou mais dinheiro eu espero que o meu resultado suba também vamos pegar aqui exemplo aqui que legal ó mês de reajuste dos contratos então a gente nota aqui no pvbi11 em fevereiro 12% em março nada aí em Abril 30%

da receita do fundo sofre reajuste em junho 14 então pô a maioria esmagadora tá aqui no segundo semestre muito menos tá maioria esmagadora no primeiro semestre aí você já vai entendendo a maior parte corrige por IPCA Você tem uma turminha aqui que é IGPM também aí você começa a ver o acumulado 12 meses desses indexadores Onde estão você já começa a ter uma ideia do que que vai acontecer é importante né aqui você já começa a antever para onde Teoricamente vai o nível de resultado do fundo né corrigir pro contrato já dá para esperar aqui

vamos trabalhar que como Se Tudo Fosse IPCA tá por exemplo ah Janeiro 18% é corrigido por IPCA o IPCA acumulado ali perto 5% então você já fora Olha vou pegar o número da Receita imobiliária do fundo vamos imaginar é 100 desses 100 18 em Janeiro vão ser corrigidos em 5% então eles vão virar grosso modo aqui uma conta de padê bem simples aqui quase 19 os 18 vão virar quase 19 né deu uma melhoradinha aí é assim que a gente vai tentando né construir esse racional para adiante ã o que que é a revisional a

revisional coloquei a cada 3 anos os dois as duas partes em um contrato típico sentam e falam como é que tá o preço de mercado de do aluguel dessa área aqui a gente alugou lá atrás R 100 o m qu é escritório e hoje como é que tá aqui pô a região andou bem hein Agora quem tá fechando o contrato aqui R 150 o m qu aí o proprietário então né chegou a hora da revisional a região andou bem PR caramba né olha aí ó vacância aqui baixinha turma tá alugando a 150 vamos ter que

melhorar isso daqui né a gente alugou a 100 veio corrigindo por inflação agora tá sei lá 115 né Mercado 150 você não necessariamente Talvez consiga levar pro 150 mas só de levar pro 140 135 já deu uma melhorada né você tava no 115 já deu uma melhorada o inverso pode ser verdadeiro tá gente chega na hora da revisional ali a gente fechou a 100 veio corrigindo tá 115 e a região continua no 100 vacância cresceu na região ou não tá em 100 tá em 90 agora a vacância na região cresceu aí o locatário pode chegar

com força na mesa e falar então né também não vamos trazer pro 90 tá mas já tá 115 aqui a galera que tá alugando agora 90 não vamos corrigir esse esse ano o contrato tá a inflação acumulada foi 5% Não não vai ter pode ser um tipo de correção ó mantém-se na no atual base Segue o jogo né no atual patamar que tá e segue o jogo e lá na frente a gente vai ter o próximo aniversário e aí corrige por inflação A ideia é aproximar da revisional é aproximar a realidade de mercado Isso é

possível em contratos típicos contrato atípico aplica-se a inflação e segue o jogo até o vencimento dele tá normalmente são contratos mais longos inclusive no contrato típico você você tem essa essa figura e olha aqui ó revisionais você já teve aqui mais de 30% começou havia direito a se discutir revisional já em 2024 e mais um pedaço disso começa em 2025 Aí você olha ó os imóveis deste fundo fundo de escritório a gente tá falando ali de Vila Olímpia Faria Lima a gente viu o aluguel por metro quadrado nessas regiões subindo aí acima da inflação nos

últimos períodos existe uma possibilidade aqui não desprezível a gente tá falando aqui de contratos que foram fechados ali em 2021 porque 3 anos depois né volta no tempo 2021 talvez comecinho de 22 você ainda estava falando de um mundo pandemia né então esse esse locatário talvez tenha conseguido mesmo sendo uma região Premium conseguindo uma condição interessante isso já não não é mais o cenário base Então vamos trazer isso para valor de mercado agora tudo isso faz parte do da análise né então você tá vendo que analisar fundo imobiliário não é tabelinha de dividend de PVP

tem uma série de elementos que a gente tem que trazer pra mesa fora revisional você tem a renovatória renovatória acontece no vencimento contrato venceu hora de sentar e renegociar de acordo com as condições de mercado né aqui no pvb por exemplo a gente vê que pouquinha coisa tá vencendo ali em 2024 2025 também pouquinho maior parte do vencimento Tá mais pra frente né 2026 já vai ser um pouco mais animado tem 13% aqui da da receita Imobiliária cujos contratos vencerão em 2026 mas 2024 2025 trabalho de vencimento de contrato vai ser algo mais tranquilo então

eu diria que as revisionais vão pegar mais do que as renovatórias do pvb nesse período né Você tá vendo que aquele centavos por cota que o fundo anuncia todos os meses para você tem muita coisa que pode impactar aqui né Tem um mar de elementos que podem ajudar Ou pode complicar aquele nerinho que tanto te seduz eu quero saber agora se você já tinha parado para pensar no rendimento de um fundo de tijolo com esse nível de profundidade pensando nesses elementos impactando Aquele número que tanto te interessa por favor né se você gostou desse conteúdo

o like não é tributado então eu peço o like no nosso vídeo se inscreva no canal para você receber as notificações de quando a gente publicar novos vídeos para vocês e aproveite o espaço de comentários para sugerir temas né O que que você quer ver aqui de fundo imobiliário para eu produzir para vocês porque este vídeo de hoje foi fruto disso vocês pediram este vídeo e eu vim e trouxe para vocês Te espero no próximo vídeo Um grande abraço tchau tchau