No último dia 10, a Câmara dos Deputados aprovou o texto base que regulamenta a reforma tributária. Foram 336 votos favoráveis e 132 contrários. Publiquei um vídeo sobre o mercado imobiliário e a reforma tributária, aqui no canal, antes do dia 10.
E depois da votação, muitas pessoas pediram um vídeo sobre o que de fato foi aprovado, já que aconteceram algumas alterações no texto. É sobre o que foi aprovado pela Câmara dos Deputados no que diz respeito ao mercado imobiliário na reforma tributária, que vou falar nesse vídeo. Uma informação importante a ser reforçada sobre esse tema, é que a reforma tributária não será implantada de forma imediata e nem começou a valer após a votação do dia 10.
O texto ainda passará pela aprovação do Senado e quando sua versão final for aprovada, a expectativa é de que a transição do atual modelo para o novo, aconteça gradualmente entre os anos de 2026 e 2033. O texto foi aprovado com um limite de 26. 5% no IVA, o imposto sobre valor agregado, ou seja, essa será a alíquota máxima.
Para as operações com bens imóveis, segundo o texto aprovado, o IVA terá um desconto de 40% ao invés dos 20% previstos anteriormente, o que resulta em uma alíquota máxima de 15. 9%. Já no caso dos aluguéis, o desconto aprovado foi de 60%, o que resulta em um total de 10.
6%. Vale lembrar que segundo os estudos apresentados pelo Secovi de São Paulo e pela Abrainc, para que a carga tributária atual fosse mantida, seriam necessários descontos de 60% sobre a alíquota nas operações imobiliárias, e nos aluguéis, de 80%. Segundo estudo do Secovi de São Paulo, com as novas alíquotas, imóveis que custam até R$240.
000 devem ter uma elevação da carga tributária, passando de 6. 41% para 7. 4%, um aumento de 15.
4% nos impostos. Na faixa dos 500. 000, o imposto sobe de 8.
11% para 10. 6%, uma elevação de 30. 7%.
Para os imóveis de 1 milhão, o imposto passa dos atuais 8. 11 para 12%. Um aumento de 48.
8%. E para os imóveis de 2 milhões ou mais, o imposto vai de 8. 11 para 12.
3%. Um crescimento de 51. 7% na carga tributária.
Uma informação que não tem sido muito bem divulgada e que é muito importante para o mercado, é que o texto da reforma aprovado pela Câmara, deixa claro que as negociações entre pessoas físicas não serão tributadas. A alteração da tributação vale para empreendimentos novos comercializados por construtoras ou incorporadoras. No caso de venda de imóveis por pessoas físicas que não têm o comércio imobiliário como principal fonte de renda, continua como sempre foi, incidindo o imposto sobre ganho de capital.
É para as empresas que a incidência ocorrerá na venda, transmissão de direitos, locação ou arrendamento e nos serviços de corretagem e administração de imóveis. Sobre o dispositivo que já estava previsto para diminuir a base de cálculo dos impostos, chamado de redutor social, foi mantido em R$100. 000 para imóveis residenciais novos e foi incluído um redutor de R$30.
000 para lotes residenciais, modalidade que anteriormente não seria contemplada. No caso da locação, cessão onerosa ou arrendamento, o redutor social será de R$400,00 por imóvel. O ministério da fazenda, através da publicação de uma nota, afirmou que a reforma tributária não aumentará os impostos sobre os imóveis e que informações incorretas estão circulando sobre os impactos da reforma no mercado imobiliário.
Na nota, afirmam ainda que os impactos serão positivos para o setor e que a reforma não resultará em um aumento relevante dos custos em comparação à tributação atual. Segundo as estimativas do governo, no novo modelo de tributação, o custo de um imóvel popular novo no valor de R$200 mil, deverá cair cerca de 3. 5%, enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo, com valor de R$2 milhões de reais, deverá subir cerca de R$3.
5%. Conforme a matéria do e-investidor, ao questionar o ministério da fazenda sobre os diferentes resultados entre as estimativas do governo e as do Secovi de São Paulo, a resposta foi de que as simulações do governo são mais robustas e baseadas em uma amostra de dado mais ampla do que as do Secovi. Responderam ainda através de nota, que as próprias simulações do Secovi, indicam que o impacto da reforma tributária em comparação com a situação atual, é muito pequeno, ao contrário das informações falsas que circulam na internet.
No meio dessa disputa de cálculos e estimativas entre as entidades do setor imobiliário e o ministério da fazenda, o que precisamos entender, é que com o texto aprovado pela Câmara, o PIS/Cofins, IPI, ICMS e ISS, serão substituídos pelo imposto sobre bens e serviços que tem a sigla IBS, e pela contribuição sobre bens e serviços o CBS. São esses os impostos que terão alíquota máxima de 26. 5%, que com o desconto de 40%, ficará em 15.
9%. Lembrando que essa alíquota é referente apenas à tributação sobre consumo, fazendo parte ainda das obrigações tributárias das empresas, O IRPJ, que é o imposto sobre a renda das pessoas jurídicas, a CSLL, sigla para a contribuição social sobre o lucro líquido e a contribuição previdenciária sobre a mão de obra. Atualmente, construtoras e incorporadoras podem se beneficiar de um regime especial de tributação, que limita em 4% a tributação sobre o faturamento na venda de frações de terreno ou construção de condomínios, já considerando o irpj, a csll, o PIS e Cofins, que somados ao ISS, o imposto sobre serviço, que varia de uma cidade para outra mas que em geral fica em torno de 5%, resultam em uma carga tributária total que chega a 9%.
Dessa forma, se no modelo atual temos uma carga total que chega perto de 10%, e no novo modelo votado, temos uma alíquota que poderá chegar a 15. 9%, sendo acrescidos ainda a esse percentual, o irpj e a csll, fica claro que apesar da progressividade na cobrança dos impostos, mesmo sendo uma menor elevação para imóveis populares e uma maior alta para imóveis de alto padrão, haverá sim elevação da Carga Tributária. Há quem diga que esse aumento de impostos é para as empresas e que o comprador de um apartamento novo, de uma casa nova ou de um lote, não terá que pagar impostos para comprar um imóvel, mas é preciso ter a clareza de que as empresas são apenas intermediárias no processo de arrecadação de impostos, e que na verdade, são os consumidores que através das suas compras e consumo, efetivamente pagam esses tributos ao governo.
Agora, a reforma está nas mãos do Senado. Vamos acompanhar as alterações que serão propostas e os avanços que serão ou não conquistados pelo mercado imobiliário nessa próxima etapa. Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor.
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