Transmettre ta résidence principale à tes enfants peut te coûter une blinde. Mais si tu utilises cette stratégie, tu peux limiter la casse. Pourquoi je dis cela ?
Parce que la plupart des personnes attendent la succession. Bon, autrement dit, la transmission se fait au moment du décès de la personne ou des personnes. Sauf que ça, c'est la méthode ultra classique qui permet d'enrichir surtout l'État.
Pas les enfants, non, l'État. Pourquoi je dis ça ? Parce que si tu as envie de faire confiance plus à l'État qu'à tes enfants, n'écoute pas cette vidéo.
Parce que là, je vais te montrer une méthode efficace pour justement transmettre de ton vivant et de garder la main sur combien pendant ton vivant. Tu es prêt ? Le plan, c'est simple, c'est de créer une société civile immobilière familiale.
Tu vas y mettre ta résidence principale et tu vas donner petit à petit la nue-propriété de tes parts à tes enfants. Ça, on va regarder ça avec un exemple. Alors, je rappelle effectivement, avant de commencer, qu'en France, on a le droit de transmettre sans frais de donation, sans enregistrement, sans quoi que ce soit, 100 000 € par an, par enfant, par parent, tous les 15 ans.
Tu as un couple, tu as deux enfants, ça veut dire que tu peux transmettre 400 000 € tous les 15 ans. Alors, beaucoup de concitoyens, malheureusement, ne sont pas concernés par cette mesure parce que leur patrimoine est inférieur. Mais pour tous les autres qui ont des patrimoines qui sont supérieurs, sauf à s'appeler Highlander et de vivre sur 500 ans, 15 ans, ça va très vite.
Et 400 000 pour certains, c'est très difficile à les faire passer. On va prendre un montage classique avec une hypothèse d'un couple, Monsieur/Madame qui détiennent une maison pour 1 million d'euros. On va parler de montage et on va prendre l'exemple au fur et à mesure en regardant les chiffres.
Alors, le montage, ça va se passer comment ? Le couple va créer une société civile immobilière familiale, une SCI familiale et ils vont apporter pour constituer le capital de la SCI la résidence principale. Ça y est, on la met.
Du coup, qu'est-ce qui va se passer ? En échange de cet apport, le couple va recevoir des parts sociales, 100 % des parts sociales de la société civile immobilières. Et au final donc, le couple détiendra une société civile immobilière qui détiendra une société qui détiendra la résidence principale.
Donc, jusque-là, rien n'a changé. C'est juste effectivement qu'on a mis tout simplement une SCI entre le couple et la résidence principale. Alors, on va parler de frais quand même.
On va parler d'argent. D'accord ? Au niveau des frais, il va falloir quand même payer quelque chose.
Il va falloir payer la taxe de publicité foncière, 0 ou 71 % de la valeur du bien. Il va falloir payer un notaire. Son barème dégressif se fait entre 1 et 1,5 % dans ces cas-là.
On va payer les frais annexes, les formalités, la cadastre, la publication entre 0,2 et 0,3 % de la valeur du bien. On va arriver à peu près au final à 2,5 % de la valeur du bien plus le montant des frais de constitution d'une société civile immobilière et des frais de greffe qui vont aller avec. Alors, juste un petit.
. . Là, c'est hyper important.
Vous savez que je fais pas mal de vidéo, je dis tiens, ça, c'est cool ! En règle générale, d'opter pour l'impôt sur les sociétés dans une SCI, là, surtout pas. Je rappelle qu'une société civile immobilière, par définition, est transparente fiscalement.
On parle translucidité pour être précis et donc, de façon très concrète, si tu optes à l'impôt sur les sociétés, tu flingues tout le montage. C'est aussi simple que ça. Donc, là, il faut vraiment rester en société civile immobilière à l'impôt sur le revenu.
C'est l'un des rares cas où il faut le faire parce que ce n'est pas le seul. Mais, en tout cas, sur ce coup-là, restez à la SCI à l'impôt sur le revenu. Ça, c'était la première étape.
Ok ? Deuxième étape maintenant, on va donner. On va transmettre la nue-propriété des parts.
Alors, c'est quoi la nue-propriété, l'usufruit, Ces trucs-là ? Bon alors, je vais faire un parallèle entre les parts de la société et un pommier. Voilà, c'est celui qui est sur la photo là, c'est un pommier.
Et plutôt que de donner, tu vois l'arbre complet, là, avec les fruits, etc. on va donner qu'une partie. En fait, de façon très simple, lorsque tu donnes la nue-propriété, c'est comme si tu, de tes parts sociales, c'est comme si tu donnais le pommier, mais tu ne donnes que l'arbre en fait.
Tu vas conserver, toi, les pommes de façon permanente et tous les ans où le pommier te donnera des pommes et les pommes te reviendront. Là, c'est exactement la même chose. Tu vas donner la nue-propriété de tes parts sociales, mais tu vas conserver l'usufruit.
En d'autres mots, et tu vas avoir le droit d'y habiter. Tu vas même avoir le droit, si tu n'as plus envie d'y habiter, de louer ce bien à quelqu'un d'autre et de conserver le loyer dans ta poche. Voilà très exactement ce qu'il en retourne.
Alors, bien évidemment, c'est un super truc fiscal ça, parce que fiscalement, c'est hyper puissant parce que tu donnes quelque chose qui vaut moins cher puisque tu donnes que l'arbre sans les pommes. Donc, les droits de donation sont plus légers. Et là, ce qui compte, c'est ton âge.
En fait, l'âge que tu as lorsque tu vas donner. Et donc, plus tu es jeune, plus la valeur de l'usufruit est élevée et le contraire, malheureusement. Et donc, la valeur de la nue-propriété est faible si tu donnes très jeune.
Exemple, si tu as 55 ans, donc, là, tu te classes entre 51 et 60, tu remarqueras que la valeur de l'usufruit de ce que tu vas donner, c'est 50 %. Et la valeur de la nue-propriété, effectivement, c'est 50 %. Donc, tu ne conserves que tout l'usufruit.
Tu vas donner la nue-propriété à hauteur de 50 %. Donc, si la SCI détient un bien qui vaut 1 million, les parts qui valent 1 million d'euros, tu ne vas pas donner 1 million de parts, tu donneras juste la nue-propriété, c'est-à-dire que tu donneras 500 000 € de valeur. Donc, du coup, tu te trouves avec ce schéma, le couple va détenir la société civile immobilière au niveau de l'usufruit et les enfants détiendront la nue-propriété.
Alors, on n'est pas obligé de faire 100 % d'usufruit, 100 % nue-propriété. On peut trouver d'autres variantes bien évidemment. Et donc, la société immobilière, elle, par contre, détient toujours la résidence principale.
Alors, une petite astuce, c'est que si tu cumules avec une décote de ta société civile immobilière et une décote pour occupation, la base taxable fond comme neige au soleil. On va voir justement cet exemple à travers cela. Donc, on imagine toujours que ton bien vaut 1 million d'euros, alors, combien va-t-on l'apporter ?
Est-ce que les parts vont valoir 1 million d'euros ? Pas tout à fait. Pourquoi ?
Parce que de façon très concrète, au moment où tu vas apporter ton bien, tu peux appliquer une décote de 10 % pour illiquidité et des contraintes statutaires. Parce qu'en fait, quand tu donnes des parts de sociétés civiles immobilières, ça vaut moins cher, ça vaut moins cher que le bien en théorie. Et donc, on va supposer effectivement qu'on fait une décote de 10 %, donc, ça fait 900 000.
Maintenant, comme tu vis toujours dans le bien, le bien vaut moins cher et donc, là, tu peux avoir une décote d'occupation, par exemple de 10 % sur les parts. Donc, du coup ça fait 810 000 € la valeur au final. Et maintenant, quand tu fais ta donation, tu as donné très exactement la nue-propriété.
On suppose que tu as 55 ans dans cet exemple et donc, tu vas reprendre la valeur du bien, donc, les 810 000 € que l'on avait et tu l'as coupé en deux puisque c'est la valeur, c'est 50 % la valeur de la nue-propriété. Donc, tu arrives à 405 000 €. Si tu as deux enfants, tu n'as jamais donné, que tu es en couple, etc, tu vas pouvoir bénéficier de 400 000 et tu auras 5 000 € qui resteront, qui seront taxables.
Et honnêtement, je pense que ça ne le sera pas. Donc, moralité de l'histoire, c'est assez puissant comme système. Tu as aussi une option alternative que tu peux faire, qui est plus complexe, c'est notamment de vendre ta propre résidence principale à ta société civile immobilière.
Dans ces cas-là, tu peux trouver un emprunt auprès d'une banque qui te donnera l'argent. Et dans ce cas-là, tu mets tout de suite tes enfants à l'intérieur de la société civile immobilière. C'est beaucoup plus complexe.
Il va falloir trouver une banque déjà qui va pouvoir te financer, mais c'est un moyen agréable pour pouvoir toucher l'argent. Il y a un autre problème également, c'est que le remboursement, il faudra bien faire avec du compte courant d'associés, quid de ce montant-là. Donc, c'est un système qui peut être mis en place, mais qui est beaucoup plus compliqué.
Bon, dans tout cela, il y a quand même des pièges dans cette histoire. Le premier, c'est sur l'impôt sur les fortunes immobilières parce qu'il n'y a plus d'abattement sur ta résidence principale. Ah ça, déjà, ça fait mal.
Deuxièmement, tu auras quand même un peu de paperasse. Il faudra quand même créer une société. Il faudra de préférence faire une assemblée générale ordinaire.
Non, ce n'est pas une préférence, il faudra la faire. Et puis, la compta est recommandée. Bon, après, ce n'est pas non plus trop complexe.
Également, autre point, il faut que tu aies confiance en tes enfants. Parce que de façon très concrète, tu ne vas pas pouvoir vendre le bien pour essayer d'acheter autre chose. Là, il faudra t'entendre avec les enfants.
Donc, c'est à toi quand même de gérer cette partie de ta vie, entre le moment où tu donneras et le moment où tu décèderas. Deuxième point également, c'est les décotes. Les décotes, aujourd'hui, je t'ai donné des exemples.
On peut dire que sur le problème de l'illiquidité de la société civile immobilière, on dit entre 10 et 20 %. C'est raisonnable, mais il va falloir documenter un maximum. Les décotes d'occupation, c'est entre 10, 15, 30 %.
Mais là, encore, pareil, l'Administration fiscale a des systèmes de tolérance qui varient en fonction des inspecteurs en cas de contrôle fiscal. Donc, si ton dossier, c'est du vent, autant te dire que là, tu vas pleurer. Si tu as un dossier qui est plutôt blindé.
Par contre, ce sera beaucoup plus cool. Et qu'est-ce qui va se passer après le décès ? Bah du coup, les enfants vont récupérer automatiquement l'usufruit et les enfants peuvent vendre le bien s'ils veulent ne pas y habiter.
Et dans ces cas-là, ce sera de plus-value sur les particuliers qui s'appliqueront et en fonction de la durée de détention, ça leur permettra effectivement d'avoir plus ou moins d'impôt à payer au niveau de la plus-value, mais en tout cas, ça fera toujours moins que ce qu'ils auraient dû payer. Bon voilà, j'espère que tu as tout compris. Tu vois que la société civile immobilière familiale, c'est un outil hyper puissant.
Mais fais gaffe quand même. Si tu veux faire ça proprement, il faut que tu aies un notaire qui soit hyper à l'aise là-dessus. Il faut avoir un bon expert également au niveau de l'évaluation immobilière, pour qu'il n'y ait pas de problème au niveau de l'administration fiscale.
Et si tu veux d'autres stratégies pour garder ton argent et pas le laisser piller par l'administration fiscale, abonne-toi et surtout like ! À très vite ! Tchao Tchao !
