COMO ANALISAR RENDIMENTO DE FII DE TIJOLO NA PRÁTICA | ESCOLHA SEMPRE AS MELHORES COTAS

Então a gente tem que tomar cuidado quando a gente olha simplesmente pro número do dividendo ano após ano gerando maior capacidade de distribuição pro cotista Olá pessoal voltei com mais um vídeo de fundos imobiliários para vocês e hoje a gente vai falar de um tema que vocês adoram que é o rendimento famoso dividendo que o fundo imobiliário paga uma das maneiras de abordarmos esse componente que eu acho importantíssima é acompanhar a trajetória ano após ano o fundo imobiliário e aqui eu falo especialmente de fundos imobiliários de tijolos o fundo imobiliário está conseguindo promover o crescimento

do rendimento o ponto é tem algum material que a gente encontra na internet sobre o tema que faz uma análise que eu julgo Rasa e eu vou mostrar para vocês como é que a gente aprofunda um pouco mais sem precisar fazer cálculos mirabolantes e no vídeo de hoje eu vou te mostrar como é que você deve analisar se o fundo imobiliá que você quer colocar o seu rico dinheirinho está conseguindo fazer com que os rendimentos cresçam ano após ano Então vem comigo porque você hoje vai aprender a analisar o rendimento de um fundo imobiliário vamos

lá pessoal então importante deixar claro que a gente vai tratar de fundo imobiliário de tijolo e vamos verificar se uma cota desse fundo ela consegue fazer com que o cotista receba ano após ano mais rendimentos Se isso for uma verdade é porque que aquele fundo imobiliário tem conseguido promover crescimentos de aluguel de maneira satisfatória ano após ano só que tem algumas pegadinhas que a gente precisa observar para não tirar conclusões precipitadas e é justamente nestas pegadinhas que eu quero que você coloque sua atenção para você não ser enganado para você não tirar conclusões precipitadas por

conta de algum material que eu já vi aí na internet que não detalha da forma que nós vamos detalhar aqui então vamos lá escolhi dois fundos imobiliários de tijolo de segmentos que são diferentes que geram suas receitas imobiliárias de formas distintas e que também distribuem rendimentos para o cotista utilizando metodologias diferentes escolhi o HGU o Pátria renda urbana do segmento homônimo renda Urbana e escolhi o XP malls xpml11 do segmento de shopping centers vamos lá vocês estão vendo aí na tela da economática que é uma ferramenta que consolida informações dados de mercado de ativos financeiros

eu peguei aqui e pedi para ela consolidar para mim qual foi o rendimento ou dividendo que o HGU e o xpml geraram para o cotista em janela de 12 meses por que que eu não olho mês a mês porque a visão mensal ela pode trazer flutuações que são naturais do Business imobiliário Ah um determinado locatário ficou em n implante um mês mas no mês seguinte ele pagou então prejudicou a renda num mês mas no outro aquela renda foi majorada quando eu coloco numa janela de 12 meses eu vou suavizar ocorrências dessa natureza e outras né

que deixam a visão mensal Talvez um pouco mais errática colocamos aqui a janela de 12 meses como eu faço a leitura desse dado julho de 2019 HGU está mostrando aqui r$ 8 26 centavos e significa que em Julho de de 2019 nos últimos 12 meses um ano o cotista do fundo para cada cota que ele Detinha ele tinha recebido R 8,26 no xpml r$ 6 quase 92 r$ 6 6,92 grosso modo aqui o que que a gente quer de um bom fundo imobiliário agora vamos focar só no HGU eu quero que ano após ano isso

cresça e eu tenho certeza que talvez você já tenha visto um outro conteúdo dessa natureza mas mais uma vez preste atenção aos detalhes que eu vou colocar aqui e aí depois você vai tirar suas conclusões em relação a outros conteúdos que você já tenha visto então a gente vê aqui tá mês a mês que que eu vou fazer eu vou mexer aqui e vou colocar em escala anual pronto então olha só 2019 ele gerou R 8,26 2020 R 8,22 2021 R 8,64 aí 2022 R 10 2023 quase 12 2024 passou de 12 2025 ainda tá

no comecinho R 1 90 por enquanto tá certo pois bem vamos lá isso daqui é caixa tá é o que caiu no bolso do cotista no no ano né Por que que isso aqui é importante porque quando você vai no relatório ele mostra o que ele anunciou e como o HG ru anuncia no último dia do mês o dividendo só cai esse R 1,90 que tem aqui em 2025 ele foi anunciado na verdade quando em dezembro de 2024 isso aqui é só deslocamento do fluxo um mês para cá um mês para lá eu quero que

você se atente ao racional porque isso é o mais importante tá bom então quando você olha aqui você provavelmente vai chegar a seguinte conclusão muito bom ele vem conseguindo crescer a renda aí ano após ano Olha lá mesmo ali na pandemia né tomou um soluc Sinho ali na pandemia 2020 mas veio crescendo 864 107 1187 12 15 automaticamente o que que você espera para este fundo em 2025 Ah vai ter que ser maior do que 121 ele tem que manter essa pegada e eu falo espera lá calma porque este número pode ser menor e ainda

assim o gestor entregar crescimento pô Ricardo agora não entendi nada como é que o número é menor e ele vai entregar crescimento Calma Vamos agora dar uma olhada no relatório gerencial do HGU e eu peguei aqui o último relatório disponível é o de de o que mostra os dados até dezembro tá bom E aqui ele mostra o rendimento que foi anunciado apesar de tá escrito aqui ó distribuído não foi que caiu no bolso do cotista em dezembro de 24 1,90 não lá no último dia do ano né do mês de dezembro ele anunciou vou pagar

1,90 e pagou isso no começo de Janeiro mas ele não pagou em dezembro mas o que eu quero te chamar atenção aqui é Observe que ele vem distribuindo 85 centavos nos cinco primeiros meses do ano aí ele sobe para 1,25 depois ele volta a distribuir os 85 e lá em outubro ele sobe para 90 centavos essa é uma característica do HGU o HGU ele tenta manter a distribuição o mais linear possível e sempre no final do semestre junho e dezembro ele olha se tem algum recurso não recorrente que deve ser entregue ao cotista E aí

conforme manda a legislação ele distribui ao cotista mas ele não coloca isso subindo um pouquinho todos os meses ele joga de uma vez ali no final de cada semestre por isso que quando observamos junho de 24 e dezembro de 24 a gente tem rendimentos mais altos de onde vem esse recurso que faz com que o 85 vire 1,25 40 centavos a mais basicamente e que o 90 vire R 1,90 R 1 por cota a mais de onde vem isso é quase o de dezembro é praticamente um 13º né É É mais do que um rendimento

Extra de onde vem isso aí a gente precisa conhecer o fundo por isso que ler o relatório gerencial a comunicação da equipe de gestão é fundamental pro investidor de fundo imobiliário este fundo ele vem fazendo vendas de ativos gerando lucro imobiliário já há algum tempo ele fez alguns desinvestimentos por exemplo num conjunto de lojas que são alugadas paraa rede varegista Pernambucanas e ele veio gerando lucro este lucro deve ser incorporado ao resultado e distribuído ao cotista comprei o imóvel por 4 milhões vendi por 5 milhões este 1 Milhão que é o lucro ele vai para

o resultado E deve ser distribuído ao cotista o principal ou seja os 4 milhões o gestor pode reinvestir e comprar outro imóvel mas o lucro imobiliário no mínimo 95% dele deve voltar pro cotista Isto é recorrente não é um não recorrente ainda que a gestão do HGU esteja conseguindo fazer isso diversas vezes de tal forma que os últimos anos 2023 2024 2025 vamos descobrir quando chegar em junho mas acredito que sim sempre no final de cada semestre ele geram um extra pro cotista mas este extra não é recorrente por que que eu quero dizer isso

para você vamos lá eu peguei aquela tabela e coloquei aqui 85 85 85 85 1,25 85 85 85 90 90 1,90 certo é o que tá aqui ó a mesma coisa ou seja ele distribuiu né anunciou ali r 11,75 o que que eu simulei aqui vamos imaginar que em 2025 ele não consiga vender nenhum imóvel com lucro faz parte pode não conseguir ele decidiu não vender imóvel nenhum ou então estratégia dele ah agora não vamos não é nem que ele tentou e não conseguiu eu não vou não quero vender mais nada segue do jeito que

tá aqui tá ótimo tá bom então o fundo vai viver da receita de aluguel E aí o que que eu simulei aqui ele vai até setembro nos 90 centavos por cota parecido com a capacidade que ele tinha no ano anterior da maneira que ele abriu ano ele foi até setembro da maneira que ele abriu o ano ele foi até setembro quando chegou em outubro ele conseguiu subir C centavos por cota eu simulei aqui que quando chegou em outubro quando chegarmos em outubro ele também conseguirá subir C centavos por cota ah de onde vem isso Ricardo

né eu não escolhi aleatoriamente isso o gestor não faz isso de forma aleatória Observe aqui ó essa tabela mês de reajuste de contrato Note que no segundo semestre ele tem uma concentração muito grande de correção dos contratos pela inflação em setembro 26% eem Novembro 21 e dezembro 21% ou seja 68 por mais de 23 da renda do HGU ela sofre correção por inflação entre Setembro e dezembro então é por isso que o gestor fica mais confortável em subir o rendimento mais próximo do final do ano de forma recorrente maravilha se ele fizer isso note não

tem venda com lucro aqui tá ele distribuirá ao longo de 2025 10 95 quase 7% a menos do que o ano anterior se vocês não conhecem a dinâmica do HGU O que que você vai olhar se você fica de olho só nesse nesse conteúdo que que é compartilhado sem essa análise mais aprofundada o que que você vai vai intuir vai concluir ah caiu o rendimento dele gestão ruim calma nesta outra tabela aqui do lado eu simulei 2024 só com que é recorrente sem imobiliário só com o que é recorrente Ou seja eu simulei que ele

teria ficado em 2024 deixa eu até corrigir aqui 0,90 0,90 0,90 pronto ele ficou 2024 até setembro em 85 cavos e quando chegou ali nos três últimos meses do ano ele subiu para 90 centavos ou seja o recorrente dele em 2024 foi 10,35 se ele subir para R 10,95 em 2025 ele na verdade vai est gerando um crescimento de quase 6% 5.8% então é crescimento sim de rendimento recorrente a história que a gente observou até hoje do HGU ela teria mais um capítulo de continuidade porque ele em mais um ano cresceria sim o seu rendimento

recorrente o que nós teríamos de diferente é que neste ano não teria não recorrente e faz parte se o não recorrente existisse todo ano o nome dele não seria não recorrente mas como é que eu atesto que aquele portfólio tem capacidade de crescimento de geração de renda observando recorrente dele e por que eu digo isse para você que historicamente essa é uma característica do HGU note essa essa outra tela do da economática que eu vou te mostrar aqui eu tô olhando exclusivamente os rendimentos mês após mês do HGU Note que lá no começo quando ele

nasceu ele distribuía 68 centavos por cota né aí no final do ano você olha lá o não recorrente aqui ó 78 aí ele voltou pro 68 aí no final do ano mais um recorrente 74 ele voltou pro 68 ele subiu um pouquinho ó já foi pro 70 subiu foi para 72 subiu foi para 76 subiu foi para 82 aí quando tem lá olha o semestre aqui final de semestre de 2022 1:20 não recorrente mas ele depois ele volta pro recorrente 82 r não recorrente dezembro depois ele volta pro recorrente 82 quando ele a gestão percebe

que ela tem condição de avançar e aquilo ser perene ela avança vai para 85 subiu para 85 por cota tem não recorrente distribui 1 40 final de semestre e ela continua com aquele recorrente de 85 não recorrente final do ano 2,30 e aí ela volta pro recorrente até que ela se sente confortável e sobe para 90 centos então Observe que o recorrente do HGU desde o seu nascimento é para cima essa é uma característica que eu dou muito valor para um fundo imobiliário de tijolo rendimentos recorrentes para cima o HGU Ele tem muito contrato atípico

83% dos contratos da receita né são a vem de contratos atípicos contrato atípico ele tem uma multa muito pesada normalmente é o restante do contrato e as partes não podem renegociar as condições do contrato enquanto ele está vigente então ele vai vai sendo só corrigido por inflação isso dá mais previsibilidade essa é uma das características que permitem que que a gestão do HGU consiga adotar essa estratégia Olha eu vou distribuir normalmente o recorrente final do semestre eu entrego aquilo que eu tiver de não recorrente e sempre que possível for por conta dos aniversários de contrato

que eles são corrigidos por inflação eu vou subir o nível do não recorrente essa tabela aqui gente ela é emblemática porque eu mostrei para você que em 2025 ele pode até distribuir menos do que 2024 se ele não tiver nenhum não recorrente porém ainda assim eu posso atestar que a depender desse nível de distribuição recorrente que ele fizer mesmo caindo antes o ano anterior ele vai ter crescimento do rendimento que é recorrente e isso é extremamente valioso para fundo imobiliário de tijolo é assim que se Analisa é descendo na receita e olhando com mais cuidado

então não adianta ficar olhando só o número cheio Ah quanto ele distribuiu no ano aí você compara com quanto ele distribuiu No outro ano você pode tirar conclusões precipitadas porque este tipo de estudo não aprofunda a diferenciação de rendimento recorrente e rendimento não recorrente aproveite e coloque aí nos comentários se você já tinha visto esse tipo de detalhamento quando você está observando histórico de distribuição de fundo imobiliário isso ajuda Inclusive a gente a preparar conteúdo futuros para vocês Então coloque outros tipos de perguntas que você gostaria de ter a resposta e a gente vai tentar

gravar vídeo aqui para vocês para esclarecer essas dúvidas e por favor não se esqueça de dar o like porque ele ainda não é tributado e se inscrever no canal para que você Receba as notificações quando postarmos mais vídeos mas eu não terminei eu não terminei e o XP malls eu não falei que tinha dois fundos aqui na nossa tabelinha Cadê o XP malls Ricardo tá aqui ó a gente vê que ele começa com cinco 55 em 18 vai para R 7 em 2019 aí ele cai que que aconteceu aqui para quem não se lembra foi

só pandemia lembra 2020 e 2021 as duas ondas de pandemia Shopping fechado só abr o que era considerado essencial farmácia Supermercado enfim por Óbvio o rendimento de shopping center foi diminuído nesses anos né eu não posso considerar isso daqui como um evento que talvez aconteça na próxima década está no cenário base de alguém sinceramente que na próxima década a gente tenha outra pandemia não pode acontecer gente poder pode mas não tá no cenário base de ninguém quando tudo se normaliza ele vem crescendo rendimento ano após ano 8,50 10 quase 11 Maravilha Ricardo aquela característica crescimento

de renda ano após ano mantida calma lembra aprofundamento da análise Qual é uma característica que a gente observa na gestão do XP mols ele veio fazendo venda de ativos quando ele vendeu ativo gerou não recorrente ele vendeu participação num shopping aqui vendeu uma participação num shopping a colar quando ele faz isso ele gera o não recorrente a gente tem que tomar cuidado com isso se você tem uma estrutura alavancada Quando você compra um ativo alavancado você pode gerar um incremento de renda mas esse incremento tá muito calcado na alavancagem que uma hora vai ter que

ser paga XP mols tem alguma alavancagem ali também então a gente tem que tomar cuidado quando a gente olha simplesmente pro número do dividendo vamos olhar com mais detalhe a atividade imobiliária do XP malls planilha de fundamentos ricaro onde você encontrou essa planilha no site do fundo essa planilha tá lá acesso é público não fui eu que construí eu simplesmente baixei a planilha lá isso aqui é a disneylandia do analista tem dado para caramba pra gente analisar o histórico de todo o fundo então ele coloca aqui ó Qual é o portfólio Quais são os shoppings

que estão aqui qual é a ABL área bruta locável de cada Shop Shopping ele coloca qual é a a própria porque você tem ABL total e AB própria né o o shopping tem por exemplo 40.000 M qu e o fundo tem 30% desse shopping ou seja como se o fundo tivesse 12.000 M quadrados dos 40.000 né ele tem 30% só que Shopping não é carimbado né quando quando o fundo compra um prédio normalmente não é regra Mas normalmente ele compra os andares se ele não comprou o prédio todo ele compra os andares certinho no shopping

você não fala o o tal proprietário é dono desta loja ou daquela loja não ele tem uma fração do todo e eu vou para cá que são os indicadores financeiros vamos nos atentar a esse indicador aqui ó noi cxa o que que é o noi cxa Ricardo é o resultado operacional líquido é o dinheiro que vai pro bolso do dono do shopping e aqui a gente tem a métrica por met qu por m qu tá aqui ó noi caixa por met qu por trimestre porque que é importante a gente olhar aqui por trimestre Note que

eu vim pintando aqui de cores diferentes aquilo que é primeiro trimestre eu deixei de amarelo segundo de azul claro terceiro de azul escuro quarto trimestre de verde porque varejo tem sazonalidade eu não posso comparar os dados de terceiro trimestre contra segundo trimestre porque você tem datas de varejo que naturalmente você vai provocar maior fluxo no shopping center em determinados momentos do ano e Menor fluxo em outros momentos do ano então a gente tem que respeitar essa sazonalidade o que que eu comparo primeiro trimestre de um ano contra primeiro trimestre do outro ano ele gerou R

96 por m qu tá aqui ó nooi Caixa em Reais por met qu no trimestre no primeiro trimestre de 2019 cresceu em relação a 2018 Maravilha é isso que eu quero segundo trimestre 92 contra 72 quarto trimestre 101 contra 93 terceiro 98 contra 72 em todos os trimestres que crescimento é isso que eu quero aí 2020 primeiro trimestre 102 contra 96 crescimento Maravilha segundo tri 60 contra 92 e pandemia segundo semestre você já tinha impacto da pandemia segundo trimestre perdão você já tinha impacto da pandemia Então essa janela aqui de 2020 2021 mais uma vez

a gente entende que é um momento absolutamente atípico Deixa para lá agora eu vou olhar aqui ó 2022 primeiro trimestre 110 por m qu crescendo em relação a 2019 ó antes da pandemia e eu vou vendo isso trimestre após trimestre bati tudo no liquidificador olha aqui ó terceiro trimestre de 2024 essa planilha Tá disponível no site lá a última versão é essa terceiro trimestre de 24 tá bom Por isso que para aqui 116 por m qu em relação a 2018 que é o primeiro dado que eu tenho lá é um crescimento de mais de 60%

61% praticamente sabe quanto foi a inflação nesse período 32 33 é é crescimento acima da inflação do resultado que o shopping tá fazendo e aqui é a média do portfólio no segundo trimestre segundo trimestre de 24 contra segundo de 18 quase 65% de crescimento inflação do período 30 e alguma coisa isso daqui sim atesta que o fundo vem de forma recorrente o noi é que mede a recorrência de resultado é ele que tá medindo aqui não tem evento de venda de Shopping evento de venda de Shopping vai em outra r contábil não é aqui Aqui

é resultado operacional como é que o shopping faz dinheiro com aluguel das lojas com estacionamento com aluguel de quiosque que fica lá no no meio né do shopping e com propaganda com mídia Onde você tá andando no shopping que você vê um elevador envelopado ou aqueles painéis fazendo propaganda tudo aquilo é espaço comercial que o shopping comercializa e gera rendimento pro shopping Então é assim que ele faz dinheiro quando eu vejo o noi crescendo é porque ele tá conseguindo alugar melhor é porque o estacionamento tá gerando mais receita é porque ele tá alugando melhor e

mais quiosques é porque ele tá fazendo mais receita de mídia A análise imobiliária de fato de geração de renda a gente faz assim não é simplesmente olhando o que ele tá distribuindo ou seja o que que eu vou te dizer em 2025 mais uma vez assim como aconteceu lá no HGU o XP Mouse ele pode distribuir por cota um número um pouquinho menor do que 224 pode vamos imaginar que o gestor não venda absolutamente nada não Gere nemum real de não recorrente só que isso quer dizer que o portfólio piorou a sua capacidade de gerar

renda não ele pode gerar mais noi por caixa o recorrente dele pode crescer mas a perda do não recorrente pode ser maior e faz parte do jogo isso lembre-se quando você for analisar o histórico de rendimento de um fundo imobiliário de tijolo não olhe simplesmente para o número aprenda a abrir este número e entender o que é recorrente O que é não recorrente e avalia a capacidade desse fundo de fazer com que o seu recorrente cresça ano após ano os Fundos aqui utilizados não configuram recomendação de compra de forma alguma eu selecionei porque entendi que

eles eram absolutamente didáticos para esclarecer esse ponto que é importante na sua análise Espero que você tenha gostado do conteúdo coloque aí nos comentários a sua opinião o que você achou ela é muito importante pra gente poder avaliar o que traremos na sequência para vocês porque pode acreditar eu voltarei com mais conteúdo de fundos imobiliários um abraço e até a próxima