Olá pessoal! Essa é a aula 02 e vamos dar continuidade sobre o tema Procedimentos de Regularização Fundiária Urbana. A política de Regularização Fundiária trazida pela Lei nº 13.
465 de 2017, estabelece que a Reurb poderá ocorrer ainda que as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) não estejam delimitadas pelo município. Contudo, considerando a Regularização Fundiária como um instrumento da política de desenvolvimento urbano e habitacional, a demarcação das ZEIS constitui-se como importante ferramenta para promover o ordenamento territorial no município. Quando as ZEIS são demarcadas, planos de urbanização especiais poderão ser elaborados prevendo parâmetros e índices urbanísticos diferenciados para a área objeto de Regularização Fundiária ou construção de HIS, se for o caso de provisão habitacional.
Os planos urbanísticos especiais não dispensam a elaboração do projeto de regularização. Inclusive, estes instrumentos devem estar compatibilizados, considerando as especificidades de cada ZEIS. Na Lei nº 13.
465, artigo 18, § 1º, as ZEIS são entendidas como a parcela de área urbana instituída pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinadas à população de baixa renda, sujeita a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo. Iniciado o procedimento administrativo de Reurb, deve-se proceder a um levantamento documental relativo a um núcleo que será regularizado. Após a decisão do município de iniciar o procedimento de Reurb, tanto nos casos de ofício quanto nos casos em que é provocado pelos legitimados, um diagnóstico integrado da área deverá ser produzido.
Isso implica no trabalho de realizar um levantamento de documentos, de informações que vão instruir o Projeto de Regularização Fundiária e servir de base para caracterizar a área, identificar as desconformidades, apontar estratégias para conclusão do procedimento até a fase do registro. Compreende-se como estratégias de regularização fundiária: a formulação dos procedimentos a serem seguidos de acordo com o instrumento apropriado, considerando os tipos de informalidade detectadas na área, o tipo de ocupação, loteamentos, assentamentos, conjuntos habitacionais; a identificação dos encaminhamentos necessários de acordo com a titularidade da gleba, se área pública ou particular; as incidências ambientais; as condições urbanísticas, jurídicas e sociais do núcleo. O levantamento documental envolve identificação das leis que incidem sobre a área, a cartografia básica, as plantas municipais, pesquisa fundiária no cartório de registro de imóveis, documentos que demonstrem as condições sociais e ambientais do núcleo.
A cartografia consiste na representação física da área em mapas, plantas cadastrais, levantamentos topográficos anteriormente realizados, croquis ou qualquer documento que demonstre a situação do núcleo urbano informal e que irá servir para a elaboração do diagnóstico físico da área. Contudo, o levantamento físico propriamente dito e atualizado do núcleo será realizado através do levantamento planialtimétrico georreferenciado, que falaremos mais adiante. Essencial para a caracterização física do núcleo é definir os limites da área objeto de regularização e o tipo de parcelamento ocorrido.
Para além da situação física, é importante identificar o zoneamento na qual a área está inserida e os usos do solo permitido, normalmente por meio de consultas a mapas que acompanham o Plano Diretor ou as leis urbanísticas correlatas. Outros órgãos, como os institutos de terras, companhias habitacionais, podem conter documentos históricos importantes para caracterizar a área. Também integra o levantamento documental a pesquisa fundiária com relação à área que será regularizada.
O artigo 31, da Lei nº 13. 465, prevê que, instaurada a Reurb, o município deverá proceder as buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal. Na fase da pesquisa fundiária, os documentos referentes à situação de domínio da área objeto de regularização devem ser solicitados ao Cartório de imóveis competente, de modo a identificar a propriedade da gleba.
Sobre a Área Objeto de Regularização pode incidir um único título de propriedade ou mais de um título sobre o mesmo núcleo, assim como as áreas objeto de Reurb podem ser públicas, privadas ou públicas e privadas ao mesmo tempo. Note-se que a área ocupada está compreendida em algum título de propriedade existente no Cartório de Registro de Imóveis, ou através de uma matrícula ou através de uma transcrição, que é um registro mais antigo, anterior à legislação vigente. A busca pelos registros imobiliários é essencial para identificar se a área a ser regularizada é pública ou privada, para definir as estratégias de regularização a serem adotadas e os instrumentos a serem utilizados no procedimento.
O levantamento da situação fundiária em cartório pode resultar em identificação de plantas antigas de loteamentos, além de eventuais contratos de compra e venda, cessão ou compromissos registrados na matrícula ou na transcrição. Importante ressaltar que toda a área possui algum título de registro imobiliário, ainda que em nome de proprietários antigos ou desconhecidos. Para todo o núcleo informal, vai existir algum tipo de registro em cartório, mesmo que desatualizado ou realizado anterior à legislação vigente.
Caso a área do núcleo não esteja registrada na atual circunscrição imobiliária, serão necessárias buscas nas circunscrições anteriores, de acordo com o Artigo 31, § 7º da Lei nº 13. 465. Essa procura pelos registros propriedade, consiste em verdadeira investigação cartorial quando os titulares de domínio são desconhecidos.
Contudo, a ausência da identificação da propriedade da área não obstará a implementação da Reurb, uma vez que a Lei Federal traz instrumentos capazes de sanar essa desconformidade. Caso o núcleo ainda esteja localizado em área rural e ocorra ausência de informações de base nos municípios, o INCRA e os institutos de terras estaduais deverão ser consultados. Se áreas públicas pertencentes ao Estado ou à União, os respectivos órgãos de gestão de patrimônio também devem ser consultados sobre a existência da documentação correlata ao núcleo.
A Lei nº 13. 465, ao definir a Regularização Fundiária Urbana, no artigo 9º, estabelece que o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinam-se à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e objetivam promover a titulação dos seus ocupantes. Essa titulação deve garantir a segurança da posse e consistirá no registro em cartório, ao final da Reurb.
No caso de Reurb-S, se a titularidade do imóvel ocupado for da União, o rito de transferência dos imóveis poderá seguir o disposto nos artigos 86 e seguintes da nº Lei 13. 465 de 2017. O artigo 90 da Lei nº 13.
465, autoriza a União, suas autarquias e fundações a transferir aos Estados, aos municípios e ao Distrito Federal as áreas públicas federais ocupadas para fins de Reurb. Após o levantamento fundiário, a legislação municipal, estadual, federal pertinente ao núcleo também deve ser identificada. A Lei nº 13.
465 indica, no parágrafo único do artigo 28, que a inexistência de lei municipal específica não obstará a Reurb. Entretanto, se o município dispuser de legislação própria de Regularização Fundiária, regulamentando alguns procedimentos relativos à Reurb, estas normas também deverão ser observadas, em atenção à competência constitucional do ente sobre questões locais. O artigo 6º do Decreto que regulamenta a Lei nº 13.
465 de 2017 estabeleceu que o município poderá editar lei que estabeleça faixa de renda familiar para compor a definição de população de baixa renda, cujo teto é o valor de cinco salários mínimos, consideradas as peculiaridades locais e regionais. Também podem incidir sobre o núcleo leis estaduais que disponham sobre matéria ambiental específica, como por exemplo, mananciais ou reservas florestais. As leis urbanísticas municipais devem ser estudadas e também o Plano Diretor, as leis de uso e ocupação do solo, as leis de zoneamento urbano e a Lei Orgânica, de forma a identificar a incidência dessas normas sobre os núcleos informais.
Outras normas, tais como leis tributárias que disponham sobre ITBI, sobre IPTU, planos urbanísticos específicos, leis ambientais, leis que instituíram programas habitacionais e que possam influenciar na regularização fundiária ou no procedimento pós-regularização devem ser observadas na caracterização diagnóstica do núcleo para que a Reurb ocorra em consonância com o arcabouço jurídico-urbanístico municipal. Além do levantamento da cartografia básica do município do núcleo, dos títulos de propriedade incidentes da legislação específica correlata, outros documentos poderão ser resgatados para formulação do diagnóstico integrado que trará as desconformidades e, identificará as ações necessárias para a Reurb. São eles: certidões de concessionárias de serviços públicos que certifiquem o abastecimento de infraestrutura já implantada; cadastros sociais preexistentes; processos administrativos anteriores à Reurb e referentes ao núcleo; ações judiciais relativas à área, sobretudo as ações possessórias, se houver; termos de ajustamento de condutas; inquéritos civis; programas já ocorridos; entre outros.
Bom pessoal, obrigada. Ficamos por aqui na nossa aula de hoje. Até a próxima!
