¿Vale la pena invertir en subastas? Aprende a analizarlas como un profesional

Buenas tardes a todos. ¿Cómo estáis? ¿Me oís? Oye, ¿se me oye bien? Perfectamente bien o cambio el micro. ¿Me oís? Perfecto. No, como siempre. Muy bien. Bueno, vamos a dar eh un minutito de cortesía. Hoy somos menos. Vamos a dar 2 minutitos de cortesía y Comenzamos. Mientras voy a ir saludando a ver si me puedo cambiar la vista de la cámara galería. Gusta. Así voy saludando y veo veo más gente. Juan Pedro, buenas tardes. Estrella, Ángel Vaquero, Andrés Reche, buenas tardes. Zacascun, Juliano, Alfonso, Marisol, Ludwin, Liván. Liván, lo he dicho bien. No, no tiene micro.

Dime con el con el dedito, Iván, lo dicho bien el nombre. Sí, no, regular. Anasaura, buenas tardes. Juan Barranco, Lorena, buenas tardes. Si me vais haciendo el favor de abrir las cámaras, lo prefiero. Oye, una cosa, Diana Casado, buenas tardes. Una cosa muy importante que yo siempre le digo a los gestores de cartera y me gusta decirlo en la en las reuniones, no a modo de riña, no a modo de reñir a nadie, pero pero sí a modo de empatía. mis gestores de cartera me conocen muy Bien y sabe que yo soy muy pesado con

esto. Y es que al que le toca hablar, al que se pone delante de una cámara y tiene un montón de camaritas delante para hablarle, cuando las cámaras están apagadas, estas negras, hombre, si no hay manera de abrirla porque porque no hay remedio, eh si no hay manera de abrirla porque no hay remedio, porque no tiene cámara o porque la situación no es la no es la ideal, espérate un momento que voy a Quitar el WhatsApp que me va a volver loco. Un segundo. Aquí os decía que cuando que cuando no hay más remedio no

se puede abrir la cámara, pero es de agradecer, sobre todo el ponente de que las cámaras estén abiertas porque yo veo vuestras reacciones. Veo si os estáis durmiendo un poquito y tengo que meter un par de chistes andaluces, bueno, o si los chistes tienen que ser más normalitos. Veo el nivel con uno y con otro según la simpatía con la que con la que estéis. Veo eh si os está gustando, si no eh veo si me he equivocado en algo que me podáis decir, "Oye, no se oye o tal y sobre todo porque os voy

conociendo las caras, ¿vale? La mayoría ya los conozco, pero hay mucha gente nueva que me gusta ir conociendo las caras y es muy importante que tengamos ese feedback de ida y vuelta, ¿vale? Que nos veamos todos. Enrique, ¿cómo estás, señor? Tío, que que es rápido hasta para hacer inversiones. Ahora luego hablaré un poquito de de eso. Vale, pues bueno, ya hemos dado un poquito de margen, ya son las 7:07 de la tarde. Vamos a empezar bien. Voy a empezar compartiendo pantalla. Eh, darme un segundito. Venga, es que como hoy me lo voy a tener que

hacer yo casi todo solo, Eh, me vais a perdonar eh, estar lento en algunas cositas, pero bueno, yo sé que sois gente comprensible y que y que sabéis perdonar. Bien. ¿Veis la pantalla, Gabriel? ¿La ves la pantalla? ¿No se ve mi pantalla compartida? Pues muy mal. Si no se ve muy mal. Ah, vale. Es que tengo de de anfitrión a Darién. Es más, no me veis ni en vídeo. No, mi vídeo Cortado ahora. Venga, ahora sí, supongo que sí veréis mi pantalla, ¿verdad? Seguí sin verla. ¿No la veis? Voy a quitarla, la voy a volver

a poner. Esto es rarísimo. Ahora se ve ya la pantalla. Perfecto. Venga, a ver, alguien más que me dé fipa de si se ve la pantalla. Bien, Juliano. Bien, perfecto. Venga, ya está. Ya me quedo yo tranquilo de que se ve la pantalla. Bien. Bueno, pues no sé ni por dónde va esta diapositiva. Iba por la última. Muy bien. Pues nada, nos vamos a la primera. Nada deciros, eh, como siempre, yo me publicito un poquito. El que no me siga en las redes sociales, en Instagram, porque es lo que más utilizo, pues aquí tenéis mi

Instagram, que es @ambrolorenzo. No he puesto la r porque Quedaba feo en en la slide, pero bueno, es Ambro Lorenzo en Instagram. Me buscáis por ahí, me agregáis y estoy encantado de teneros por mis redes sociales para cuando ponga cualquier cosa. Pues si tenéis alguna pregunta, alguna duda, algún comentario, pues me hacéis un comentario privado o público o me decís lo bien que está el último vídeo que acabo de poner. Pues mira, me encanta de vez en cuando eh gente que en vez de sea hater, eh, sea adoradores, Por decirlo de alguna manera, y que

te diga, "Oye, te he visto genial en esto, en otro, a todos nos gusta, a ninguno nos amarga un dulce, ¿no?" Bueno, pues ahí tenéis la red social, Ambrosio Lorenzo, Ambro Lorenzo, perdón. Y aquí tenéis como siempre el canal de Telegram, el canal donde ponemos todas las cosas que hacemos, ¿vale? donde vamos informando de la de novedades que hay dentro de la plataforma, donde informamos también de Operaciones colaborativas que estamos haciendo, testimonios de clientes, eh se van haciendo pequeñas formaciones para inversores, pequeñas formaciones también para GCI de manera gratuita, reuniones que vamos a hacer, eh,

reuniones online, reuniones físicas, cualquier tipo de novedad va a aparecer en Telegram. Y lo mejor de Telegram es que si entráis y le dais hacia arriba, tenéis todas eh toda esa información guardada que la podéis ver aunque acabáis de entrar ahora Mismo, que no pasa igual que que con WhatsApp, que entráis y empezáis a ver desde allí en adelante. Bueno, pues vamos al lío, vamos a lo que nos atañe. Preparación de subasta en directo. El otro día os estuve explicando todo lo que era una subasta y una subasta complicada, una subasta judicial en víada a

premio. Hoy podía haber hecho una subasta en directo judicial en vía de premio, pero también Para daros un poquito más de del espectro amplio que tiene la subasta, digo, bueno, vamos a tocar una subasta de la Agencia Tributaria porque además os digo que las subastas de la Agencia Tributaria para mí son las que más me gustan. Entonces, queríais también que vierais cómo van las subastas de la Agencia Tributaria. El shell eh de la subasta de la Agencia Tributaria es prácticamente el mismo que la que la subasta de judiciales. Vamos a Mirar el valor de subasta

que tiene, sobre todo para fijarnos en el 50% más que en el 70. Ahora lo explicaremos. Vamos a ver la deuda que tiene. Vamos a mirar quién es el acreedor y quién es el deudor. El acreedor siempre es la Agencia Tributaria. Entonces, vamos a ver quién es el deudor. Verificaciones jurídicas de las cargas preferentes, tercer día de dominio, eh servidumbre, afecciones fiscales que tenga, todo. Vamos a ver lo que tiene en la nota Simple. Vamos a valorar el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde un plano un poquito diferente a la judicial y

ahora luego lo explicaré. Vamos a evaluar la oportunidad económicamente, a valorar el plazo a la ocupación y el estado del inmueble, por supuesto, la eliminación de carga, las reservas de postura y las pujas. Dicho esto, la subasta de la Agencia Tributaria, como la otra tenía siete puntos, esta yo he querido que tenga Siete puntos, entonces he heado el sexto el sexto punto y el quinto en una para meterle un punto más que quería yo eh introducir en esta subasta, que es los tramos centrales. Repito, desde el principio para la subasta de la Agencia Tributaria es

muy importante estos siete puntos. El primero, la ley del la ley en el artículo 670 de enjuiciamiento civil. ¿De qué trata la ley en el artículo 670 de Enjuiciamiento Civil? Trata de que Cuando tú vas a subasta y vas a pujar por ella, si pujas por encima del 70%, si recordáis de la formación, os la adjudicáis automáticamente. En teoría, automáticamente, no es en la práctica. En la práctica es cuando el juez te te manda el decreto de adjudicación y haces el pago. Pero hasta que eso suceda, hasta que el juez eh haga eso, el deudor

todavía tiene tiempo de hacer el pago de lo que adeuda y eliminar esa subasta. No Suele pasar, a mí no me ha pasado nunca, pero existe esa posibilidad, la tengo que decir. ¿Recordáis que dije lo mismo, no? El 50% del valor de subasta tiene derecho de tercero de mejora tanto el acreedor como el deudor. Eso era en las judiciales. Ahora, en las notar en las de la Agencia Tributaria tenemos una diferencia y es que eh por el 50% del valor de subasta tiene derecho a tercero de mejora el Deudor. El acreedor al ser la agencia

tributaria nunca se puede quedar con el activo. La agencia tributaria ya no se puede quedar con los activos. Por lo tanto, ¿qué tenemos por aquí? Pues tenemos que si el deudor tiene una deuda con la agencia tributaria y no y y normalmente las deudas de agencia tributaria que van sumando el 20% y tal se hacen una bola muy grande que no pueden mastigar. Lo normal es que si hay una subasta que debe 1 millón de euros y El bien que se está subastando vale 4050 60,000 € ese deudor no va a pagar el millón de

euros de Hacienda para quedarse con una propiedad de 60,000 € ¿lo entendéis? Por lo tanto, cuando bueno, lo entendéis, me explico, mejor dicho, que lo entendéis, que me he puesto muy andaluz, ¿eh? Por lo tanto, cuando se hace una puja en la Agencia Tributaria, podemos ajustarnos al 50 más que al 70. Los beneficios son mucho Mayores. Si no tiene cargas preventivas, si antes de la antes de la de la carga de la Agencia Tributaria tiene una hipoteca, hay que medirlo muy bien. Quiere decir que porque tenga una carga preventiva eh no es interesante la puja.

No, para nada, porque quizás por esa carga preventiva nosotros nos podemos nos podemos acoger después a a esa a esa carga hipotecaria, por ejemplo, y h no desembolsar ese dinero de la hipoteca que tiene anterior, sino Seguir haciendo los pagos, como estuve explicando en una hipoteca novatoria o noatoria, seguir haciendo los pagos de hipoteca y no me tengo que descapitalizar. Pero aquí en este punto me gustaría deciros que os fijéis solamente en el 50%. ya no en el 70, porque a partir del 50% del valor de subasta ya te es rentable pujar. ¿De acuerdo? Siguiente.

La reserva de postura. La reserva de postura funciona exactamente igual que las judiciales Envíadas a premio con una diferencia que en las subastas de la Agencia Tributaria el trámite de adjudicación es mucho más rápido. Por lo tanto, hacer una reserva de postura en una judicial en vía de premio puede que si ha acabado la subasta entre el 50 y el 70 y estos plazos se alarguen 4 5 6 7 meses, tu dinero va a estar retenido todo ese tiempo. En la de la Agencia Tributaria se resuelven en menos de un mes, por lo Tanto, es

mucho más fácil que te devuelvan esa eh reserva de postura. Es importante que lo que lo dijera porque metí mucho miedo con la reserva de postura en la en la otra en la otra formación. Y aquí la reserva de postura le tenemos que perder un poquito el miedo porque se devuelve mucho antes. Oye, Ambrosio, pero yo no voy a hacer una reserva de postura para tener ese dinero bloqueado un mes porque a mí ese dinero me hace falta. No la hagas. Pero Si una reserva de postura, eh si la reserva de postura la vas a

hacer con el 5% y el 5% son 400 € y no te supone nada, pues yo prefiero hacer una reserva de postura e en un margen que yo me pueda permitir y dentro de un mes me devolverá los 400 € que a lo mejor no es mucho. A lo mejor para otros sí. Para mí a lo mejor 400 € 500, 1000, 2000 pues lo dejaría. No entiendo que si ese 5% son 50,000 € pues a hay gente que 50,000 € no lo puede dejar ahí un mes, ¿vale? Y Lo entiendo perfectamente porque puede tener otras

inversiones que hacer. Punto número cinco, las cargas anteriores. Por supuesto, tenemos que tener en cuenta las cargas anteriores eh como como un procedimiento que tenga abierto eh de hipoteca o que tenga eh ejecución de de título jurídico, como por ejemplo una deuda de comunidad de 12 años que que la tengan intervenida ahí también o una deuda financiera de otro tipo. O sea, cualquier carga anterior la Tenemos que tener en cuenta. Tenemos que seguir teniendo en cuenta el IBI, que el IBI nos pertenece por ley, pagarlo 4 años hacia atrás y la comunidad de propietarios que

nos pertenece 3 años para atrás y el año en curso. En este caso, si nos adjudicáramos algo ahora tenemos 4 años porque el año en curso estamos en diciembre, tendríamos que asumir 4 años, pero si hubiéramos si pujamos en enero, por ejemplo, pues nada más que tenemos que asumir 3 Años y un mes. ¿Me entendéis? ¿Me explico? Perfecto. Siguiente eh punto a tener en cuenta, los tramos entrepuj. Atención, navegantes, en las subastas de la Agencia Tributaria nos solemos encontrar eh alguna subastita que pone sin tramos entre puja. Para mí las mejores subastas que existen porque

es el momento de desesperar al resto de subasteros. Poneros un buen café de Colombia al lado, os tomáis dos o tres tazas por la Noche y os preparáis para una noche de diversión pujando, porque las subastas eh que no tienen tramos entre puja, puedes pujar desde 1 céntimo y yo puedo eh amargar al resto del personal que esté pujando en esa subasta durante toda la noche. No tengo ningún problema. ¿Qué pasa si yo voy pujando de céntimo en céntimo? pues que la el precio no va a subir casi nada y por el 50% del valor

de subasta, cuando llegamos al 50%, yo pujando a centimito Y el otro pujando a centimito, ahora va a ser una guerra a ver quién se queda dormido antes. Os aviso que las subastas se suelen celebrar martes, miércoles y jueves y concluyen a las 6 de la tarde. Cualquier españolito de a pie, Ángel, que hace un martes, un miércoles, un jueves a las 8 de la mañana, irse a trabajar, no queda otra. Aquí la herencia que nos han dejado es trabajar. Bueno, pues mientras que otros se van a Trabajar, yo pujo. Y si te piensas quedar

hasta las 8 de la mañana pujando, que sepas que yo también. Y si te vas, yo pujo y la gano. ¿Y tú qué vas a ganar? Pues vas a ganar que aparte de perder una puja, de cagarte, no sé si se estará grabando, imagino que sí, en todos los míos, vamos a dejarlo ahí, que seguro que me va a ir maldiciendo por el camino. Vas a echar un día de [ __ ] en tu trabajo porque no Has dormido, porque un tío ha estado pujando centimitos y te ha quitado la la puja que tú querías

y la subasta que tú querías. Por lo tanto, a mí este tipo de subastas eh sin tramos en trepujas me encanta. Me encanta porque eh suelo ganar bastantes también porque mi trabajo es en casa, porque estoy delante del ordenador y está en mi vida. Para mis inversores, intento que puedan hacerlo de alguna manera en que se Lleven el teléfono móvil y puedan seguir pujando con el teléfono móvil, que se tomen dos o tres cafés y que si ganan esa puja, aunque no hayan dormido en toda la noche, al día siguiente en el trabajo, van a

tener un subidón y una alegría horrible porque eh han cogido algo a lo mejor en 60,000 € pero saben que lo pueden vender en 140, 150 y por una noche de trabajo, entre comillas, se han encontrado que tienen un beneficio de 70, 80 o 90,000 € con una inversión Muy pequeña. Por lo tanto, eso es un subidón de adrenalina brutal y por eso me gustan a mí tanto este tipo de Y después de los tramos entre puja, que era la parte más importante que os quería contar, después tenemos también los ocupantes. que saber si está

ocupada, si no lo está, pero eh cuando estamos hablando de que es una subasta de la Agencia Tributaria, ya no estamos hablando de una deuda hipotecaria. No se Pueden acoger por la ley hipotecaria eh a la vulnerabilidad porque es una subasta de la Agencia Tributaria. Por lo tanto, aquí es mucho más fácil de eh proceder al lan alzamiento del propietario y y sacarlo eh en su tiempo y no que se se te atrinchere allí con la ley de vulnerabilidad hasta dentro de 28 y todo el Bien, no me voy a entretener mucho más en esto.

Una vez visto todo esto, nosotros hacemos un estudio de viabilidad que vais a ver ahora poco a Poco cómo yo lo voy a ir haciendo, ¿vale? Pero esto recordatorio, ya lo visteis la otra vez. cómo hacemos el estudio de viabilidad en dos tramos y eso lo vamos a ir viendo poco a poco. Dicho esto, yo quería hablaros ahora eh de esto, proyecto colaborativo en Manilba y Cancelada. No sé si tenéis las cámaras abiertas. Uy, acabo de liar una aquí con la Cámara ahora que quería quería abrirlo para verlos a todos, ¿eh? Y a ver cómo

puedo poner la vista. Vista en galería aquí. No sé si tenéis todas las cámaras abiertas, si no las tenéis todas las cámaras abiertas, si la mayoría sí, si la mayoría no. Bueno, aquí tengo un montón de cámaras cerradas. Esta gente ha entrado un poquito más tarde y no me he oído lo que yo he dicho de las cámaras, pero bueno, ir abriéndola si Puede. Los que tenéis cámara abierta, los que no, miradle la cara a los gestores de cartera, que me hubiera gustado que hubierais puesto eh Izaco la saga eh GCI o todos, ¿no? Que

hubierais puesto que er erais gestores de cartera. Si le miráis las cara a los gestores de cartera, veréis que llevamos un día con el proyecto de Manila cancelada, que vaya, estamos todos todavía en una nube. No nos lo creemos. No, no lo creemos por lo bien Que va todo. Vale, el proyecto de maniva cancelada se ha sacado 1 millón de euros esta mañana en participación, mientras esta mañana no a las 2 de la tarde en participación 1 millón de euros y a las 3:15 estaba todo cerrado, la inversión estaba completa. Por lo tanto, agradecer a

los inversores que han estado que han estado interesados en la en esta en este proyecto. Agradecer a los gestores de cartera que a la hora de comer estábamos todos locos hablando con los inversores Para que pudieran entrar en la en la operación, para que tuvieran plaza, inversores que se han quedado fuera, que entrarán en próximos proyectos participativos. La semana que viene la otra estamos sacando otra, pero que veáis la capacidad que tiene Urbate tanto para inversores como para gestores de cartera, eh, como para gente que quiera hacer imomastery y quiera invertir en estos en este

tipo de proyectos. Eh, todo el mundo tiene Beneficio. Los gestores de cartera hemos obtenido un beneficio gracias a que nuestros inversores han entrado en participativa. Los inversores tienen un beneficio porque entran y tienen un rendimiento de sus inversiones. Y eh lo que los que estén haciendo IMO Master y Pro también tienen derecho a hacer estas inversiones participativas y entrar dentro de la de las inversiones que absorbéis. Así que enhorabuena a todos, a mis compañeros que habéis estado ahí Todos dando el callo. Un abrazo grande a todos público de mi parte, ya de los demás por

el grupo de de WhatsApp nos felicitamos y no y nos aplaudimos y nos damos tortitas en la espalda. Bien, dicho esto, eh, vamos a la siguiente. Voy a cerrar un poquito la cámara. Los tenía aquí a todos en grande porque os quería ver las caritas. Vamos a la siguiente slide. Y deciros eso, pues lo que estábamos hablando, que como gestores de cartera De inversión inmobiliaria, como imomaster y pro o como eh inversor en la plataforma Urbate, todos tenéis cabida. Yo ya lo he estado diciendo muchísimas veces o lo he dicho a los gestores o lo

he dicho a a los que queráis ser gestor de cartera de GCI3, a los que no podéis adquirir los compromisos y queríais entrar por Mastery Pro o al que simplemente ha dicho, "Oye, Ambros, mira, me ha gustado mucho la formación. Yo quiero ser inversor, no tengo tiempo Para absolutamente nada. Tú me llevas todo esto y voy a entrar como inversor. Aquí hay cabida para todo el mundo, para cualquier tipo de perfil hay cabida. Y os recuerdo que eh me voy a ir una diapositiva atrás. Eh os recuerdo que eh para ser gestor de cartera tenéis

que hablar con vuestros GCI. Si os metieron vuestro GCI dentro de la plataforma, eh, para que veáis esta formación y los tres días que que disteis anteriores, solamente le tenéis que escribir a Ellos, "Oye, mira que me quiero hacer gestor de cartera y que y que voy a entrar." Los que estéis indecisos, eh, terminarlo de hablar porque sabéis que a partir del día 10 de eh octubre, de octubre, de diciembre, eh suben los precios y tenéis poquitos días de margen. Si habéis cogido citas más tarde con ellos y tal, adelantar todas esas citas para que

estéis informados de todo y tendáis tengáis la opción de entrar con la Oferta de antes del día 10 de diciembre. Los que queráis imo master y pro exactamente igual y los que queráis entrar en la plataforma exactamente igual. Oye, que yo me metí aquí porque vi una publicidad y he entrado y no tengo ningún gestor de cartera asignado y tal, pues entonces tiene que [ __ ] el código QR y ahora Dariel, me imagino que pondrá el enlace en el chat para que [ __ ] el enlace y también pueda puedan cogerse una cita. Os

voy a decir algo Que me equivoqué la otra vez. la gente que yo metí eh para que viera esta formación que no le dé al código QR, que yo le voy a mandar el enlace si si lo necesita, ¿vale? O si tienes mi teléfono, por supuesto, pues que me escriba y me diga Ambrosio o o por Instagram o por donde quieras. Ambrosio, mándame tu enlace que quiero hablar contigo, que tú fuiste el que me metiste aquí porque el otro día me puse a dar la formación, yo dije lo de los enlaces y Todo esto, hubo

gente que que entró conmigo y sacó con el código QR cita con otros compañeros. Los míos no, los míos conmigo. Vale, venga, pues ahora os dejo por aquí el código QR para que lo tengáis. Os voy a dejar un minutito si queréis, si lo necesitáis para correr el código QR y si no, pues como imagino que Darién lo habrá puesto también en el chat, pues yo creo que por aquí podemos ir terminando. A ver el chat. Vale, lo ha puesto Darian por aquí, ¿no? Vale, los precios se actualizarán a partir del 10 de diciembre. Genial.

Bueno, pues ahí lo tenéis en el chat para que lo cojáis tranquilamente. Bien, pues yo sigo compartiendo pantalla y vamos a hacer la subasta en directo. Vamos a hacer la subasta que que hemos planteado. Mira, yo esta mañana eh he planteado he planteado una subasta que es Esta. Nada, podía haber cogido cualquier otra subasta, pero en este caso pues he querido he querido [ __ ] esta. Voy a poner esta pantalla un poco más más chica. ¿La veis bien, no? Así poniendo la pantalla un poquito más pequeñita, ¿la veis bien? Genial. Pues he querido [

__ ] esta subasta porque eh quería [ __ ] una subasta de la Agencia Tributaria y una subasta que esté actual, tan actual que le quedan 17 días y 22 horas. Las subastas cuando Entran en el BOE eh entran por 20 días. Entonces, esta es una subasta que está reciente, calentita y además eh si alguno os gusta podéis entrar y buscar eh con el trabajo que yo voy a hacer. ¿Vale? Dicho esto, esta subasta es de la Agencia Tributaria, como estaba diciendo, es una subasta eh que la fecha de inicio fue el día 3, antes

de ayer, a las 6 de la tarde y que concluye el 23 de diciembre a las 6 de la tarde. 23 de diciembre. ¿Qué es lo que le pasa a la Mayoría de los españolitos de a pie? Pues que estamos pensando en la escena de Nochebuena, que estamos de cena de empresa, de comida de empresa, que estamos comprando la carne que nos faltó, que nos faltan 2 kg de gamba porque viene mi tía Mari del pueblo a comer y aquí hay pocas gambas y mi madre no le gusta quedar mal con nadie y te ha

mandado a comprar un puño de de carabinero y estamos enfocados en el 24 y eso lo sabemos todos y os veo las Caras a todos. ¿Estáis enfocado en el 24? Pues mira, igual que todos vosotros estáis enfocado en el 24, la mayoría de los españoles también. ¿Qué pasa? Que las subastas en esta época del año son del [ __ ] para ganarlas. Os lo digo ya. Son buenísimas para ganarlas. Entonces, todas las subastas que salgan en estos 20 días, aprovechar para hacer subasta porque se ganan un montón en fechas de fiesta. En efectivo. Bien, dicho

esto, Eh el valor de subasta, he cogido una subasta pequeñita para no liaros con números grande y tal y he cogido un garaje. Lo que teníamos que tener en cuenta en esta página principal, que es de la agencia tributaria, el indicador que tiene, cuando es el inicio, cuando es el fin, qué valor de subasta tiene, 2664 € un valor pequeñito. La tasación le han dado el mismo, tiene puja mínima o y tiene tramos entre pujas, 200 € cada vez que pujemos. Esta no es sin tramo. Si es sin tramo mejor que mejor, como he explicado

antes. Y el importe de depósito son 133,22timos. Bueno, pues hasta ahí estupendo. La autoridad gestora, pues eh la Agencia Tributaria de Madrid. El bien que tenemos, os dije, no sé si recordáis, eh que la Agencia Tributaria eh trabaja eh bastante mejor que el juzgado. El juzgado te da cuatro directrices, la justa y necesarias, y el resto te tienes que buscar la vida tú. Por eso las judiciales enviadas a premio son las más complicadas. ¿Por qué siempre os digo que esta es más fácil? Atención al título. 100% de pleno dominio. Ya te está diciendo que se

está subastando todo el inmueble, lo que sea, pero completo. No te está diciendo eh descripción, finca, número tal, se acabó. Ya dices tú, "Oye, es el 100%, no es el 100%. Eh, ¿cuánta gente interviene ahí? ¿Hay una parte de Usufruct? ¿No lo hay? Eh, ¿a quién están interviniendo? Esto es 100% del pleno domini. Ya sabes que es completo lo que se subasta. ¿Qué se subasta? Pues un garaje en calle Calvario número 5, escalera 1, planta -3, eh puerta cer código postal 45183 de la las ventas de eh Retamosa en la ciudad de Toledo. Para más

inri cualquier minucia que exista te la van a marcar. Existe discrepancia entre el registro y el catastro respecto a su a su superficie. Sí. discrepancia de cuánto, 1 m, 2 m, 3 m, eso es normal. Eso existen en las viviendas, existen los garajes, existen los trasteros y no tiene eh no tiene ningún perjuicio que exista discrepancia entre los dos o que no exista coordinación entre el catastro y el registro. Así que eso nos da igual. Tiene una superficie útil de 14 m,27. Exacto. La cuota de participación en la comunidad te dice la referencia catastral, la

superficie construida, el Aparcamiento de 14 m, elementos comunes 21, el coeficiente de participación, la dirección otra vez la tenemos por aquí de uso urbano y el uso principal es almacenamiento, estacionamiento, uso residencial. Genial. Nos da una descripción absoluta. Aquí abajo en la descripción no lo vuelven a poner todo. Aquí lo tenemos todo otra vez. Genial. El el código Idfir lo tenemos aquí por si queremos pedir la nota Simple de la propiedad. Solamente con este código ya podemos solicitar la nota simple de la propiedad. De todas maneras, ellos nos dan la nota simple, así que tenemos

hasta la nota simple. Referencia catastral muy buena para sacar ahora los valores que tenemos que sacar. Dirección, el código postal, la localidad, provincia, situación posesoria, no consta. Es una plaza de garaje. Me da igual. Si hay un coche Dentro, en el momento que salga ya no entra más porque le pongo un pivote. En el momento que sea mío. No es una desocupación. No vas a echar nadie de su casa si tiene hijos, si es vulnerable, si no es una plaza de garaje y eso nos va a dar igual. Visitable, no. Vale, pues no se puede

visitar. Cargas. Aquí te va a definir las cargas anteriores. Si esto tuviera una hipoteca anterior, la Agencia Tributaria te dice que a lo Mejor tiene una hipoteca de 48,000 € constituida en el año tal y que a día de hoy falta por pagar 17,236,27. Es que te lo marcan, te lo dicen perfectamente. Yo siempre lo compruebo, pero te lo dicen perfectamente y te lo marcan. La Agencia Tributaria hace muy bien su trabajo. Otras veces nos fastidian mucho, ¿vale? pues las retenciones, eh los tributos y demás y cuando llegan los tribes de IVA que nos ponemos

muy contentitos con las Declaraciones, pero aquí la verdad que se portan bastante bien. Tenemos la descripción registrar del bien por si acaso por el idfir no nos aparece, pues lo pedimos con la eh con la descripción registral. El título que se está subastando es del pleno dominio, 100% del pleno dominio. Información adicional, cargas que afectan al bien. Existe información en imágenes anexos que nos van a dar una nos dan una fotografía. Genial. Existe discrepancia Entre registro y catastro. Ya lo hemos nombrado. La superficie nos la marca otra vez. Nos dicen los metros. Se desconocen los

motivos de las discrepancias tanto eh tanto del catastro como de del registro, ¿vale? datos eh según catastro, la dirección según catastro es la que tenemos, clase urbano, uso principal, almacenamiento, estacionamiento, uso residencial. Perfecto. Documentos que no que nos Adjuntan una notita simple. Mira qué bien, oye, que nos vamos a ahorrar 10 euritos de la nota simple por aquí. Una nota simple y fotografías del inmueble. Os abro la fotografía para que la veáis. Vale, ahí tenéis las tres fotografías. no han accedido dentro, pero bueno, tiene la entrada, vemos el edificio más o menos dónde está. Después

por el Google Maps pues podemos ver exactamente cuál es la calle, dónde está y subir y bajar para ver las entradas y Verlo todo. Pero esas son las fotografías que nos adjuntan. Fotografía que voy a reducir ya para quitarlo de plano y nota simple. Pinchamos en la nota simple y la nota simple la abrimos. Aquí tenemos la nota simple. Ah, importante. Antes de que se me vaya, para poder tener acceso a la nota simple, a todo esto, eh saber las pujas, lo que queda, que ahora hablaremos de de esto y tal, para tener acceso a

todo esto, tenemos que Conectarnos eh a través de nuestro DNI electrónico o nuestro certificado electrónico, ¿vale? Aquí en el perfil, yo por ejemplo desconecto ahora para que veáis que me he desconectado. Se inicia sesión y con tu certificado electrónico eh abres tu perfil y listo. Vale, ahí atrás que es donde yo estaba y estaba muy bien. Eso era el principio que lo tenía que decir y se me ha se me ha pasado Bien. Dicho esto, pues tenemos la nota simple, tenemos los documentos y abrimos la nota simple. Una vez que abrimos la nota simple, es

un PDF sencillo, nos va a decir en la nota simple, lo primero, datos de la vivienda. Esta nota simple es un poquito extensa, los estatutos que hay de la comunidad, normas de comunidad, que nos lo ha puesto aquí. Bien, nos dice eh la descripción de la finca, que es la número uno, la plaza garaje número cero terminada en el Conjunto residencial pa pa y todo esto pues los artículos de la de la comunidad, ¿vale? que no ha puesto los estatutos aquí. Dominio, título dominio, figura escrita en el plano dominio a favor de por ley de

protección de datos. Aquí nos lo quitan. Que queremos saber de quién es la propiedad, sacamos una nota simple en el registro de la propiedad, que es un ente público y esto un documento público y ahí nos van a dar eh la nota simple y completa Con los datos que faltan, ¿vale? el título y debajo del título dice sujeción, limitaciones de dominio, tal no consta, no hay limitaciones de dominio. Siguiente tramo, cargas. Esto es lo que nos interesa. ¿Qué cargas tiene la propiedad? ¿Tiene cargas anteriores? Pues en la nota simple aparece como primera carga servidumbre personal.

Los pasos de servidumbre y estas cosas es muy normal en la nota simple. Es que tú No puedes cerrar porque tiene que haber un paso para distintas cosas. Puede ser eh vía fluvial, puede ser eh un paso para eh para algo energético y tal. En este en este caso eh dice con una servidumbre personal voluntaria destinada a una instalación de energía eléctrica compuesta de un centro de transformación, una red de entrada de cable eh de media tensión desde la calle, así como desde la salida. Oye, que elido eléctrico del edificio pasa Por los aparcamientos y

que tenemos un paso de servidumbre, que no podemos cerrar los aparcamientos para exclusividad nuestra, porque si hay algún problema y hay que arreglar algo por ahí, pues tienen que hacerlo, ¿vale? Es un paso de salido, cosa que cualquier nota simple tiene y no nos repercute en nada. Lo siguiente, se haya grabado con y aquí podemos darle a la campanita así, tin tin tin. Premio con una anotación Preventiva de embargo letra A sobre el pleno dominio de esta finca a favor de la administración general del Estado. Dominio de Pozuelo del Alcohol, tal. recaudación, lo podéis leer

todo. Al final es que hay una deuda a la Agencia Tributaria y que tiene una deuda de 9463, con31. Seguimos mirando más para abajo porque yo soy curioso porque yo aquí me podía parar. Si no hay ninguna carga arriba y por abajo hay más carga, ya me Da igual. Yo siempre lo miro para abajo porque soy muy curioso, pero no tenéis por qué seguir mirando, pero seguimos para abajo y aquí abajo no hay más nada, ¿vale? Acepciones, asientos pendientes, no existen asientos, no consta, tal, tal, tal. Y aquí termina la nota simple. Esto es eh

palabrerío. A partir de donde vemos la carga hacia abajo ya no tenemos que mirar, ¿correcto? Venga, pues una vez que tenemos esto Comprobado, la última pestaña de la que estábamos hablando es la puja. Oye, ¿cuántos días le quedan a la puja? 17 días y 22 horas. Me voy a fijar ahora aquí. ¿Lo veis? Si empujas en esta subasta, aquí puede aparecer que alguien ya eh ha constituido el depósito y ha hecho una puja. ¿De cuánto? De lo que sea. Puede que haya hecho alguna puja. La puja más alta es la que va a aparecer. Si

la puja más alta son 700 € aquí pondrá 700 €. Si son de 10000, Pondrá 10000. Si son de 12 millones de euros, pondrá 12 m000ones de euros. La puja más alta va a aparecer. A partir de aquí, yo sé que si yo tengo un presupuesto limitado o tengo una idea de pujar por esto más bien bajito, si la puja ya va muy alta, la puedo dejar irme a otra cosa, no hacer todo el estudio completo sabiendo que ya hay pujas superiores, que yo no voy a llegar ahí. ¿Me seguís por donde voy, Verdad? Bien.

Pues una vez que yo tengo esto, tengo la nota simple mirada y lo tengo todo, pues yo voy a hacer el estudio de viabilidad económica. el estudio de viabilidad económica para los gestores de cartera y futuros gestores de cartera que ya estáis por aquí y que vais a y que vais a entrar en la formación, tendréis eh, por supuesto, la calculadora de subasta. En esta calculadora de subasta van a aparecer los diferentes eh las Diferentes rejillas donde se van a tener que ir poniendo los datos en esta calculadora de subasta que ya os enseñé. Eh

eh bueno, aquí decide cambiar el idioma. No sé lo que me ha puesto. No sé si ha sido Marisol que ha puesto algo. No, pues no habrá sido otro. Bueno, en la calculadora de subasta, como decía, en la en la redilla, pues habrá que ir poniendo diferentes datos que es la formación de tres semanas. O Explicaremos exhaustivamente, pero bueno, para esta propiedad en particular tenemos que es Castilla la Mancha. Yo ya he ido haciendo todo el procedimiento para no abor para no aburrir, ¿vale? La comunidad es Castilla la Mancha. Tenemos que poner la comunidad porque

según la comunidad va a pagar unos impuestos u otros. El valor de la subasta. Yo todo esto voy a mirarlo a partir a ver si puedo ponerlo en las dos pantallas así para que lo veáis bien. Así yo voy mirando todos los datos en las dos pantallas y voy jugando con ellos para tenerlo todo correcto. Por ejemplo, es en Castilla Mancha. El valor de su basta son 2664. Me coincide perfectamente. Cantidad que se le reclama, la hemos leído en la nota simple antes, 9,463,31. Valor de referencia 4,500 € Esto os voy a decir ahora por

qué. Para sacar el valor de referencia lo tenemos que sacar de aquí, del catastro. Pero Resulta que sacar el valor de referencia del catastro hay que sacarlo con la referencia catastral de la propiedad. Nos vamos al catastro. Le damos a valor de referencia, nos vamos a valores de referencia del ejercicio 2024, que es en el que estamos. Consulta de valor de referencia. Abrimos con nuestro certificado digital y tenemos que decirle la Finalidad por la que vamos a hacer esta consulta, efecto informativo, la fecha de valor a día de hoy, día 5 de diciembre y la

referencia catastral la copiamos y pulsamos valor de referencia. Aquí normalmente nos va a dar un número, o a lo mejor poner 12813 con25 €. En este caso, este garaje no tiene valor de referencia. ¿Qué hacemos cuando no hay valor de referencia? Pues vamos a usar de valor de referencia El valor eh por el cual vamos a pujar, ¿vale? Y así vamos a tener eh el valor aproximado, que va a ser el valor de referencia. ¿De acuerdo? Bien. Perdona, el valor por el que vamos a pujarnos, el valor de mercado de la propiedad, porque a eso

es a lo que nos vamos a acoger después. Según el valor de mercado, si no existe, es inexistente el valor de referencia. Según el valor de mercado, cogemos el valor de referencia. Ahora os diré cómo sacamos el valor de mercado. Siguiente. Puja mínima tiene, sí, la hemos leído en información general que la puja mínima son 266,46. Pues aquí la marcamos. Cargas preferentes en este caso no hay, pero si hubiera una carga preferente, por ejemplo, de una hipoteca que deba todavía eh 1000 € pues pondríamos 1,000 € aquí para tenerlo en cuenta en nuestro estudio de

viabilidad económica. Si tuviera algo de administraciones públicas, pues lo pondríamos aquí o uno De carga de preferente con otros acrededores, pues lo pondríamos aquí. para tenerlo en cuenta, que esas cargas preferentes que tenemos que asumir eh tenemos que pagarlas y tenemos que saber si nos va a ser o nos va a ser o no nos va a ser rentable. Otras cargas no registradas, IBI y comunidad de propietarios. Bueno, pues para esta plaza de garaje hemos hecho un cálculo de IBI de unos 80 € y de comunidad de propietario 240 € gastos De adjudicación. Los gastos

de adjudicación nosotros lo sacamos automático. ¿Por qué? Porque el ITP que lo tenemos aquí ya lo tenemos puesto que sea para Castilla la mancha y yo en mi caso como empresa, pues lo tengo puesto como ITP reducido, ¿vale? Si miramos el si miramos los ITP en Castilla la Mancha, los ITP el general está al 9%, pero yo tengo el tipo reducido 11 porque yo voy a comprar como empresa Inmobiliaria para la reventa en menos de 3 años. Entonces, a mí me cubre el tipo reducido cinco. Oye, que yo voy a comprar como persona física, que

es para mí y tal, pues entonces sería marcar el del 9% y hacerlo con el 9%. Esto ya lo explicaré eh mucho mejor cuando estemos ya en el curso mucho más detenido, ¿vale? Eh, eso nos va a dar los gastos de adjudicación, aranceles notariales, puesto que es una subasta notarial, pues eh una subasta eh Tributaria eh tiene aranceles notarios, los de las del juzgado, las judiciales no lo tienen. Aranceles registrales y el impuesto eh sobre la transmisión de patrimonio, que en este caso pues se ajusta a al porcentaje si tenemos eh beneficio fiscal y si

no pues se ajustaría al 9% que es a lo que está en esta comunidad autónoma. gastos de puesta en marcha. Si fuera eh una vivienda la que estaba la que por la que estábamos pujando, tendríamos que Tener en cuenta las obras y reformas altas de suministro, comesting, si fuera necesario, una posible desocupación y gastos judiciales. En este caso, como es una plaza de garaje, pues nos ahorramos todo esto. Estos son los honorarios, ¿vale? que no los honorarios que nosotros asumimos eh o sea, los inversores asumen respecto a a los gestores de cartera. Nosotros vamos a

hacer el estudio de viabilidad económica y según el bien que Estemos pujando, pues se cobrarán unos honorarios o otros sujetos al 5% cuando van por debajo de 120,000 € van por unos varemos y en este caso pues para una puja de este tipo automáticamente no sale, no tenemos que calcularlo. Los honorarios son de 1000 € más IVA, ¿vale? son10. Dicho esto, los gastos totales estimados que nos salen pues son 20,060 € estos son los gastos como máximo que vamos a tener. ¿Qué pasa? Que la propiedad nos han dicho aquí que tiene Un valor de subasta

de 2664. El 50% de 2664 son 1332,28. Por lo tanto, yo aplicando una puja de 1333 para no andar justo justo, yo haciendo una puja en en 133 € me sale que los gastos totales son 2060,08 más los 133 del de lo que voy a pujar. Tengo un coste previsto de la inversión de 3393,08. ¿En cuánto está el valor de mercado de esta propiedad? 4500 € Poquito. Sí, pero estamos hablando en una plaza de garaje. Si habláramos de una vivienda eh de 300,000 € o así, pues los margens sería los mismos. A lo mejor el

ROI sería de un 32%, pero lo que ganábamos ahí, pues estaríamos hablando de que eh serían 80, 100, 200,000 € me da igual, sería unas cantidades más grandes, pero al final donde nos tenemos que fijar es en el retorno de la inversión antes de impuestos del ROI y esto está en un 32%. Lo que tenemos que Pensar es que para una inversión prevista de 3,300 € voy a ganar 1,000 € o sea, voy a ganar una tercera parte de lo que voy a invertir. Por lo tanto, esta inversión sería una inversión bastante buena. Dicho esto,

yo veo mi plan de de estudio de viabilidad económica, sé hasta dónde tengo que empujar, no colarme de 133 € porque si me sigo subiendo, mi ROY seguiría bajando, aunque ya os digo que estaría muy bien pujar hasta en un 20%, Pero si yo quiero subir el valor de remate en vez de 1333, lo subo a 1500, mi Roy cambiaría y ya ganaría un 26,40. 30%. Si yo sigo caliente en la subasta y otro que está pujando y vuelvo a pujar por encima 200 € más, por ejemplo, y pujaba y pujaría 1700, estoy ajustado al

20%. El otro puja en 19 y yo que me que soy de sangre caliente digo 200 € más. Recordáis los tramos entre pujas 200. Pues si el otro puja 200 más serían 1900. Y yo ahora pujo y me planto en 2100. ¿Qué me pasa? Que tengo un 8% de retorno de inversión, que para la inversión que estoy haciendo el retorno es muy pequeñito. O sea, que estáis invirtiendo 4160 € para ganar 339 €. Esto no nos conviene. Por eso es muy importante que tengamos muy claro cuál es el valor de remate, por cuánto vamos a

pujar como máximo para tener el rendimiento que queremos y no Movernos de ahí. Cuando ya lo tenemos claro y lo tenemos decidido, tiene un buen retorno de inversión, la propiedad está bien, la puja, no hay pujas todavía que se hayan ido inflando en el tiempo. Yo puedo pujar por esto, pero claro, ¿constituyo depósito ya o no lo constituyo? ¿Qué creéis? Es hora de constituir depósito, ¿no? Sí. No, a lo mejor tal vez. Yo no lo haría. Yo todavía con todo el estudio hecho y todo no lo haría. Me pondría una alarmita dos ditas antes o

un día antes para constituir depósitos. ¿Por qué? Porque todavía quedan 17 días y 22 horas. Y con 17 días y 22 horas por delante eh pueden pasar muchas cosas. una que el deudor pague y la subasta se cancele. Puede pasar que venga alguien y haga una puja inicial de 15,500 € recordad que nosotros la tenemos en 1333. Que venga y haga la puja en 1500 € adiós. Si hace la pulja en 1500 € yo tenía 133. Yo ahora tengo la retención de ese 5% hasta que termine la puja al día siguiente cuando me la van

a devolver. ¿Cuánto es el depósito? 133,22. En este caso es poquito, pero imagínate que el depósito son 5,000 € Pues ahora yo ya sabiendo que la gente está pujando por encima de lo que yo iba a pujar, no puedo sacar ese dinero hasta que pasen Los 17 días. Sin embargo, si yo no hago una constitución de depósito ahora y me espero a los últimos días, veo que la puja que la la subasta sigue adelante, que las pujas están por debajo de lo que yo voy a pujar todavía o todavía siguen sin pujas, que es muy

normal que siga la subasta sin puja hasta una hora antes de finalizar. Es lo más normal, lo más frecuente que os vais a encontrar. Y entonces yo me espero y el último día veo que está esto en esta situación y le Quedan 12, 15, eh, 33 horas, 40 horas para finalizar la puja y digo, "Ahora sí voy a constituir depósito. Me voy abajo, constituir depósito. Aquí automáticamente te va a salir la subasta, te va a salir tu NIF, tu nombre completo, te va a salir el importe que tienes que poner en el depósito y aquí

abajo pues vas poniendo todo junto, perdón, ese 2006 eh 01021 y me faltan cuatro números de mi Cuenta que no los voy a poner, que os vais a enterar todos de mis cosas. Ponéis esto, le dais a constituir depósito. A mí me va a decir aquí queurú que te crió, ¿ves? Correcto. Y en el momento que constituyáis depósito, os va a salir en la pestaña vuestra de del perfil os va a salir vuestros depósitos constituidos. Dentro de vuestros depósitos constituidos os va a salir un justificante del depósito constituido y A partir de aquí mis pujas.

Yo no tengo ahora pujas abiertas, pero eh en mis pujas eh ya tenéis las subastas que tenéis abiertas. Podéis pujar directamente desde aquí o podéis pujar directamente desde la página de la de donde estabais de la puja. Aquí directamente desde aquí os va a salir aquí abajo para que podáis pujar. Le dais a una pestañita, subís la puja, 1000, 2000, 3,500. hay unos tramos y vais subiendo la puja por tramo. Cuando no hay tramo os va a aparecer la las celdillas donde ahí ponéis manualmente la puja que queréis hacer con ese centimito de más si

lo queréis hacer de esa manera. Bien, perfecto. Importante y a tener en cuenta, en la constitución de depósito tenéis que tener en cuenta que el el BOE trabaja con cierto tipo de entidades, no con todo. Por lo tanto, si vais a hacer una subasta y queréis pujar, que sepáis que tenéis que tener sí o sí una de las Entidades colaboradoras. Espérate que le he dado yo ampliar toda la información y se ha vuelto esto loco. Frecuentes, normativa, no me interesa. Entidades colaboradoras, Banco Santander, Banc, PBVA, Caja Sur, Ibercaja, Cuchabá y Caichabán. Si no tenéis cuenta

en una de estas entidades, ya podéis ir y abrir una cuentecita. Metéis 15 o 20 euritos en la cuentecita para que en el momento que tengáis que constituir el depósito y y buscar en una de las de las subastaas, podáis hacer una transferencia a esa cuenta, porque desde esa cuenta es de la única que os van a permitir hacer un depósito para la subasta. ¿De acuerdo? Es importante, lo digo porque muchos me he encontrado que han hecho todo el Estudio de subasta, de viabilidad y todo y justo el día de la puja, ¿estás preparado? Sí,

pero venga, constituye depósito. No me deja, no puedo, aquí pasa algo. Es que me dice, "Uy, y yo es que no tengo este banco y ¿cómo lo puedo hacer?" Lo has perdido. Has perdido los 10 € que te haya costado la nota simple por pedirla online. Has perdido todo el tiempo. Me has hecho perder el tiempo a mí como gestor de cartera. O lo digo Porque también cuando tengáis vuestros inversores se lo lo tenéis que avisar. Bien, dicho esto, subasta totalmente completa, lista, hasta la puja. No me voy a poner a pujar por la subasta

porque no es no es procedente ponerme a pujar ahora a los 17 días que faltan por esta subasta. Aunque yo yo haría una puja eh dentro de 16 días, haría una puja sin problema por esta por esta propiedad porque ya me parece Rentable. Dicho esto, eh, ¿qué me queda? ¿Qué me queda? ¿Dónde estaba yo? Aquí. Vamos a la subasta. Yo creo que yo estoy terminado. Por mí estamos listos. Así que eh os voy a dejar un ratito, poco, por favor, para dudas y preguntas que tengáis acerca de lo que hemos visto de la subasta. No

sé si os podrán abrir Micros. Eh, yo con los micros abiertos, pues la verdad que que estaría bien. O a través del chat, chat abierto. Perfecto. Pues a través del chat si queréis podéis ir planteando alguna pregunta que tengáis. Don Santiago Álvarez, buenas tardes, señor. No sé si me oirá o no me oirá. Santiago está dándole yo una formación a las 5 de la tarde y como todavía no ha tenido suficiente de verme, todavía está viéndome aquí otra Vez. Ahí está. Guapísimo el tío con su corbata que que tiene otros queaceres. Me ha dicho, "Míralo

sitio, eh, gallego, ¿eh? Qué sitio más bonito, chiquillo." Bien. Dice David Salma, dice, "¿Qué cargas puede tener un inmueble que no aparezcan en nota simple?" David, pues cargas que no aparezcan en notas simples, eh, sobre todo cargas de IBI y cargas de comunidad y las de y las de basura, lo que le llaman la Las cargas de basura, que son los ay, no me sale ahora el nombre, madre mía. Ya ya a esta altura de del día estoy yo un poquito espesito, ¿eh? Tasa de recogida de residuos urbanos, dice Paloma, "Gracias, Ambrosio. Me pedí me

perdí con la deuda de 9000 €." La deuda de 9,000 € eh, Paloma, es importante que me la haya recordado. La deuda de 9,000 € yo la he nombrado porque eh la deuda de 9,000 € nos sirve de referencia a la hora de que Si la subasta eh termina por debajo del 50% y no hay gente que puje por encima de ese 50%, lo que van a estudiar en la tesorería de la seguridad social de la de la tesorería social. No v a perdonar, eh, pero es que ya es que no doy para más. eh

en las subastas tributarias lo que van a valorar es si cubre el 100% de la deuda eh tributaria. Si no lo cubre tampoco pasa nada. O sea, son 9,000 € lo que debe. Si tú has hecho una puja por Debajo del 50% y son 100 € son ellos los que deciden si sí o si no. Vale, la Agencia Tributaria son los que deciden si te la adjudican o no te la adjudican. Para que te la adjudiquen, os digo que la mayoría de las que adjudican suelen estar por encima del 20%, pero puede sonar la flauta

y estar por abajo. Venga. Eh, Juliano dice, "He leído en el Sitio de subasta.Es Todo es que se aconseja se arriba que se me aconseja de hacer depósito como mínimo 24 horas antes. Correcto. Juliana es uno de nuestros gestores de cartera y como no se puede estar calladito, tiene que estar incomodándome a mí. y ha dicho, "Anda, vamos a hacer una preguntita bros también para cobrar." Pues mira, sí, eh, se se siempre se aconseja que que eso que mínimo 24 Horas antes por lo que pueda pasar, pero yo he constituido depósitos hasta con con la

subasta casi terminada, a 10 minutos de terminar ser constituido depósitos, pero bueno, se aconseja que un día antes, por si puede haber cualquier problema con cuenta, número de banco, entrada, internet o lo que sea, eh, que no tengas problema a la hora de constituir el de dice, "Hola, Mi pregunta es, ¿en la puja se debe realizando pagos o Transferencia en cada puja? Eh, José Luis, otro G6 tocan narices. Aquí me van a tocar todos los compañeros. A ver, eh, los pagos se hacen los, o sea, tú el único pago que haces por transferencia es del

5% de que es la retención inicial para que puedas pujar y el resto tú solamente tienes que pujar, no tienes que pagar. Solamente tienes que pujar. Te lo van a solicitar. Una vez que ya ganes la subasta, te la adjudiquen. Te van a decir el número de Cuenta al cual tienes que hacer la transferencia del resto del dinero, pero tú no estás pujando y se te está quitando el dinero de la cuenta. Solamente es el 5%. Marisol, gracias. Ambrosius, ¿se puede adjudicar a menos del 50%? Sí, pasa muchas veces que se adjudique. Ah, bueno, ya

tiene la respuesta. Genial. Suponiendo que un activo tenga una carga hipotecaria previa, eh la Agencia Tributaria, además del valor de la Constitución de la hipoteca, ¿te van a decir la deuda actual del préstamo hipotecario? Sí. Te dicen cuál es el préstamo hipotecario y cuál es la deuda actual, porque ellos ellos piden el certificado de deuda al banco y te dicen cuánto es el la deuda actual. Eh, Martinsa, ¿se puede constituir el depósito con el Iván de la cuenta de empresa si el certificado electrónico es el de persona? Es el del personal o debe ser También

para arriba, espérate. O debe ser también una cuenta personal. Si vas a hacerlo con una con el certificado de empresa, tiene que ser con la cuenta de empresa, ¿vale? Porque después eh te pueden tocar las narices con eso. Si vas a hacerlo de manera personal, pues con tu cuenta personal. Antonio Vega, cuando en la carga anterior hay hipoteca y pone el importe adeudado, ¿podemos fiarnos al 100% que por la hipoteca se debe solo Ese importe o el banco puede reclamarnos gastos e intereses por retraso? Sí, el banco te puede reclamar los intereses por gasto eh

por retraso gigant, pero el banco lo que quiere es cobrar. Y el banco, en el momento que tú vayas y y le digas al banco que vas a seguir pagando religiosamente la hipoteca de de ese señor, si llegáis a un acuerdo podéis hacer una hipoteca novatoria o la noatoria. Entonces, el banco va a querer siempre llegar a un acuerdo y sabiendo Que tú eres un nuevo propietario y que ellos quieren cobrar eh los retrasos y los intereses y todo esto, eh lo van a olvidar. Es más, cuando está en subasta, los bancos lo que suelen

hacer es congelar los pagos y los intereses de retrasos y reclamaciones porque ya está en su basta. Entonces, eso no suele ser mucho y si lo es, el banco es lo primero que quita a la hora de llegar a un acuerdo con el nuevo propietario. Para hacer el pago de la Subasta tiene que ser desde la misma cuenta que hemos constituido el depósito. Eh, no, no tiene por qué. Hay que hacerlo a la cuenta que ellos te te envían. La constitución del depósito es una cosa y después el resto del pago lo puedes hacer desde

otra cuenta. Yo ya he tenido varios casos. Eva María dice, "Si la deuda es superior de lo que al final se queda la puja, ¿cuándo sabes si la deuda de si la deuda la paga el deudor y cuándo y Cuánto pagas tú la deuda? Si la deuda es superior, os voy a decir una cosa, eh, y es que las deudas de Hacienda no eh no graban sobre las propiedades, graban sobre las personas. Y si tú le debes Hacienda 9,000 € va a intentar cobrarlo de tu propiedad. Si te debe 9,000 € y de tu propiedad

van a [ __ ] 100, el resto va a seguir hacienda detrás de ese señor hasta el día que se muera o hasta el día que pague. Por lo tanto, tu nota simple se te va a quedar Libre de cargas, por ejemplo. Y además tengo el vivo ejemplo aquí de mi amigo Santiago Álvarez, que esta mañana le ha le ha llegado eh la adjudicación de una de una subasta tributaria y a él le han quitado toda la deuda que grababa sobre la propiedad y al propietario lo seguirán persiguiendo el resto de su vida hasta que

pague o hasta que se muera. [Música] Eh, sigo Adelante. A ver, para hacer el pago de la subast, esto ya lo ha leído, la deuda. Para ser GCI tienes que traer cartera propia de clientes e inversores, ¿no? Para hacer GCI haces cartera en GCI. Si la tienes ya eh de casa, mejor para ti. No le recomiendes que sea GCI a los que tienes de casa hasta que tú no seas GCI. Una vez que estés dentro dices, "Ahora ya podéis entrar. Porque todo el que entre va a entrar con Gciado, eh contigo. Silvia es la que

me La estaba preguntando, Silvia Martín. Entonces, eh cuando tú entras a GCI, te van a dar un código y con ese código tú se lo das a tus inversores y tus inversores cuando entres a GCI te pertenecen todos a ti. Cualquier inversión que hagas eh va a ser contigo. Eh, la inversión que haga con cualquier compañero, tú vas a cobrar de la de las inversiones y tú vas a tener el el la tutoría de de esos GCI de por vida, mientras que sea GCI, mientras que Quiera ser GCI. Ángel Vaquer dice, "Muy interesante, una duda.

El valor de mercado de esta propiedad creo que era 4500 € correcto. Sin embargo, tenía una carga de 9000 € ¿Cómo puede ser eh ese Roy? A ver, la No confunda. Bueno, espérate, voy a terminar de leer. Se supone que la deuda eh la asume el adjudicatario, ¿no? No, la deuda es una deuda que la tiene el deudor. El adjudicatario por esa deuda va a pujar. Y el adjudicatario va a pujar 1333 € por una deuda que tiene de 9,000. como esa deuda que tiene de 9,000 eh va a buscar 1333 € por el valor

de su basta, es que estamos confundiendo varios esto es para verlo muy tranquilamente, pero bueno, una cosa es lo que debas, otra cosa es lo que valoren eh y tasen la la propiedad y otra cosa es lo que tú pujes. Puedo pujar según la legalidad que que que existe, yo puedo pujar entre el 50 y el 70% por encima del 70% o por debajo del 50% del valor de subasta que se le da. TV9000. ¿Qué valor de subasta le han dado? En este caso eran 2000, no recuerdo, 2900 y pico. Bueno, no recuerdo. Ese el

valor de subasta. Pues a ese al que yo me voy a [ __ ] para pujar por encima por debajo del 70%. A ese que debe 9000. Muy bien. Puede deber 9,000 o 9,000000es de euros, me da igual lo que quiera deber. Yo voy a pujar por el valor de subasta y ahora dentro de Los márgenes de valores de subasta me la adjudicarán o no me la adjudicarán. Si me la adjudican, imagínate que esos 1333 € me la adjudican. Pues ese dinero que yo entrego se le da a la Agencia Tributaria que lo va a

reducir de la deuda de 9000 y a este hombre lo van a perseguir por 777. No, no tengo la cuenta ahora mismo en la cabeza. Lo van a seguir persiguiendo por eso hasta el día que se muera o hasta que pague la Deuda o hasta que le llegue una herencia de un familiar que desconocía le dé una alegría muy grande, vaya a la vaya al banco, mire la cuenta y diga, "¿Dónde está la herencia?" O se la chupa al 100 o que te toque algo y vas al banco, ingresa, ¿dónde está el dinero? En la

chupa Hacienda. Vale. Hacienda, ahí no, ahí no perdona. Vaya, de por vida. ¿En qué tiempo se ha de efectuar el pago habiendo ganado una subasta? Depende con la de la agencia eh cuando te lo Soliciten. La de la Agencia Tributaria suelen ser muy rápidas. Eh, estos son Billy y el niño disparando. Rápidamente llegan a la resolución. Yo lo he visto en tres días. Normalmente de tres días a un mes, eh, las tributarias, un mes, un poquito más, a lo mejor puede que se retrase más. A ver si voy a quedar yo por mentiroso. Las subastas

judiciales, como he dicho, por debajo del 50 se puede casi al año. Entre el 50 y el 70 meses y por deb y por y por encima del 70% unos 3 meses de media. Depende también de los juzgados y de los saturados que estén los juzgados. Eh, en la calculadora aparecía un gasto de gestión y honorario de 1000 y pico y no me ha quedado claro de qué era. Eh, Francisco Ramón, los gastos de gestión de 1000 y pico euros son mis honorarios, los honorarios de los GCI, por hacer todo este trabajo con cada una

de las subastas y acompañar al inversor en la en la puja y enseñarle estrategias de Puja para que puedan ir pujando y ellos ganen la puja. Por supuesto, cuando nosotros le hacemos el estudio de viabilidad económica, le decimos cuáles son los gastos, le decimos cuáles son nuestros honorarios y que con nuestros honorarios y todo que contemplamos en gasto van a tener un ROY, van a tener un retorno de inversión o un incremento patrimonial de tanto. O sea, que incluso pagándome los 1000 más IVA, tú vas a ganar un 30%. O sea, ellos lo van a

Tener claro desde el principio. Y esto es para los inmobiliarios. Quitaros la cabeza de inmobiliario, poneros la de inversor. Para los inmobiliarios os digo que los inversores nos pagan eh nos pagan nuestros honorarios siempre, como decimos aquí en Andalucía, pesados, o sea, nos lo pagan eh gustosamente, no como a un inmobiliario, porque el inmobiliario pone sus honorarios, normalmente, no hablo por todo, pero pone su inmobiliario, su honorarios por Encima del precio real de compraventa. Por lo tanto, siempre están intentando darte la vuelta, tal con nosotros, ¿no? porque sabe que le estamos haciendo una gestión, estamos

viendo una propiedad que puede tener problemas y le decimos, "Por esta no puje porque tiene estos problemas y se la estamos estudiando." O por esta es conveniente pujar a esta esta cantidad porque los números que dan son estos. Entonces, después de hacer esa gestión el día de la puja, Acompañarlos en la puja y hacerlos eh ganadores o exitosos en esa puja, nos van a pagar una cantidad que ellos lo van a pagar gustosamente porque van a ganar mucho más dinero con esa puja. ¿Me seguís por dónde voy? Esta explicación en en GCI3, en la formación

la daremos mucho más ampliada. Las calculadoras de subasta, ¿dónde se consiguen? En Urbeir la calculadora de subasta es la la tenemos nosotros para los gestores de cartera de Inversión. Eh, Ángel dice, "Genial, gracias por la aclaración a ti, Ángel, por estar atento y ser tan suspicada en estas cosas porque con estas preguntas tuyas aclaras muchas dudas de los demás que a lo mejor tienen un poquito más de miedo de hablar. Así que muchas gracias a ti." Dice, "¿Cuánto tiempo tarda normalmente en resolverse una subasta desde el día de la subasta hasta que te entregan el

bien?" Pues lo que he dicho Antes, puede estar eh la más complicada, 9 meses, 10 meses, casi un año se te puede ir y las menos complicadas pues en dos semanas, tres semanas puedes tener decreto de adjudicación en la mano. Menos de un mes hasta 9 10 meses. Vale, pues listas las preguntas para agendar cita con un gestor de cartera, que no tengáis gestor de cartera eh, asignado o que no sea yo, ¿vale? tenéis aquí otra vez en el chat eh, que lo ha puesto Darién Vargas, eh, Tenéis ahí el enlace y lo podéis os

podéis asignar una cita con dice, "¿Cómo calculamos esos pequeños importes de IBI, comunidad de propietarios, etcétera?" Pues mira, hay dos maneras, José Manuel. eh una eh yendo al edificio y preguntando y si el edificio no lo tenemos cerca, pues nosotros solemos tener en Urvei unos baremos según los metros por lo que eh que tenga la la propiedad, dónde esté y demás, pues sabemos aproximadamente Cuánto pueden ser esos importes, pero esos importes son relativamente pequeños en el estudio, ¿vale? No te van a variar mucho. Si te equivocaras en el importe y te equivocaras en 2,000 €

en una plaza de garaje sí sería más doloroso, pero es que en una plaza de garaje te puedes equivocar en 150 € como máximo. En una propiedad, si te equivocaras en 2 o 3,000 € el margen es tan grande que es superpequeño en el beneficio. Vas a pasar de ganar eh por una propiedad 86,000 € a ganar 85. Yo si en vez de ganar 86 voy a ganar 85 porque no hemos ajustado tamban bien el IBI, yo que sé, para Cleine me va a dar todavía esos 85,000 € para llorar por un ojito porque sabes

que son muy pequeñas las pero me gusta mucho la observación. José Manuel, gracias por hacerla. dice, "Yo llevo 14 meses desde que gané la subasta y aún estoy pendiente que del juzgado me digan algo, incluso después de más de 15 llamadas, los atrasos de Los juzgados, más de un año. Esto habría que verlo, Antonio, porque no sé yo exactamente cómo cómo sería la subasta. Sería para estudiarla, pero espero que no sea porque tuvieras herederos yacientes o herederos e desconocidos, porque si es por eso se te puede retrasar el tema hasta 5 años. Yo fue lo

primero que dije en la formación, huir de todo eso, porque ahí es donde yo estoy hablando de subastas normales, años, eh, 9 meses, 10 meses, 11 meses, eh, si no hay mucho retraso en el juzgado y tal, eh, se te puede ir eh a 15 meses se te puede ir. Ahora, 15 llamadas no te hacen caso, eh, escríbele al mail que imagino que lo habrás hecho. Sigue, sigue, sigue escribiendo y y ponte pesado, porque cuanto más pesado te pongas, mejor. Hay juzgados que también son un poquito capullos, vamos a decirlo así. Y si la letrada

de Administración de Justicia que llevaba este caso eh se ha Dado de baja por depresión, no lo coge nadie hasta que esa mujer vuelva. Y aquí nos tenemos que comer todo la depresión de esta señora hasta que vuelva y vuelva a [ __ ] el expediente y un funcionario cogiendo depresión eh te tiembla las piernas. Es que eso es un caso que que hemos tenido. Dice, "¿Cómo se calcula la comisión de Urbei?" Eh, nosotros en la en el en el estudio de viabilidad económica nos sale automático, no sale automático, se calcula eh dentro de la

Subasta eh por el valor de puja, por por el valor de remate manual, por lo que se vaya a pujar, que sea rentable para el inversor, se calculan los honorarios, pero sale automáticamente, ¿vale? Eh, si se queréis saber cuáles son los honorarios que cobramos en Urbay, nada más que tenéis que entrar en urbey.net, en las condiciones generales y ahí aparecen todos desglosados y y de y de cara al público, ¿vale? Eh, el tema de los herederos, ¿dónde se puede saber? Muy fácil, Eva. Lo dijimos el otro día, en la en el edicto de la propiedad

te va a aparecer quién es el deudor, quién es el acreedor y en el deudor te va a te va a poner eh Miguel Pérez Lupiáñez y María Teresa Rivera Ordóñez. Ha salido putorero esto. Y si ellos han fallecido y tal, podrá herederos de herederos yacientes de tal y tal o herederos desconocidos de tal y tal. Eso sale en el edicto de la Propiedad. Vale, pues esa era la última pregunta. Señores, señoras, señoritos, señoritas, ha sido un placer estar con vosotros. Muchísimas gracias a los 80 y tanto que habéis estado esta tarde aquí aguantándome por

segunda vez, que si ya la primera tiene mérito de la segunda, tiene mucho más. Y nada, aquí estamos para lo que os haga falta. Ya os digo, tenéis vuestros gestores de cartera, eh, que que tenéis asignado, me tenéis a mí en cualquier momento. Eh, por cierto, si Me llamáis a mí o me escribís por Telegram y tal, eh, por Instagram, perdón, y tal, si estáis asignado a algún gestor de cartera, decídmelo de primera hora. Vaya a ser que al final entréis conmigo o lo que sea, y vengáis con algún compañero que no le vamos a

hacer la la jodienda a ninguno de los compañeros. Y pero que vaya que igual que venid de la mano de cualquiera de los compañeros, Alfonso que está por aquí, Gabriel, Andrés Reche, de Cualquiera de los compañeros que estéis por aquí, me podéis hacer cualquier pregunta a mí que yo os voy a contestar como si fuera ellos y y listo. Y los demás, pues nada, muchísimas gracias a todos y y espero veros dentro de GCI3 prontito y que empiece a dar la formación más potente y con la que yo ya me relajo un poquito más y

estoy más tranquilo, ¿vale? Chao a todos.