O JEITO MAIS FÁCIL de CALCULAR o PREÇO JUSTO DE UM FUNDO IMOBILIÁRIO

Hoje é dia de você aprender a precificar fundo imobiliário. Vocês querem saber como se calcula o preço justo de um fundo imobiliário? Me ensina.

A gente vai aprender uma metodologia, aquela que para mim é a metodologia mais simplificada que existe. Por ser extremamente simplificada, tem suas limitações, tem premissas que a gente precisa utilizar. Se você pedir para cinco analistas utilizarem essa metodologia para calcular o preço justo de um fundo imobiliário, existe uma possibilidade bem alta de você encontrar cinco valores diferentes.

Podem estar próximos, provavelmente estarão próximos, mas iguais ali na vírgula, talvez não. Tem algum que está certo, outro está errado? Não, porque premissa, cada um tem a sua.

Então eu vou mostrar para vocês quais são as premissas que eu utilizo para calcular o preço justo via modelo de Gordon. Só o Gordon levou moral, todo mundo só lembra do do nome dele na hora do modelo, mas o modelo é Gordon e chapir. Ele é um modelo que estima o preço de um ativo através do fluxo de dividendos futuros que este ativo gerará.

Ficou super popular no mundo de ações. Como funciona o modelo de Gordon? Para calcular o preço de um ativo, eu preciso ter distribuição de dividendos esperada para este ativo no próximo ano, 12 meses.

E aí eu vou dividir pelo resultado desta subtração, onde K é uma taxa de desconto. Que que é essa taxa de desconto, Ricardo? Qual é a remuneração mínima que eu esperaria ter para topar, correr o risco desse ativo?

Os recursos, gente, são finitos e as possibilidades de alocação desses recursos são inúmeras, logo eu preciso escolher. Então, para correr esse risco deste ativo, qual é o meu custo que eu estou abrindo mão? A minha taxa de desconto.

E o G é a taxa de crescimento destes dividendos. Porque o modelo de Gordon, ele precifica o ativo via o que se espera obter com ele nos dividendos futuros pela perpetuidade. Logo, a gente tem que considerar alguma taxa de crescimento.

Então o G é taxa de crescimento dos dividendos. Lembrem-se aqui a maneira que eu vou utilizar o modelo de Gordon. Então é o modelo de Gordon by Ricardo adaptado à economia brasileira.

Eu vou utilizar taxa real de crescimento do dividendo e aqui o meu custo de oportunidade também real, ou seja, é aquilo que eu espero acima da inflação. Tem que me entregar a inflação, mas aqui tudo no mundo real. Agora você virá pra planilha porque na planilha eu quero fazer um exemplo e depois a gente vai verificar se bate na prática.

Vamos partir aqui do pressuposto que eu tenho um fundo imobiliário que tá lá pagando seus 80 centavos por mês de dividendo. Logo, o que eu espero receber em 12 meses é R$ 9,60. Mas, Ricardo, você partiu aqui do pressuposto no modelo dizendo que é a expectativa futura.

Você pode calcular aí qual é o dividendo futuro que você espera pro fundo imobiliário que você deseja estimar o preço justo. Ou você pode usar os últimos 12 meses ou a manutenção do atual patamar pelos próximos 12 meses. O que eu quero lembrar, gente, é que isso daqui não tem por objetivo dizer: "Olha, o valor justo deste ativo é X.

Se for x + 1 centavo, tá errado. X - 5 tá errado. Não, não é esse o objetivo.

O objetivo é te dar um norte para você olhar depois pra precificação de mercado e falar: "Um, de acordo com essas premissas, tá justo, tá barato, tá caro e as minhas premissas pensando no amanhã podem mudar? Essas mudanças melhoram, pioram, é assim que funciona. " Então, chegamos aqui no na ideia de que o dividendo anual deste fundo é R$ 9,60.

Eu coloquei uma taxa de crescimento de dividendos aqui, zero. Por que zero? Lembre-se, o crescimento é real.

É aquilo que eu espero que o crescimento seja acima da inflação. Então, não é que ele vai pagar 9,60 para sempre, todos os anos. ele vai pagar R,60 corrigindo por inflação, por inflação, por inflação, por inflação.

Seja qual for esta inflação, é uma premissa relativamente conservadora, porque eu tô considerando que os aluguéis, guarde este termo, os aluguéis vão crescer por inflação sem nenhum tipo de ganho real. Ricardo, e a gestão ativa, o gestor foi lá, vendeu um imóvel, gerou lucro. Esse lucro vai inflar o dividendo, vai subir o dividendo.

Não estou considerando aqui. Receita recorrente da atividade mobiliária de locação corrigida pela inflação. Ponto.

É isso que o fundo fará na perpetuidade, porque modelo de Gordon considera perpetuidade. Taxa de desconto, ou seja, aquele percentual pelo qual eu falo, no mínimo tem que trazer isso de retorno para mim. Se não trouxer isso, não tem conversa.

Por quê? Porque na minha concepção, se não for para entregar isso, eu tenho uma outra alternativa que me entrega um retorno livre de risco ou com menor risco, que me deixa mais confortável. Como é que eu compus este 9,30?

De onde eu tirei este 930 para ser a minha taxa de desconto, o meu custo de oportunidade? Eu fui lá no tesouro direto. Este vídeo está sendo produzido aí no finalzinho de abril, abril de 2025.

Fui no tesouro direto e peguei qual era a taxa do título IPCA+ mais longo que tinha lá. O IPCA+ mais longo era o 2060 e a taxa no momento que eu consultei 7. 31 e PCA + 7.

31. Coloquei a taxa aqui 7. 31.

Ricardo IPCA. Esquece o IPCA. A gente tá trabalhando com tudo em parâmetros reais, acima da inflação.

Não é que eu não estou considerando a inflação, não é inflação mais isso. Todos os números consideram inflação mais alguma coisa. O que interessa pra gente é se mais alguma coisa que tá aqui, 7.

31. Só que se for para ganhar IPCA + 7,31, eu não vou comprar fundo imobiliário, eu compro tesouro. É o ativo de menor risco aí na economia, porque o emissor é o cara que emite moeda.

Vou tomar calote do cara que emite moeda. Para não ir pra renda fixa e correr risco de bolsa, eu tenho que ter um prêmio. Agora eu coloquei este prêmio em 2%.

Poderia ser um prêmio menor, poderia ser um prêmio de 1,5, poderia ser um prêmio maior, poderia ser um prêmio de três. Vai depender do perfil de risco do ativo. Se o ativo é mais arriscado, se é um fi mais apimentado, mais prêmio eu vou exigir.

Se é um fi que tem um histórico bacana, gestão ativa, certinha, procista, o gestor não fez nenhuma operação ali que causou um dano pro fundo e, por conseguinte, pros cotistas, a gente baixa esse prêmio. O fundo é um pouco mais apimentado, ativos localização secundária, enfim, a gente sobe o prêmio. Aqui eu coloquei 2%, que é um prêmio OK, você pensar em 2% de prêmio, OK?

Inclusive, se você voltar na no histórico do dividend y build yild gerado pelo IFIX numa janela aí de 10 anos, a média do prêmio em relação ao título público federal referência, que é um tesouro e IPCA longo, é de 2 V alguma coisinha o prêmio do dividend em relação à taxa. Então, me parece justo partir desse pressuposto. Aí a gente aplica a fórmula, o dividendo 960 dividido por esta subtração.

E eu tô considerando zero de crescimento real, é só a taxa de desconto, é só o K. Aí eu fiz a conta aqui pra vocês, R$ 10311. Este FI deveria ter mais ou menos esse preço justo.

Se eu subir aqui, por exemplo, para 2. 10 de prêmio, exigir um prêmio um pouco maior, R$ 102. Tá vendo que eu paro de comprar antes?

Eu já começo a achar que o que está acima deste patamar já começa a ficar mais salgado. É como se eu tivesse encontrando um patamar pelo qual eu falo: "Hum, até aqui tudo bem, eu topo pagar". Vamos diminuir o prêmio.

Vamos para 1. 9 de prêmio, um pouquinho abaixo dos dois. Eu já vou para R$ 104.

Vou voltar aqui pros dois de prêmio. Um dois de prêmio 103. Como eu gravo este vídeo no momento que o mercado está aberto, eu tô aqui com as cotações em tempo real.

E olhe que interessante isso daqui. E eu separei alguns fundos por categoria. Fundo de shopping center visk.

Ele tá distribuindo 80 centavos por cota de forma recorrente, que dá os R,60 por ano. E a cota dele tá negociando aqui, ó, em R$ 104, mais ou menos. A gente tá com 103 aqui, lembra?

Se eu baixar esse prêmio aqui para 1,90, ó o 104 aqui. Isto quer dizer, então, Ricardo, que o Visk tá muito bem precificado. Tenho pouca chan adiante.

Calma lá que não é bem assim que a banda toca. Lembre-se, o modelo de Gordon trabalha com variáveis estáticas, considerando a perpetuidade. Nada vai mudar aqui.

Será? Será que eu não vou conseguir nenhum crescimento real nesse meu dividendo? Os shoppings vão sempre reajustar os seus aluguéis por inflação e nada mais.

Eu não vou conseguir extrair nada mais. Eu não terei o chamado leasing spread positivo. Por quê?

Porque se eu conseguir aqui um crescimento real de 0,2, que seja, se eu conseguir um crescimento real de 0,5%, eu já vou melhorando, eu vou enxergando valores mais altos, como aquele valor pelo qual eu até toparia pagar a cota do fundo. A gente tá trabalhando com patamar de taxa lá nos ativos IPCA+ do Tesouro Direto extremamente elevados. Será que nós vamos passar a perpetuidade com este nível de taxa?

Não seria mais factível a gente partir de um modelo em que consideremos uma taxa com mais cara de taxa média nos últimos anos? Vamos trazer isso daqui para uma taxa de 5,5%. Cara de taxa média que a gente viu no tesouro IPCA aí ao longo da última década, dos últimos 15 anos.

Olhe onde foi parar o preço pelo qual você topa pagar o VISC. Para a mesma renda. A mesma renda.

Isso no nosso modelinho aqui é um fim hipotético. É que eu acabei usando números parecidos com o doisk. A cota agora a gente acabou de olhar estava quanto?

104,40. Isso me daria um potencial upside neste cenário de 22% de alta em relação ao preço atual. Viu como você pode brincar com esse modelo para inclusive pensar em potencial ganho de capital de valorização do teu investimento a partir de mudanças nestas premissas?

Pô, vamos lembrar, a gente num passado não tão distante assim, viu os títulos do Tesouro Direto trabalharem com taxas de 4,5, R$ 147 para esse nível de upside já vai para 40%. Eu não vou nem pegar e apelar para um momento mais glorioso, não vou nem apelar para isso. Olha para onde iria o negó.

Não vou nem apelar. Vou ficar ali com uns 4 e5. Eu diria para você, inclusive, se a gente chegasse num cinco, já estaria ótimo.

Eu eu vejo como factível. Esse é o modelo de Gornon que você pode utilizar para precificar o seu fundo aí imobiliário. Agora vamos para as limitações.

Se fosse só isso daqui, turma, seria uma maravilha, né? Tem limitações modelo? Tem limitações.

Não acho que é um modelo bacana para fundo de papel, fundo de fundos e multiestratégia. Não acho. Por quê?

A gente tá trabalhando com o nível de renda que é gerada pelo fundo, que crescerá pela inflação mais uma determinada taxa. Quando você pega um fundo de papel, a inflação já tá ali dentro do dividendo. Você não corrige daqui a tanto tempo aquele rendimento do fundo, ele será corrigido pela inflação do período, como acontece no fundo de tijolo.

Não, o fundo de papel, a inflação já tá vindo ali para você. Mesmo quando ele é CDI, o CDI simplesmente é um número ali que tá gerando uma expectativa de inflação, mas uma taxa. Você for olhar, você tem isso lá dentro também.

É um juro nominal, juro real, só que no inflação você tem inflação mais uma taxa. Gosso modo, gente, no final das contas, no fundo de papel, a expectativa de inflação que tem, tá? A inflação tá vindo ali dentro.

Por que que não serve para FOF? Se o FOF só tivesse fundo de tijolo, ah, então tá bom, dá para usar gorda. Mas não é a realidade, turma.

Olhem pras carteiras. No momento que eu gravo esse vídeo, maior parte dos soft tá com a carteira tomada de fundo de papel. Pô, se não serve para precificar fundo de papel, como é que vai servir para precificar um fundo que carrega um monte de fundo de papel?

Não serve. No multiestratégia, como uma parte importante ali da carteira muitas vezes está em fundos imobiliários ou está no CRI direto, ou seja, ele é um pedaço fundo de papel e ele é um pedaço, um FOF que tem fundo de papel lá dentro. Se não dá para precificar o fundo de papel e não dá para precificar o FOF, porque o FOF tem fundo de papel lá dentro, como é que vai servir para precificar o multiestratégia se ele acaba sendo um bicho que mistura os dois?

Também não serve. Serviria para precificar um multiestratégia se nesse multiestratégia só tivesse tijolo, ação de empresa ligada a imobiliário e cota de fundo imobiliário de tijolo. Aí tudo bem, a gente sabe que essa não é a realidade.

Então é por isso que eu não aplico o Gordon para papel, fundo de papel, FOF, nem para multa estratégia. Agora pra tijolo é um primeiro cheiro de valor justo. É, Ricardo, você faz diferente, tem metodologias mais eficientes.

Por qu vamos às limitações, a renda vai ficar parada, bonitinha, crescendo só por inflação ou por inflação, o que é mais heróico ainda. Inflação mais uma taxa fixa. Aqui eu simulei agora 1% para sempre.

A gente sabe que não é assim que a banda toca. a gente vai ter oscilações aí no meio do caminho. Esta minha taxa de desconto, ela é fluida, ela pode estar depreciando demais o valor justo.

Aí caberá a minha percepção de leitura de cenário. Poxa, é este o cenário? Mais uma vez, turma, no momento que eu entrei para gravar o vídeo, peguei a taxa, tava lá 7:31.

É com este nível de taxa que a gente tá esperando carregar fundo imobiliário nos próximos 10, 15, 20 anos? Não. O mercado tá precificando isso.

É justo, é crível. Aí é a tua análise. O que que você acha mais crível de taxa ao longo dos próximos 10, 15, 20 anos?

Com a média dos últimos. Ah, vamos colocar lá um C, um 5. 5.

Você vê que a gente já ficou entre R$ 128 e R$ 137 para um fundo que tá negociando. A gente deu uma olhada lá agora a R$ 104. E aqui eu usei o Tesouro e PCA+ o mais longo que tinha.

Você pode pegar um de meio do caminho, a taxa vai dar uma mudadinha, as premissas são contigo. Agora é a sua vez de colocar aí nos comentários se você já tinha ouvido falar do modelo de Gordon, se gostou do modelo de Gordon, já tentou fazer alguma continha com algum fundo aí da sua carteira, que que você achou do resultado? Conte para mim nos comentários o que que você achou do resultado.

Não se esqueça de dar like, ative a notificação para você saber quando nós vamos postar mais conteúdos aqui no canal. Por quê? Eu te disse que a gente não precifica simplesmente só dessa forma.

Tem outras formas. Qual é a forma mais rebuscada? É um fluxo de caixa descontado.

Então se você quiser que eu volte aqui mostrando um pouquinho de como se constrói esse fluxo de caixa descontado, coloquea aí nos comentários para eu saber. Ou se você já está satisfeito com o modelo de Gordon, você já sabe, né? Tá com dúvida de fundo imobiliário, quer saber alguma coisa mais?

Pode confiar que eu aparecerei aqui com mais vídeos para vocês, para esclarecer as suas dúvidas sobre FIS. Até o próximo vídeo. Um grande abraço.