Fundo de renda urbana, tentando aí separar alguns FI importantes da indústria, inclusive, que a turma chama de híbrido. Não, vamos chamar de renda urbana. Mas o que é este segmento de renda urbana?
O que caracteriza? Quando eu olho para um fundo imobiliário, por que que eu sei que aquele cara é um renda urbana? Quais são os fatores importantes para se observar na análise desse tipo de fundo imobiliário?
Esse é o conteúdo que eu vou tentar passar para vocês hoje. Então vamos lá, sem mais delongas, dando nome aos bois. Separei três fundos imobiliários.
Classifico, e não apenas eu, outros colegas analistas de mercado também, como sendo um fundo de renda urbana. E vamos olhar estes fundos para ver as características que eles têm em comum e um outro ponto que os diferenciam. Quais fundos eu separei?
HG RU, esse é renda urbana até no nome. Esse RU aqui é de renda urbana. TR.
XF e o RBVA que tentou colocar um VA aqui de varejo, mas eu vou te explicar porque que eu classifico como renda urbana. Último relatório gerencial de cada um desses fundos. No momento que eu gravo esse conteúdo para vocês, vamos observar algumas características importantes.
Começo aqui com o nosso querido HG Rio. Importante, essa trinca aqui, ó, representa aproximadamente 4,5% do IFIX. São apenas três fundos aí, quase 5% do InFIX.
Logo o segmento renda urbana, que possuem outros nomes, tá? Eu só peguei esses aqui porque eles são grandes, super líquidos, mais populares, fica mais fácil de você entender. Então é um segmento importante, não dá para pegar essa turma e ficar chamando de híbrido por aí.
Tô aqui com o relatório do HGRU, Ricardo, como eu pego esse relatório? ou você acessa o fundos net ou você vai no site da própria eh gestora pátria e lá você encontrará o relatório. Aí ele vem aqui falando cenário, enfim, uma série de coisas.
Olha o tamanho do fundo aqui. Quase 3 bilhões de patrimônio rodando bem pertinho ali do patrimonial, quase sem desconto. 8.
8% de dividend y build y build na última medição. Primeiro elemento que chama atenção, número de imóveis. O renda urbana é um conceito que pode parecer um tanto quanto genérico.
Afinal, um imóvel gera renda e está no centro urbano. Um escritório, ele gera renda, está no centro urbano. E nem por isso você coloca lá o escritório dentro do de um fundo de renda urbana.
Um shopping center, ele gera renda, está no centro urbano, por que que você chamaria, né, esse cara de renda urbana? Enfim, o nome pode parecer genérico, mas você observará algumas características que são peculiares dessa, desse time aqui. Então, já chamo atenção aqui no HGRU.
Lembrando que é um fundo de um patrimônio relevante, volte aqui, lembre-se, quase R bilhões deais, ele tem mais de 100 imóveis. Então você começa a ver uma capilaridade bem grande de imóveis, né? Cada imóvel individualmente, ele tem um valor um pouco menor do que você vai encontrar, por exemplo, em outros segmentos, ou muito menor, depende do segmento que você tá avaliando.
Um shopping center, um ativo de renda urbana, ele vai custar muito menos do que um shopping center. Do que um ativo logístico? Vai depender desse do tamanho desse ativo logístico.
É um ativo de 200. 000 m² ou um ativo de 15. 000 m²?
Fato é que a gente observa essa capilaridade. São muitos imóveis, muitos imóveis, né? Bastante ABL.
E eu chamo atenção já para este dado aqui. Guarde esta sigla e este tipo de número eu vou tratar mais adiante. A turma gosta de gastar o inglês.
Esse Wout aqui nada mais é do que o prazo médio dos contratos. Então, o prazo médio dos contratos de locação da carteira do HG Ru é de quase 10 anos. Então tem bastante tempo desses contratos ainda a percorrer.
Agora eu vou trazer outras características que eu acho que são importantes a gente ter em mente quando trata de fundos do segmento de renda urbana. E depois a gente vai passar pros outros dois nomes para você ver como algumas dessas características vão se replicando. Primeiro, perfil do locatário.
Observe que ele chama aqui alguns alguns segmentos educacional. varejo alimentício, só varejo ou varejo do tipo vestuário. Basicamente o HGRU ele tem varejo e aí ele vai quebrando em alguns subgrupos, o alimentício, o vestuário e o educacional.
Então olha, olha, observe os nomes. Ele tem aqui educacional e dux e anima. Você tem o açaí e o carrefuro, que é varejo alimentício.
E você tem varejo vestuário, que é a nossa querida pernambucanas, a centenária pernambucanas. E tem outros aqui que tem uma participação menor. Aqui você começa a ver cada um dos ativos.
Outra característica importante dos ativos de renda urbana, na maioria esmagadora dos casos, mas esmagadora, o fundo tem 100% do ativo. Não necessariamente você vê isso em escritório, muito menos em shopping center, mas na renda urbana o fundo detém todo o imóvel. Então a gente tem lá característica, primeiro, uma grande diversificação.
São muitos imóveis. Já vimos alguns segmentos que são comumente encontrados, encontrados nos locatários, varejo alimentício, varejo vestuário e educacional e esta posse integral da propriedade. Ele coloca aqui qual é a BR total, obviamente todos ocupados, né?
Outra característica importante, quase sempre na maioria esmagadora, são rari raríssimas as exceções. Falamos de um monoário, então cada imóvel tem um único locatário. E aqui a gente tem que tomar muito cuidado com aquela variável pedra fundamental do imóvel, localização.
Por quê? Por exemplo, a locatária pernambucanas, veja que ela tem diversas lojas aqui no no fundo. Então, tem lá a cidade de Pereira Barreto, né, no interior de São Paulo, Paranaíba, Sete Quedas, enfim, Campo Mourão, várias Foz do Iguaçu.
Então você tem em São Paulo, fora de São Paulo você tem mais próximo da capital, aqui em Mauá, mais pro interior, Botucatu, enfim, são diversas diversas diversas lojas pernambucanas que pertencem ao fundo. E aí, o que que é essa boa localização? Será que uma loja que fica lá?
Vamos pegar uma cidade aqui que a gente tinha olhado, né, Pereira Barreto, essa localização, será que ela é muito boa? Cuidado, porque quando você fala desse tipo de imóvel, independente da cidade, você terá alguns imóveis ali que são campeões na localização para varejo. Eles são chaves naquela naquela cidade paraa localização de varejo.
Então, muitas vezes o gestor do fundo de renda urbana, ele vai atrás desses imóveis. Porque se você vai para uma localidade menor, o locatário pode até sair um dia deste imóvel, mas ele precisa ter alternativas. E essas alternativas não podem se limitar apenas ao segmento do locatário que está no momento.
Ou seja, vamos lá na unidade pernambucanas em Pereira Barreto. Essa unidade tem quase 800 m². Existem outras vocações que caberiam nestes 800 m² na cidade de Pereira Barreto?
Tenho certeza que sim. Então este imóvel ele tem vida para além do varejo vestuário que ele é ocupado hoje. É esse tipo de análise que a gente precisa fazer e é outra característica de renda urbana.
O imóvel ele não tem um perfil único de locatário. Nestes 800 m², por exemplo, sai a Pernambucanas um dia e você pode imaginar que passa a ser ocupado por um centro de diagnósticos, por exemplo. Saí do varejo, fui para um para um locatário mais ligado à saúde.
Entendo que pode sim. característica importantíssima deste perfil de locatário. Alguns outros itens, obviamente, a gente precisa tomar um pouquinho de cuidado com o tamanho do locatário, né?
Quando a gente começa a pegar estes locatários que são mais varejo alimentício, você vai perceber que os ativos não são tão pequenos assim, são maiores, né? Observe, por exemplo, loja do Açaí aqui, ó, quase 11. 000 m², essa do S Clube na Granja Viana, mais de 24.
000 m². Então aí você tem um outro perfil, outro tipo de utilização futura para além do varejo alimentício. Mas em utilização futura, mais uma vez, se aquela localização ela é importante dentro daquela região, sim, existirão outros perfis que podem se interessar por aquela área.
Neste perfil mais varejo alimentício, normalmente o imóvel gera pouca ABL para o tamanho do terreno que ali existe. Isso pode interessar para verticalização residencial no futuro. Aí você precisa entender lei de zoneamento, enfim, mas obviamente o gestor cuida de tudo isso antes de fazer as aquisições.
Ele compra pensando em um dia esse terreno será adquirido por uma construtora que vai construir apartamentos aqui. Não, isso é uma opcionalidade. Da mesma forma que quando ele comprou os ativos de pernambucanas, ele não pensou em amanhã a Pernambucana saindo, vou alugar para um centro de diagnósticos ou para uma escola de idiomas.
Não, é uma opcionalidade, mas é importante que o imóvel tenha essa opcionalidade para ele não ficar refém de um locatário. E a gente vê isso com muita força no segmento de renda urbana. bastante diversificação de locatários, né, de segmentos diferentes, vamos usar segmentos diferentes.
De imóveis, então nem se fala. Mas tem um outro fator que eu quero chamar atenção aqui para vocês. Deixa eu encontrar aqui no relatório do nosso querido HGRU.
Natureza do contrato, 83% dos contratos são atípicos. Vou até colocar esse número aqui, ó. Atípico, 83%.
O que é o contrato atípico? Lembra? É um contrato muito longo.
Opa, volta lá. Prazo médio, 10 anos. quase aqui, né?
Característica de contrato atípico, com multas muito severas para o locatário em caso de rescisão antecipada. Um perfil de multa que é relativamente comum e inclusive o proprietário gosta de colocar esse tipo de multa é: "Olha, você quer sair antes, não tem problema, é só me pagar o restante do contrato. " Então você imagina o locatário faz um contrato de 10 anos e ali no 5into ano fala: "Eu vou embora, não quero mais ficar nesse imóvel".
Proprietário fala para ele: "Não tem problema, a multa tá aqui, você me deve mais 5 anos de contrato, pode pagar tudo agora". ao invés dele pagar ao longo de 5 anos, ele vai pagar ali na cabeça. Perceba que essa multa faz com que o locatário pense duas, três, 4, 5, 10 vezes antes de pensar em reincindir o contrato.
Outra característica dos contratos em imóveis de renda urbana, você vê muita atipicidade na carteira e essa atipicidade gera uma melhor previsibilidade de renda. Até porque, veja, o contrato é longo, eu sei que o usu que o locatário vai ficar, a probabilidade dele sair é pequena. Nós concordamos que não vai ter revisional nem de um lado, nem de outro.
Outra característica do contrato atípico, né? Olha, a gente não vai ficar ajustando o contrato a valor de mercado neste horizonte de 10, 15, 20 anos que pactuamos. Ele será corrigido pela inflação, normalmente PCA.
Tanto é que você vê que o maior indexador aqui no HGriu é o IPCA. Então isso gera uma previsibilidade de renda muito grande, né? É um reloginho na geração de renda esse tipo de fundo.
Falamos do HGU. Você já entendeu que característica importante é a tipicidade? O imóvel tem que ter uma vocação para além daquele locatário.
Ainda que a manutenção do locatário seja até desejada, afinal você tem um contrato atípico. E essa atipicidade ela não está prestes a acabar. Olha o prazo médio do HGRI.
A gente tá falando de prazos de quase 10 anos. Vamos para o próximo renda urbana que pegamos aqui. TRX.
Vamos ver se ele preenche esses itens. Então vamos lá. TRXF, mais um nome aí.
Figurinha carimbada no segmento. Já fez mais de 10 emissões. Enfim, patrimônio 2 bi, olha aí, 56 imóveis.
É bastante móvel. 56 ativos. Vamos nos lembrar, o XP Malls, Fundo de Shopping Center, ele tem em ativos mais de 6 B e são 20 e poucos shoppings.
Tá vendo a diferença? Não. Então o tamanho, o valor de cada ativo em renda urbana é um valor menor.
Aí você diversifica mais essa variável imobiliária. Ele tem 20 locatários, enfim, prazo médio dos contratos, olha aqui, 15 anos e a atipicidade 93%. Ele tem ainda mais atipicidade do que o HGU.
bastante previsibilidade na renda, prazos, prazo médio ainda mais longo, que a gente tá falando de 15 anos de prazo médio. Vamos ver os o perfil de locatário que a gente encontra aqui. Lembre, lá no HGU a gente tinha o varejo vestuário, varejo alimentício e o educacional, escolas e universidades.
Vamos ver aqui o nosso querido TRXF. Então você tem atacadista, que a gente fala que é o varejo alimentício, um varejo mais tradicional, casa e construção. Tinha isso lá no HGRU?
Não. Aqui tem. E hospital tinha isso no HGU?
Não. Então note que você vai encontrar algumas diferenças neste perfil de ocupação chamado renda urbana. Mas a base que é o varejo, especialmente a presença do varejo alimentício ali e varejo vestuário, varejo mais tradicional, ela acaba sendo onipresente essa base.
E alguns segmentos que aí vão muito mais do estilo do gestor, que que ele gosta de colocar na carteira. Aqui não tem educação. Turma da TRX não colocou nada de educação dentro do fundo.
Já a turma do Pátria lá no HGRU tem. Olha os nomes dos locatários aqui. SAMS Clube tem lá no HGRU, tem aqui também.
Grupo Mateus tem aqui, é alimentício, mas não tem lá no HGRU. Lá no HGRU tinha açaí, lembra? Aqui também tem.
Tá aqui a SAÍ, que inclusive é o maior locatário. Veja que se você investe nos dois, alguma sobreposição de perfil, obviamente são lojas diferentes, tá? Mas sobreposição de perfil do CNPJ ali que é o teu devedor de aluguel, existirá.
Aí você tem uma Decatlon aqui, que é outro tipo de varejo, né? Varejo, vestuário, material esportivo, obra Max e Leroi, que é aquela questão que a gente colocou, que eu mostrei lá para vocês, casa e construção, são esses dois nomes, não tem lá no HGR1, então você tem uma mudança e tem algumas coisinhas aqui menores, tá vendo, ó? Tem academia, tem pet, cobase, participação pequenininha, mas veja como você vai abrindo leque no perfil de locatário.
Isso é possível dentro do segmento de renda urbana. Ele mostra aqui localização geográfica de cada ativo, enfim, depois ele vai tratar de cada uma. das edificações.
Ó, ele coloca a foto, qual é a área, até quando vence o contrato, enfim, todas as informações estão aqui. Mas mais uma vez, prazos longos temos, temos, a tipicidade temos e a base, que é aquele varejo alimentício e o varejo, né, vestuário, mantidas, mas com algumas mudancinhas. Aqui tem saúde, né, tem academia, coisa que não tinha lá no HGru, não tem educação, lá tinha.
Enfim, vamos para o terceiro nome. Mas antes do terceiro nome, eu espero que você deixe o seu like. O like não é tributado ainda e ele nos ajuda a entender o tipo de conteúdo que você gosta de ver aqui no canal.
E eu quero saber qual fundo de renda urbana você tem aí na sua carteira. É um desses três, é algum outro? Coloque aí nos comentários em qual fundo de renda urbana você está investindo o seu dinheirinho.
Vamos para o terceiro exemplo. RBVA. Esse aqui é interessantíssimo porque ele nasce sendo de outro segmento.
Ele nasce sendo um fundo de agências bancárias. Era um fundo de agências bancárias, mas que o gestor, em dado momento, falou: "Vou convertê-lo, ele não será um fundo de agência bancária. A agência bancária será um dos segmentos que eu terei aqui dentro.
Ele não será exclusividade na alocação. Inclusive, em dado momento, vocês cotistas verão que a parcela de agência bancária não será dominante na carteira. lá atrás ele prometeu isso.
É óbvio que tem uma turma que acha que você faz isso do dia paraa noite. Não dá para fazer isso do dia paraa noite. A revolução no tamanho que o fundo tinha leva tempo.
Ainda está em curso, mas o gestor vem executando de maneira correta na minha leitura. Aqui você já percebe alguns nomes dos locatários que ele tem aqui. Tá vendo, ó?
Pão de Açúcar, Renerses, mas vamos, ele conta a historinha, tá vendo? Ele nasce lá como agência bancária, enfim, ele vai contar a historinha do RBVA no relatório para você. Vamos trazer alguns dados aqui.
Imóveis. Olhe, 83 imóveis. Mais uma vez é muito imóvel na carteira, 17 locatários.
E aqui você tem um valor de mercado, patrimônio aqui, ó, 1. 66 B. Ele tem menos patrimônio, mas tem mais imóveis do que o TRX.
Porque aqui quando você olha a agência bancária, a agência bancária ela tende a ser pequenininha também, né? Então ele tem bastante agência bancária aqui. Ele tá desenvolvendo aqui, isso é um projeto de desenvolvimento de uma loja Conceito para Porto Belo Tá em curso essa obra foi uma construção sobida para o locatário, famoso BTS.
A tipicidade aqui eles erraram a corzinha, né? Isso aqui era para ser verde, tá gente? A tipicidade 57% aqui.
56. 7 57% 43 típico. Tem menos a tipicidade aqui, né?
Aqui a gente tá falando de 57%. Muito contrato de agência bancária aqui já venceu e na hora que ele renovou, ele renovou por um contrato atípico. O contrato atípico ele é no nascimento, na primeira incursão do locatário no imóvel, porque normalmente tá atrelado a um desenvolvimento sob medida para ele.
Então o proprietário precisa estar resguardado, que ele vai conseguir recuperar tudo aquilo que ele investiu nessa construção. Por isso, esse contrato super longo. A partir do momento que terminou essa fase, não faz tanto sentido você ter esse contrato tão longo com essa multa pesada, porque a recuperação do valor investido já ocorreu lá na fase atípica.
E aí quando você renova, você renova em contratos típicos. Por isso que ele tem um pouquinho mais, porque como ele tem uma história mais antiga, ele surgiu muito antes lá como agência bancária, mas muito antes do que HGRIu e TRX, a tipicidade já foi rolando nessa galera. Em alguns, principalmente a turma de agência bancária já venceu.
Note o perfil de locatário que você tem aqui. Você tem varejo alimentício, tem açaí Grupo Pão de Açúcar, você tem Agência Bancária, tá aqui, ó, Caixa. Esse caixa aqui não é liquidez, não, tá, gente?
É a Caixa Econômica Federal, tá? Então você tem a caixa, você tem o Santander, Itaú aqui pequenininho, você tem o varejo vestuário, pernambucanas, mal dá para ler aqui, mas tem pernambucanas, Renner, tá aqui centauro, a gente pode pôr nesse bololô também. Você tem educação?
Tem. Olha a cogna aqui. Cogna tá aqui também.
Você tem aqui plano e plano, que é stand de venda de apartamento, enfim, tem outras coisas que ocupa 1% só da carteira. Fato é que preenchemos novamente os requisitos. É muito imóvel, bastante diversificação do imóvel geográfica também tem bastante diversificação geográfica.
São imóveis que têm vocação para além daquele locatário que está no momento. Algumas agências bancárias que estavam aqui, tanto Caixa quanto Santander, devolveram e já estão sendo ocupadas por outros perfis de locatári, porque a localização é muito boa. Aquele mantra da localização foi preservado.
57% de atipicidade ainda é bastante a tipicidade, 57% preservamos e aquele prazo médio também da dos contratos e um pouquinho mais dilatado. Uma característica que eu chamo atenção aqui no RBVA é que ele tem, especialmente aqui nas agências bancárias, alguns vários imóveis, né, na cidade de São Paulo. E isso, obviamente tem um valor interessantíssimo para varejo, especialmente pensando em outros perfis de varejo.
Tá falando aqui de barrafa, pinheiros, enfim, tem uma série de imóveis dentro da cidade de São Paulo. Isso tem um valor importante. Meu objetivo aqui, espero que tenha atingido.
Você entendeu o que é o segmento de renda urbana? Quais locatários comumente você encontrará? Então você consegue bater o olho no relatório do fundo e falar: "Esse cara aqui é renda urbana".
Olha aqui o varejo alimentício dominando. Varejo vestuário também. Alguns segmentos podem existir ou não, mas também são renda urbana.
Agência bancária, educação, bastante atipicidade, prazo mais longo, né, desses contratos atípicos e muita diversificação. Coloque aí nos comentários. Qual outro segmento você tem dúvidas?
Você quer entender melhor? E uma dúvida que eu tenho certeza que está passando na sua cabeça agora, Ricardo, qual o percentual da minha carteira eu deveria alocar no segmento de renda urbana? Gostei desse negócio.
Previsibilidade de renda, contratos longos, o inquilindo um tanto quanto amarrado nesse contrato porque a multa é pesada. Gostei disso daí. Qual o percentual da minha carteira de fundos imobiliários seria interessante eu alocar nesse segmento?
Os nossos assinantes da Finclass são orientados a alocar a depender do seu perfil, que que você tá buscando, se é mais renda, se é mais valorização. Mas a gente coloca aí um número oscilando entre 5 e 10% da carteira neste segmento. Então, na carteira valorização, a gente tem a locação em fundos imobiliários e tem recomendação de renda urbana na carteira.
E se eu mudar lá paraa minha carteira de renda, aquela pessoa que já tá vivendo de renda passiva. Então, inclusive esse segmento é bem interessante porque ele é naturalmente um grande vertedoro de renda por conta dessa atipicidade dos contratos, né? A gente também tem recomendação no segmento de renda urbana.
Vou carregar aqui na tela para vocês. Tá vendo? Ó, a plataforma é toda interativa.
A gente atualizou, agora já veio a carteira de renda. Fundos imobiliários. Tem recomendação de renda urbana?
Tem recomendação de renda urbana? Sim. Fica aqui a nossa recomendação de renda urbana.
Obviamente você não está vendo o nome porque esse acesso é pra turma da Finclass, então se você quiser se juntar aos assinantes da Finclasses, entender quais são os nomes de renda urbana que nós recomendamos pro pessoal, aproveite a promoção de Dia dos Namorados, 40% de desconto na assinatura da FCLS, acesso à carteira recomendada, as aulas para você entender mais sobre mercado, sobre economia, sobre finanças, a nossa comunidade onde o pessoal tá recebendo informações do que tá acontecendo com o fundo imobiliário, com as ações, com economia, enfim, trocando figurinha, fazendo pergunta, tendo a pergunta esclarecida, live todo dia com analista diferente, as quintas-feiras comigo. Então, te espero inclusive na minha próxima live, 40% de desconto nessa promoção do mês dos namorados. Até o próximo vídeo.
