o que é que tá acontecendo pros fundos imobiliários caírem se isso é um problema dos Fundos em si em termos de fundamentos do negócio ou se é uma questão macro que às vezes na verdade pode ser mais uma oportunidade para comprar um negócio mais barato se a gente olhar o cenário macro hoje isso tem afetado bastante os fundos imobiliários de forma geral vai podemos colocar dessa maneira e tem caído relativamente não não sei se dá para muito mas tem caído isso tem assustado algumas pessoas especialmente talvez aquele investidor que tá mais novo no mercado né
que às vezes comprou e viu a cota cair começou a ver uma de patrimônio mesmo que o dividendo continue pingando na conta tip a primeira pergunta é o que é que tá acontecendo pros fundos imobiliários caírem se isso é um problema dos Fundos em si em termos de fundamentos do negócio ou se é uma questão macro que às vezes na verdade pode ser mais uma oportunidade para comprar um negócio mais barato começa com essa pergunta pra gente começar leg Obrigado Bruno Obrigado Luiz Obrigado Bernardo Obrigado Denise obrigado a turma toda aqui da junal que é
sempre muito gentil comigo né então sempre que vocês convidaram Esteja certo que eu que eu aceitaria o convite boa eh bom ah uma pergunta interessante mas eu queria trazer na Perspectiva aqui algumas outras questões manda B primeira questão estruturalmente falando um fundo imobiliário é um ativo gerador de renda e quando você coloca isso numa numa análise um pouco mais alongada de produtos que já tem uma história mais alongada você vai perceber que do retorno Total cerca de 80% até um pouquinho mais do retorno total advém da renda uhum ou seja 10 15 20% do retorno
total advém da valorização patrimonial não é isso ou seja uma pessoa que se propõe investir em fundos imobiliários Ela deve ter ISO em mente isso em mente e realmente estar preparada para isso Ou seja o ativo imobiliário o fundo imobiliário é um ativo essencialmente gerador de rend de renda Baron Então não é um produto de crescimento Não não é por isso que às vezes a gente faz algumas comparações com ações ou com empresas de crescimento ou até mesmo com etfs eh de de empresas que tem também mais resultado vindo de crescimento Uhum E por isso
que às vezes gera esse incômodo nas pessoas Então é muito importante Nessas horas Bruni por isso que é muito bom estar aqui com você para que a gente possa eh tranquilizar um pouquinho mais o investidor convidá-lo a Talvez reavaliar algumas das premissas que o levaram pro pro fundo imobiliário entender um pouquinho melhor a proposta de investimento né não é um ativo que realmente vai impulsionar o seu capital pel valorização e sim pelo pela pelo rendimento E com isso carrega uma necessidade natural de você também se propor a continuar reinvestindo aí agora é muito importante isso
eh muitas das vezes o investidor que tá acumulando patrimônio ele já começa a se incomodar desde já com essa questão da valorização ou não mas numa fase de acumulação Qual que é o mais sensato Bernardo é você reinvestir os seus rendimentos e continuar comprando mais cotas para que você aumente a quantidade de cotas e os seus rendimentos muitas das vezes isso também é uma outra premissa que eu convidaria todo mundo a refletir e uma terceira e última premissa é com relação a ser superavitário você passa a vida Tod todos nós aqui somos jovens estamos acumulando
patrimônio a gente passa a nossa vida nos propondo a ser superavitários para sobrar o dinheirinho para investir nas ações lá né não é isso Por que que depois de aposentado ou numa fase mais avançada Da sua vida você vai de uma hora para outra parar de ser superavitário e ser deficitário e começar a corroer aquele patrimônio Então acho que essa é a primeira tranquilidade que a gente tem que passar para as pessoas que aqui nos acompanham para que elas possam realmente ter essa ciência do produto Então são premissas três que eu coloquei que eu convidaria
a todos que começaram a investir a reconsiderar Nesse contexto tudo bem a outra questão é o fundo imobiliário ele uma relação fortíssima com o comportamento da da taxa de juros especialmente títulos públicos indexados a inflação Então quando você produz um gráfico né você plota um gráfico entre o comportamento do ifix e a variação das taxas eh de uma ntnb por exemplo você percebe claramente que elas estão correlacionadas negativamente então se você vai lá em 2016 e revisita o que aconteceu de 2016 a 2019 você vai perceber que as taxas ntnb caíram muito que chegaram até
dois lembra 2.8 2.9 e o fundo imobiliário sobe ele faz literalmente um X ali enquanto tá caindo o outro sobe eles literalmente um comportamento diferente quando você traz agora um pouco mais pra realidade desses 2 milhões de investidores né que estão começando a investir de 2000 21 para cá 20 21 para cá Essas pessoas só viram realmente juros altos à vista ou seja o celic sempre alto de dois dígitos e as mtnb bem em Patamares elevados e agora perto das máximas mais recentes hoje você compra ntnb a 6,50 Então isso acaba sendo uma draga de
dinheiro naturalmente da renda variável porque a pessoa fica com aquela sensação de que eu acho que eu fiz errado então deixa eu vender para recuperar o meu prejuízo ali e também as pessoas são levadas a querer travar uma taxa muito alta porque historicamente quem investiu a 6,50 Teve bom retorno pela marcação a mercado tudo bem até aí Tudo ótimo consequentemente isso faz com que os fundos imobiliários caiam agora estruturalmente temos um problema não nós temos um problema contextual ser é que eu posso usar essa palavra me perd macro não questão macro a gente pode chamar
né talvez eu acho é uma questão de contexto que o fundo mobiliário Então como ele é muito sensível a isso é um problema do contexto não é um problema estrutural Então os fundos imobiliários estão piores pelo contrário nós nós tivemos agora recentemente recentemente Vamos colocar TRS meses talvez aquisições bilionárias ou seja portfólios de shoppings crescendo portfólios de logísticas crescendo portfólios de de lojas de varejo crescendo né então isso tudo escritórios também tivemos emissões recentemente aquisições recentes Então eu acho que quando a gente coloca essa lupa Luiz a gente não deveria ter essa aflição embora a
gente consiga entender essa aflição não deveria ter Qual é a melhor forma de apaziguar um pouco essa aflição é é que a pessoa entenda onde ela está sabe Bruno uma coisa que eu já aprendi é que numa sit a de de desconforto de risco né então você tá num prédio num lugar alguma coisa e começa a pegar fogo vamos trazer o ambiente aqui Fundos imobil começa tudo cair começa tudo né pegar fogo ali Qual que é a melhor coisa que você tem que fazer entender Onde você está para saber para que lado que você vai
procurar uma saída de emergência ali para que lado que você vai se proteger Então acho que se você fizer essa autorreflexão entender Onde você está as pessoas não deveriam estar tão aflitas assim com fundos imobiliários pelo contrário deveriam estar sendo até eh sendo até mais motivadas A seguirem com o seu com as suas propostas de aposentadoria que foi aquilo que você formou quando você começou a investir há do anos atrás Então por que que você há do anos atrás falou nossa isso aqui é legal para eu aposentar né é um ciclo respondeu a sua pergunta
respondeu claramente respondeu uma Quer dizer vocês querem fazer algum pode continuar no mesmo contexto Não não eu que era mais nessa nessa questão de contexto porque eu queria tentar e eu concordo 100% do que você falou acho que talvez as pessoas que estão muito aflitas e até fazendo paralelo para que o investimento em ações acho que vai nessa mesma linha assim o cara que vê tudo caindo e fica muito aflito quando você não tem um problema fundamental naquele negócio ou seja às ve passando aqui para as empresas né o resultado tá melhorando A lucratividade tá
melhorando a geração de caixa tá melhor no final do dia o mais sensato seria a pessoa pensar e falar assim bom se o negócio tá me trazendo um resultado melhor ele tá mais barato é o melhor momento para eu então acumular continuar acumulando continuar acumulando que é justamente o momento ideal PR maioria das pessoas que está começando a carteira como nosso caso aqui né que você falou que todo mundo aqui é jovem e aí a minha pergunta para você é o por por que eu não sei se dá para responder mas por que que você
acha que a que que as pessoas hoje no Brasil ainda tem esse problema de sempre agir na ponta contrária da da da da espada vamos dizer assim o as pessoas querem só comprar quando tudo tá muito bem quando tudo tá subindo esquecem de olhar pro fundamento do negócio é uma é por uma questão de falta de conhecimento é por uma questão de efeito manada assim por que que você acha que é e como que isso é nos fundos imobiliários você que já tá mais tempo como que é esse comportamento das pessoas porque é muita pessoa
física é e e como que você enxerga esse comportamento o que que você pode fazer para mudar isso acho que é uma questão mais filosófica não mas a sua pergunta é excelente né E quando a gente conversa com os investidores a gente percebe que aqui agora você eu vou criar uma estatística da minha cabeça Obviamente as pessoas vão entender o que eu quis dizer mas é uma estatística oficial mas eu vou dizer para você que 95% é comportamental e 5% é racional Excel racional né então Eh eu eu acho que assim quando alguém quando alguém
eh me questiona com relação a essas questões eu procuro trazer um pouco mais de racionalidade mas sempre me preocupando em confortá-la no sentido de realmente entendimento revisitar as teses explicar o que tá acontecendo dentro de cada fundo quando ela tem dúvidas específicas para mostrar que eh existe esse esse remédio né dos juros e só para você ter uma noção eh se eu pegar o mesmo fundo que paga o mesmo rendimento né mesma mesmo mesma situação Aqui do fundo do do fundamento do fundo e fizer uma comparação com ntnb de 6,5 como tá agora o valor
dele é 100 tá se eu simplesmente pegar essa ntnb de 6,50 e falar não vamos pelo menos fazê-la voltar pra média histórica que é mais perto de 5 540 esse 100 vai virando 115 116 dependendo né 114 117 alguma coisa mais assim não tô supondo aqui de cabeça uhum tá bom mas 540 é a média mas 540 me parece ainda um pouco alto vamos fazer esse negócio voltar mais para perto aqui de C que ainda é alto aí esse número já começa a chegar perto de um 120 Uhum E quando você olha um fundo imobiliário
que tem um um retorno sobre o capital investido ali na faixa de 8,5 9 9,5 10 dependendo do Risco do fundo Mas vamos arredondar para nove para facilitar a conta e você atribui que uma simples correção de um juros de uma ntnb você já contrata 20% de valorização patrimonial e você compõe isso no retorno Total uhum isso eu acho que deveria funcionar para os investidores como um seguro então sim faz sentio vamos isso Bruno vamos raciocinar comigo o carrego do fundo imobiliário é de 10% ao ano na média papel tijolo Mas vamos para ficar fácil
a conta então eu tô sendo remunerado a 10% ao ano líquido de imposto de renda para esperar faz sentido Então acho que a partir do momento que você vai se confortando com essa matemática você vai tirando um pouco do do emocional do comportamental e vai trazendo um pouco mais de racionalidade embora eu ainda sei que você não vai chegar em 95% racional Aliás nem deveria ser assim eu acho que a gente também tem que gostar daquilo que a gente tá investindo a gente tem que ter uma relação também não exagerada mas tem eh mas isso
vai dando um pouco mais de racionalidade E aí o investidor vai ficando mais tranquilo para seguir em frente com a est dele Ô Maravilha pode falar Lu não e você comentou né o pessoal enfim acaba trocando tava em fundo mobiliário entrou por um motivo saiu agora pegou lá talvez no topo 2021 e a renda fixa não pagava tanto ainda mas o fundo imobiliário pagava um pouco mais né Eh e agora renda fixa e fundo imobiliário basicamente pagando a mesma coisa mas o pess pessoal tá trocando né Uhum Eh que que você que que você diria
para essa pessoa que é pô vou vou trocar eu comprei comprei caro vou realizar um prejuízo para entrar numa renda fixa sendo que você tem um e um outro ali que já tá algum tempo entregando resultado já tá entregando a mesma coisa com a renda fixa também né Já tá entregando seu seu seu dividendo ali que você tá em tese reinvestindo né deveria estar né Eh e E aí trocou ali para uma renda fixa que vai ficar travado agora e e e você acaba não acompanhando também acaba esquecendo você você entrou nesse mundo em 2021
e agora saiu e nunca mais vai olhar agora você vai olhar só daqui a 10 anos Quando você olhar o realmente o o rendimento vencendo né o a renda fixa vencendo eu vou te responder de um jeito mais prático e depois eu quero te dar um exemplo porque talvez esse exemplo vai ajudar todo mundo que nos acompanha aqui a entender melhor o que eu quero dizer do ponto de vista prático as pessoas no comportamento elas olham muito o resultado E aí elas são levadas a querer ter esse comportamento de recuperar o que eu perdi aham
né olha que curioso isso se você olha o comportamento dos preços de uma ntnb os preços estão caindo na mesma comparação do que o fundo imobiliário sim mas tem uma diferença é legal isso aqui Luiz isso é muito legal você vai gostar também Bernardo Olha só o o a a um título de renda fixa ele compõe o principal mais os juros a correção monetária ali ele ele ele engloba tudo então se você aplica num mar tnb com vencimento 2035 que não pague cupom semestral pra gente não desvirtuar no conceito é o que a maioria das
pessoas fazem é acumular lá para 2035 2045 não é isso e ele compõe ele ele o dinheiro não tem carimbo ali então ele se mistura Então você olha no seu no seu eh home broke home broke seu estrado nem home broke no caso n seu estrato da corretora estrato da corretora alguma coisa ainda que tem uma marcação negativa no preço unitário mas como Tem um monte de juros ali dentro que ele já tá carregando esse título há 3 anos ele não se sente tão abalado aí ele olha e fala não acho que eu vou comprar
mais a 6,5 Seja lá o que for né mas o fundo imobilar ele tem um problema né que na verdade é uma grande vantagem mas as pessoas vêm como um problema Nessas horas ele separa Bruno É verdade então o dinheiro não tem carimbo eu falo assim ah mas a minha cota tá caindo tá mas você já tá recebendo há TRS anos de rendimento deixa eu contar um caso particular que aconteceu com com o colega nosso ele veio se queixar pra gente de que tinha um fundo imobiliário dele de recebível que tinha caído lá 10 12%
alguma coisa E aí eu falei deixa eu olhar o o o o o preço né que que ele pagou aí quando eu fui ver o preço colocando lá quando ele comprou Ele comprou quase que nas máximas tá eh e aí quando cai 15% no fundo de papel é bastante coisa aí eu peguei e falei assim adiciona o rendimento ele saiu de um prejuízo de 15% para um ganho de quase 40 e alguma coisa quase 50% porque quando você adicionou o rendimento ele recebeu nesses 3 anos e meio o rendimento todo mês como é um fundo
de recebível ele teve aquele momento de inflação mais alta também ele capturou tudo isso também Aí o dinheiro ficou junto aí você acalma aquela pessoa exato exato então na renda fixa tem essa capacidade do dinheiro ficar junto e aí a pessoa não consegue ver ver por esse caminho certo entendeu agora vou trazer um outro exemplo para você um pouco mais figurativo para ajudar as pessoas que nos acompanham o que que acontece se você for num Supermercado com uma lista de compras e que você for no supermercado sem uma lista de compras se você for no
supermercado com uma lista de compras é muito provável que você vai comprar aquilo que tá da lista né talvez pode fugir alguma coisinha aqui outra ali mas você vai ficar com um orçamento mais fechado e mais claro e vai voltar para casa com a sua lista sim Quando você vai sem uma lista você vai ficar perdido no orçamento vai comprar coisa que não precisava vai esquecer de comprar o que precisava Exatamente isso isso Agora eu te pergunto eh Luiz não seria mais sensato você ir pro mercado financeiro com a sua lista de compras eu quero
ter tanto de fundo imobiliário tanto de renda fixa tanto de ações tanto de etf internacional tanto de etf Nacional tanto de enfim criptomoedas faz a sua listinha de compra dentro aí agora é a minha área dentro doos fundo imobiliário faz a sua listinha de compra do fundo imobiliário e vai fazer as suas compras com a vai pro supermercado com a lista de compra uhum evitaria muita muito muito muita muita muita muito conflito pessoal da pessoa ficar sempre nessa Qual que é o melhor para comprar agora o que que eu devo fazer agora foca na lista
se você chegar no Supermercado Será que eu compro chocolate Será que eu compro óleo de cozinha Será que eu é realmente entender ali o que que ele tá fazendo ali Por que que ele tá entrando que você falou né entrar ali não limitaria conflitos internos gigantescos né agora agora vamos colocar uma pimenta nessa lista e se você é casado e chega sem a lista a confusão que vira vai ter que virar dois carrinhos agora vamos apimentar um pouquinho mais Coloca mais dois filhos lá no meio né e sem uma lista com uma esposa dois filhos
três filhos no supermercado é um corre corre é o que as pessoas às vezes fazem das suas carteiras que tem a sua família que tem o cunhado no almoço de domingo e tem o sogro que ele também ajudou a investir que tem tá todo mundo sem lista de compra vira pizza vira uma confusão [Música]
