o preço das casas é uma das maiores mentiras de sempre e toda a gente tem que saber isto quando estás a fazer scroll no Idealista a sonhar e de repente aparece uma casa incrível de 150. 000 € a realidade é que essa casa custa muito mais do que 150. 000 eu sei que disse isto e a tua resposta imediata foi ah Bernardo claro que sim é taxas de juro e os impostos da compra mas meio que desvalorize isto acontece porque o nosso cérebro é terrível a processar coisas que nós não conseguimos visualizar imagina que tu comes um bife num restaurante que custa 10 e tu Consegues visualizar 10 € e de repente vais lá e eles aumentaram o preço para 20 € ou seja para dobro Tu ficas escandalizado Porque estás a pensar numa nota de 10 € e de repente são duas ou uma de 20 agora se eu te falar em 150.
000 € repara que tu não Consegues visualizar isso em notas seria um monte assim assim que tipo de notas Consegues visualizar em extrato bancário o que é uma coisa muito mais abstrata e menos palpável para ajudar à festa a maior parte dos custos Associados a uma casa vêm em percentagens normalmente pequenas 3 4% O que o nosso cérebro percebe como uma coisa baixa vão ter que ser pagas em diferentes momentos ouve o nosso cérebro não está para isso nós temos que fazer um esforço temos que fazer contas e nós não gostamos de fazer contas Então a primeira coisa que eu quero que tu fixes mesmo é que o custo real da casa que tu queres comprar é o custo da casa que aparece no anúncio mais os juros do empréstimo mais impostos mais um custo secreto que eu te vou falar mais à frente no vídeo que é o mais importante deles todos então vamos lá perceber aqui juntos Qual é que é o preço real da daquela casa que tu queres comprar e que vai ser à partida a compra maior da tua vida que naturalmente vai ser uma compra emocional porque é a casa onde tu vais viver onde vais criar a tua família e até te digo que às vezes a Malta que vende de casas aproveita-se desse lado emocional mas ter também uma vertente mais de cabeça mais técnica de contas porque vai ser mesmo a maior compra da tua vida tu vais comprar uma casa ter um filho o filho vai sair de casa o segundo filho também e tu se calhar Ainda estás a pagar o empréstimo Então se fizeres contas só uma vez na tua vida que seja esta e garanto que se fiz este vídeo até ao fim já vai estar muito à frente da maior parte da Malta que compra casa então vamos lá começar e a primeira coisa que vamos chamar naturalmente é o preço que está no anúncio atenção que este pode ser negociado um anúncio de 200. 000 não significa que tu não chegues a um entendimento com a pessoa que está a vender a casa para te a vender por 190 e aqui eu diria que convencer alguém a baixar o preço mais do que 20% é praticamente impossível entre os 5 e os 10% parece-me miscível Mas vai depender sempre de quão procurada está a ser aquela casa porque também pode ocorrer o contrário que é tu Veres 200. 000 € mas depois de repente teres alguém a fazer uma oferta 205 E tu tens que fazer uma oferta 210 para ficares com a casa posto isto os primeiros custos que vamos ter que somar ao valor acordado são aqueles que vamos ter na altura em que comprarmos a casa e que são quatro o primeiro é o imt um imposto que só pagas de uma vez e que é o imposto municipal sobre a transação do imóvel basicamente é um imposto que estás a pagar ao estado Porque estás a comprar uma casa e se tens dinheiro para comprar uma casa então o Estado pode ficar com uma parte disso e agir porque o vendedor dessa casa também vai ter que pagar o imposto ao estado sobre as mais valias que gerou basicamente um imóvel que seja comprado e vendido várias vezes ao longo de muitos anos vai gerar ao estado o mesmo valor em impostos do que o que ele próprio custa pá lembrei-me agora PRS para ti por estares aqui a ouvir um vídeo sobre impostos não sei o que é que se passa contigo mas se por alguma razão gostares então subscreve o canal porque eu posso fazer mais eu sou um bocado nerd destas coisas e basicamente o imt vai depender da localização do tipo de imóvel e do que se destina para calcular o imt do teu caso em específico basta ir ao Google escreveres calculadora de imt e vão te aparecer os resultados fazes isso em 10 segundos orora o segundo custo que vais ter na altura da compra é um imposto super antigo Aliás repara-se bem no nome imposto de selo este imposto serve dizem alguns especialistas para compensar o facto de na compra e venda de casas não haver Iva e quanto ao custo vai ser 0,8 ou do valor da escritura ou do valor da avaliação do imóvel naturalmente o que for mais alto se pedires um empréstimo o que a maior parte das pessoas faz ainda Vais ter que somar mais 0,6 por do valor que pediste emprestado que pode ser 0,5 se o crédito só durar 5 anos o que é altamente Improvável orora o terceiro custo foi o que eu chamei de outros custos e que na verdade são quatro pagas para registrar que aquela casa agora é tua pagas para registrar a hipoteca caso Tenhas pedido um empréstimo pagas ao notário e Ainda tens custos de comissões bancárias por último o quarto custo fixo a considerar eu tenho uma boa notícia para ti que é Se fores comprar a tua primeira casa não o vais pagar estou a falar do IRS porque o que acontece muitas vezes é que as pessoas têm uma casa já comprada e depois vendem essa casa para comprar outras pois bem se nesse negócio tu geraste mais valias depois vais ter que pagar no final do ano em RS essas mais valias ora então neste momento temos o valor acordado para a venda da casa e temos todos os custos que AD vém da compra da casa a próxima coisa que vamos somar são os custos recorrentes e eu adorava dizer de que são só um ou dois mas na verdade são seis ora o primeiro e que normalmente é um dos mais pesados é o imi um imposto vais pagar todos os anos e que é um imposto Municipal que acontece por teres uma casa em dito município e que ajuda a contribuir para esse município arranjar estradas para a recolha do lixo etc o segundo custo recorrente é um que nem toda a gente tem e se tu achas que isto é bom eu vou-te já dizer que Normalmente quando tu tapas de um lado destapas do outro e já vamos falar sobre isso mas estou a falar do condomínio e tu vais ter este custo se viveres num apartamento de um prédio se viveres num condomínio privado mas se viveres numa moradia não vais ter este custo se dar-te uma estimativa do imi é muito difícil porque depende imenso de município para município então com o condomínio ainda é pior porque tu tens condomínios de 20 € tens condomínios de 1000 € pá depende mesmo mesmo muito Vais ter que ver o teu caso em específico ora a terceira despesa recorrente são as manutenções que vais ter que fazer na tua casa Isto pode ser rebentar um cano ou pode ser se tiveres uma moradia ter que sub substituir o telhado todo normalmente quem paga mais de condomínio paga menos em manutenções porque vive num apartamento quem não paga Condomínio normalmente tem uma moradia pode ter um jardim uma piscina e vai pagar muito mais de manutenções e vou dizer uma coisa este custo para mim é o mais perigoso deles todos porque imagina tu tens a tua casa estás confortável e de repente no espaço de uma semana avaria se o esquentador avaria o fogão avaria se a placa ou até uma coisa pior como cair uma parede Meu sabes lá tu muito rapidamente passas a ter muitos milhares de euros para pagar que não tinhas ideia que ias ter que pagar há uma semana atrás e isto é um dos maiores descansos quando estás a lugar em vez de teres comprado que é partiu alguma coisa teou chefe Olhe partiu paga aí faz favor até se costuma dizer que quando compras uma casa a tua prestação ao banco vai ser o mínimo que vais pagar todos os meses e quando alugas uma casa a tua renda ao senhorio vai ser o máximo que vais pagar todos os meses continuando o quarto custo que vais ter e este é mensal tu Já sabes Já estás a imaginar não é é a tua prestação ao banco e esta é constituída por duas parcelas a amortização do Capital que Tu pediste emprestado e os juros que o banco te está a cobrar por ter investar esse dinheiro e aqui eu quero-te chamar a atenção a uma coisa muito importante que é se tu achas que todos os meses estás a pagar o montante que Tu pediste dividido pelos meses em que pediste um empréstimo mais a taxa de juro anual dividida por 12 porque são 12 meses do ano então tu desengana completamente e eu já vou falar mais sobre isto mas primeiro o quinto custo recorrente que vais ter se pediste um um empréstimo que é os dois Seguros o seguro multirrisco e o seguro de vida o seguro multirrisco serve para em caso de um incêndio de uma catástrofe qualquer o banco não ficar agarrado a nada porque o colateral que tu deste do empréstimo foi aquela casa e o seguro de vida serve para que em caso de falecimento prévio da Dita pessoa o banco vá pedir o dinheiro à seguradora ora o sexto e último custo normalmente é o mais baixo é quant o contrais o empréstimo Normalmente eles obrigam-se a ter uma conta naquele banco e essa conta vai ter comissões de manutenção meus amigos estamos sempre a pagá-las viver não é barato mas agora já temos os custos na altura da compra e já temos os custos recorrentes só que agora nas nossas contas vamos dar aqui uma voltinha eu quero que somes todos os custos da altura da compra e todos os custos recorrentes durante o período do empréstimo e o período que pensas ter a casa e vamos tirar a prestação mensal que pagamos ao banco porque há uma coisa que muito pouca gente conhece chamada metic e que nos dá o valor do montante que nós pedimos emprestado portanto Basic o montante que nós estamos a pagar pela casa a entrada que demos que o banco não nos Invest sou mais o montante de juros que vamos pagar este metic ou montante Total imputado ao consumidor vem em todos os contratos de um empréstimo portanto a conta deve ser metic mais entrada que Damos Para a casa mais custos na hora da compra mais custos recorrentes onde não se inclui a prestação mensal da ao banco e agora vou-te só estar aqui um bocadinho com esta primeira parcela que é o metic sem somar sequer o resto Ora bem vamos supor que eu estava à procura de casa encontrei uma cuj o preço é de 200.
000 EUR sendo que eu posso pedir um empréstimo até 40 anos e pedir até 90% de financiamento Ou seja eu vou pedir 180. 000 € Isto é um simulador de crédito basta ir ao Google e escreveres eu vou usar uma taxa mixta podes usar variável ou podes usar fixa basicamente na prestação base sem contratar serviços do banco eu vou pagar 430. 000 € de metic ou seja mais do que o valor da casa aquele preço 200.
000 que eu vi na verdade é 420 mais aquilo tudo que falamos portanto ya uma boa regra é quando estamos a ver casas olhar para o valor que eles estão a pedir multiplicar por dois e pensar-se daqui a 30 40 anos aquela casa poderá valer aquilo além de Claro pensarmos estamos dispostos a dar esse dinheiro que nos demoraria x anos a ganhar por aquela casa em específico e ainda nem te falei do custo secreto antes de ir aí quero fazer um parênteses porque sei que muita gente com menos de 35 anos me vê e que neste momento há algumas medidas vantajosas para essas pessoas basicamente se tiveres até 35 anos e nunca tiveres comprado ou herdado uma casa Há certos custos que não vais ter se a casa que estás a comprar for até 316. 000 € Tu não vais ter imt não vais ter o imposto de selo a parte da aquisição portanto os 0,8 por os 0,6 do crédito vais continuar a ter e também não vais ter aqueles custos de registo já se a casa custar até 633. 000 € tu só vais pagar estes impostos entre os 316 e os 633 ou seja os primeiros 316.
000 € vão ser livres de impostos os outros não já se a casa for assim acima dos 633 aí vais pagar na totalidade o outro benefício é que se a casa custar até 450. 000 € e tu não ganhares mais do que 80. 000 € por ano ou seja não ultrapassares o oitavo Escalão do IRS o estado vai te dar uma garantia de até 15% isto significa que tu já não vais ter que pôr os 10% de entrada vai ser o banco que normalmente só te inv estaria até 90% a financiar esses 10 a 15% a mais mas atenção isto não significa que o estado te oferece o estado Só se dá como garantia ou seja se tu depois não pagares é o estado que vem atrás de ti e tu não queres ter o estado atrás de ti poiso isto eu já te falei de todos os custos que estão Discriminados e que aparecem lá mas há um custo secreto que não está discriminado em lado nenhum que muita gente nem sequer pensa nele quando compra uma casa mas que pode mudar a vida de uma pessoa estou a falar de uma coisa que se chama custo de oportunidade mas o que é que é isto o custo de oportunidade vem de um pensamento em que tu tens dinheiro limitado e se tu escolhes alocar uma parte desse dinheiro para o uma coisa tu não podes alocar essa parte para outra mas talvez essa parte torcesse mais retorno trocado por Miúdos vamos pegar neste caso da casa de 200.
000 € em que eu tinha que dar 20. 000 € de entrada O que é que aconteceria se eu em vez de dar esses 20. 000 € de entrada os metesse noutro sítio por exemplo se eu investir 20.
000 € Eos deixar lá 40 anos e a taxa do sp500 que retorn anualmente é uma média de 88% eu ao fim desses 40 anos sem fazer mais nenhuma contribuição vou ter lá 430. 000 € que é engraçado porque cometio daquela casa também era 430. 000 € ou seja Num caso nós gastamos 430.
000 € em 40 anos no outro caso nós ganhamos 430. 000 € em 40 anos quem diz investir no sp500 porque claro que a média dos últimos 100 anos não significa que nos próximos 100 anos vai ser um investimento igual também pode estar a dizer investir em cripto investir numa empresa Nova ou então criares a tua própria empresa existem n investimentos que podes fazer mas também não é só comprar uma casa que vai ter o custo de oportunidade todos eles vão ter não é se eu investi aqui pá se tivesse investido ali como é que teria corrido e é uma avaliação que eu acho que é muito importante fazer para termos a maior certeza possível e mais tarde não nos virmos a arrepender da alocação de Capital que fizemos Puxa agora com este palavreado até parecia que estava lá a falar neste tvis sobre finance mas bem no que toca a comprar uma casa há outra coisa muito importante que tens que perceber que é quando tu Olhas para o teu metic portanto para o valor que tu vais gastar no final eu quero agora que tu penses Como é que os bancos fazem dinheiro Esta é a resposta mais fácil de sempre é através dos teus juros e se tu achas que foi um gand deil comprares uma casa porque ela entretanto valorizou eu garanto que para o banco Foi um Deal ainda melhor o juros que lhe tiveste a pagar é engraçado que os bancos são das instituições que mais lucram no mundo mas depois quando vais lá pedir um empréstimo para uma casa estás tipo quase que a pedir por favor quando eles estão a olhar para ti como um monte de notas que vai ser deles aliás para tu vers o nível dos meninos isto é uma coisa que pouca gente sabe mas quando tu contrais o empréstimo vamos dizer a 30 anos no início os primeiros anos tu estás a pagar quase tudo da prestação mensal em juros que lhes deves e muito pouco estás a amortizar no capital que deves estes pagamentos não são nada lineares para perceberes o que é que eu estou a dizer de forma simples vamos imaginar que Tu pediste um empréstimo a 20 anos de 100. 000 € ao banco foste lá oo contrato e o metic era 200.
000 ou seja ias pagar 100. 000 € daquilo que pediste e 100. 000 € de juros vamos imaginar que pediste uma taxa fixa o que significa que a tua prestação no primeiro mês vai ser igual à prestação dos últimos meses e que portanto passado 10 anos ou seja a meio do empréstimo tu já Vais ter pago 100.
000 € ainda te vão faltar pagar 100. 000 ora o que é que aqui o Zé Manuel pensa Ah então faltam-me pagar 50. 000 de juros e 50.
000 do Capital que eu pedi empestado portanto se eu quiser pagar 50. 000 à cabeça para acabar ali com o empréstimo vou poupar 50. 000 € em juros não não não se tu pedires um balanço do que te falta pagar o que te vai aparecer provavelmente é que te falta pagar tipo 80 90.
000 € do Capital que pediste empestado e do juros já só te falta pagar tipo 15. 000 € isto porque tu nos primeiros anos os pagamentos que fazes ao banco são basicamente só juros para eles garantirem que caso tu depois que decidas amortizar ou seja concluir o empréstimo mais rapidamente Eles já lucraram os juros ou isto é uma cena que os bancos vão ganhar sim ou sim depois Ainda tens uma penalização pela amortização portanto não dá como fugir com isto tudo conseguimos perceber que financeiramente a forma mais barata de comprar uma casa é comprar lá pronto mas claro que 99. 9% das pessoas nunca vão ter esse Capital disponível para dar assim toma lá Quê 300.
