FIIS DE PAPEL SÓ CAEM? O QUE NINGUÉM TE EXPLICOU sobre a MARCAÇÃO A MERCADO

Olá pessoal voltei voltei com mais um vídeo dedicado a fundos imobiliários para vocês hoje eu vim para atender pedidos do público pedidos que vocês deixaram aí nos comentários por isso que quando eu peço para você comentar nos vídeos aqui na Fin Class Não ignore né a gente lê os comentários e sempre que possível a gente atende sim os pedidos de vocês um dos pedidos que eu vi com mais frequência foi Ricardo faz um vídeo pra gente fando essa tal de marcação a mercado aí nos fundos de papel pois bem essa marcação a mercado ela faz com que o preço da Carteira de ativos vá oscilando todos os meses por que que isso acontece eu sou Ricardo Figueiredo professor na finclass especialista em fundos imobiliários e hoje eu vou te mostrar como é esse negócio de marcação a mercado em fundo de papel vem comigo bem vamos começar então com essa marcação a mercado desbravar o mundo da marcação a mercado e para deixar muito claro Claro o exemplo que eu vou mostrar ele é extremamente simples eu fiz a simp a máxima simplificação possível para facilitar a didática porque eu quero que você compreenda o conceito a partir do momento que você compreender o conceito você já vai conseguir melhorar a gestão da sua locação em fundos imobiliários o objetivo aqui não é que você calcule a marcação a mercado do do Fundo de papel não é isso eu vou te explicar por o objetivo Não é esse o objetivo é simplesmente que você entenda Qual é a dinâmica se você compreender a dinâmica eu tenho certeza que você vai gerir melhor a tua carteira de fundos imobiliários e para começar eu selecionei um fi multiestratégia ou H fund Fi não é um fundo de papel ainda que a marcação de dívidas Seja mais clara em fundo de papel mas a marcação a mercado de um cri ela vai acontecer simplesmente porque o lastro ali é um cri é um ativo de dívida logo se o cri está dentro de um fundo de papel de um head fund fee ou multiestratégia ou mesmo em um fundo de tijolo tem fundo de tijolo que carrega ali nos ativos uma ou outra posição zinha de cri tem fof que tem uma outra alocação em cri ou seja independente do tipo do de fundo imobiliário se ele tem cri em seus ativos a marcação a mercado se aplica então coloquei aqui o head fund fe da kinea KN f11 que é o exemplo meramente didático então isso daqui não foi não é uma recomendação de compra ou venda E aí eu vou descendo aqui na lista de ativos dele e ele tem uma carteirinha de Cris tá vendo Então ele é um multiestratégia onde parte dos ativos é composta de Cris inclusive é um head fund daqueles genuínos né ele tem tijolo ele tem cota de fi e ele tem Cris os cris Olha a carteirinha de Cris aqui dele então para começar Observe que você tem uma coluna chamada taxa de aquisição Então esta foi a taxa pactuada no momento em que o gestor adquiriu o cri ele pode ter adquirido no mercado primário então ele foi lá e comprou na emissão do cri ou ele pode ter adquirido no mercado secundário e na hora que ele comprou este cri de um outro investidor que estava querendo se desfazer o preço que foi combinado ali o preço acertado ali nesta operação gerou essa taxa que a gente tá vendo nessa coluna taxa de aquisição E aí você tem a fam gerada taxa MTM e a gente observa que essa taxa MTM neste relatório aqui que é base outubro de 2024 do knf 111 a gente observa que as taxas MTM estão Acima das taxas de aquisição o que isso quer dizer que ao preço que está contabilizado que é a taxa MTM o carrego desta posição geraria o quê vamos pegar o primeiro aqui ó IPCA + 10,07 por ao ano o preço de aquisição foi PCA p82 Ricardo Melhorou a taxa maior Não é bem assim e eu vou te mostrar Por que não é bem assim tá bom então primeiro entenda o que que aconteceu aqui no caso do cnhf a gente observa que as taxas de marcação a mercado dos Cris Estão na maior parte dos casos acima das taxas de aquisição a gente aqui na parte de baixo tem uma outra taxa que está igual e eu consegui identificar uma que está ligeiramente menor tá vendo ó aquisição 3,40 marcação a mercado 3,34 uminha todas as outras aqui a gente viu taxas mais elevadas algumas abrindo aí bastante ó quase 2% aqui né outras menos aqui a gente tá falando de 55% e enfim bem agora vamos entender o conceito matemático do que a gente tem de resultado quando aconte esta oscilação da taxa de marcação a mercado em relação à taxa que o ativo de dívida no caso aqui CR que o ativo de dívida foi adquirido aí eu vou pegar aqui um Excel muito simplesinho E mais uma vez a ideia aqui é que você entenda o conceito Então vamos imaginar uma ada dívida que tenha um fluxo de caixa em que essa linha aqui é ano tá gente ó esta linha aqui ano em cada ano vai gerar 1 Milhão para o credor em cada ano pois bem no momento da aquisição a taxa do ativo livre de risco era 65% ao ano vamos imaginar que era um ativo IPCA mais 65% ao ano Qual é o ativo livre de risco IPCA mais é o tesouro IPCA pessoa física conhece como tesouro IPCA investidor institucional conhece como ntnb notas do Tesouro Nacional Série B então tem lá um título Público Federal que é indexado a inflação então ele paga inflação mais uma taxa que taxa é essa no momento da aquisição memorize isso ele paga eu vou colocar aqui 5% ao ano 5% ao ano no momento da aquisição paga 5% ao ano e o prêmio de risco ou seja para eu comprar este Cri eu não quero receber somente 5% ao ano se for para receber IPCA mais 5% ao ano eu vou comprar o tesouro e PCA a minha expectativa de receber do governo é maior do que de um ente privado o ente privado terá mais risco Ah Ricardo por isso aqui gente não tem viés político Esquece isso é matemática tá Tá bom a gente parte do pressuposto que o governo tem a capacidade de emitir moeda se ele emite moeda ele vai pagar a dívida é tão simples assim eu você a gente não emite moeda né então a gente tem um risco de calote é por isso que a gente chama de ativo livre de risco é completamente livre de risco não Brasil historicamente lá no passado já deu defold da dívida mas do ponto de vista acadêmico a gente precisa determinar Qual é o ativo livre de risco no Brasil é o título emitido pelo Governo Federal porque ele tem né A prerrogativa de emitir moeda Então vamos nessa que não tem viés político é matemática pura Tá bom então vamos lá pois bem então qual é a remuneração desse título a remuneração na aquisição é IPCA + 7,5 ao ano certo IPCA mais 7,5 ao ano tá bom que que eu fiz aqui eu calculei o valor presente deste fluxo aqui então se eu fosse comprar hoje este fluxo este fluxo aqui Teoricamente R 1 milhão de reais gente para efeito matemático todos os cálculos aqui vão considerar só a taxa de 7,5 é como se fosse inflação zero Ah Ricardo mas a inflação eu sei que tem inflação eu sei que a inflação não é zero né isso daqui é para você entender o conceito matemático tá bom isso aqui é para você entender o conceito matemático então aqui a gente considera emação zero a gente ficou só com a parte PR fixada da remuneração então a remuneração do ativo é 75% ao ano aí você tem lá um fluxo que tá programado para gerar 1 milhão em cada um dos 5 anos é um fluxo de 5 anos quanto esse fluxo do primeiro ano Vale hoje se eu vou receber daqui há 1 ano 1 milhão Hoje ele vale o quê Observe o cálculo que foi feito aqui é 1 milhão dividido por um mais a soma das duas taxas que é essa taxa aqui é o 7,52 então Eu dividi pela taxa e elevei exponenciação em relação ao tempo a gente tá falando de um ano Então eu peguei essa taxa em um ano no segundo ano para trazer a valor presente é a mesma coisa só que agora eu estou elevando a dois porque são do anos então é a taxa aplicada em 2 anos e assim por diante Cheguei aqui no final e descobri que esse título hoje né todo esse fluxo Valeria pouco mais que R 4 milhões de reais como são 5. 000 unidades desta dívida unidades tá então Eu dividi deu pu preço unitário de r$ 89 então se eu fosse comprar um título tá tem 5. 000 emitidos se eu fosse comprar um título ele me pagaria eu deveria pagar R 89,18 e ele me iria me remunerar a IPCA mais 75% ao ano aqui eu tô considerando IPCA z0 então eu vou pegar esse valor aqui e vou colocar ele como valores aqui cadê T fórmula valores isso sve como valores por que que isso aqui vai ser importante para mim presta atenção eu vou abrir uma outra janelinha para vocês verem agora voltamos aqui no relatório do knf tá vendo que ele fez uma indicação aqui ó MTM Tem um numerozinho aqui um é um número pequenininho é uma nota de rodapé vamos nessa nota de rodapé eu vou até deixar maior na tela para você ver taxa do ativo marcada mercado com base no manual de precificação do administrador essa é uma característica da marcação a mercado dos ativos de dívida privada no Brasil como é um cri Você tem o mercado secundário ali como você tem o mercado secundário das ações com os negócios rolando a todo momento e aí você sabe quanto este ativo Vale naquele momento por quê Porque tem negócios acontecendo tem uma máxima do mercado que diz né que algo vale aquilo que você encontra alguém disposto a pagar então uma ação qualquer aí ah o preço dela hoje ah ela tá valendo R 15 por quê Porque Alguém pagou r$ 1 nela se alguém pagou R 15 é porque alguém acha que ela vale r$ 1 como você não tem ali os Cris no Home Broker no negócio rolando tem cri que passa o mês inteiro e não tem nenhum negócio em mercado secundário como é que você precifica qual é o valor justo hoje para esse cri o administrador do fundo tem um manual de precificação e ele usa este manual de precificação para calcular o valor justo o valor o manual de todo administrador é igual não existem diferenças né existem diferenças de premissas mas também não não oscila grotescamente tá então é só para você entender de onde vem esse número vem do manual do administrador uma das maneiras mais comuns que a gente tem de precificar a valor de mercado de uma dívida privada é entender o nível da remuneração que se tem a mais em relação ao título público que é referência e como oscilou este título público nesta janela Então olha só com exemplo fica mais simples eu peguei aqui a ntnb 2035 porque lembra o nosso título não é um o nosso cri não é IPCA mais então estou usando aqui a ntnb aí aqui que base é essa Ricardo é economática posso acessar Só se você assinar economática tá bom para você poder acessar Ah Ricardo então onde eu encontro as taxas das ntnb você pode col você pode procurar em algumas dessas bases gratuitas para ver se elas disponibilizam né Não sei se vão disponibilizar certinho enfim tem que tomar cuidado quando você vai utilizar essas bases que são gratuitas esta é mais uma das vantagens de você ter um analista para olhar esse tipo de coisa para você e Mas você pode pesquisar aí no Google se encontra alguma base gratuita para você ver o histórico das taxas Mas o que eu quero te mostrar é o seguinte ó há um ano atrás mais ou menos aqui ó nessa janela outubro novembro de 2023 qual era a taxa desse título público era IPCA mais 575 aqui ó né 560 tá bom 575 560 para onde viemos parar um ano depois 660 6,75 Ou seja a gente tem uma abertura aí de 100 pontos base ou 1% em um ano o título público andou 1% se ele andou 1% então o que que aconteceu com o ativo livre de risco Preste bem atenção o que acontecerá com este fluxo 6% agora eu vou marcar não mais Qual é a minha taxa de marcação a mercado 85% ao ano o título público andou 100 pontos base 1% o meu prêmio eu vou considerar inalterado na percepção pelas regras do meu manual de precificação o devedor deste cri a situação financeira dele nem melhorou nem se deteriorou nos últimos 12 meses permanece a mesma coisa coisa eu poderia ter uma melhoria eu diminuiria isso daqui ou uma piora eu agravaria essa taxa levaria ela para três por exemplo 3,5 E aí o efeito seria ainda maior eu só mexi no ativo livre de risco porque é isso que eu quero esse primeiro conceito eu quero que você entenda o que é que aconteceu com o meu fluxo Observe que ele foi reduzido agora o valor presente deste fluxo ele saiu lá dos 4.

45. 000 que eu tinha anteriormente para menos de 3. 950 quando eu divido pela quantidade o meu preço unitário desse título que era R 809 veio para r$ 88 Ou seja eu tive uma redução de 2.

6% 2. 6% certo Por que que isso ocorre porque a taxa está no denominador então tenho lá uma divisão se o meu denominador sobe o resultado desta divisão é um Um número mais baixo por quê Porque o meu numerador ele permaneceu o mesmo quem era o meu numerador era o fluxo tava aqui e o fluxo que eu vou receber de um cri tá determinado no termo de securitização ó vai pagar tanto tanto dessa forma ponto então o numerador é muito claro determinado aí o denominador onde a gente tem essa taxa é que vai oscilar e ele oscila também e principalmente ao sabor das oscilações dos títulos públicos federais que são utilizados como referência para um ativo que é inflação mais a gente usa o tesouro IPCA ou ntnb certo entendido e tem um efeito ainda que pode atenuar ou potencializar tudo isso daqui é o negócio chamado tempo Então olha só quanto caiu uma abertura de 100 pontos quanto caiu o pu para uma abertura de 100 pontos ou 1% no meu título Público Federal lembre-se a taxa saiu de 5 para 6% então a minha remuneração Total como eu tenho um prêmio de 2,5 ela deixa de ser 7,5 e passou a ser 8,5 o meu preço unitário nessas condições para um título de 5 anos caiu 2. 60 por.

eu vou devolver a taxa aqui memoriza esse número 5 anos abriu 100 pontos caiu 2. 60 devolvi para 5% aqui a gente veio pra situação original e agora eu trouxe para você um título de 10 anos calculei o pu tá aqui tudo igualzinho ele tá ele tá pegando a mesma taxa ali ó taxa de aquisição 7,5 porque é os 5 mais os 2,5 tudo igualzinho Tá bom agora o que que a gente vai fazer a taxa abriu 100 pontos cenário muito parecido com que a gente teve aí com esse título Público Federal referência que estamos utilizando aqui nos últimos 12 meses tá a taxa abriu 100 pontos então sai de 5 vai para 6% o que é que aconteceu aqui então vamos lá Opa Deixa eu voltar aqui então para cinco para cinco com prêmio de 2,5 remuneração 7,5 este fluxo de 10 anos Valeria 6 mil 800. 000 deixa eu salvar como valor aqui ó para não perder esse número não posso perder esse número então este fluxo de 5 anos Vale 4 milhões pu 89 este fluxo de 10 anos Vale 6.

800 pu de 372 agora eu vou mercado estressou abriu a taxa 6% o de 5 anos caiu 2. 60 lembra a gente já tinha visto caiu 2. 60 o que que aconteceu com de 10 anos caiu 4.

41 a mesma abertura de taxa a mesma abertura só que eu tenho um fluxo mais longo a sensibilidade a uma abertura de taxa a um aumento de juros Ela é maior para um título mais longo do que para um título mais curto né lembre-se um dos elementos da nossa Nossa divisão é o tempo e ele é o ele tá na exponenciação ele vai exponenciar o efeito mais tempo mais ele vai ajudar ou deteriorar o resultado pode ajudar Pode Ricardo Olha só agora aconteceu um outro cenário a gente viu um fechamento de taxa Então essa taxa que era 5% ao ano agora o título público tá negociando aí IPCA + 4 Ricardo se não existe nem adianta se querer me iludir que isso não existe então pera aí venha comigo faz tempo Faz faz tempo mas não é impossível olha aqui ó já chegamos Já começamos a achar quatro aqui ó 2021 473 ó aqui julho de 21 4 Ah Ricardo mas aqui era pandemia celic lá embaixo Ah tudo bem Tá bom então vamos pegar aqui ó antes da pandemia aqui ó outubro de 19 PCA + 3:20 e PCA mais 3 20 PC mais TR isso aqui era um tempo em que a gente tinha o quê a gente tinha uma política governamental com foco na responsabilidade fiscal então a gente tinha criado aqui o teto de gastos ele vinha sendo minimamente respeitado ali logo no começo né a gente tinha com isso níveis de inflação muito baixo a gente tava falando do IPCA rodando aqui a equivalente TRS três alguma coisinha por C ao ano quando isso acontece você tira o nível de risco da da economia então o prêmio vai sendo reduzido tá aí a gente viu o tesouro IPCA 2035 ou ntnb 2035 negociar com taxas abaixo de 3% ao ano tá aqui ó 2,83 2,80 e PCA + 280 mas isso ficou no passado não é o Brasil que temos hoje o Brasil que temos hoje é esse aqui PCA + 670 e alguma coisa pois bem então não fiz nenhum esforço hercúleo aqui em trazer isso para quatro por não já vimos na história Basta fazer minimamente a lição de casa ã vamos lá 4% aqui que é que acontece com a dívida o fluxo ele sobe vale mais por quê Porque a taxa está no denominador Então agora eu tenho um denominador mais alto que acontece com o denominador maior o resultado da divisão cai e aqui neste caso no mais curtinho eu tive uma valorização de 2. 7% 2. 70 e no mais longo 4.

70 que grosso modo tá gente 4.