olá olá pessoal voltei voltei com mais um vídeo de fundos imobiliários para vocês e hoje hoje um tema diferente venho aqui há algum tempo postando conteúdo para mostrar para vocês como vocês devem fazer a seleção de fundos imobiliários o que vocês deveriam estar comprando e hoje eu vou te mostrar aquilo que eu evito aquilo que eu não compro porque tão importante quanto acertar o que comprar é evitar o erro na hora da compra para quem ainda não me conhece eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários professora na Fin Class e no vídeo de hoje eu vou te mostrar três fundos imobiliários que eu passo que eu não compro Então vem comigo e veja se faz sentido esse racional para você aplicar na sua carteira também primeiro eu quero desmistificar o 100% de acerto isso não existe pessoa que você acompanha que mostra como ela movimenta a carteira dela na internet Ela raramente vai mostrar o erro ela só vai mostrar o acerto porque ela precisa criar esta imagem né de bem-sucedida de super assertiva e vencedora na seleção dos ativos o que o cemitério é silencioso então onde ela errou ela não vai mostrar então cuidado só com essa figura de falsos heróis que a gente às vezes cria achando que a nossa locação quando a gente erra algo meu Deus eu fui um incompetente tente eu comprei um ativo e ele se desvalorizou não deveria ter comprado esse ativo primeiro fator a gente precisa entender que os preços vão oscilar então invariavelmente eu posso ter temporariamente uma rentabilidade negativa por conjuntura de mercado Vamos assumir que eu errei eu comprei um ativo eu não deveria ter comprado fiz uma análise equivocada comprei um ativo e errei a gente se desfaz da posição e parte para uma nova né cuidado também para não ficar ancorado aí ah só vou vender quando o a perda se tornar na zero Vou esperar ele subir para eu sair no zero a zero por quê lembre-se que quando você compra um ativo errado É como se você tivesse embarcado num trem errado e quanto mais tempo você demora com esse ativo errado na sua carteira mais distante você está do Destino Final que você gostaria de ter você tá indo estação para mais Estação no sentido errado ficando mais distante de onde gostaria de chegar mas vamos lá vamos começar com os três fundos imobiliários que eu não compro eu passo o primeiro é fundo de papel com ágil eu vou destacar aqui um patamar de ágil que eu já começo a mesmo para Fundos High grade a preferir procurar outras alternativas Então vamos lembrar o que que é o conceito do ágil primeiro é o fi eu vou P Fi de cri lembre-se é o fundo de papel tá com ágil O que é o ágil o ágil é o famoso PVP P maior do que 1 então PVP 1. 01 PVP 1. 01 significa 1% de ágil Ricardo você não compra esse fundo de papel não sou tão literal assim Pode ser que a depender da circunstâncias de mercado até 5% de ágil No Limite a depender da qualidade da Carteira de crédito que aquele Fi tenha e da conjuntura de mercado e da as opções Como estão os pares Pode ser que faça sentido então o primeiro fator Note que eu não fiz uma análise isolada Eu não olhei simplesmente pro número PVP e falei compro não compro tem uma turma que adora fazer isso é uma análise muito Rasa muito pobre Eu Preciso combinar essa análise do indicador PVP que é importante com fatores micro Que fatores micro são esses fatores de natureza ali Imobiliária daquele produto então eu eu estou olhando pra carteira de Cris do Fundo O que que compõe é High grade melhor qualidade é High held maior risco eu tendo a ser mais permissivo com este ágil Ou seja eu aceito até algum nível de ágil se eu vejo qualidade na carteira quando a qualidade vai caindo eu tenho uma maior probabilidade de problemas com aquela carteira de crédito então eu tenho que ser muito mais rigoroso com o preço que eu topo pagar por aquela carteira de crédito e eu sou menos permissivo com o pvp tolero ainda menos ágil para uma carteira super High grade eu até tolero 5% de ágil E mais uma vez Ah a carteira é muito boa tolero 5% de ágil então eu vou comprar calma lembra fatores micro agora eu vou pros fatores macroeconômicos vamos olhar a conjuntura que que tá acontecendo em volta qual nível de de taxa de juros que a economia tá está trabalhando o que que a gente espera para mais adiante dessa economia se é uma economia aquecendo a economia desaquecer que a taxa de juros básica da economia cresça caia como é que o mercado interpretaria movimentos né na curva de juros pros ativos de risco Então a gente vai observando todos os fatores macroeconômicos não é simplesmente olhar o pvp Ah é deu até 5% eu compro menos que 5% eu não compro eu vou olhar risco da carteira eu vou olhar o cenário macroeconômico e vou comparar com os pares não tem só um fundo High grade no mercado não nem só um fundo High no mercado eu tenho que avaliar as outras opções que estão na mesa pode ser uma super carteira High grade o cenário macro me mostra que nas atuais condições aportar num fundo High grade fundo de cri High Grey faz sentido essa carteira é muito boa o gestor é muito bom então eu vou comprar espera lá tem outro fundo que tem uma carteira muito boa tem um outro fundo que também é High grade né que o gestor é muito bom então cenário macro que serviu para esse serve para aquele também só que ele tá ao par PVP um ou esse cara o primeiro do Exemplo né ah que eu vou chamar de a tem um PVP de 1.
05 que é o meu limite que eu falei né Essa alternativa que eu garimpei agora aqui que tem risco de crédito similar uma boa gestão também tem um PVP de 1. 02 Opa vamos mergulhar Ainda mais nessa carteira né ver se tem alguma coisa que eu não tô enxergando porque se for simples ineficiência de precificação do mercado não preciso ir pro para para Alternativa de 1. 05 eu posso ficar na Alternativa de 1.
02 mas mais uma vez eu não me limitei ao indicador ele foi o gatilho agora tem situação gente que eu digo para você que é o famoso pênalti do Pelé Qual a característica do pênalti do Pelé eu não vi Pelé jogar bola infelizmente né tô tendo que aguentar uns pernas de Pau da atualidade mas n conversando com quem ouviu jogar pênalti do Pelé era indefensável né então tem compra de fundo de papel com ágil que não tem justificativa técnica é indefensável vem comigo agora que eu vou te mostrar que uma ferramenta chamada economática é uma ferramenta paga então não é uma ferramenta de domínio público mas o fato de eu ter os dados consolidados aqui simplesment Simpe me facilitam o exibido para vocês mas os dados você pode conseguir garip aí em bases de dados que são públicas na internet os o próprio histórico de cotações você encontra E aí o histórico de cota patrimonial é só puxar informe mensal dos Fundos aí você consegue calcular PVP histórico então dá trabalho a base paga justamente porque você paga facilita o nosso trabalho então tô aqui na economática E aí eu filtrei deixa eu até mudar o nome aqui para não causar Confusão Para vocês eu puxei aqui um railde famoso urka né o rpr e olha que eu coloquei o preço da cota e o pvp e vamos vamos nos atentar ao PVP olha essa época aqui ó pandemia ali julho de 21 fundo de papel pagando ágil de 30% 30% a pessoa tava topando pagar r$ 130 numa nota que tava estampado quanto nela r$ 1 essa nota vale r$ 1 aí a pessoa tava lá toma aqui 130 e me dá essa nota era isso que essas pessoas estavam fazendo vamos tá no tempo que que a gente tinha de cenário aqui taxa de juros muito baixa na economia então a turma tava aceitando sair tomando risco e aí aceitando pagar cada vez mais caro em ativos de risco porque não viam alternativa Já que as taxas de juros estavam em Patamares muito baixos Olha o preço da cota desse fundo e é importante eu destacar aqui que esse preço que você tá vendo não é o preço que estava no Home Broker neste dia aqui ó por exemplo dia 12 de julho este preço é o preço ajustado aos proventos que foram distribuídos aos rendimentos que foram distribuídos desde lá que que eu quero te dizer com isso hoje esse fundo ele tá negociando aí ao redor de sei lá R 57 eu acho deixa eu dar uma olhada o último fechamento dele aqui ó 5783 5704 no chegou a bater r$ 50 ali em Dezembro tá mas dezembro de 24 né Vamos colocar aqui esse comecinho de Janeiro aqui R 56 R 57 né só que lá em 2021 ajustado a tudo que ele distribuiu de rendimento é como se ele tivesse 64 Vamos colocar 64 aqui ou seja a gente tem uma queda aí de aproximadamente né 57 mais 7 daria 64 é um pouquinho mais que 10% considerando todos os rendimentos que ele pagou todos os rendimentos todos todos peguei tudo que eu recebi de dividendo desse fundo desde julho de 2021 agora investi lá em 2021 agora qual é o retorno que eu tive total porque essa é a visão que a gente tem que ter retorno Total neste investimento pouquinho pior do que 10% de queda agora você imagine Qual é o retorno de CDI de 2021 para agora gigantesco eu não gosto de comparar fundo imobiliário com CDI não é o correto mas para você ter uma Primeira ideia do tamanho do resultado negativo é como como se fora o custo de oportunidade sabe quanto é que estava na tela mesmo eu vou colocar aqui para você ó vou alterar os parâmetros e vou falar não ajusta o preço não me mostra para mim quanto é que tava na tela nesse dia tava aqui ó a pessoa topou pagar R 135 grosso modo aqui tá 130 Às vezes vaiu aqui para 122 enfim tá vamos colocar aqui ó entre 125 e 135 nesse período aqui de julho de 21 a galera tava topando pagar nesse fundo e hoje ele tá negociando a R 57 Ah Ricardo então eu perdi de 57 para para r37 né Vamos colocar assim para facilitar né o cálculo ah eu tô perdendo r$ 80 por cota então né de 150 para 130 80 né de 50 para 130 80 se eu não errei nenhuma conta aqui não porque você recebeu os rendimentos do período tá então você pagou 135 veio receber tendo um monte de rendimentos e hoje este ativo é negociado a 57 o ponto é que esses rendimentos que você recebeu não fecharam esse buraco é tá faltando como se fora algo aí de uns R 11$ 12 se você tivesse recebido mais 11 11 ou R 12 você estaria simplesmente no zer a zero o que já seria né um investimento horrível para 3 anos e meio grosso modo né julho de 21 para agora eu não estou dizendo que o fundo é ruim não não é isso antes que vocês comecem a colocar aí no no nos comentários não o ponto é eu não posso aceitar pagar esse nível de ágil em fundo de papel especialmente rild Ah mas foi só com rild que aconteceu isso porque os rilds deram um monte de problema depois não não foi só com rild Tá bom vamos dar uma olhadinha aqui eu vou trocar vou pôr o valor aqui índice de preço VGP de alterar em todos os lugares para não dar problema V gip valora índice de preço então Line vamos voltar aqui vamos ver um período em que o pvp dele tava na Lua né vamos voltar lá Provavelmente na mesma época devia ter ó aqui ó não 2022 aqui já já tem PVP de 9% Ah vamos pegar esse 2022 aqui ó aqui a gente pegou um período de inflação mais elevada a galera se empolgou né com fundo que é indexado a inflação ó lá 9% de ág entendeu alterar parâmetro vou colocar ajustado por dividendos então nessa é éa aqui ó ajustado por provento tudo bonitinho r$ 0 R 71 R 72 então qualquer número entre 70 e 72 é número hoje tá 79 Ou seja eu até ganhei alguma coisinha eu até ganhei alguma coisinha né mas dá aqui um pouquinho mais que 10% né partindo de 70 71 para 79 pouquinho mais que 10% só que mais uma vez a gente tá falando agora de 2 anos e pouco pô 10% foi né o rendimento do ativo livre de risco ano passado e mais uma vez não é que eu tô comparando com o CDI o que eu quero trazer para vocês é simplesmente olha pagar aja exagerada em fundo de papel praticamente encomendar naquele aporte uma rentabilidade no mínimo insatisfatória pro Futuro Pode ser que no curtíssimo prazo você até sorri ali o preço se sustentou elevado ele entregou um yield mais alto curtíssimo prazo tudo bem só que investidor de fundo imobiliário não é investidor de curtíssimo prazo não deveria ser primeiro tipo de investimento que eu não compro é fundo de papel com ágil por essas razões que eu mostrei para você não é um fundo específico é quando ele adota esse padrão de precificação tá antes que alguém Ache que eu não gosto de determinado fundo imobiliário tem uma coisa que eu acho que não combina com a análise de investimento é dizer gosto ou não gosto de ativo eu gosto de vinho ativo eu analiso entendo que faz sentido alocar recurso ali ou não faz sentido alocar recurso ali primeiro já foi e tem um out que eu evito onde a métrica do preço so valor patrimonial também fazo sentido que é o fof ou head fund fee também é chamado de multiestratégia com ágil exagerado mais uma vez tem que saber avaliar vamos lembrar do que é composto o valor patrimonial de um fof é o valor de mercado das cotas que estão lá dentro valor de mercado então se você pega um valor de mercado de uma turma aqui que tá muito bem precificado então o valor de mercado é o valor justo é como se a turma tivesse aqui essa turma que tá investida aqui tivesse negociando na bolsa Lá com PVP um se eu estou topando pagar ágil no meu fundo imobiliário eu tô topando pagar um valor adicional em relação essa turma É como se eu tivesse comprando tudo isso daqui com ágil eu tô comprando tudo isso com ágil Será que faz sentido se eu fosse na bolsa Eu poderia comprar tudo aquilo a valor de mercado é óbvio que nem todas as posições eu tenho condições de comprar pode ser que tenha produto que seja só para investidor qualificado eu como pessoa física eventualmente não atendo os pré-requisitos de um investidor qualificado eu posso não ter recurso para comprar toda aquela carteira que tá ali eu vou fazer o investimento pequenininho comprar uma cota lá do fof mas em linhas Gerais né da teoria É como se eu tivesse Abrindo mão da opção de ir lá no mercado e comprar por 100 e topando pagar 105 Pode ser que em determinados momentos eventualmente isso venha a fazer algum sentido mas em linhas Gerais não por quê vamos lá eu vou trazer aqui para vocês exemplo também vamos pegar o fof deixa eu ver o Bradesco vai Bradesco carteira ativa aqui pronto B 11 aqui tá ajustado por provento eu vou até tirar o ajuste por provento tá pra gente enxergar quanto é que tava na tela no dia eu vou voltar aqui vamos pegar um período aqui que o mercado foi generoso né com a avaliação de fof quando é que foi isso comecinho de 2020 antes da pandemia do bicho pegar mesmo ali no final tá vendo ó vamos pegar aqui vai pronto pandemia hein um período aqui olha só hein Que beleza Olha isso tá julho e agosto de mais específico amente a gosto de 20 né ó ó lá PVP de 33% de a 1. 33 Ah não foi um dia só não gente olha aqui ó 30% 30% 32 tá 25 22 AJ o absurdo Ah foi só nesse período é pandemia Ricardo tem umas anomalias Ah não tudo bem então vamos lá aqui ó 2019 tinha nada de pandemia aqui ó ó lá ó 33% de ajo 34% de ágil 22 23 né Sabe o que que tava acontecendo Olha isso aqui olha que beleza dezembro a maior insanidade De euforia de fundos imobiliários dezembro de 19 a galera topando pagar todos os dias não foi um Dia De euforia não A festa foi longa 50% de ágil em um fof 50% de ágil Em Um fof tá a nota tá lá escrito 100 estou valendo R 100 a turma pagando r50 160 enfim pois bem olha aqui ó chegaram a pagar R 200 200 na cota do becia hoje esse fundo negocia por 80 grosso modo as nossas análises mostram que não fazem sentido pra carteira que ele tem mas ainda assim é o que o mercado tá pagando então o mercado topou pagar agora R 80 mas lá atrás já aceitou sem nenhum pudor pagar R 215 210 R 29,98 isso é preço de fechar tenho convicção que no meio do dia aqui esse negócio bateu 220 Com certeza R 296 a que beleza o mercado é maravilhoso quase aqui ó pvp2 16 de janeiro de 2020 pvp2 né tá lá escrito na nota estou valendo R 100 pagou 200 ah mas ele pagou dividendo desde então Ricardo tá bom deixa eu ajustar pelo provento aqui pronto ajustei R 150 ajustado por provento Ou seja a pessoa que comprou nessa data ela pagou lá o valor recebeu um monte de dividendos Quando eu olho tudo isso ela tá perdendo praticamente metade por quê Porque não teve disciplina de preço fof e os multi estratégias entram nesse Balaio também porque apesar de serem produtos mais jovens eles ainda carregam uma locação forte em fundo imobiliário ou cri E aí eu lembro quando você tem uma um fundo imobiliário onde a carteira ela é composta ou por cotas de fi característica de fof ou por ou por Cris característica de fundo de papel respeitar esse cara aqui é importantíssimo e o head fund fee ele hoje carrega muito essa característica quando você olha as carteiras ou a principal alocação é cri ou a principal alocação é cota de fundo imobiliário então por isso que o segundo do grupo Eu não compro fof ou headphone fee com ág exagerado dependendo da situação pagar o para ali 1 Portinho de ágil ali beleza aí mais uma vez vamos voltar a mesma Mesma coisa se aplica eu não olho pro número simplesmente e Pronto tomei minha decisão vamos lá análise micro deixa eu avaliar essa carteira que que tem aqui dentro análise macro vamos avaliar o cenário como é que tá o cenário econômico O que que a gente tem de perspectiva para juro para inflação crescimento econômico etc e tem a turma pênalti do Pelé foi mostrei aqui indefensável aí eu nem perco tempo com a análise olhei um fundo de um fundo de fundos PVP 1,30 meu eu não vou olhar carteira eu não vou olhar cenário macro não tem justificativa não compro Ah porque o fundo é ruim não a gestão do becia fez um trabalho maravilhoso inclusive no próprio ano de 2019 quando a galera colocou o preço dele na lua inclusive em 2019 né não tá na mão do gestor chegar no no investidor e falar pelo amor de Deus não paga isso nessa cota que ela não vale não tá na mão do gestor o gestor tem que cuidar dos ativos que estão na carteira turma do de gestão desse fof cuidou muito bem disso mas o mercado Tá exigindo que quem queira investir nele pague ágil de 20% 15% em um fof tô fora vou procurar outras alternativas segundo que eu evito é o famoso fof com ágil tá o terceiro fundo imobiliário que eu não coloco meu rico dinheirinho meu suado dinheirinho é fundo f de baixa liquidez liquidez é importante sim ah Ricardo fundo negocia r$ 1. 000 por dia eu vou comprar R 500 eu sou ninguém perto desse desse volume R 100.
000 é uma liquidez pífia infelizmente a B3 não tem atualizado aí o número de investidores pessoa física que investem em fundos imobiliários o o boletim mensal di fiz está passando por reform ulação em breve a gente espera que que a B3 conclua e volte a disponibilizar mas o último dado ali tinha mais ou menos 2 milh 700. 000 investidores em em fundo imobiliário com um pouquinho de sorte Quem sabe a gente esteja esteja ainda mais próximo dos 3 milhões Então vamos imaginar o seguinte um fundo lá tem liquidez média de R 100. 000 né bem desses quase 3 milhões de investidores 50 pessoas que sequer se conhece decidiram hoje olharam para aquele fundo e falaram Ah vou comprar umas cotin dele aqui vamos colocar R 1000 50 pessoas R 1000 R 50.
000 é metade da liquidez média diária dele sabe o que que vai acontecer com preço da cota desse fundo vai lá pra lua ou ainda 50 investidores deste fundo decidiram falar Ah vou vender uma posição aqui minha negócio negocia 100. 000 por dia vou vender milzinho né 1% ninguém nem vai ver né só que 50 investidores desse fundo tiver essa ideia a gente tá falando de 50 é uma pressão vendedora muito forte em cima de um fundo que negocia 100.
