#Aula13 - Histórico do Sistema Financeiro da Habitação

o contágio que atua tanto como perito do juízo como assistente das partes e o conteúdo da nossa aula vai trazer um pouco do histórico que fala sobre o sistema financeiro da Habitação desde o início digamos assim da legislação que traz o conteúdo legal para nossa atuação profissional que é a legislação de 1964 até os dias atuais porque nós Apesar de que estamos hoje de vê-los em 2020 estamos trabalhando no em contratos que foram firmadas em tese neste momento histórico da nossa atuação profissional isso é uma situação no entanto Apesar de nós estarmos no momento atual

nós estamos também revendo contratos antigos que tratam da matéria da legislação que diz respeito que nós vamos trazer hoje para você daqui do conteúdo histórico que muitas vezes tem que ser realizado por nós dependendo da demanda parou para cobras estão sendo convidados a trabalhar ou estamos a cruz pelo juiz porque existem ainda uma ainda está com bastante grande no judiciário de processos antigos Então vamos ver esse conteúdo que eu destaquei como um importante é o sistema financeiro da Habitação e que é um segmento então o sistema financeiro Nacional EA legislação Inicial ela vem lá dos

anos de 1964 que a lei 4380 de 21 de agosto de 1964 e que instituiu o plano nacional de habitação sfh e o BNH ver E aí surgiu também a correção monetária nos contratos objetivo da legislação aquilo que o que nós vamos estudar era de analisar a política de captação de recursos por meio das cápsulas das poupanças dos recursos do fundo de garantia para que isso fosse com canalizado para a área educacional para construção de habitações o sfh é composto de pelo a educação para sociedades de crédito imobiliário Caixas Econômicas associações de poupança e empréstimo

sempre Deus gasta área cuidando de estabelecer as condições para os financiamentos promovendo a construção e aquisição da casa própria principalmente em como prioridade mas para atingir a população de baixa renda historicamente falando então nós temos o dentro desse contexto todo de sistema financeiro de habitação do aquele que aconteceu nessa área nesse mercado imobiliário uma série de situações de 1964 diante fundamentalmente as pessoas econômicas as mudanças de moeda que afetaram os contratos contratos EA questão da remuneração dos das a população porque os contratos inicialmente Eles vieram atrelados diretamente ao a equivalência salarial ao reajuste salarial a

prestação aumentada de acordo com o salário da categoria E é esse salário tinha um é fantástico e dependendo dentro de Deus a mesma categoria situações completamente diferentes de um funcionário para outro da mesma empresa então isso aí afetou demais o mercado imobiliário e os contratos que foram firmadas nessa época o que evidentemente gerou o povo conjunto de processos de demandas no judiciário que dentro dessa cadeia o dia que foi que foi estourar misturando querido estourou não vou sentido Mas acertou nosso trabalho e afeta até hoje porque existe ainda um estoque de processos que está em

discussão no judiciário Porque existe a questão do processo da fase de instrução até que se chegue a uma decisão e depois que as precisamos primeiro grau decisões de recursos e agravos até que volte por uma perícia para fase de cumprimento de sentença são processos que muitas vezes estão no judiciário há dez anos há quinze anos e nós ainda precisamos liquidar isso aí trazer para o juiz o resultado evidentemente o cálculo e somente o perito tem condições de fazer por isso nós precisamos conhecer essa parte histórica destes planos todos que aconteceram nesses esses modelos de contratos

financeiros de financiamento que existe no horário do sistema financeiro de habitação para que a gente daqui a pouco não se prepare por algo que não é o nosso dia a dia que não é a uma situação atual mas é um contrato antigo que ainda hoje se discute por isso que nós além de conhecermos o mercado atual aquilo que está acontecendo hoje em termos de oferta de financiamento na área do sistema financeiro de habitação Nós também temos que saber o que acontecia lá atrás porque pode estourar na nossa do nosso escritório Para efeito de nós então

trabalhamos com o pedido bem então Voltando à questão das crises para oriundas da política governamental que implicaram de tacho desajustes nas relações contratuais vejam bem que nós podemos visualizar a classificação que seria muito simples vocês verificarem agora fazendo um retrospecto como eu vou tentar montar para vocês um processo que cai hoje no nosso escritório para liquidar uma fase de cumprimento de sentença ele já pode estar de repente a 15 anos o judiciário até que chegou na fase de cumprimento de sentença Mas até que ele tenha chegado para nós esse processo entrou no judiciário 15 20

Anos Atrás mas até que o mutuário tenha se tornado da the implant ele já estava com esse contrato em andamento a 15 ou dez anos atrás então nós estamos aí falando de um contrato que devemos foi firmado nos anos 80 nos anos 90 e que nós vamos ter que trazer a solução Vivo que eu estou aqui falando daqueles contratos que que possuem uma vez que eu passo muito grande entre a questão do da correção monetária que eram os contratos da do plano equivalência salarial Como eu disse que aí era um afetados evidentemente em função das

categorias profissionais que estavam e o judiciário das Diferenças salariais que existiam entre uma categoria E outra aí das características da remuneração de cada profissional que contra-atacou o sistema financeiro da Habitação daqui a pouco tinha uma perda salarial ou era demitido ou mudava de emprego e a sua categoria ajudava também isso tudo Acertou nosso trabalho e afeta até hoje nós temos que conhecer e isso aí gerou mesmo Presidente mente o resultado de uma inadimplência muito grande mas os processos ficarão em andamento porque o agente financeiro ele não tinha Como retomar esse móvel uma carteira de sistema

financeiro hipotecário Então o contrato da rua garantia hipotecária não permitia ao agente financeiro a retomada nesse móvel como hoje acontece na alienação fiduciária que Eles resolveram que é algumas retomada imediata praticamente Aí surge a lei em 1997 EA lei da alienação fiduciária e que traz para uma modificação muito grande dentro dessa área Imobiliária não deixou de existir o sistema a garantia hipotecária mas os contratos migraram na sua grande maioria para a garantia de alienação fiduciária é isso da verdade foi um aumento que trouxe uma garantia muito grande é um conforto muito maior para o agente

financeiro que empresta empresta o dinheiro porque nós vamos ver na medida que formos avançando nossos estudos que ele tem um ponto tem água uma facilidade muito maior de reaver o imóvel do que ele tinha lá no momento que o contrato era feito pelo sistema hipotecário Então essa lei criou esse Instituto da alienação fiduciária que na verdade e a mesma maneira que nós comprávamos e compramos automóvel Então é porque o bem mais simples de nós compreendemos porque são contratos menor e quando a gente comprou um automóvel com prestações fixas normalmente pela tabela Price as prestações fixas

nós temos sabemos que no momento que nos deixaram de pagar em seguida em pouco tempo em questão de 30 e 60 dias o agente financeiro pode de tomar aquele bem na medida em que nós vamos discutir isso judicialmente é evidentemente que a existir de uma um tempo maior porque preciso a sua vamos continuar Justiça o contrato é o o a gente não tem condições de retomar com aquela em média 3 no sistema financeiro imobiliário foi criado Através Dessa vez 97 a retomada em não havendo à procura do outro lado pelo Judiciário a retomada é praticamente

quase que imediata 3060 dias depois o único imóvel já está indo quase que a leilão com a criação usa alienação fiduciária o objetivo de inserir no sistema financeiro imobiliário uma forma de estimular o financiamento o mobiliário e procedimentos extrajudiciais de cobrança e de leilão de móveis e ela se tornou muito mais facilitário EA hipoteca que era o meio tradicional de garantia não vai se diz fazia então a sociedade apresentando graves desvantagens entre o questão de custo e demore de da execução mas entendo eu caí de nós que essa desvantagem e ela era muito maior para

o agente financeiro porque ele passa ele tinha uma derrubando agora muito maior Para retomar o bem que não estava pago estava com a inadimplência é muito grande do que atualmente através da legislação que criou a partir de 1997 com alienação fiduciária vamos ver com caroço aí porque são outro gente uma questão importante da alienação fiduciária e que ela pode ser contratado o contrato pode ser firmado com um agente financeiro tanto por pessoas físicas com o por pessoas jurídicas e ela então é e diz o artigo 26 quilômetros ativos que está aqui aqui para vocês que

vencida e não paga no todo ou em parte A dívida é constituído em mora o fiduciante se constituir embora e passa-se conseguido consolidar a propriedade nos termos então deste artigo a propriedade do imóvel se torna fica em nome do fiduciário que é o agente financeiro mas posse do devedor fiduciante deixar de realizar o pagamento das prestações foram contratadas estará de pleno direito constituído em óleo assim o criador providenciar a intimação do devedor por meio do cartório de registro de imóveis localizados onde está localizado o registro aquele órgão a ocasião em que lhe será concedido o

prazo de 15 dias para purgar a Mora para fazer o pagamento é tudo muito curto e isso tudo previsto em legislação as garantias Com certeza elas são bem maiores para o agente financeiro do que aquilo que atinge o outro horário em geral nós temos no açúcar ficar bem consolidada a propriedade em seu nome o credor fiduciário no prazo de 30 dias ele pode promover o leilão para alienação de imóvel vejo só a rapidez com que as coisas acontecem Então realmente Quando nós vamos adquirir um imóvel nós temos que ter muito cuidado com relação à questão

da daquilo que nós temos pré de garantia com relação ao cumprimento da obrigação Qual é a nossa obrigação nossa obrigação é o pagamento e o agente financeiro que eu fiquei financiou evidentemente estava tranquilo nesse momento em função de que ele tenha a a facilidade por lei da retomada da retomada do imóvel da alienação da recuperação do imóvel e inclusive da de levar esse imóvel legal também acho importante que nós fazemos aqui em destaque a lei 11.977 de sete de julho de 2009 que criou e o programa Minha Casa Minha Vida que visava realmente atingir a

população de baixa renda para que pudesse realizar o sonho da compra da casa própria e eu só fiz o destaque do artigo 15 B onde coloca aqui nas operações de empréstimo ou financiamento realizados por instituições integrantes do sistema financeiro da Habitação que prevejam a pagamentos por meio de prestações periódicas o sistema de amortização do saldo devedor poderão ser livremente pactuadas entre as partes isso não era para o adquirente do imóvel é interessante porque ele realmente pode jogar com as suas possibilidades a prestação maior no início ou uma prestação menor uma pressão maior no início que

vai decrescendo uma interpretação maior menor no início que vai aumentando eu não são situações que o próprio agente financeiro ele vai expor ou o corretor que está vendendo o imóvel vai expor para o pretendente e para que possa ver qual a melhor a sua venda ao cumprimento daquela obrigação que está subindo aquele momento aí passamos então para o sistema de amortização que são realmente a forma que nós vamos entrar com peritos e assistentes das partes aonde nós vamos então ter oportunidade de atuar tanto em demandas judiciais como extrajudiciais quando foram procurados por partes que querem

rever os seus contratos ou muitas vezes vale a pena entrar para fazer o financiamento imobiliário Qual a melhor forma de contratar Qual o melhor sistema de amortização no já que o agente financeiro está me disponibilizando A ou B E aí o muitas vezes o contador o perito é procurado para que ele possa demonstrar ao pretendente desde que foi aquisição de imóvel qual seria o melhor melhor forma dele público a obrigação do pagamento dentro das suas possibilidades cada caso é um caso completa bom e nós temos que estudar e isso corpo muito cuidado não é então

existe então uma forma para pagamento da planejamento de pagamento que é amortização daquilo daquela desregulação descontraindo E para isso então nós vamos ter que fazer se escolher qual o melhor sistema que se nós vamos ter prestações periódicas mensais para pagamento nós vamos ter que saber que vamos precisar ter o comprometimento uma garantia de que vamos cumprir com aquela obrigação as prestações Então são compostas gente vocês vão ver na medida que vamos estudar o sistema se mantermos os sistemas de amortização cartão elas são compostas por uma parte que paga o agente financeiro que é algo juros

são estipulados da no início do contrato e uma parte da prestação que amortiza a dívida além da prestação ser composta por juros e amortização depois vocês vão ver que tem a questão dos Seguros que também fazem parte do encargo como um todo e às vezes também temos algumas tarifas fixas a cada contrato tem que ser examinadas com muito cuidado e a forma com esse encargo mensal vai se comportar no prazo que nós estamos estipulando o que o agente financeiro está nos dando para o pagamento relativo não são questões muito sutis e que devem ser analisados

como eu disse para cada caso específico dependendo da sua da sua possibilidade de cumprimento da obrigação somos então por favor disse a prestação de utilização é mais os juros os prêmios de seguro e as taxas que vão compor um cargo Total os prêmios de seguro que são pagos juntamente com a prestação Obrigatoriamente São dois que é um de f&i dano físico de imóvel que ele é calculado sobre o valor da avaliação da Periferia que nós estamos adquirindo e o seguro de morte invalidez permanente que é aquela garantia que se eventualmente nós vemos a faleceram em

volta será quitado e ele é calculado é bem De acordo com o valor que está sendo financiado tudo tem uma forma Tudo tem uma maneira de evoluir o decorrer do tempo de acordo com o inclusive circulares da SUSEP que tratam desse assunto que nós vamos precisar conhecer tudo isso faz parte da atividade policial conhecer toda a legislação e aquilo que envolve a matéria que nós vamos ter estudado um processo da área do sistema financeiro da Habitação que uma série de nuanças nós temos se conhecer a questão do agente financeiro que oferece a que disponibiliza o

crédito no lá é de que maneira ele está disponibilizando este crédito então através de qual carteira ele está disponibilizando e e situação do do usuário aquele que vai comprar quanto que ele vai financiar daquele modo quanto por cento ele vai financiar nos contratos atuais não se fala mais em plano de equivalência salarial não existe mais relação aquilo que eu ganho com a prestação que eu e acabou mas o que existia muito forte ainda faz parte dos nossos dos nossos trabalhos que vem das feridas Civil para nós são Aqueles contratos antigos que envolvem cinto ante Vale

salarial EA relação do nosso salário do salário do mutuário com a prestação que tinha que pagar é um são matérias que a gente vai ver que são importantes nos conhecemos na medida que vamos avançando a que eu coloquei para vocês vão padrinho apenas para que vocês vejam Quais são os sistemas de amortização mais comuns que são enfrentados por nós hoje na nossa atividade profissional como teremos vejo peritos do juízo Ou assistente tabela Price sistema de amortização constante SAC o método Gauss o método de equivalência em juros simples que também muitas vezes chamamos como Sandrini vocês

vão depois saber porque que vamos ter que isto um capítulo à parte para cada um dele e o método de amortização e juros simples que é uma Lages que é o método desenvolvido pelo professor escreveu o seu Zap hog que é muito parecido com os aqui mas tem uma denominação assim método de amortização juros simples todos eles são importantes para que nós estamos ganhamos estudar lá professora ou vocês podem me perguntar mas eu nunca fui eu estou comprando a casa própria procurei o agente financeiro privado ou a Caixa Econômica Federal e nunca me ofereceram método

Gauss método de equivalência em juros simples e mais verdade Não ofereceram para vocês mas lá no judiciário muitas vezes quando nós somos chamados para trabalhar no processo judicial que discutirá aplicação da tabela Price e dos aqui nós vamos ter que conhecer métodos alternativos que tentam modificar esse peso mutuário que é muitas vezes a aplicação do sistema pra o sistema de amortização constante mas isso é uma questão muitas vezes na vida pelos advogados e pelos pelo próprio judiciário e nós como agentes dessa área como um braço que atua dentro do Judiciário para os juízes e para

os advogados nós precisamos conhecer porque imagina vocês pega uma liquidação de sentença e diga da na no dispositivo da sentença diz apenas assim não substitua a tabela Price pelo método Gauss e nunca ouviu falar em método Gauss não sabe como aplicar o sabe nem como desenvolver um programa de cálculo para complemento de sair para porque vocês foram contrárias à própria não foi oferecido método Gauss e acidente mesmo não foi mas vejam que vocês vão ter que conhecer estes e talvez até outros está de sinal que vem por aí porque o mercado é constante mentira Mutantes

Essas matérias aqui são do fogão soltando antigas matérias trazidas nos últimos anos para o judiciário e Para justamente discutir a questão dos métodos que são os usos mais comuns trazidos pelos agentes financeiros e que os cursos financiados os motores não conseguem pagar e aí os advogados que procuram a discutir essas demandas judiciais dentro do Judiciário trazem estudos fora daquilo que é o dia a dia da oferta do mercado dos agentes financeiros para contrapor o absurdo ou abuso daqui a pouco dos sistemas estão sendo oferecidos Nos períodos Temos que conhecer todos eles vida social específica sobre

essa matéria ou só para complementar ainda que eu acho que eu não vou não quer esgotar sua matéria porque sistemas de amortização ação é uma matéria que será tratada no capítulo a porta é a parte nossas próximas aulas onde nós queremos comparativos para que vocês possam enxergar perfeitamente qual é a diferença e vantagens ou desvantagens da aplicação de um outro método na bem mas o sistema não existe então características que são longas peculiares a cada um deles não é para nós como peritos pessoal nós não vamos poder fazer escolhas elas vão ser que aplicar aquilo

que é sentença mandou fazer Independente independe de onde eu postar mais de Almeida eu gostar mais de um metro do outro acha que uma vez correto do que o outro Nós não precisamos e não devemos nos posicionar o momento que o juiz é claro e taxativo quando ele estabelece o critério a ser utilizado ou quando o advogado que nos procure diz assim Rosana eu quero que você use tal sistema de amortização porque para a defesa deste método eu tenho jurisprudência própria e assim eu vou trabalhar junto com meu cliente então acusando-a vai lá e faz

aplicam que o advogado mandar agora é de outros carros acontece diferentes o advogado vem para o meu escritório ver para mim ou para o meu colega nosso e pede auxílio e não sabe qual é o melhor método a ser aplicado por isso não tenho sim e nós somos um braço sim dos Advogados e do Judiciário para atualizar Então existe então em outras áreas do sistema de amortização finalizando que suas nós vamos ter que analisar com calma que é um valor financiado são as características que vão modificar o sistema ou o valor financiado o prazo de

organização as taxas de juros que estão sendo pactuados os seguros as taxas fixas se é que existem a questão da correção monetária Se existisse não existe no contrato e o bendito sistema de amortização Beijo pessoal nós vamos adiante então para as próximas aulas vocês vão ter um conteúdo mais específico sobre isso esse conteúdo porque eu desenvolver de uma forma um pouco mais Ampla e genérica para vocês mas que para você já se prepararem para o que ver pela frente Muito obrigado