RENDIMENTOS CONSTANTES, MAS A COTA CAINDO? O QUE SIGNIFICA? | 5 dúvidas dos Investidores de FIIs

Olá pessoal muito bem Aqui é o professor Barone sejam bem-vindos a mais um vídeo sobre fundos imobiliários e vamos seguir naquela aquele ritmo de tirar dúvidas vou trazer hoje para vocês mais cinco dúvidas bem legais pessoal tá me dando coisas bem interessantes e a gente tá guardando aqui fazendo um estoque bem legal de perguntas importantes sobre fundos imobiliários antes disso quero lembrar a todos dê aquele joinha compartilhe com os amigos assine o canal Tá certo então vamos lá a primeira pergunta é fundos imobiliários né fiz com caixa muito baixo seria o risco Olha a resposta

é sim tá Por mais que você tenha um fundo imobiliário que não tenha nenhum tipo aí de alavancagem que não tem uma despesa financeira muito alta que seja um portfólio relativamente maduro ele imóveis mais novos ter caixa muito baixo não é interessante por vários motivos primeiro porque pode surgir uma oportunidade de aquisição alguma coisa então é importante que o fundo tenha sim a uma certa liquidez pelo menos para inicia aquele negócio para ter um sinal que possa ser oferecido e depois buscar que seja alavancagem que seja uma venda de um ativo que seja uma oportunidade

de você fazer uma emissão enfim não tem esse não é o caso né mas ter um caixa é importante Além disso é importante que você tenha a caixa para justamente fazer investimentos os imóveis afinal de contas ficam velhos vão ficando realmente usados e precisam ser mantidos precisam ser reformados precisam ser retrofitados precisam passar por atualizações que vai desde a reforma de elevador fachada ou mesmo algum investimento ainda mais robusto assim do ponto de vista de atualização Imobiliária então sim é importante que um fundo imobiliário tenha um caixa relativamente interessante mas Marone Qual é esse valor

aí sim é uma resposta difícil de dar não tem uma não tão percentual exato Depende muito da natureza do portfólio do tipo de Imóveis que tem dentro do fundo mas eu acho que alguma coisa ali entre 5 e 10% em caixa me parece um número saudável né nem muito menos e nem muito mais do que isso porque se for muito menos né fica baixa exatamente a pergunta se for muito mais também pode denotar em uma certa ineficiência da gestão por parte das alocações de recursos do fundo tá alguns Alguns fundos imobiliários eles usam outros ativos

de liquidez que não sejam renda fixa até mesmo compra cotas de fundos imobiliários Mas eu particularmente Acho que o mais adequado Principalmente agora nesse momento de juros mais elevados é que o fundo tem realmente ativos líquidos ativos de liquidez imediata ali para que possam ser acessados assim que necessário Tá bom então sim é um risco é um ponto de atenção que merece ser acompanhado agora Fundos muito pequenininhos vamos lá daquela geração antiga né Somos passivos menores esses é difícil de você calibrar Porque como eles não fazem Missões depende muito mesmo da retenção dos 5% do

semestre vamos lembrar que o fundo imobiliário ele tem que distribuir 95% do resultado do semestre ele pode guardar os 5% adicionais então se for um fundo muito pequeno às vezes Esses 5% são o suficientes para manter o imóvel atualizado isso inclusive é um ponto polêmico né a pessoas que defendem que não deveria ser 95 deveria ser menos né não precisaria distribuir tanto para reter mais para ter menos necessidade de emissões eu na minha opinião acho que a natureza do fundo imobiliário é geração de renda é distribuição de resultado O que poderia acontecer é talvez em

determinado semestres o gestor tem a possibilidade de chamar uma assembleia aí por algum motivo fazer uma retenção um pouco maior para gerar algum valor adicional para o fundo com investimentos nos próprios Imóveis mas de novo o fundo à medida que ele vai ficando maior musculatura esse essa situação tende a ser cada vez menos discutido então na minha opinião caixa baixo é um risco mas a medida que os fungos vão ficando maiores a gestão tem possibilidade de fazer uma gestão ativa e ter valores a receber com uma certa recorrência também da mesma forma que ela tem

valores a pagar ele também tem valores a receber com uma certa recorrência porque as vendas podem ter sido feitas também parceladas e isso vai gerando um fluxo de caixa futuro profundo então é importante que isso seja equacionado por isso que para não deixá-lo sem o número eu coloquei aqui entre 5 e 10% sendo o número razoável para se pensar segunda dúvida até que percentual é interessante dividir a carteira entre papel e tijolo pergunta recorrente difícil tá mas eu não vou deixar-lo sem uma resposta na minha opinião se você tiver aí mais ou menos um terço

em fundos de papéis é um bom número é um bom número porque você supõe já tenha outra diversificação já tem as suas reservas de emergência suas reservas né de oportunidades as suas reservas né como um todo que Possivelmente estarão em renda fixa você já tem uma exposição talvez a outros ativos de Renda Fixa de outra natureza da renda fixa e o fundo de papel embora seja ativo de renda variável ele tem essa proximidade com a renda fixa por causa dos Cris Então me parece que para grande maioria das pessoas um texto em fundos de papéis

é estaria interessante se você quiser ser um pouco mais alinhado com que é o ifix Talvez esse número possa chegar até 40%, que aí você vai ter aquilo que é mais replicável dentro da média do mercado que é o próprio fixo bom e Barone e se eu tiver mais do que 50% também não vejo problema porém você tem que entender que os fundos de papéis eles distribuem os resultados na veia ali né a inflação juros a quais são monetária ela chega para você então você tem que lembrar da da importância do reinvestimento dos rendimentos Esse

é o primeiro ponto e o segundo ponto entender que o seu patrimônio ele vai crescer pelo fato de você comprar mais cotas e não pela reavaliação patrimonial não por uma valorização das cotas porque nos fundos de papéis você tende a ter uma certa estagnação de preços ao longo do tempo o fundo de papel ele gera valor pelo reinvestimento dos rendimentos uma parte do revestimento dos rendimentos principalmente e pela capacidade daquele fundo de fazer emissões e conseguir trazer taxas médias ponderadas maiores por exemplo a profunda a inflação mais seis seis e meio e ele faz novas

emissões e consegue subir essa média para sete sete e meio 8 Então essa é uma outra forma de se gerar valor também para um fundo de papel então eu gosto desse número de um terço dois terço da um terço do Papel dois terços tijolo até porque a natureza do fundo imobiliário é renda e a renda ela se faz presente mais um tijolo na sua essência o fundo de papel ele paga ele distribui uma renda para você mas a gente tem que lembrar como eu disse que parte dessa renda precisa ser revestida de alguma forma mas

um número um número entre 30 e 50% em fundos de papéis não me parece um número ruim para a grande maioria das pessoas A não ser que você esteja com um perfil muito específico esse número vai ficar diferente acredito que a maioria até importante deixar nos comentários aqui Qual é a composição da Carteira de vocês aí me parece que esse número entre 30 e 50% em papel vai ser o número mais que a gente mais vai ver aí nos comentários Quem sabe né vamos ver vamos aguardar terceira dúvida os fundos imobiliários protegem o patrimônio a

longo prazo Olha a resposta é sim tá a minha visão protege sim se você pega um gráfico por exemplo do próprio prefixo contra o IPCA ele teve um retorno acima do IPCA se você pega uma carteira minimamente diversificada aí ele inclusive pode vencer benchmarks mais audaciosos aí né mas difíceis de serem batidos como um IPCA mais seis então no geral protege sim o patrimônio O problema é que a maioria das pessoas não consegue enxergar isso por um recorte de temporal um recorte temporal desfavorável né a quantidade de novos investidores que nós tivemos no mercado de

2018 para cá foi significativamente mais elevado do que nós tivemos 2018 para os últimos 20 anos para trás né então assim só para dar uma perspectiva para vocês só para dar um número para vocês entre ali meados de 2015 Junho Julho de 2015 até o início de 2017 ali fevereiro março 2017 só para vocês terem noção um fundo por exemplo normativo como um XP Macaé tinha mais investidores do que um fundo como um hglg E aí a indústria de fundos imobiliários ela foi se reinventando e de 2017 18 para frente principalmente a quantidade de investidores

foi crescendo e a gente vê essa aceleração efetivamente de 2020 21 para cá então é uma indústria muito jovem Então esse senso de proteção no longo prazo talvez eles não ele não esteja muito maduro na cabeça das pessoas na visão das pessoas disse há pouco tempo atrás né de 2015 a 17 nós estamos falando aí de cinco sete anos atrás pouco mais pouco menos você tinha Fundos monoativos mono Imóveis né mono locatários que tinha uma quantidade de cotistas maior do que hoje por exemplo tem um HDL que tem 340 350 mil investidores aí então assim

veja como como as coisas mudaram na indústria de fundos imobiliário só que esse recorte temporal ele foi recheado de uma série de uma série de eventos sobre sequentes aí que fez com que as pessoas ficasse com uma visão um pouco mais turva com relação a essa proteção dos fundos imobiliários então mas é importante que todos entendam que no longo prazo assumindo que você tem ativos de boa qualidade na carteira e que a gestão vai ser efetivamente ativa procurando gerar valor para o investidor acho que esse é o ponto mais importante que a gente vai discutir

pelos próximos cinco 10 anos tá que é olhar né vamos supor que a gente tá aqui agora no estalar de dedos lá em 2030 2033 a gente vai olhar para trás e vai falar assim quais foram efetivamente os gestores que mais conseguiram gerar valor através dos seus portfólios quais foram aqueles gestores Conseguiram fazer exames da maneira mais adequada possível da maneira mais competitiva possível que conseguiu investir E desinvestir da melhor forma possível então isso a gente vai ver ainda um pouquinho mais para frente vários Fundos já começaram a desistir vários Fundos fizeram missões fizeram compras

com retornos né com taxas implícitas melhores do que foram feitas lá em 2015 16 então a gente já vê que esse ciclo agora se iniciou em 2019 para cá 2018 19 para cá ele já é um ciclo que o nível de maturidade dos participantes de mercado é maior é mais elevada né tanto que a gente viu a gente tá vendo juros aí em 13 e 75 e mesmo assim batendo dois milhões investidores mostrando que as pessoas estão mais conscientes dos seus investimentos entendendo melhor a proposta de um fundo imobiliário Tá bom então deixar isso bem

claro para vocês quarta questão O que significa ter um dividendo constante mas o valor da cota caindo muito né Cai muito isso significa dizer que você tá tendo uma assimetria de mercado né você tá tendo um fundo que tem uma certa estabilidade mas mesmo assim ao mercado não tá enxergando o valor o que me preocupa um pouco nesta sua pergunta é o que que você tá chamando de dividendo constante porque se você tem um dividendo constante ele não tem alguma variação se não for positiva sem dizer que não está conseguindo colocar a inflação para dentro

do rendimento E se ela variar é porque você tem aí o indexador então Possivelmente não é não é um fundo de papel assim tradicional o que pode acontecer Talvez é um portfólio muito grande que teve vacâncias mas ao mesmo tempo revisionais positivas teve preocupações e ao mesmo tempo novas locações e esse rendimento não consegue destravar ele fica meio de lado porque não tem ainda não tiveram ainda uma sequência mais de eventos positivos do que negativos ficou um anulando o outro pode ser uma outra possibilidade também mas a possibilidade que eu vejo é que talvez seja

uma simetria de mercado mesmo ou seja o fundo não teve ainda a capacidade de crescer o dividendo por ser um fundo jovem e aqui eu tô conjecturando né tô tentando imaginar a situação aqui mas como os juros souberam muito o mercado foi mais impactado no secundário as cotas caíram e talvez isso tá gerando essa distorção pode ser também alguma reavaliação patrimonial é um fundo mesmo constante ele não teve uma reavaliação patrimonial positiva ou até foi negativa e isso pressionou o mercado secundário porque em variavelmente algumas pessoas decidem pelo indexador PVP né pelo pelo preço sobre

o valor patrimonial então tem algumas coisas que a gente usaria quando eu sempre falo precisaria derivar um pouquinho mais para entender Onde você quer chegar tá bom quinta e última dúvida se um fim resolver dissolver ele vai devolver o dinheiro a preço de mercado ao cotista em amortização é uma excelente pergunta e a resposta é não tá na verdade o que que vai acontecer se um fundo imobiliário resolver dissolver o seu patrimônio ele vai vender os ativos e ao vender esses ativos ele vai liquidar todas as despesas relacionadas aqueles ativos e vai aí sim devolver

o seu valor devido por rota Então quando você fala preço de mercado for mercado secundário Definitivamente não né não necessariamente o que tá no mercado secundário é o que ele vai conseguir vender na vida real né Vamos falar assim na economia real na economia real ele pode vender um ativo por 100 milhões de reais e ele tá negociando no mercado secundário a 80 milhões ou a 120 milhões então aí que entra alguns casos bem interessantes né O que vale efetivamente é quanto tá lá na economia real é quanto aquele imóvel efetivamente pode ser vendido porque

quando ele está marcado na contabilidade do fundo Quanto é no mercado secundário o quanto você entende que é o valor isso pouco importa que vai efetivamente vai ler é quanto vai ser vendido lá na economia real é esse o valor que então se você tem um fundo imobiliário que ele está precificado a 100 milhões de reais no mercado secundário lá na bolsa né lá no mercado secundário se o gestor o fundo dissolver e o gestor conseguir vender esse ativo apenas por 80 milhões é isso que você vai ter mas da mesma forma que se ele

conseguir vender por 120 milhões Você pode ter um prêmio em relação a esse valor é marcado ali no valor patrimonial Tá bom então assim é muito importante vocês entender essa dinâmica foi uma pergunta bem pertinente inclusive tá bom bom videozinho rápido objetivo direto espero que vocês tenham gostado continue mandando perguntas a gente está selecionando tá chegando várias bem interessante a gente vai continuar com essa série aqui que compartilhe com os amigos de vocês assine o canal muito bom estar com vocês aqui nesse vídeo porque a gente tá tirando dúvidas das pessoas continuam mandando cada dúvida

super legal que tá chegando aqui a gente tá anotando tudo tá fazendo um estoque de excelentes perguntas e vamos continuar com essa série tá joia Um abraço valeu [Música] [Música]