ALZR11 AGORA É BASE R$10 | VALE A PENA INVESTIR? NOVO FUNDO IMOBILIÁRIO BASE 10 DE TIJOLOS

Nesse vídeo vamos falar sobre o ALZR11. Esse é um excelente fundo imobiliário diversificado, ele é híbrido, ele atua em vários setores diferentes, como galpões logísticos, prédios comerciais, data centers, galpões refrigerados. A gente vai ver em seguida tudo isso em detalhes lá no portfólio dele.

Mas o que que aconteceu, qual é a grande notícia por trás do ALZR11, é que ele vai passar por um desdobramento, ou seja, ele estava sendo negociado ali na faixa dos R$ 100 e agora ele virou um novo fundo imobiliário base 10. Então essa é a grande notícia e vamos entender tudo por trás. Vamos ver se vale a pena a gente também investir nesse grande fundo imobiliário que é de tijolos, uma nova opção base 10 de tijolos pra gente dar uma olhadinha.

Então bora lá pro vídeo. Então, conforme a gente pode ver aqui no site do investidor 10, a cotação dele tá girando aqui em torno de R$ 98. Hoje ele tá descontado, o seu PvP tá aqui em 0,94.

Então ele era um fundo que tava ali sempre acima com esse PvP aqui em 1 1. 1, sempre acima do seu valor ideal, seu valor justo. Mas devido a todo esse cenário que a gente tá vivendo com a Silic lá nas alturas, ele também foi prejudicado.

Ele tá caindo aqui, tá com um leve desconto aqui de 6%. Bom, o que que vai acontecer de fato é esse desdobramento. Então ele vai passar a ser um FI base 10.

Provavelmente a gente vai comprar aqui, a gente divide esse valor por 10. Então a gente vai comprar ali por volta dos R$ 9,81. O que que aconteceu foi esse fato relevante que a gestora comunicou então ao mercado.

E um ponto pra gente passar aqui, importante a gente falar aqui, essa foi uma decisão que a Alianza, que é a gestora do fundo imobiliário junto com o BTG Pactual, que é administrador ali por trás, e eles se reuniram e decidiram fazer esse desdobramento. não passou pelos cotistas. Algo que na minha opinião deveria ser colocado à mesa, por exemplo, ah, os cotistas, vocês investidores que estão aqui acompanhando, estão juntos no ALZR11, vocês gostariam de passar por esse desdobramento?

Provavelmente seria votado que sim. Os nós investidores a gente gosta que tenhamos mais opções, base 10, esses FS, base 10, mas isso foi uma decisão que veio de cima e passou e simplesmente foi um desdobramento que aconteceu bem rápido. Se você for olhar aqui, vai acontecer então essa divisão na razão de um para 10.

A cota, a gente vê ali que tava nos R$ 98, vai passar a ser R$ 9,80. Isso tudo já vai acontecer no dia 5 de maio. Então, passando aqui o feriado, já na próxima semana ali, segunda, terça-feira, a gente já vai ter esse desdobramento acontecendo.

Então, foi muito rápido e simplesmente se você, por exemplo, é cotista do LR11, se você tem uma cota dele, você vai passar a ter 10 cotas. Se você tinha 10 cotas, você vai passar a ter 100 cotas. Se você tinha 100 cotas, passa a ter 1000 cotas.

e assim por diante. Então, o que de fato vai acontecer? Se você tem as suas cotas, multiplica por 10, você vai ter ali um valor, isso tudo vai ser automático, tá?

Simplesmente você vai acessar ali a sua corretora. Você vai ver que mudou o número de cotas, mas também mudou o valor. Então, tá tudo dentro das mesmas proporções.

Não teve nenhum ganho para nenhum dos lados. Por exemplo, o fundo imobiliário ou o investidor não muda nada. O ponto positivo de acontecer esses desdobramentos é a visibilidade.

O fundo passa a ter, ele tem um um atrativo bem maior. Então, muitos outros investidores vão começar a olhar pro LZR, porque antes a gente tinha grandes opções DFIS base 10 e tijolos, que é o Gary 11 e o GGRC11. Agora a gente já tem uma terceira opção ou a LZR11.

Então isso são pontos positivos pro fundo, traz mais liquidez, traz mais investidores pro fundo. Então eu vejo como sendo um uma grande notícia, uma baita notícia aqui pra gente acompanhar todo esse desdobramento, um novo fundo imobiliário base 10 de tijolos pra gente ficar de olho. Tudo isso vai acontecer então ali, como eu falei, no dia 5 de maio.

Aqui as cotas passarão a ser negociadas na forma já desdobrada, ou seja, a gente já vai poder comprar ele ali com cerca de R$ 9, R$ 10 a partir do dia 6 de maio. E se você é cotista, se você já tem um LZR, isso tudo vai ser convertido até o dia 8 de maio. Simplesmente esse aqui é o fato que foi lançado.

Mas vamos ver, vamos entender um pouquinho melhor o que que é o ALR11, se vale a pena a gente dar uma olhada nesse FIM, porque ele é tão legal, porque que ele é tão diversificado. Aqui a gente tem o relatório gerencial, a sua gestora então é a alianza. E a gente vai dar uma olhadinha aqui.

De cara, eu já trago aqui um resumo. Eh, essa aqui é a parte inicial do fundo imobiliário, mas a gente vê que eh ele foi teve o seu início lá em 2018. A sua gestora é Alianza, administradora, então, o BTG Pactual, como a gente comentou no fato relevante.

Ele tem um valor de mercado acima de 1 B, então 1. 2 bilhões. Aqui já é um valor bem legal, é um fundo grande.

Ele possui 23 imóveis dentro do portfólio dele. A cota, olha só, o valor patrimonial 104, agora vai passar a ser R$ 10,40. Então tudo vai ser dividido nessa razão de um para 10, vai ser dividido por 10.

A quantidade de cotas multiplica por 10 também, então vai passar a ser c em vez de 12 milhões, vai passar a ser 122 milhões de cotas. E assim por diante. De cara aqui o a sempre assessora traz uns comunicados o que que foi feito no último mês.

Então basicamente ela tá falando aqui em cima que ela renovou o contrato aqui da de alguns inquilinos. Então, já teve esse reajuste aqui de 5%, vai ter um ganho a mais ali nesses aluguéis de cinco desses imóveis e o restante dos imóveis a gente vai ver que vão ter esse reajuste ainda no decorrer do ano. Aqui embaixo eles comentam também sobre a venda, alienação de um imóvel.

Isso aqui vai gerar um uma um lucro, né, uma receita pro fundo imobiliário. Através dessa receita, eles têm umas outras estratégias ali por trás também. Tá tudo comentado aqui.

E aqui eles falam também que terminaram a expansão da capacidade do data center escala. Aqui é um data center que está localizado lá em Porto Alegre. Então, olha só, ele já tem, a gente já consegue ver que tem dentro do portfólio também data centers, algo que é bem raro da gente encontrar em outros fundos imobiliáries.

Mas aqui são as notícias gerais e a gente já nota que o ALZR11 ele tem uma gestão ativa, ele vai est sempre movimentando, ele tá sempre ali, vai vender um ativo para obter um lucro, um ganho de capital, depois distribuir para nós cotistas, vai fazer emissão de cota para aumentar o portfólio. Ele vai est sempre girando, trabalhando ali por trás para, claro, essa ideia, né, dos FIS sempre trabalhar em prol do dos investidores, de nós cotistas desses FIS. Mas vamos, eu vou passar agora pro portfólio dele e depois eu comento sobre alguns pontos de atenção que a gente tem que ter no ALZR11.

E beleza, aqui então nós temos a parte principal que mais me chama atenção no LZR11 é essa diversificação que ele tem. Então, a gente tá vendo aqui pro portfólio dele. Olha a quantidade de inquilinos que ele tem dentro do seu portfólio.

Nós temos aqui várias opções bem legais, bem distribuídas. Tem uma concentração que é um pouquinho maior aqui, 13% aqui nesse do ponte aqui de Alpaville, 13%, mas mesmo assim ele tá muito bem diversificado. O outro grande inquilino seria que 10%, Mercado Livre, então também uma grande empresa ali por trás.

E depois disso, então, várias outras empresas inquirindos aqui, vários outros imóveis que ele tem, mas bem bem diversificado mesmo. Isso aqui traz uma segurança mais para nós investidores. Outro ponto muito legal é 100% dos contratos de locação, eles são atípicos.

Esses contratos atípicos, eles geralmente eles amarram mais o inquilino. Então a gestora, o L R11, por exemplo, ele consegue segurar aquele inquilino por um tempo maior. Ele consegue também fazer algumas mudanças nos imóveis para deixar aquele imóvel específico para aquele inquilino.

Então, através desse e desse contrato atípico, ele faz algumas mudanças no imóvel, deixa tudo prontinho para aquele inquilino. Aquele inquilino acaba ficando mais tempo, mas ele também consegue cobrar um aluguel maior. Então isso tudo é muito bom.

Eu vejo contratos atípicos como sendo algo bem positivo e 100% dele estão aqui como contrato atípicos. Aqui embaixo também, olha só, vacância totalmente zerada, então todos os seus imóveis estão totalmente a alocados. Então nós temos ali uma uma receita chegando inteira, completinha, 100% dos inclinos vem pagando normalmente.

Isso aqui é muito bom mesmo. Um pouquinho mais aqui então sobre a região, aonde que estão esses imóveis. grande parte, praticamente 80% estão ali em São Paulo, mas 66% na grande capital ali grande São Paulo e no restante então 15% aqui distribuídos no estado de São Paulo.

Depois nós temos ali mais praticamente 20% no Rio Grande do Sul e também Rio de Janeiro. Como que é a distribuição? Porque que ele é um FI híbrido tão diversificado assim?

Bom, 30% estão em edifícios comerciais, prédios comerciais, mais 30% em galpões logísticos secos, 28% para renda urbana e depois entra aqui 9% para data centers e 3% galpões logísticos refrigerados. É um pouquinho diferente, mas o que que na minha opinião poderia melhorar só um pouquinho mais é diminuir um pouco mais essa parte de edifícios comerciais, colocar um pouco mais nas demais, mas assim tá muito legal. Eu vejo assim, realmente eu gosto demais da diversificação que nós temos aqui no AlzR11.

Aqui embaixo também um pouquinho entrando um pouco mais, né, nesses grandes setores que a gente viu aqui, difíceis, pões, nós temos aqui, por exemplo, 31% são alimentos e bebidas, depois aqui especialidades químicas e depois muito bem diversificado aqui também com educação, varejo, medicina, laboratórios, nós temos aqui data centers, comunicações, enfim, tem tudo aqui bem especificado. Aqui nós temos também o vencimento desses contratos. Então estão aqui os principais, né, todos os imóveis aqui com uma média de vencimento de quase 10 anos.

Então é aquilo que eu tava falando, um contrato atípico, ele amarra mais o inquilino, ele consegue ter um contrato longo, então ele consegue ali ter uma previsibilidade maior pros próximos anos também. Isso aqui ajuda o fundo imobiliário. O único ponto de atenção é aqui no Rio de Janeiro.

Aqui nós temos um inclino atento que vai vencer esse contrato. Esse inclino, ele não vai renovar. E aqui um é um ponto da atenção pro ALZR que ele vai ter que vender esse imóvel, vai ter que encontrar outro inquilino, enfim, aqui é um ponto da atenção, é o único que tá com prazo menor, o restante tá muito bem mesmo.

Aqui embaixo estão os os meses de reajuste desses aluguéis. A gente viu que tivemos até março aqui uma porcentagem legal que já teve reajuste, abril e maio não vai ter nada, mas a partir de junho até dezembro boa parte do fundo vai os inquilinos vão sofrer então esse reajuste no aluguel vão pagar mais. Isso aqui representa então aumento nos dividendos ali levemente vai aumentando sempre ano a ano.

A gente vai tendo o aumento no na distribuição de dividendos porque vai sempre tendo o reajuste pelo menos da inflação. O número de cotistas tá aumentando bastante. Nós temos aqui 152.

000 investidores. Agora indo pra base 10, vai disparar aqui o número de cotistas. Provavelmente teremos muitos, muitos investidores chegando no ALZR11.

Comparando aqui os gráficos da da do relatório, por exemplo, comparando com o CDI e o próprio IFIX, que é o índice dos fundos imobiliários, o LZR11 ele ganhou desde o seu do seu IPO lá em 2018, então historicamente ele entregou um bom resultado. E aqui embaixo nós temos então os imóveis, todo a diversificação dele. Esse aqui é o edifício que eu comentei que tem que ficar um pouco atento porque ele é um edifício comercial, um prédio comercial, mas ele é mono usuário e esse usuário se inquilindo, então ele já comunicou que tá de saída, é um ponto aqui de atenção.

Ali a gestora vai ter que dar uma olhadinha. Então aqui tem os demais imóveis, tudo direitinho aqui para você dar uma olhadinha, os galpões logísticos. Ah, nós temos aqui, por exemplo, o galpão da Coca-Cola.

Nós temos aqui grandes grandes inquilinos ali por trás, tudo para você dar uma olhada. Beleza? Mas quais são os pontos de atenção que eu comentei para você?

Bom, o ponto de atenção que a gente tem que ter com ALZR11 é a sua alavancagem. A gente vê aqui nessa parte de certificados aqui, as obrigações que o fundo tem, ele tem um valor bem alto aqui de obrigações, ele tem que pagar isso ao longo dos próximos anos. É um valor aqui de 501 milhões.

Aqui é um valor alto, um valor aqui com dívidas que estão umas dívidas caras, como por exemplo aqui essas últimas que apareceram, IPCA + 7,75, IPCA + 8,54. Aqui tá uma dívida bem cara. Então assim, conforme a inflação, o IPCA é inflação, então conforme a inflação ela der uma oscilada, ela der uma disparada, isso aqui vai pegar bastante aqui o fundo.

Então ele tem uma dívida, uma uma alavancagem aqui que tá alta, tem essas e esse esses juros aqui que estão elevados, esses três de cima, tá OK? Beleza. Mas aí é algo que o fundo vai ter que pensar.

O que que ele vai fazer? Como é que ele vai resolver esse problema da alavancagem? Ele vai fazer alguma venda estratégica de algum imóvel, vai pegar uma receita legal e vai abater aqui dessa desses CR, dessas obrigações.

Isso tudo o fundo vai ter que ver. ele vai fazer uma emissão nova no mercado, pegar, captar mais dinheiro no mercado. Ele talvez seja esse o plano, baixar agora pro pra base dessa, aumentar a base de cutias, depois faz uma uma outra emissão de cotas, aí os investidores passam a comprar novas cotas, o fundo ganha dinheiro para fazer esse abatimento.

Não sei, aí tudo depende, a gente tem que ir acompanhando, mas de fato nós temos uma alavancagem aqui alta no fundo. Eles comentam que eles possuem um valor em caixa aqui que teria uma garantia pros próximos dois anos. Então a gente vê aqui embaixo, por exemplo, valores a pagar dos CR.

Esses crises eles vão pagando, não são 500 milhões aqui que tem que sair do bolso agora, mas ao longo dos próximos anos até lá 2041, o fundo precisa pagar então essas obrigações. Mas eles garantem que os próximos dois anos, com o valor que eles têm em caixa, valores a receber aqui em pretinho que estão os valores a receber, lembra que ele fez uma venda, tava lá em cima logo de cara no relatório, ele fez uma venda de um imóvel, então ele vai receber alguns valores. Então com o que ele tem em caixa, com o que ele tem a receber, ele tá meio garantido pros próximos dois anos.

Mas e depois desses dois anos? Aí a gente tem que ver, provavelmente é isso que que eu comentei, ele vai fazer uma nova venda de um outro imóvel, ele vai fazer uma emissão, isso tudo a gente vai ter que acompanhar, mas de fato seria legal que ele tivesse um valor aqui um pouquinho maior, até 2029, 2030, quem sabe um pouquinho mais garantido, traria mais segurança para nós também. Mas é esse, esse é o grande ponto de atenção, uma alavancagem que é alta, mas mesmo assim ele tem garantias, ele tem esses contratos atípicos, então se esses inclinos saírem também tem várias garantias ali por trás.

É um fundo bem bem interessante mesmo. Aqui embaixo tem um pouco sobre essa alavancagem. Então 34 35% aqui de alavancagem se a gente for dar uma olhadinha nessa parte aqui.

Bom, no geral esse é o Alr11 aqui. Toda a diversificação dele novamente. Espero que vocês tenham gostado desse vídeo.

Uma nova opção F base 10 de tijolos pra gente dar uma olhada. Inclusive eu já falei sobre o ALZR em outros vídeos passados aonde eu montei uma carteira diversificada pra aposentadoria. Eu coloquei lá várias opções.

Dentro dessas opções, nós tínhamos também o ALS R11, mas ele estava sendo cotado a base 100. Então eu acho, eu gosto do LR11, acho um excelente fundo imobiliário. Mas me deixa aqui embaixo nos comentários o que que você acha, você já investe no LZR?

Você gostou desse movimento? Você vai investir agora que ele virou base 10? Me deixa aqui embaixo nos comentários.

Vamos trocando uma ideia. Claro que esse vídeo aqui não é uma indicação de compra, mas de fato é o ZR11, ele era visto como um grande fundo base 100. Agora vai ser um dos maiores fundos base 10.

Esse aqui é um movimento que o mercado inteiro tá fazendo, né? A gente vê, por exemplo, também o HGBS 11, um grande fundo de shopping centers fazendo, passando por essa fase de desdobramento. Então, cada vez mais a gente vai ter opções então desses grandes afis base 100 se tornando também base 10.

Isso aqui traz muita acessibilidade, muitas pessoas começam a investir, é bom para todo mundo, ao meu ver. Mas me deixa aqui embaixo, você vai investir no LZR11 ou não? Você tá fora dele por esse vídeo espero que você tenha gostado uma nova opção de FI base 10 no mercado pra gente dar uma olhada.

Bom, se você curtiu esse vídeo, se você gosta de falar sobre fundos imobiliários, ações, se inscreve aqui embaixo, também deixa seu like, me ajuda a crescer aqui no YouTube e eu vou est sempre, sempre postando vídeos novos aqui. Toda semana eu venho trazendo conteúdos para você. Meu muito obrigado.

Vou deixar o vídeo na sequência falando então sobre essa carteira paraa aposentadoria, uma carteira de fundos imobiliários para você dar uma olhadinha ali. Trago outras opções mesclando, diversificando uma carteira pro longo prazo. Dá uma olhadinha.

Muito obrigado. Te vejo no próximo vídeo.