você observa o sob e desce do preço da cota do fundo imobiliário que você investe lá na Bolsa mas será que aquele sob e desce ele efetivamente reflete o resultado da Estratégia do time de gestão com recurso que o fundo imobiliário tem eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários professor na finclass no vídeo de hoje eu vou te mostrar como é que você analisa o trabalho da gestão o resultado que a gestão gera em um fundo imobiliário [Música] vamos começar o nosso vídeo então mostrando o segmento mais volátil a teoria que eu vou mostrar aqui para vocês ela é válida para fundo de tijolo pra fof que vai ser o que eu vou mostrar eu escolhi o fundo de fundos o fof porque ele é mais volátil então em um ano você vai observar lá o fof caiu 15% e será que a estratégia que o g executou no fundo gerou uma desvalorização de 15% em um determinado período adiante você observará esse mesmo fof subir 20 30% Mas será que a estratégia que o gestor executou no período fez com que este fof se valorizasse tudo isso no patrimônio que ali tem vamos e entender essa dinâmica hoje para você desmistificar o que é variação de preço no Mercado secundário lá na tela do Home Broker e ação patrimonial quanto o gestor coloca efetivamente no bolso do cotista pela Ótica do patrimônio do fundo para começar a gente precisa entender Qual é a composição do patrimônio de um fof então no nosso exemplo a gente vai trabalhar com o fundo de fundos o fof né como é o VP lembro que é VP valor patrimonial é o valor da cota sob a ótica contábil contabilizei todo todos os ativos e passivos do fundo dividi pelo número de cotas tenho lá o meu valor patrimonial da cota né como é composto o VP de um fof tá então lembre-se o fof ele investe no fi a no fi B no fi Z e assim por diante o VP deste fof nada mais é do o quê o valor de mercado de cada um desses Fundos ponderado pela participação que ele tem então se o fundo a por exemplo pesa mais a variação da cota de mercado deste fundo vai ter mais impacto no valor patrimonial do fof do que a variação de preço do fundo Z por exemplo dado que ele pesa menos o sob e desce das cotas no mercado secundário dos F investidos é que vão afetar o valor patrimonial do fof Então olha só o valor de mercado do fof é o sob desce de acordo com compra e venda das pessoas dos investidores em relação à aquela cota o valor patrimonial reflete o que tá acontecendo com a cota dos fiis investidos é diferente tá bom agora você já se lembrou de como a gente obtém o valor patrimonial de um fof o que eu quero dizer para você é o seguinte quando você olha lá período 1 valor de mercado x período 2 valor de mercado Y quando você faz essa variação Você tem o retorno do teu investimento né você comprou aqui comprou e vendeu aqui você tem o retorno do teu investimento fora isso lembre-se neste meio tempo o que que aconteceu o fof foi te pagando dividendo não esqueça disso eu vejo algumas pessoas às vezes reclamam do retorno de um determinado fundo imobiliário Ah mas eu comprei a cota 100 Tô vendendo ela agora 110 me rendeu só 10% eu fiquei 2 anos com a cota é só que nesses 2 anos ele te pagou quanto de dividendos Ah ele me pagou quase r$ 3 em dividendos Ah então seu retorno na verdade foi de r$ 0 em 2 anos né 10 de variação de capital e 30 de dividendo E você achando que era só 10 então a gente tem que considerar o dividendo na conta mas quando eu olho só a variação de mercado eu não estou analisando o trabalho do gestor o trabalho do gestor é refletido na cota patrimonial então o que que eu quero comparar o valor patrimonial Neste período x mais todos os dividendos que eu fui recebendo com o valor final valor patrimonial Final O que que eu quero dizer quando você comprou a cota o gestor tinha esse valor patrimonial então ele tava trabalhando com esse recurso com este recurso o que que ele gerou para você ele gerou estes dividendos e no final te entregou este valor patrimonial se o mercado tá reconhecendo Isto ou não são outros 500 o que eu tô te mostrando aqui é como a gente avalia o trabalho do gestor no período não é quanto você ganhou ou perdeu de dinheiro é como a gente avalia o trabalho do gestor Maravilha Ricardo Entendi então se eu comprei a cota aqui e neste período o patrimonial tava 90 eu recebi 27 em dividendos e tô saindo agora num patrimonial de por exemplo 85 Quando eu olho só patrimonial parece que o queimou dinheiro mas na verdade agora ele tem 85 Mas ele já me gerou 27 né então a gente tem mais dinheiro na verdade do que tinha no período Inicial e é o que a gente espera de fundo imobiliário né a gente espera que ele vá crescendo ao longo do tempo na teoria tudo é bonito vamos dar uma olhada na prática para o conteúdo de hoje eu separei uma lista de fundos imobiliários do segmento fof peguei o valor patrimonial dele lá numa data no final de 2020 todo os dividendos que eles geraram Neste período e deem uma olhada no valor patrimonial no final de 2023 E aí eu calculei Qual foi o retorno sobre o patrimônio que o gestor gerou Vem comigo que eu vou te mostrar na planilha agora sim planilha aqui na tela Então vamos lá primeiro eu vou te vou te ensinar como eu construir essa planilha é uma planilha relativamente simples dará mais trabalho para você buscar os dados do que efetivamente construí-la como você encontra esses dados no histórico de relatório gerencial dos fundos imobiliários que a gente selecionou eu selecionei aqui oito fofs tem o histórico aí onde eles estavam no mercado Já ali ao final de 2020 tem alguns fofs que a gente volta pro histórico eles são tão novinhos que no final de 20 eles ainda não estavam no mercado então eu selecionei esses esses oito são fofs que tem mais histórico fofs grandes né que tem liquidez boa no mercado enfim vamos lá então a gente tem o bcf F BTG rbrf da RBR hfof da Red k fof da kinea o becia do Bradesco rbff da Rio Bravo hgff do cred suiss bpf da Brasil plural vamos lá então valor patrimonial em dezembro de 2020 Ou seja quando terminou o ano esse era o capital que o gestor tinha o patrimônio que o gestor tinha por cota dentro do fundo em cada um deles Ah Ricardo mas o bcff ele fez agora mais recentemente um split de cotas né um des dobramento de cotas a cota dele não valia isso daí lá atrás valia muito mais tá tudo ajustado aqui então não tem nenhum problema se teve evento subsequente depois de desdobramento de cotas tá bom continuando por exemplo o rbrf ele vai fazer um desdobramento como ele não fez ainda eu tô usando essa base tá VP de dezembro de 20 valor patrimonial que o fundo encerrou o ano de 2020 Esse era o patrimônio por cota aí eu peguei todos os dividendos que eles geraram em 2021 2022 2023 tá soma de dividendo tá aqui ó então o bcff pagou r$ 44 por cota Neste período o caof r 24,34 o becia Bradesco aqui ó 26,1 pagar mais ou pagar menos R em reais não quer dizer tanta coisa por quê Porque o valor da cota muda aí o que que eu fiz calculei aqui ó o dividend yeld anual eles estão bem em linha tá gente tirando o bpf aqui que deu a dist Toada foi quem mais entregou dividend de quase oito os demais aqui qualquer coisa ali entre 6. 9 e 7. 1 tá dado então praticamente aí 7% de dividend que a turma entregou bpf se destacou entregou 88% aqui neste período na média ao ano na média tá quem puxou a média dele para cima Ah e qual foi a base de cálculo para isso daqui o VP de 2020 então foi quanto ele entregou de dividendo comparando com o patrimônio de 2020 porque a gente considerou esse patrimônio como Inicial Maravilha e aí qual foi o valor patrimonial lá no final de 2023 é esse aqui ó esse valor patrimonial ou seja o gestor do fundo gestor do fof tinha este valor por cota ao final de 2023 em linhas Gerais se ele fosse a mercado e vendesse tudo que ele tem a valor de mercado ele conseguiria gerar algo muito próximo a isso daqui para o seu cotista ele poderia entregar o dinheiro pro cotista mas Ricardo o gestor lá do BTG o bcff ele tinha 10,65 quando chegou no final de 2023 ele ia me entregar 9,87 eu perdi dinheiro calma lembre-se ele te gerou dividendos no meio do caminho então o que que eu fiz aqui somei valor patrimonial mais tudo que eu recebi de dividendo Então na verdade se ele tivesse feito isso Vendeu tudo que tava lá valor de mercado pegou a grana colocou no bolso do cotista bati tudo no liquidificador nesse período ele ele teria feito os 10,65 se transformarem em 12,30 ou seja um retorno sobre o patrimônio líquido de 15.
50 15. 50 vou até pôr uma casinha decimal só aqui para facilitar 15. 5 tá vendo no mesmo período a cota de mercado andou quase 29 isso quer dizer que o mercado precio ficou mal não por quê Porque a gente precisa entender o ponto de partida lá em dezembro de 2020 a cota de mercado tá estava bem para trás da cota patrimonial então ele foi andando para correr atrás desse prejuízo né ele o a cota de mercado falou opa tô com desconto muito grande e aí o pessoal foi comprando comprando comprando ela foi se valorizando por isso que a gente teve esse retorno de quase o dobro de mercado em relação a patrimonial por que que eu mostro isso essa análise é importante pra gente entender no período por isso que eu não gosto de comparar o retorno de de patrimônio contra o retorno de mercado eu gosto de comparar o retorno de patrimônio entre os gestores O que é que o gestor fez com a grana no período né porque o período aqui é o mesmo para todo mundo eles não compram cota no mercado secundário eles não entram em emissão todos tinham as mesmas condições alguns uma facilidade um pouquinho a mais porque talvez tivesse um pouquinho mais de caixa mas as oportunidades estavam à mesa com isso o gestor do bcff fez 15,5 o da RBR fez 15.
