FUNDO DE PAPEL: GARANTIAS DE CRÉDITO | O que acontece com meu dinheiro se o fundo quebrar?

tem um grande anúncio a fazer spit One O Nosso principal produto aqui na Speech vai abrir uma janela de oportunidade antes de mais nada tem um link na descrição para você entrar na lista de espera mas brevemente o speech [Música] Imobiliários os Cris que recheiam os fundos imobiliários de papel eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários na speech vamos nessa Então fundo imobiliário de papel já temos vídeo aqui no canal falando sobre fundos imobiliários de papel explicando qual é a dinâmica o que que ele pode comprar a quem estão indexados este Cris tudo isso

está no vídeo que você pode conferir aqui hoje nós vamos falar das garantias dos Cris do Cris Então antes de mais nada relembrar é viver vamos lá então certificado de recebível imobiliário o cri ele é um título de dívida Então lembre-se quando você compra um fundo de papel você não é dono do imóvel você é credor de uma dívida então o dinheiro foi para o gestor do fundo o gestor do fundo investiu em operações em que ele o fundo é credor de uma dívida este devedor pegou este recurso e investiu mas ele não investiu em

qualquer lugar o certificado de recebível imobiliário dinheiro captado aqui é investido onde imobiliário então pode ser por exemplo na construção de um condomínio Logístico ou de um prédio de apartamentos ou de um edifício corporativo ou de um shopping center um loteamento um resort enfim é investimento imobiliário É pode ser financiado com cri pois bem então você tem a figura do credor que no nosso caso aqui são os fiéis que compraram quem os cris os finis que compraram os cris são os credores E você tem o devedor esse devedor pode ser uma construtora pode ser um

outro fundo imobiliário fundo imobiliário comprou um imóvel alavancado então ele tinha lá 80% do valor do imóvel que ele queria comprar os outros 20 estão financiados por um crime Então ele recebe aluguel Cheio daquele imóvel só que ele só desembolsou e tenta por cento os outros 20% cri e ele vai pagar este crie ao longo do tempo 10 anos 15 anos 20 anos essa é outra característica de um crime normalmente tem prazos longo gente falando de dívidas de 10 anos 15 anos 20 anos então vamos lá o devedor tá aqui em operação de crédito a

gente tem que sempre tentar preservar melhor garantia possível a melhor qualidade de crédito possível então como é que funciona as garantias então o devedor Ele oferece o que garantias na operação e eu vou por um s bem grande aqui para ficar claro que pode sim ser no plural não é uma única garantia não você pode fazer uma cascata de garantias Quais são as principais garantias envolvendo o universo de cri a primeira clássica fundo de reserva O que é o fundo de reserva fundo de reserva é uma grana que lá no começo da operação quando o

cri foi constituído esta grana já ficou apartada em um fundo quem acessa este fundo é a securitizadora porque foi ela quem emitiu o cri então este fundo de reserva é acesso dela para que para de frente a eventuais problemas de pagamento por parte do nosso amigo devedor Você pode ter por exemplo um fundo de reservas Você pode encontrar essa mensagem no relatório gerencial de 6 pmts que que é isso Ricardo é um fundo de reserva capaz de suportar seis parcelas a dívida do devedor tá lá neste fundo de reserva vamos imaginar que num determinado mês

Houve um problema o devedor pagou só metade aí o fundo de reserva foi lá acionado completou então ele ficou com cinco e meio mais ou menos certo beleza o que o devedor tem que fazer ele precisa recompor este fundo de reserva fundo de reserva não vai simplesmente secando E aí depois o que será feito se o devedor continuar inadimplente não aciona-se a obrigação do devedor recompor o fundo de reserva uma coisa é você o devedor para ele recompor o fundo de reserva outra coisa é o devedor efetivamente recompor o fundo de reserva mas são trâmites

que precisam ser seguidos até para que lá na frente num eventual desgaste muito forte desta relação aqui credor devedor você no caso a Assembleia dos credores deste cri possa executar o vencimento antecipado E com isso acessar outras garantias Note que o fundo de reserva não necessariamente você acessa com vencimento antecipado da operação você acessa simplesmente conforme eventuais inadimplências possam estar ocorrendo você tem outro tipo de garantia que inclusive É uma garantia que é acionada todo momento a gente mal percebe e ela é que alimenta o pagamento do cri você tem a garantia do tipo sessão

fiduciária de direitos creditórios essa sessão fiduciária em alguns relatórios você vai encontrar simplesmente CF que que essa sessão fiduciária eu devedor Ricardo devedor de um cri tem uma empresa emitimos um cri para financiar construção de um condomínio Logístico para alimentar o pagamento deste Cri eu já tenho um outro condomínio Logístico que está operando normalmente redondinho bonito tá alugado para Amazon eu dou como sessão fiduciária os aluguéis que eu recebo aqui da Amazon para pagar essa parcela então este aluguel que eu recebo da Amazon neste outro condomínio Logístico que é meu sequer passa no meu caixa

ele vai direto lá para secretizadora para pagar este cri aqui então a sessão fiduciária de direitos creditórios porque este aluguel é um direito creditório que eu tenho a sessão fiduciária é isso é eu pegar créditos que estão ligados ao setor imobiliário e entregar como garantia de um fluxo de pagamento de um crime poderia ser também o crédito de aluguéis de lojas de um shopping center então eu pego lá todo aquele bolo de aluguéis que eu vou receber e coloca aqui o credor deste crie Qual é o risco que ele corre é o risco lá daquela

operação na ponta no primeiro exemplo que eu citei a Amazon não pagar o aluguel porque se ela não paga não irriga aqui aí vamos zerar tem fundo de reserva tem uso fundo de reservas senão do limite você vai lá cobrar quem o devedor que no nosso exemplo Sou eu então sessão fiduciária é isso é quando eu pego direitos creditórios e coloco como garantia da operação Note que mais uma vez aqui eu sequer precisei executar garantia eu não precisei declarar vencimento antecipado da operação é algo natural da operação a execução dessa garantia não teve estresse o

stress inclusive ocorre quando isso aqui não é alimentado a ponta lá do outro lado falhou E aí não chegou aqui aí eu devedor posso ser acionado eu vou tiro do caixa da empresa e faço frente a isso já vimos fundo de reserva já Vimos a sessão fiduciária de direitos creditórios agora nós vamos ver mais uma garantia que se divide em dois tipos o foco serão as principais garantias tá bom alienação fiduciária que é isso Ricardo agora um ativo e não um fluxo de recebimentos um fluxo de recebíveis agora eu vou colocar ativos em garantia dessa

operação eu devedor certo o que podem ser estes ativos esses ativos eles podem ser mais fortes ou menos fortes isso inclusive vai mostrar muito em relação a qualidade dessa garantia por exemplo eu posso ter alienação fiduciária de cotas de um spa o que que é um SP sociedade de propósito específico normalmente as empresas de Will Stent do setor imobiliário quando desenvolvem um imóvel elas colocam isso dentro de uma SPE para ele ficar blindado então tem uma SPE para um imóvel outro SPA para outro imóvel para que os Flu não se contamine então se um imóvel

vai mal o dinheiro não sai deste móvel aqui que tá indo bem para alimentar o fluxo deste imóvel aqui para construí-lo por exemplo ah não tá vendendo bem não tá entrando grana enfim a ideia é você blindar cada empreendimento dentro de um SPE E aí você pode pegar cotas de uma SPE que tem um imóvel lá dentro e dá como garantia sobre a modalidade de alienação fiduciária na alienação fiduciária existe aí a marcação de que aquele ativo está dado em garantia se você devedor for tentar vender aquele ativo o comprador nada indígenes né ou seja

examinando toda a documentação daquele ativo ele vai identificar que aquele ativo tem uma alienação fiduciária ele tá dada em garantia ora este endereçado ele vai falar e aí como é que você quer me vender um negócio que tá dando garantia em outra operação pode tirar isso de alienação fiduciária aí você devedor vai ter que nego ah lá no cri para trocar garantia isso tem que ser aprovado por todos os credores lá na Assembleia né pela maioria dos credores na Assembleia não é trivial Então essa alienação ela marca o ativo o que mais pode ser dado

em alienação podem ser a sujo de uma empresa desde que essa empresa seja lá setor imobiliário né ações de uma empresa sociedade anônima você pode colocar como garantia dessa operação de cri você pode colocar Imóveis essa aqui eu acho que elas são mais fortes porque Note que se você coloca uma cota de SP como garantia ou ações de uma empresa como garantia se você executa Tais garantias o Crie e Por conseguinte os credores deste crie se tornam sócios destes ativos para o bem para o mal eles são sócios desse ativos sócio da empresa ele vira

sócio Dessa espécie que ele passa a ter cota dessa espé e normalmente saturinha aqui ela vira um para cá mas ela carrega passivo também uma empresa pode ter passivo trabalhista por exemplo um tipo de exemplo pode ter dívida que vem você carrega tudo o imóvel você tá trazendo um imóvel para você ele pode ter dívida de IPTU em condomínio fora isso você vai ver só se tem algum cria atrelado esse imóvel provavelmente não porque ele já foi dado alienação fiduciária aqui já foi visto isso de forma antecipada então eu gosto mais quando a gente tem

alienação fiduciária direta nos imóveis por quê executar essa garantia o cri vir a proprietário do imóvel agora ele é o legítimo proprietário do imóvel ele pode vender esse imóvel ele pode alugar esse imóvel enfim ele pode fazer o que ele quiser se for um fundo de papel e aqui no nosso exemplo lembre-se partindo sempre de um fundo de papel não faz muito sentido no fundo ficar com o imóvel para alugar e gerar Renda ele vai buscar a venda desse imóvel para pegar o dinheiro e distribuir para os cotistas do fundo como era o propósito dele

tá bom tem alienação fiduciária também do tipo máquinas e equipamentos sério Ricardo É sim esse aqui eu já vi do mundo do Agro então é uma empresa fez um cra lá nos nossos amigos friagros e deu como garantia a alienação fiduciária de máquinas e equipamentos Note que é muito parecido com os imóveis você executou né o Viagra executou essa garantia por exemplo ele é o legítimo proprietário disso daqui por que que eu gosto menos desta garantia porque a depreciação aqui é mais Severa quando você tem alienação fiduciária de um imóvel você espera que este móvel

inclusive possa se valorizar ao longo do tempo se ele tá numa região melhor se valoriza mais na região o pior se valoriza menos mas vai se valorizar ao longo do tempo máquinas e equipamentos elas tendem só a depreciar então se você executa uma garantia dessa você tem que literalmente se livrar dela o mais rápido possível vender mais rápido possível Porque conforme o tempo passa você está depreciando esse ativo então eu prefiro garantias de alienação fiduciária quando você se torna legítimo proprietário especialmente Imóveis quando você pega cotas de uma SPE ou ações de uma empresa você

carrega consigo eventuais passivos que esses ativos e não tem nada de anormal isso aqui tem um passivo faz parte aí é muito importante a gente entender Quais são as garantias que compõem aquele cri os detalhes Principalmente quando você tem alienação fiduciária Ah tem sessão fiduciária vocês são fiduciária do que ah das lojas de um shopping center Qual o shopping center ai de um condomínio Logístico onde alugado para quem essas informações podem estar no relatório gerencial do fundo imobiliário se não estiver e você pode questionar o gestor através do canal de relação com investidores o famoso

ri ou você pode acessar o site da securitizadora e lá no termo de securitização Você tem todos os detalhes da operação aí você vai encontrar algo mais aberto mas detalhado é um por um trabalho de arqueologia o fundo tem 50 Cris Você precisa olhar os 50 não necessariamente né façamos um exercício que é chamado de curva ABC você pega dos maiores para os menores e pega aquela turma ali que representa um terço pelo menos e dá uma olhadinha abre lá o termo de securitização dá uma lidinha tende Quais são as garantias se tiver no relatório

gerencial melhor ainda tá resolvido mais fácil de você ler ali no relatório gerencial inclusive ponto positivo para o gestor deu mais transparência na informação todas essas garantias vão estar ali no relatório gerencial pelo menos dizendo Olha o cri tem fundo de reserva seção fiduciária e alienação fiduciária pode ter todas em um único crime Pode pode sim inclusive o mesmo Crie ele pode ter fundo de reserva seção fiduciária alienação fiduciária de cotas de uma SPE e a alienação fiduciária de imóveis olha quanta garantia blindando este crime tudo isso você encontra no relatório gerencial e por fim

ao você juntar as garantias você vai chegar num amiguinho chamado LTV como é que funciona esse cálculo aqui esse cálculo ele te mostra qual é o valor da garantia em relação a dívida então por exemplo colou todas as garantias somadas jogou o número dividiu pela dívida deu um LTV de 0,90 ou 90%. o que é que isso quer dizer que as suas garantias são capazes de cobrir 90% da sua dívida certo calculou o LTV deu 1,5 ou 150%. a garantia supera o valor da dívida ó Que beleza hein garantia vale mais que a dívida colocou

um prédio como garantia o prédio se valorizou para caramba a garantia tá valendo mais que a dívida o LTV deu 20%. a garantia só cobra em 20% da dívida onde você acha que o devedor ele estará mais empenhado em pagar ele tá mais empenhado em pagar aqui né que a garantia vale mais do que a dívida se ele não paga a garantia executada ele perde mais dinheiro do que ele estava devendo aqui mais ou menos aqui o incentivo é menor mas não necessariamente gente o menor LTV ele quer dizer que a operação é pior pelo

contrário Normalmente quando o devedor tem um risco de crédito maior você não consegue exigir tanta garantia dele porque o próprio risco de crédito dele já é muito bom no mercado tem muita gente querendo emprestar para ele então ele não se sujeita a ltvs mais altos ele fica em camadas mais baixas de LTV e o inverso é verdadeiro Ah quer dizer que se eu tiver um LTV super alto é bom bem se esse cara topou te dá como garantia mais do que o valor da dívida é sinal que não tem muita gente disposta a emprestar dinheiro

para ele então ele teve que abrir mão de muita coisa para conseguir ter acesso ao crédito quando você começar a juntar as peças desse quebra-cabeça você provavelmente vai encontrar taxas de remuneração maiores em Cris que tem LTV mais alto do que em crise que tem LTV mais baixo porque mais uma vez Onde Está o maior risco de crédito associado naquele devedor que se sujeita a taxas mais altas a oferecer e mais garantias na operação do quem em devedores que oferecem garantia sim mas são garantias no montante mas reduzido em relação ao total da dívida essas

operações normalmente vão ter taxas de remuneração um pouco menor também mais uma vez por quê Porque o risco de crédito Aqui tem muita qualidade tem mais gente disposta a emprestar para esse devedor aqui então espero que você com esse conteúdo já consiga abrir o relatório gerencial de um fundo de papel vai olhar cada uma das operações de Cris e identificar agora o que significa cada uma daquela siglas que eu coloquei o fundo de reserva que é o FR a sessão fiduciária que é o CF e a alienação fiduciária que é uma F que são as

principais modalidades de garantia que os cris tem Me conta aí nos comentários se você já conhecia o que que você acha agora das garantias que compõem o fundo de cri onde você investe Coloca aí nos comentários porque isso ajuda bastante a gente a montar material para os próximos vídeos que vamos colocar aqui espero que vocês tenham aproveitado bastante o conteúdo de hoje fiquei de olho no canal porque eu voltarei com mais do mundo dos fundos imobiliários um grande abraço