antes de começar esse vídeo eu vou te dar um recado rapidinho a lista de espera pro produto mais completo da speechwan já está aberta e para você se inscrever basta você clicar no link que está aqui embaixo Lembrando que no speedware você tem acesso a uma carteira completa de investimentos bem diversificada personalizada de acordo com o seu patrimônio Além disso você tem acesso a relatório semanais de acompanhamento de resultado da Carteira de atualização dos diversos mercados e obviamente novas recomendações e desse recomendações dos ativos que você tem por lá então se você não quer perder oportunidade de entrar para o produto com a maior satisfação dos nossos clientes clica no link embaixo que a gente vai estar te esperando Olá pessoal vamos para mais um vídeo de fundos imobiliários eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fiz aqui na speech tem uma correlação negativa com taxa de juros meu Deus o que é isso Ricardo é isso que você vai descobrir hoje nesse vídeo já se inscreva ative as notificação para receber informação quando publicarmos novos vídeos toda semana Tem vídeo novo aqui para vocês com as mais diversas temáticas física uma dessas temáticas coloca nos comentários aquilo que você quer saber sobre fundos imobiliários E também o que você achou deste conteúdo de hoje se você já sabia se você aprendeu mais então nós vamos ver a correlação negativa que existe entre fundos imobiliários e taxa de juros tenho certeza que você já ouviu isso no popular é o seguinte quando o fundo imobiliário está caindo é porque Muito provavelmente a gente tem um cenário de taxas de juros mais altas já quando esse cenário de taxa de juros inverte ele começa a cair isso é bom para os fundos imobiliários as cotas começam a se valorizar quer ver como é que funciona mais ou menos isso a gente olha para o passado e vê que exatamente isso que aconteceu quando eu olho o último ciclo de queda de taxa de juros a gente começou um ciclo de queda agora na reunião do COPOM que tivemos no mês de agosto tivemos um corte aí de 0,50% na taxa SELIC ela saiu de 3. 75 para 13. 25 ao ano e a autoridade monetária já deixou encomendado para a próxima reunião mais um corte aí de mesma magnitude de 0,50 ou seja expectativa é que já na próxima reunião Setembro a taxa SELIC vinha para 12.
75 então iniciamos um ciclo de corte de taxa de juros mas como o infix se comportou no último ciclo de corte de taxa de juros bem para começar entre 2016 e 2019 final de ano tá o infix valorizou aí mais ou menos uns 120%. mais ou menos se pegar o comecinho de Janeiro ali de 2020 ele andou um pouquinho mais ficou perto ali 230% parei aqui no final de 19 que que aconteceu isso aqui foi o ifix hein Que que aconteceu com a SELIC nesse período SELIC saiu ali de 14. 25 para 6,50%.
então SELIC caiu o ifix se valorizou aí a gente teve a pandemia logo no começo ali o a o banco central resolveu descer ainda mais a taxa de juros para Tentar segurar a atividade econômica Mas enfim depois nós tivemos inflação autoridade monetária em cenário de inflação faz o quê sobe taxa de juros então a gente viu e Fix sair neste ponto que ele estava lá em 2020 no começo de 20 o ifix estava ali nos 3. 200 pontos mais ou menos tá gente mais ou menos quando chegam em meados de novembro de 21 o wifix estava com mais ou menos 2. 580 pontos ou seja queda de 20% grosso modo aqui 20% mais ou menos do ifix e o que estava acontecendo com a taxa de juros neste cenário aqui SELIC subindo ela tinha saído de 2%.
neste ponto aqui ela já estava mais ou menos ali em 7% e a gente continuou vendo essa SELIC subindo subindo subindo até atingir quanto 13,75%. Ou seja quando a gente viu os juros conversasse a subir Isto foi muito ruim para o mercado de fundos imobiliários porque é que isso acontece porque os investidores resolvem aceitar negócios com valores menores nas cotas de fundos imobiliários quando o juro está subindo e eles são mais permissivos aceitam pagar mais nas cotas dos fundos imobiliários quando juro está caindo Então vamos lá vamos entender isso que esse é o objetivo do vídeo de hoje agora é a hora de você entender a dinâmica por trás daquela frase juro mais alto e caindo juro mais baixo e fixo subindo Então vamos entender as dinâmicas primeiro para feed tijolo como é que eu precifico tijolo lembre-se é só uma casca eu tenho que olhar o que tá lá dentro então o tijolo eu precifico por um fluxo de caixa descontado como é que esse fluxo de caixa descontado Eu projeto fluxo de caixa do fundo imobiliário do imóvel por 10 anos então eu vou lá e projeto esse fluxo de caixa por 10 anos aqui em cima fluxo de caixa número um fluxo de caixa ano dois fluxo de caixa ano 10 e vou descontar trazer a valor presente por uma taxa de desconto ela vem aqui no denominador então taxa de desconto e ela é a mesma para todos os períodos do fluxo o que muda é o que no primeiro ano eu elevo a primeira no segundo ano segunda no ano 10 tá levado a décimo trazer para valor presente e o VP também tem um outro nome de valor patrimonial então quando eu desconto os meus fluxos de caixa para valor presente eu chego no valor patrimonial eu faço isso para todos os imóveis do fundo aí considero ali todas as despesas que o fundo tem e estima este fluxo de caixa completinho trago para valor presente quando eu estou em um cenário de juro mais elevado então por exemplo a SELIC está em 13 pontos 75 Como estava a pouco a taxa que eu vou adotar aqui SELIC 13. 75 eu vou usar uma taxa aqui para um determinado imóvel em uma determinada região que seja por exemplo 10%.
então eu ponho 10% para todo mundo Lembrando que fora isso daqui eu tenho a perpetuidade perpetuidade é o seguinte depois de tudo isso eu considero mais um fluxo no décimo primeiro ano fluxo de caixa do décimo primeiro ano aí eu trago para o décimo e depois somo aqui e trago tudo para valor presente todo mundo usei a mesma taxa de desconto a taxa da perpetuidade é a única que pode ser diferente normalmente ela é um pouquinho maior normalmente ela é um pouquinho maior porque ela carrega mais incerteza Ok e se a taxa SELIC cai para 6,5 é natural e a gente também reduza essa taxa de desconto não necessariamente na mesma magnitude ela vai na mesma direção o tamanho dessa taxa ela tá muito mais ligada que a qualidade do ativo que eu tô descontando o fluxo de caixa quanto mais qualidade tem aquele ativo quanto maior a capacidade dele de gerar renda de forma resiliente menor é essa taxa então 13,75 estava SELIC este imóvel aqui hipotético eu descontava 10 quando a SELIC vem para seis e meio eu começo a descontar isso aqui por exemplo a oito Nossa Ricardo parece pouco eu garanto para você tirar 2% ou 200 pontos base é outro termo que você vai ouvir por aí aqui faz uma diferença danada nesse valor Presente porque eu tô reduzindo quem eu tô reduzindo o denominador seu reduzir o denominador o que acontece com o meu resultado ele sobe reduzir denominador o valor presente sobe reduzir Impacto positivo no valor presente aqui a perpetuidade por exemplo era 11% da taxa agora a gente tá usando 9% reduzir Impacto positivo no valor presente então quando a gente entra num ciclo positivo de taxa de juros positivo Em que sentido o que que é positivo para Economia em relação à taxa de juros ela cair então ciclo positivo de taxa de juros ela caindo o que que acontece com as taxas onde eu descontos fluxos dos imóveis que compõem os fins eu reduzo essas taxas eu reduzir o meu denominador o resultado sobe então eu automaticamente entendo que aquele mesmo fluxo de caixa para uma menor taxa de juros vale mais eu posso pagar por aquele fluxo de caixa é por isso que as cotas tendem a se valorizar E se o cenário é o inverso por exemplo ali entre 2022 mais ou menos né hora lá em 2019 SELIC estava em seis e meio quando chegou ali no final de 22 SELIC estava 13,75 né Sempre final de ano aqui tá bom beleza que que acontece com a taxa de desconto de um fluxo nesse cenário a taxa de desconto ela sobe Se a taxa de desconto sobe o que é que acontece com o valor presente ele cai certo se a taxa de desconto sobe o valor presente cai eu tenho que pagar menos para aquele fluxo de caixa neste cenário de juro mais alto eu pago menos no fluxo de caixa é o inverso do que vimos aqui aqui a taxa caiu então eu diminui a taxa de desconto o meu valor presente do fluxo de caixa subiu Essa é a relação negativa que existe entre os fundos imobiliários e a taxa de juros relação negativa porque eles vão em sentidos opostos jurukai e fique sobe e fixa o Ibovespa dos fundos imobiliários é o índice que concentra os maiores e mais líquidos fundos imobiliários o juro sobe o ifix SKY agora a gente tá entrando num ciclo Benigno de taxa de juros taxa de juros tá caindo isso é positivo prefix ele se valoriza tanto é que a gente viu no segundo trimestre de 2023 uma valorização já muito interessante nas cotas dos finis mas você viu a dinâmica para o fluxo de caixa de um fundo de tijolo e o feed papel o fim de papel a gente tem algo muito parecido você pode fazer pela mesma metodologia Mas você também pode simplesmente fazer uma outra conta que nós chamamos Deivinho palavrão do mercado financeiro spread entre as taxas que que é spread é diferença para fundo de papel cenário SELIC 1375 aí você tá olhando lá que que a gente tinha de valor IPCA nesse cenário é só procurar os dados você encontra de maneira gratuita na internet só dá um Google quando a SELIC estava ali 1375 facilmente você encontrar o tesouro IPCA ali sendo IPCA + 6% ao ano vencimento 2035 tá tô pegando aqui hipoteticamente conforme a taxa de juros vai caindo a gente tem um cenário Mais Positivo para nossa economia Porque que a taxa de juros começa a cair porque a gente começa a ver a inflação ancorar a inflação futura ancorar se reduzir aí os agentes econômicos eles ficam mais permissivos em pagar mais pelos ativos então conforme essa SELIC vai caindo a gente vai vendo esse tesouro IPCA também se reduzindo vamos imaginar que a gente chegue e já vimos isso no tesouro IPCA mas quatro e meio por cento ao ano o mesmo vencimento tá 2035 Por que que isso aqui é positivo para fundo imobiliário vem comigo você tem um filho que ele tem na carteira dele e PCA ou só tem cripca ou a maior parte do IPCA e a carteira dele tá pagando nessa época aqui ela estava sendo negociada por IPCA + 8,5%. qual é o spread que existe aqui o spread é de 2,5 o fii entrega dois pontos e meio percentuais a mais que o título público dois pontos e meio a mais o que é natural porque você espera que o título público seja aquele que tem menor risco de crédito na economia aí a SELIC veio caindo o tesouro IPCA também veio melhorando porque a economia tá dando belos sinais mesmo tesouro IPCA agora tá 4,5 4,5 para eu manter o spread de dois e meio eu tenho que precificar o meu Fi por IPCA mas 7%.
