2024 todo mundo animado com fundo imobiliário Mas será que os dividendos do fundo imobiliário em que você investe eles vão subir esse ano será que o fundo imobiliário Onde você coloca o seu rico dinheirinho ele vai pagar mais reais por cota neste ano de 2024 eu sou Ricardo Figueiredo professor da finclass especialista em fundos imobiliários e hoje eu trago um vídeo pra gente discutir um pouquinho sobre essa dinâmica essa expectativa em relação aos dividendos dos fundos imobiliários neste ano de 2024 Então vem comigo que eu vou te mostrar o que eu espero que aconteça com
os dividendos classe por [Música] classe vamos lá pessoal o ano começou e a turma tá bem animada com fundos imobiliários juros caindo criamos um cenário positivo paraas cotas dos fundos imobiliários Mas hoje nós vamos conversar um pouco sobre o que Esperamos que aconteçam com os dividendos os rendimentos mensais do fundo imobiliário que você investe antes de mais nada a gente vai tentar dar cor pra teoria Ou seja eu vou trazer relatórios gerenciais para eu te mostrar como é que eu encontro as informações para tentar encontrar de onde viria crescimento de renda no fundo imobiliário onde
eu invisto isto não significa que os Fundos que eu vou utilizar aqui como exemplo sejam recomendação de compra eles são utilizados apenas para efeito educativo só para eu te ensinar como é que você procura as informações no relatório gerencial Tá certo então vamos lá vamos dividir o nosso escopo de análise nos grupos clássicos de fundos imobiliários os fundos de tijolos os fundos de papel ou fundo de cri ou fundo de dívida e o fof fundo de fundos tá bom fundo de tijolo o que que eu posso esperar do dividendo de um fundo de tijolo no
ano de 2024 a gente precisa entender que este crescimento de rendimento por cota ele vem de onde ele pode vir de crescimento da renda por correção pela inflação Então chegou o aniversário do contrato vou corrigir pela inflação Eu preciso ver se que o meu indexador é o IPCA ou o IGPM for IPCA IPCA 12 meses corrijo se for IGPM GPM 12 meses e corrijo inclusive quando a gente olha pro IGPM nos últimos 12 meses o número ainda está negativo ou seja se você tem um contrato vencendo agora no começo do ano o valor desse contrato
não vai subir porque o acumulado de 12 meses 2 GPM está negativo do IPCA não do IPCA tá positivo um pouquinho acima ali de 45% ao ano ainda abaixo de 5% ao ano então você teria uma correção para cima então o primeiro evento é a correção do contrato pela inflação segundo enxugamento de vacância eu tenho uma área vaga no meu fundo se eu alugar esta área automaticamente eu vou gerar renda em algo que inclusive está me dando despesa hoje se a área está vaga eu estou pagando IPTU e condomínio quando eu alugo essa área vamos
imaginar que eu aluguei agora fevereiro e e dei para o meu locatário 3 meses de carência de aluguel 3 meses de carência ele não vai pagar aluguel nos três primeiros meses mas já no mês seguinte eu já tenho um resultado melhor do que no mês anterior e eu nem comecei a receber aluguel por quê Porque a despesa de IPTU e condomínio dessa área vaga já passa a ser do locatário então eu deixo de ter esta despesa já melhorei o meu resultado essa despesa transita pelo resultado já melhorei meu resultado se isto for relevante no meu
portfólio pode até já gerar um impacto Positivo na distribuição senão o impacto é marginal ele não vai necessariamente já na largada aumentar 1 centavo ou mais a distribuição por cota mas no fluxo financeiro o impacto Sim já é positivo e aí quando o aluguel começar a efetivamente cair daqui a 3S meses aí a depender da área Muito provavelmente a gente já vai ter um uma surpresa positiva um incremento no ento Então olha só no tijolo correção do contrato pelo aniversário dele pelo indexador seja PCA seja GPM aí a gente tem que olhar o comportamento desse
índice no acumulado 12 meses enxugamento de vacância enxugamento de vacância também gera incremento no Rendimento o que mais gera incremento no rendimento no tijolo gestão ativa se eu vender um imóvel com lucro ou seja acima do valor que eu paguei esta diferença entre o Val valor da venda e o valor pago comprei um imóvel por 50 milhões vendi o imóvel por 60 milhões Eu tenho um lucro de 10 milhões aqui Imagine que este fundo imobiliário tenha 100 milhões de cotas meu lucro foi de 10 milhões então eu tenho 10 centavos por cota 10 centavos por
cota de lucro imobiliário Se eu receber a vista eu posso pagar já no próximo mês tudo isso eu posso diluir até o final do semestre se eu vou receber a prazo aí eu vou eu vou distribuindo conforme eu vou receber Endo respeitando a regra de distribuir no mínimo 95% do lucro do lucro como rendimento isento de Imposto de Renda então desses 10 milhões 95% no mínimo devem voltar para o bolso do cotista sob a forma de rendimento isento de Imposto de Renda então a terceira maneira no tijolo da gente enxergar um incremento de rendimento Então
olha só é de se imaginar que a gente tenha em 2024 correção dos contratos que já estão no portfólio para cima no comecinho do ano o que for IGPM nem tanto que o GPM ainda está negativo mais paraa frente ele vai fazer a curva e vai ficar positivo no acumulado 12 meses mas eu diria aí que pelo menos mais da metade do ano com certeza o que venc no segundo semestre com certeza vai ser corrigido por um valor positivo e PCA 12 meses negativo é mosca branca tá gente então contrato de locação fazendo aniversário acumulado
12 meses vai ser corrigido sim para cima enxugamento de vacância Poxa a gente tá reduzindo os juros da economia isso faz com que a roda da economia gire mais a gente vem percebendo por exemplo mercado de escritório vacância já reduzindo Aí em algumas regiões que inclusive ainda tem índices de vacância mais elevado mas já começaram a mostrar reação Chucre Zaidan regiões que estavam bem continuam muito bem Faria Lima JK kaibibi continua indo muito bem própria região da da paulista diminuiu bem vacância lá também ou seja este ambiente de juro mais baixo positivo pra economia anima
sim as empresas a desengavetar projetos colocarem ideias de mudança que estavam guardadas adormecidas em prática então a gente espera continuar vendo esta diminuição de vacância Então as áreas vagas que estão dentro dos fundos imobiliários de escritórios a gente espera sim que tenha movimento de ocupação Shopping Center o juro mais baixo né a gente tem também um mercado consumidor mais ativo isso é bom para Shopping Center vendendo mais é mais aluguel lembre-se receita de shopping center é proxy é dependente de venda logista vendeu mais paga mais aluguel pra Logístico também a gente enxerga um momento Positivo
né Sempre que a gente tem esse e essa roda da economia girando consumo vai bem vai melhor né tem essa expectativa tem então o setor Logístico também vai tá atuando seja ali no varejo ou em outras atividades de logística mesmo a armazenagem de medicamentos de autopeças enfim a gente espera sim enxugamento de vacance especialmente nas regiões mais demandadas região metropolitana das grandes capitais tem bastante demanda então o momento é positivo também e para outras classes eu não vou ficar aqui citando todas aí entra o trabalho da análise da gente entender pô tem área vaga nesse
fundo onde tá a área vaga desse fundo Será que que ela é mais Atrativa menos Atrativa vou abrir alguns relatórios gerenciais pra gente poder enxergar isso na prática Tá bom então vou começar aqui por exemplo lembrando não é recomendação de compra é só pra gente enxergar na prática tá gente então peguei aqui o último relatório do pvbi11 por da área de propriedade do fundo está vaga tem um pedaço ali que tá no de One outro pedaço que tá no Vila Olimpia Corporate e um pedacinho menor ali no no Faria Lima 4440 localizações de primeiríssima linha
Tá bom então eu entendo que existe uma possibilidade muito boa do fundo locar essas áreas e en locando essas áreas mais receita para ele aí os vencimentos dos contratos pra gente entender quando é que vai ter aniversário Olha só mês de reajuste ó mês de reajuste dos contratos ó uma parte grande aqui em abril 53% Muito provavelmente um contrato que é bem importante pro fundo tem vencimento neste mês né que é o contrato aqui da prevent Senior ó que representa 48% da receita nesta data tá com certeza tá nesse bolo de 53 aqui ó porque
não tem nenhum outro aqui que tenha Ah mais que 40% então aqui com certeza isso vai estar aí tem que olhar indexador enfim mas é assim que a gente vai entendendo quando eu posso esperar algum incremento de renda revisional Olha isso que interessante essa informação gente praticamente 3/4 da receita do fundo sofre revisional Neste ano o que que é revisional é aquele momento em que tanto locatário quanto proprietário podem olhar pro valor de locação olhar pra média de mercado e tentar negociar para fazer com que os contratos convirjam paraa média de mercado como a gente
tá falando de uma de imóveis que estão aqui nas melhores Regiões de São Paulo Faria Lima JK Itaim enfim Muito provavelmente a gente tem sim a possibilidade de ver revisionais positivas aqui por quê Porque o preço de mercado andou acima da inflação nos últimos períodos tá no período mais curto né teve um crescimento aí interessante nessas regiões então ter essas revisionais é um momento interessante para o fundo tá vencimento tem pouco tem só 21% dos contratos vencendo nesse ano quando quando vença aí você entra na renegociação vai continuar ou não vai enfim se continuar você
traz para valor de mercado também HG ru vamos pegar um de renda Urbana aqui tem a renda mais previsível olha aqui ó o mês de reajuste uma parte interessante aqui do fundo 10 21 26 27 por vai até Abril sofre reajuste Até abril só que desses 27 88% 9% praticamente ó é IGPM é 88% É nesse começo de ano IGPM como eu falei GPM acumulado 12 meses negativo hum aqui não vai ter para cima não mas o restante é IPCA a grande recomposição de inflação crescimento de Renda por inflação no HGU ocorre ali no último
quadrimestre de Setembro pra frente então tem alguma expectativa de melhoria aqui no comecinho do ano até tem mas a melhor fase de crescimento de renda aí por correção de inflação neste fundo de renda Urban HGU ocorre no segundo semestre certo aqui vacância poxa 1% de vacância não vai ser de alugando novas áreas que a gente vai ver um crescimento de renda aqui lá no pvb tinha mais né aqui nem tanto a questão da gestão ativa aí é cada cada gestor né pessoal do HGU andou bem ativo vendendo aí algumas lojas alugadas pra rede Pernambucanas enfim
conseguiu extrair bastante lucro imobiliário pro cotista lá no pvbi11 tem mais um uma fonte que pode melhorar a receita aí e Por conseguinte né aumentar a distribuição do Fundo O que é despesa de alavancagem mas como assim Ricardo é despesa como é que isso vai melhorar o meu rendimento olha só a gente não tá num cenário de redução de taxa de juros beleza neste cenário se você tem uma despesa atrelada ao CDI por exemplo esta despesa vai pesar menos conforme a taxa celic cai e o CDI vem mais para baixo ela vai pesar menos a
tua obrigação financeira Será menor e aí sobra mais resultado para você distribuir olha um exemplo aqui fundo de shopping centers visky ele tem cri indexado ao CDI ele tem despesa financeira indexada ao CDI representa pouco do todo mas ele tem então nesta fatia você tem redução da despesa financeira e se você reduz despesa financeira sobra mais resultado para distribuir aí o que que você tem que fazer no fundo que você tá investindo ou pretende investir uma olhada se ele tem alguma posição de alavancagem dá uma olhada se essa alavancagem tá indexada ao CDI alavancagem indexada
ao CDI a gente espera uma redução dessa despesa financeira acompanhando a redução a queda da taxa de juros muito bem Então olha só Quantos elementos podem ajudar a crescer a renda do fundo imobiliário de tijolo onde você investe e no fundo imobiliário de papel existem elementos também para trazer uma expectativa de quem sabe melhorar aí a distribuição primeira coisa que eu preciso olhar é pro indexador lembra o fundo de papel é uma dívida dívida tá indexada a algo ele vai replicar o teu indexador eu trouxe como exemplo aqui o knsc fundo da kiné de papéis
e ele eu trouxe porque ele é um mix de IPCA e CDI tá aqui ó mais de 55% da carteira indexada a IPCA e praticamente 40 indexada ao CDI então nessa fração que é indexada ao CDI o banco central continuando este movimento de redução de taxa de juros né no momento em que grava o vídeo a gente tem a taxa SELIC em 11,25 11,25 ao ano com a expectativa de mercado de que chegue ao final do ano em 9% ao ano eu sou um pouquinho mais otimista tenho fé quem sabe até um um 8,75 8,5
ali a gente consiga ver Mas enfim vamos ficar com o mercado ali 9% ao ano vai reduzir não vai reduzir se vai reduzir o CDI e a o cri o cri o certificado de recebível imobiliário que esse fundo investe tá indexado ao CDI ele vai pagar menos não tem milagre só que do outro lado a gente tem quase 60% ali indexado 55% indexado ao IPCA aí eu preciso ver o movimento da inflação é mês a mês uma inflação um mês teve um pouquinho mais de inflação melhorou o rendimento subiu um pouquinho mais no outro mês
a inflação veio bem bem bem baixinha aí a despesa daquele cri para aquele devedor vai ficar menor a prestação dele vai ser menor aí ele vai pagar o fundo um valor menor não é no mês a mês bonitinho quando a IPCA tá gente tem aí um delay né uma defasagem de Dois a três meses mas quando você coloca na esteira ali e vai acompanhando você vai observar inflação vem um pouquinho mais alta daqui a 2 3 meses o resultado dos Cris indexados ao IPCA nessa carteira melhora um pouquinho aí a inflação veio um pouquinho mais
para baixo o resultado dos Cris indexados ao IPCA nessa carteira dois 3 meses depois vem um pouquinho mais para baixo também tudo isso partindo do pressuposto que o devedor tá pagando bonitinho é por isso que eu prefiro os fundos de crie High grade melhor qualidade de risco de crédito mais difícil tomar o calote a turma não pagar o que deve Ou seja no fundo de papel a dinâmica do meu indexador vai depender obviamente primeira coisa da plena adimplência dos devedores né o devedor tem que pagar o que deve então partir do pressuposto que tá todo
mundo pagando bonitinho mais uma vez é por isso que eu gosto dos High grades e quando eu vou tomar risco eu me limito ali à turma Middle Risk né de risco intermediário eu não vou pros rilds partindo do pressuposto que tá todo mundo pagando bonitinho primeira coisa é olhar o indexador então neste ano não tem milagre carteira de crédito indexada ao CDI conforme a taxa celig for caindo ele vai pagando menos e carteira de crédito indexada em inflação a gente tem que acompanhar a dinâmica inflacionária mês a mês Ah e cuidado tá Ah então quer
dizer cara já que o CDI vai pagar menos então tenho que correr de exposição ao CDI não pagar menos não significa que ele vai pagar pouco vai pagar algo que seja insuficiente PR pro risco que aquela carteira Tem longe disso é só para você não ser surpreendido se em um determinado momento o a distribuição do fundo em que você investe vier para um degrauzinho mais baixo você precisa compreender essa dinâmica gestão de fundo de papel tem gestão ativa também para destravar valor Ricardo tem dá para fazer gestão ativa não é só no tijolo que você
transaciona destrava lucro e melhora o rendimento no fundo de papel também quando é que isso ocorre existe um secundário para os Cris que compõem a carteira dos fundos de papel Então imagina como é que funciona essa dinâmica vamos pegar aqui por exemplo cnsc tá bom virei para a carteira de Cris dele tá aqui Então vamos pegar um exemplo aqui ó Este é um um um ótimo exemplo ó o quinto cri da carteira crie Boulevard Shopping em Belém quando ele comprou IPCA mais 721 essa era a taxa de remuneração do cri no momento que ele comprou
então comprei o cri e estarei recebendo o equivalente a IPCA + 7.2% ao ano só que a preços de mercado na data deste relat ório é o relatório base de Janeiro de 2024 a taxa de mercado Olha o mercado topa pagar valor neste cri que gere uma remuneração de IPCA + 6,80 se o mercado está aceitando uma taxa de remuneração inferior à taxa pela qual eu comprei Se eu vender eu terei lucro por quê Porque quando a taxa cai o valor do título sobe é efeito matemático a taxa está no denomin ador da conta se
eu troquei o denominador para um número menor o resultado será maior né o preço unitário pu deste título será maior é matemático logo se desfazer deste título a mercado hoje destravar lucro imobiliário e essa diferença este lucro imobiliário ele é obrigado a ser distribuído para o cotista respeitando a regra de no mínimo 95% dentro do semestre tá então deste valor do lucro no mínimo 95% tem que virar rendimento pro cotista existem outras situações em que eu olho aqui pra carteira do knsc e ele teria condições de destravar lucro imobiliário deixe-me ver se eu acho outra
aqui lembre-se a taxa de aquisição deve ser maior do que a taxa de mercado Deixa eu ver se eu acho outra aqui taxa de aquisição maior que a taxa de mercado eu achei aquela é eu acho que tem aquela ali e a acabou ó tem mais uma aqui mas a diferença é muito pititica aqui olha só a primeira ele comprou a 7,40 e hoje tá a turma topando 7,37 daria para vender e destravar um lucrin aqui daria ah Ricard quando a taxa é maior quando a taxa maior ele vai ter prejuízo na operação prejuízo transita
no resultado ele pode ofender o resultado o resultado ficar menor tá então não seria o ideal fazer gestão ativa nessa situação existe un alguns casos específicos que pode valer a pena enfim não para destravar lucro mas pensando em alocação do que você vai fazer com recurso mas pensando em lucro imobiliário não não vai ter lucro Imobiliário beleza então olha só indexador no fundo de papel e a questão da gestão ativa olhar pra carteira onde e avaliar se o gestor tem espaço para fazer isso essas taxas de mercado gente elas flutuam ao sabor da oferta e
da demanda das condições macroeconômicas do momento em cenário de redução de taxa de juros você espera ver que estas taxas de mercado destes Cris também venham para baixo por quê Porque se os ativos de risco mais baixo os títulos públicos federais enfim estão remunerando a uma taxa menor a exigibilidade dos investidores de retorno também será menor então este título aqui que hoje o investidor só topa comprar no mercado secundário se ele receber IPCA + 8,08 conforme a taxa de juros for caindo e dado que a condição do devedor ele continue com o mesmo nível de
saúde financeira que ele tem hoje e isso não mudou isso tá estável é de se esperar que essa taxa venha mais para baixo também a ponto de ficar abaixo do 6,25 e gerar possibilidade do fundo vender e fazer lucro vai depender das condições de mercado mas a tendência é ver que vai mais para baixo então se tiver uma outra né aqui a gente pegou um exemplo que não estava tão perto né 6:2 808 tá meio longe mas se você pegar uma outra que esteja mais próxima Por exemplo essa daqui KB squip IPCA mais 716 ele
pagou agora tá mais alto 767 não compensa ele vender ele vai ter prejuízo mas se as condições melhorarem isso daqui cair para 680 por exemplo já dá para ele vender e destravar um Lucinho se ele quiser certo então é assim que a gente pode observar também destravar valor para gerar mais rendimento existem outras opções também que vai valer inclusive pro tijolo tá Ah o fundo faz uma emissão capta recursos e com esses recursos geram rendimentos por cota num patamar maior do que ele já tem hoje então a minha média melhora minha média sobe isso vale
para fundo de cri vale para fundo de tijolo Mas aí você depende de uma emissão conseguir comprar ativos que gerem níveis de rendimento mais elevados do que a a carteira que eu tenho hoje sem perder qualidade né gente né porque comprar coisa ruim que ali no comecinho consegue até te pagar um pouquinho mais isso não é tão difícil mas não é isso que eu quero para pra minha carteira de fundos imobiliários e por fim o fundo de fundos o fundo de fundos não é uma grande micelânia de fundo de papel e fundo de tijolo então
tudo que eu falei até aqui pode impactar sim o rendimento a ser distribuído por um fundo de fundos por um fof né então ah se o o os tijolos em que o o fof investe alugar em área vaga estes Fundos vão pagar mais rendimentos para o fof o fof pode distribuir mais é verdade os contratos lá foram corrigidos por inflação esses Fundos pagaram mais o fof pode pagar mais pode o gestor vendeu um tijolo com lucro melhorou o rendimento fof também vai poder pagar mais tudo que eu falei acabei de falar no fundo de papel
né girar a carteira de cri com lucro o meu indexador melhorar pagar um pouquinho mais vai melhorar o rendimento do fof aí eu preciso entender de onde eu acho que vai aparecer mais rendimentos esse ano será que é tijolo que vai crescer rendimento será que é papel me parece um pouquinho mais provável que tijolos consigam comparando com o que distribuíram no ano anterior melhorar mais o rendimento isso não quer dizer que fundos de papel também não vão conseguir tá especialmente a turma que é IPCA mais vai eu acho que tem aí a condição de subir
um pouquinho né Especialmente quando eu olho pro que eles estavam distribuindo no segundo semestre de 23 mas tudo isso vai impactar lá a distribuição do fof fora tudo que ele bebe dos Fundos que ele investe o fof também pode fazer gestão ativa ele pode negociar as cotas dos Fundos que ele tem ali e se ele gerar lucro esse lucro vai pro resultado Olha que interessante aqui ó bpf fundo de fundos da Brasil plural peguei o relatório de Janeiro e olha aqui ó em janeiro de 24 ganhos no mercado secundário vendendo cota com lucro zero ele
não fez nada ele só observou não fez nada mas quando eu olho pro mesmo fundo em 2023 vou pegar aqui ó 12 meses ó acumulado vou olhar aqui o acumulado no semestre os últimos 6 meses de 2023 ele ficou negativo mas em dezembro de forma específica ele fez lucro ele vendeu com lucro no finalzinho do ano então o mercado ficou um pouquinho mais positivo o infix subiu bem ali em Dezembro né ele conseguiu fazer giro de posições com lucro e lembre-se quando ele gera lucro ele destrava valor que vira rendimento pro cotista O que é
lucro comprou a cota a 100 vendeu a 11 110 esses R 10 por cota lucro vai para o cotista sob a forma de dividendo isento de Imposto de Renda tá bom importante então a gente entender se ele tem condições de fazer isso muito bem como é que eu eu observo isso eu tento olhar na carteira dele se tem posição aqui que se valorizou bem recentemente né então Poxa HGU andou bem ano passado Fundos fundo de Shopping o visk teve uma valorização expressiva no passado existe possibilidade dessa posição ter aqui algum lucro que se ele vender
ele destrava valor e distribui mais outra forma é eu estudar o histórico desse gestor eu abro os relatórios gerenciais final de 2022 final de 2021 final de 2019 quando a gente teve um ano muito bom pra Fi como é que ele girou o mercado secundário nesses nesses períodos né olhar o ano de de 2019 é muito interessante para medir a capacidade do gestor de fof de operar um mercado de alta de fundos imobiliários a gente não tá esperando um mercado de alta para fiz esse ano eu vou lá em 2019 pego o relatório de Dezembro
para dar uma olhada gestores de fof quem foi que trabalhou muito bem quem gerou muito lucro pro cotista girando cota no mercado secundário vou selecionando alguns fofs aí e vou estudando aqui eu trouxe um exemplo para te mostrar como é que você pega essa informação Este é o objetivo não é a recomendação para comprar esta cota é só para te mostrar no relatório como você enxerga né estas informações conta para mim aí nos coment ários de onde você espera que venha crescimento de rendimento na sua carteira de fiz é no fundo de tijolo em qual
segmento no escritório no shopping center ou é no fundo de papel sua carteira de Cris aí e PCA mais você acha que vai pagar um pouquinho melhor esse ano o fundo de fundos o gestor vai conseguir girar bem essa carteira e gerar lucros e melhorar o rendimento conte para mim nos comentários conte também conteúdo que tipo de conteúdo você quer ver aqui no canal a gente vai e fazer de tudo para atender as demandas de vocês mas por hoje eu paro por aqui espero que vocês tenham curtido mais este conteúdo de fundos imobiliários eu volto
com muito mais até a próxima e um grande [Música] abraço
